Sentenza Sentenza Cassazione Penale n. 38001 del 16/05/2013
Penale Sent. Sez. 3 Num. 38001 Anno 2013
Presidente: SQUASSONI CLAUDIA
Relatore: FIALE ALDO
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
RECCHIA GIUSEPPE N. IL 25/11/1961
FERRARESI STEFAIVO.N. IL 16/12/1960
ROMANO LUIGI N. IL 25/0111964
avverso la sentenZ’a,n. 468/2010 CORTE APPELLO di TRENTO, del
01/02/2012
visti gli atti, la sentenza e il ricorso
udita in PUBBLICA UDIENZA del 16/05/2013 la relazione fatta dal
Consigliere Dott. ALDO FIALE
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. EAvue4 he,ttlig<íz
che ha concluso per InTtliterper-Itt-perte-e.
Uditi difensor Avviq ha urvp LtWt4 , it ejt t Uedpi Data Udienza: 16/05/2013 La Corte di appello di Trento, con sentenza dell'1.2.2012, in parziale riforma della
sentenza 30.7.2010 del Tribunale di Trento - Sezione distaccata di Cles:
a) ha ribadito l'affermazione della responsabilità penale di Recchia Giuseppe,
Ferraresi Stefano e Romano Luigi in ordine al reato di cui:
-- all'art. 44, lett. c), T.U. n. 380/2001 [per avere - il Recchia quale presidente e
gli altri due quali componenti del consiglio di amministrazione della s.r.l.
"Creocapital for Holiday" - realizzato una lottizzazione abusiva, mutando la
destinazione d'uso del primo, secondo e terzo piano dell'Hotel Castello da
alberghiera a residenziale attraverso la stipula di contratti di compravendita con
terzi acquirenti di singole unità destinate a privata residenza, in violazione delle
prescrizioni del PRG del Comune di Ruffrè - Mendola, che fissava la destinazione
esclusivamente alberghiera dell'area su cui sorge l'albergo - in Ruffrè - Mendola
e Fondo, dal 25.7.2008]
b) ha confermato la condanna di ciascun imputato, previo riconoscimento di circostanze
attenuanti generiche, alla pena - condizionalmente sospesa - di mesi 4 di arresto ed
euro 30.000,00 di ammenda;
c) e, laddove il primo giudice aveva ordinato la confisca di tutto il compendio
immobiliare, ha revocato questa disposizione "limitatamente alle quote di comproprietà
cedute a terzi con i contratti definitivi di compravendita".
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il difensore degli
imputati, il quale - sotto i profili della violazione di legge e della illogicità manifesta
della motivazione - ha eccepito:
- - la inconfigurabilità della lottizzazione abusiva, in quanto: a) l'attività lottizzatoria
potrebbe riguardare esclusivamente il frazionamento di terreni e non di edifici; b) non
integrerebbe illecito frazionamento la vendita di quote millesimali di proprietà di un
singolo immobile; c) nella specie non vi sarebbe stato aggravamento del carico
urbanistico del territorio; d) la cessione di una quota di comproprietà dell'immobile non
implicherebbe negazione della gestione unitaria alberghiera;
-- la incongruità del disconoscimento della buona fede di essi venditori, non potendosi
ravvisare nella loro condotta profili di dolo ed avendo essi confidato nelle assicurazioni di
piena legittimità degli atti di compravendita ricevute dal notaio rogante;
- - la illegittimità della confisca delle parti dell'immobile non compravendute e per le
quali, pertanto, non può configurarsi modifica della destinazione alberghiera.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. E' necessario premettere, per la comprensione della vicenda, una ricostruzione
essenziale dei fatti.
La società amministrata dagli imputati ha acquistato l'albergo in questione (per il
quale era in corso di concessione un contributo pubblico) nell'anno 2005 e lo ha gestito
per quattro anni. Ha poi deciso di fare ricorso ad un'operazione di autofinanziamento
(asseritamente per effettuare lavori di ristrutturazione senza oneri aggiuntivi per i soci),
attraverso la cessione a terzi di alcune unità immobiliari realizzate attraverso l'unione di
precedenti camere.
Ha stipulato allo scopo (dal luglio al settembre 2008), a mezzo di un unico notaio,
plurimi atti di vendita con acquirenti privati aventi ad oggetto la cessione di quote
dell'albergo e la costituzione del diritto di utilizzazione esclusiva, in capo a ciascuno
degli acquirenti, di specificate unità immobiliari bicamere.
Nell'art. 2 del "regolamento di comunione" allegato agli atti pubblici di trasferimento è
stato previsto che:
- - "ad ogni quota di proprietà è connesso il diritto di utilizzo pieno, esclusivo e perpetuo
dell'unità immobiliare" (lett. b);
1 RITENUTO IN FATTO 2. A fronte di tale situazione di fatto, rileva il Collegio che il fenomeno della
"conversione" di un complesso immobiliare alberghiero in una pluralità di unità
immobiliari autonome vendute ad acquirenti privati, nella sua configurazione astratta,
ha anzitutto un forte impatto sul territorio, sotto il profilo dell'assetto urbanistico di
esso, in quanto pregiudica le autonome scelte della programmazione edificatoria e
condiziona la pubblica Amministrazione nell'esecuzione delle opere di urbanizzazione
primaria e secondaria, ma è altresì idoneo a produrre conseguenze negative in termini
socio-occupazionali (in primo luogo per la mancata assunzione del personale destinato
ad operare nella struttura alberghiera) ed ulteriori pregiudizi all'economia turistica del
Comune interessato.
2.1 In relazione a detta fenomenologia la giurisprudenza di questa Corte
Suprema ha ravvisato nelle condotte dianzi esplicate (sia pure, talvolta, con i limiti
propri dei giudizi in tema di misure cautelari) gli elementi costitutivi del reato di
lottizzazione abusiva, nella prospettiva finale della tutela del bene, di rango
costituzionale (artt. