Sentenza Sentenza Tribunale n. 360 del 31/10/2017

Tribunale Vallo Lucania, 31/10/2017, ud. 31/10/2017,  n. 360

Fatto

MOTIVAZIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con citazione ritualmente notificata i1 24.11.2001, il sig. (omissis) ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Vallo della Lucania la sig.ra (omissis) all’uopo deducendo: – di essere proprietario dell’immobile sito in (omissis) per averlo acquistato dal sig. (omissis) e in virtù di atto pubblico del 23.l.1988; – che, nell’estate del 2000, la confinante sig,ra (omissis) avrebbe fatto eseguire lavori (consistiti in pavimentazione e recinzione dell’area, con muretti e ringhiera in ferro, realizzazione di una scala, nonché apposizione di un cancello munito di lucchetto) sull’area comune antistante il portone d’ingresso all’edificio, in modo tale da trasformare detta area comune in proprietà esclusiva della convenuta, precludendone dunque all’attore l’utilizzo.

Ciò premesso, parte attrice ha chiesto all’adito Tribunale di essere reintegrato nell’uso della predetta area comune, mediante rimozione delle opere ivi realizzate da controparte. Il tutto con vittoria delle spese di lite.

Con comparsa depositata l’8.2.2002, si è costituita la convenuta (omissis), eccependo in via preliminare l’incompetenza del giudice adito (essendo competente, a suo dire il Giudice di Pace), la prescrizione del diritto fatto valere, nonché, nel merito, l’infondatezza delle avverse pretese (per essere le opere descritte dall’attore preesistenti all’acquisto della propria unità abitativa da parte della (omissis) acquisto risalente al 1995, e per essere l’area oggetto di causa di proprietà esclusiva della convenuta, in forza dei titoli in atti ed in ogni caso per possesso utile ad usucapione).

Espletata dunque apposita CTU, acquisite le prove ritenute ammissibili e rilevanti, all’udienza del 15.6.2017 sono state precisate le conclusioni e la causa è stata assegnata a sentenza, con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.

2. In via preliminare, va rigettata l’eccezione di incompetenza sollevata dalla convenuta.

Invero, avendo parte attrice proposto un’azione di rivendica della proprietà comune, agendo pro quota nell’interesse del condominio, non può certo configurarsi la competenza per materia e valore del Giudice di Pace, non essendo la fattispecie sussumibile in alcuna delle ipotesi espressamente previste dall’art. 7 c.p.c.

Pertanto, la controversia risulta correttamente incardinata dinanzi al Tribunale.

3. Nel merito, la domanda attorea è fondata nei limiti di seguito indicati.

Parte attrice ha spiegato azione di rivendica della proprietà comune circa l’intera area antistante il portone d’ingresso delle stabile (sito in (omissis), area asseritamente occupata sine titulo dalla convenuta (omissis). Parte attrice ha altresì avanzato domanda di riduzione in pristino delle opere realizzate dalla convenuta, nell’estate 2000, a mezzo delle quali sarebbe stata perpetrata l’illegittima occupazione dell’area.

3.l Orbene, la domanda di rivendica èfondata e deve pertanto trovare accoglimento.

In punto di diritto, occorre preliminarmente ricordare che il singolo condomino può proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune (cost. Cass. 13064/1995); nel caso di rivendica della proprietà, l’attore è onerato di provare la sussistenza dell’asserito diritto di proprietà sul bene, anche attraverso i propri danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione (Cass. n. 1925/97, n. 1098/81).

In via di massima, siffatto onere probatorio non riceve attenuazione per il fatto che la controparte proponga domanda riconvenzionale ovvero eccezione di usucapione, in quanto chi è convenuto nel giudizio di rivendicazione non ha l’onere di fornire alcuna prova, potendo avvalersi del principio “possideo quia possideo”, anche nel caso in cui opponga un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata, dal momento che tale difesa non replica alcuna rinuncia alla più vantaggiosa posizione di possessore (cost. Cass. 11555/2007).

Per giurisprudenza della Cassazione, il rigore di tale probatio diabolica si attenua però nel caso in cui la controparte proponga una domanda o un’eccezione riconvenzionale di acquisto per usucapione successivo al titolo del rivendicante (Cass. n. 1838/03, n. 5487/02, n. 12327/01, n. 43/00). In questi casi infatti il rivendicante può limitarsi ad allegare un valido titolo di acquisto a dimostrazione che il bene è stato di proprietà dei suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui la controparte assume di aver iniziato a possedere: infatti, attenendo il thema disputandum attuale del bene al convenuto in forza dell’invocata usucapione e non già all’acquisto di detto bene da parte dell’attore, l’onere probatorio del rivendicante può legittimamente ritenersi assolto, nel fallimento dell’avversa prova della prescrizione acquisitiva, con la dimostrazione della validità del titolo in base al quale quel bene gli è stato trasmesso dal precedente titolare (Cass. n. 8215/2016; n. 22418/04, n. 13185/02, n. 4659/98).

Siffatto principio è quello da applicare al caso di specie.

Invero, parte attrice ha rivendicato la proprietà comune dell’intera area antistante il portone d’ingresso dello stabile sito in (omissis) in forza di un atto di acquisto del 23 gennaio 1988, antecedente dunque a quello (del 14 marzo 1995) in forza del quale la convenuta avrebbe iniziato a possedere la medesima area.

Invero, nell’atto del 23.l.1988 (in atti), si legge che il (omissis) acquistava dal sig. (omissis) oltre alla proprietà esclusiva dell’appartamento posto al primo piano e del vano cantina (meglio descritti all’art. 1), anche la proprietà esclusiva dell’ “area pertinenziale ubicata in continuazione del pianerottolo condominiale antistante il portone di ingresso e soprastante vano terraneo del venditore, area distinta nel C.T. al fg. (omissis), p.lla (omissis) fabbr. Rur (rectius area scoperta ca 32)” nonché “i diritti condominiali pro-quota sul pianerottolo antistante il portone e soprastante vano terraneo del venditore sul portone principale di ingresso e sulla scala sia per raggiungere l’appartamento al primo piano che la cantina a piano terra e, ad eccezione di quanto appresso escluso, su tutte le altre parti del fabbricato da considerarsi comuni per legge e per destinazione”. Nel prosieguo del medesimo atto, si legge poi che: “L’acquirente raggiungerà : – il portone principale di ingresso in modo pedonale attraverso il pianerottolo condominiale antistante il portone e soprastante il vano terraneo del venditore; – la cantina in modo pedonale dalla scala condominiale interna e in modo carrabile dalla vecchia via comunale (omissis) …”.

Nell’atto di vendita del 14.3.1995 (riguardante invece la proprietà della convenuta), si legge che la sig.ra (omissis) acquistava dal medesimo sig. (omissis), oltre alla proprietà esclusiva dell’appartamento posto al secondo piano, anche alcuna pertinenze, e cioè: “cantina, legnaia e ripostiglio a piano terra”, “corrispondente soffitta, “area pertinenziale di centiare quaranta”, la quale – per quanto si legge – “è distinta nel C.T. e nel tipo di frazionamento di cui appresso alla partita 3071 in ditta (omissis) ed altri fg. (omissis), p.lla fr. (omissis) (ex 272/6), ca 40, sem 4”. Nel trasferimento alla sig.ra “b) i diritti condominiali pro-quota sul pianerottolo antistante il portone, sul portone e sulla scala per raggiungere i vani a secondo piano, la cantina ed il ripostiglio a piano terra e su tutto quanto altro debba considerarsi comune per legge e per destinazione ai sensi dell’art. 1117 c.c.” Nel prosieguo dell’atto di acquisto della (omissis) si legge inoltre che: “L’acquirente ha il diritto di raggiungere il portone d’ingresso in modo pedonale attraverso il pianerottolo condominiale antistante il portone di ingresso e soprastante la legnaia a piano terra trasferito con quest’atto…”.

Orbene, dalla lettura congiunta dei predetti atti notarili, nonché dal grafici predisposti dal CTU (cfr. in particolare l’allegato A della consulenza tecnica depositata il 28.4.2009) si può facilmente ricavare che: 1) tutti i beni trasferiti sia al (omissis) sia alla (omissis) appartenevano in origine ad un medesimo dante causa, e cioè al sig. (omissis) ed erano pacificamente posseduti dallo stesso; 2) l’atto di acquisto del (omissis) è antecedente a quello della sig.ra (omissis) 3) è pacifica la validità e l’efficacia di entrambi gli atti notarili; 4) in entrambi gli atti – per quel che interessa l’odierna controversia — si fa menzione del “pianerottolo condominiale antistante il portone” (per il quale venivano trasferiti pro-quota i relativi diritti condominiali ai due acquirenti) nonché alle due aree contigue trasferite in proprietà esclusiva (e cioè, all’area di mq 32 circa di cui al fg. (omissis) p.lla (omissis) trasferita in proprietà esclusiva al (omissis), nonché dell’area di mq 40 circa di cui al fg. (omissis) p.lla (omissis) trasferita in proprietà esclusiva alla (omissis)), mentre non viene mai menzionata alcuna ulteriore area (distinta rispetto a quelle di mq 30 e di mq 40 circa) e confinante con le predette aree trasferite in proprietà esclusiva e con il pianerottolo condominiale antistante il portone.

Il Tribunale è pertanto dell’idea che il riferimento contenuto nei predetti atti al “pianerottolo condominiale antistante il portone” dev’essere riferita anche all’area che attualmente risulta occupata dalla sig.ra (omissis).

Ciò, tra l’altro, trova conferma nel fatto che nell’atto di acquisto del 23.1.1988 ci si riferisce al “pianerottolo condominiale antistante il portone” come all’intera area “soprastante vano terraneo del venditore”, sig. (omissis) (cfr. pag. 4); analogamente, nell’atto di acquisto del 14.3.1995 ci si riferisce al “pianerottolo condominiale antistante il portone” come all’intera area “soprastante la legnaia a piano terra” trasferita dal venditore alla sig.ra (omissis) (cfr. pag. 4).

Una siffatta interpretazione trova poi riconferma nelle parole del teste (omissis) escusso all’udienza del 24.10.2012 (unico teste qualificato a riferire, in forma attendibile ed oggettiva, circa l’interpretazione autentica dei citati atti di vendita, in quanto originario proprietario dello stabile e dante causa sia del sig. (omissis), sia della sig.ra (omissis) il quale ha dichiarato di aver venduto al sig. (omissis) oltre all’appartamento ed al garage, anche “lo spazio comune antistante il portone”, precisando che si trattava di “tutto spazio antistante di circa 4 metri per 8 metri”.

Per tali ragioni, deve ritenersi di natura condominiale l’intera area antistante il portone d’ingresso allo stabile (area confinante, su tre lati, con il portone comune, con l’area di mq 32 circa identificata al fg. (omissis) p.lla (omissis) e trasferita in proprietà esclusiva alla (omissis)

3.2. Né può ritenersi fondata l’eccezione riconvenzionale di usucapione sollevata dalla resistente.

A tal fine, devono tenersi in debita considerazione gli istituti dell’accessione e successione nel possesso (artt. 1146 c.c.), della presunzione di inizio del possesso (di cui all’art. 1143 c.c.), nonché delle caratteristiche che il possesso stesso deve avere ai fini della sua rilevanza per l’usucapione, cioè la sua continuità e non interruzione (art. 1158 c.c.), comportando ciò la corrispondenza qualitativa del potere di fatto esercitato alle caratteristiche astratta del diritto reale posseduto per tutto il tempo utile al maturare dell’usucapione (cfr. ex multisCass. 25498/2014).

Dunque, nel caso di specie, per quanto documentato in atti, non può certo ritenersi che la sig.ra (omissis) abbia avuto la materiale disponibilità dell’area oggetto di causa in data antecedente al proprio acquisto del 14.3.1995.

Né può ritenersi applicabile l’istituto dell’accessione del possesso (di cui all’art. 1146 II co. c.c.), in quanto non è provato che, al 14.3.1995, il dante causa della (omissis) sig. (omissis) fosse ancora possessore in via esclusiva dell’area oggetto di contestazione (fa presumere infatti il contrario l’esistenza stessa dell’atto di vendita al (omissis) del 23 gennaio 1988, con cui – per quanto già detto – venivano trasferiti allo stesso i diritti condominiali sull’intero “spazio comune antistante il portone”).

Del tutto irrilevante infine è l’ulteriore circostanza della preesistenza, rispetto all’acquisto del 14.3.1995, del muretto che tutt’oggi separa lo spazio immediatamente antistante il portone d’ingresso rispetto alla restante area oggetto di contestazione.

Per tali ragioni, pur considerando come dies a quo il 14.3.1995, e pur volendo ipotizzare che la (omissis) abbia di fatto esercitato un possesso esclusivo, pubblico ed indisturbato sull’area oggetto di causa, non sarebbero comunque maturati i requisiti temporali per un acquisto per usucapione al momento della notifica dell’atto introduttivo del presente giudizio (24.11.2001).

Per tutte queste ragioni, dunque, accertata la natura condominiale dell’intera area antistante il portone d’ingresso allo stabile (area confinante, su tre lati, con il portone comune, con l’area di mq 32 circa identificata al fg. (omissis) p.lla (omissis) e trasferita in proprietà esclusiva al (omissis) nonché con l’area di mq 40 circa di cui al fg. (omissis) p.lla (omissis) trasferita in proprietà esclusiva alla (omissis), dev’essere ordinato a (omissis) l’immediata reintegra dell’attore (omissis) e nel possesso e nell’esercizio dei propri diritti condominiali sulla predetta area.

3.3. Va invece rigettata l’ulteriore domanda attorea di ripristino dello stato dei luoghi.

Con detta istanza, l’attore ha infatti inteso proporre una domanda di risarcimento in forma specifica, sul presupposto fattuale che la convenuta avrebbe illegittimamente effettuato lavori tali da precludere l’accesso a detto attore sull’area oggetto di contestazione.

La prova testimoniale ha però smentito siffatti assunti, facendo emergere l’insussistenza di un comportamento illecito della (omissis). Dall’istruttoria è infatti emerso: – che il muretto di delimitazione dello spazio immediatamente antistante il portone d’ingresso rispetto alla restante area oggetto di contestazione è stato costruito non dalla (omissis), ma dall’originario proprietario dello stabile, sig. (omissis), molto tempo prima della vendita al (omissis) ed alla (omissis) (cfr. la deposizione dello stesso (omissis) il quale sul punto ha dichiarato: “Preciso che su detto spazio comune era presente un muretto da me realizzato circa 30 anni fa. Tale muretto era in cemento, dell’altezza di circa 70/80 centimetri”; nello stesso senso, cfr. anche quanto dichiarato sul punto dal teste (omissis)); – che i lavori di pavimentazione ed impermeabilizzazione dell’area sovrastante la legnaia sarebbero stati effettuati dallo stesso (omissis) nel 1996, cioè in epoca immediatamente successiva alla vendita alla (omissis) cfr. deposizione di (omissis) escusso all’udienza del 22.11.13); – che anche la scala di collegamento con l’area di proprietà esclusiva (omissis), sarebbe preesistente all’acquisto del 1995 (cfr. sul punto la deposizione del teste (omissis) e del teste (omissis); – che soltanto le ringhiere ed il cancelletto d’ingresso all’area oggetto di contestazione sarebbero stati installati dalla (omissis) però su espresso consenso del condomino sig. (omissis). Il teste (omissis) ha infatti dichiarato: “le ringhiere ed il cancelletto d’ingresso di cui alla foto n. 3 e 4 sono state apposte su commissione mia e di mia moglie nel 1996, previa richiesta e consenso del Sorrentino il quale aveva all’epoca dei fatti un figlio piccolo per garantire la sua sicurezza vennero poste in opera”).

Per tutte queste ragioni la domanda di ripristino dello stato dei luoghi va rigettata.

4. Stante l’esito complessivo del giudizio, le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti.

Per le medesime ragioni vanno ripartite nella misura del 50% le spese di CTU, già congruamente liquidate in corso di causa con decreto del 22.5.2009 (depositato il 26.5.2009): non c’è necessità di una ulteriore liquidazione per l’integrazione peritale depositata il 20.5.2011, in quanto quest’ultima è da ritenere di mero chiarimento rispetto ai quesiti originariamente posti al consulente.

PQM

Il Tribunale di Vallo della Lucania, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. R.G. 1606/2001, ogni contraria istanza rigettata, disattesa o comunque assorbita così provvede:

1) accertata la natura condominiale dell’intera area antistante il portone comune d’ingresso allo stabile, sito in (omissis), alla via (omissis) (area confinante, su tre lati, con il portone comune dello stabile, con l’area di mq 32 circa identificata al fg. (omissis) p.lla (omissis) e trasferita in proprietà esclusiva al (omissis), nonché con l’area di mq 40 circa di cui al fg. (omissis) p.lla (omissis) trasferita in proprietà esclusiva alla (omissis)), ordina a (omissis) l’immediata reintegra dell’attore (omissis) nel possesso e nell’esercizio dei propri diritti condominiali sulla predetta area;

2) rigetta la domanda attorea di riduzione in pristino delle opere realizzate sull’area oggetto di causa;

3) compensa integralmente le spese di lite;

4) pone definitivamente le spese di CTU, già liquidate con decreto del 22.5.2009, a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna, con vincolo di solidarietà verso il CTU.

Così deciso in Vallo della Lucania, il 31.10.2017

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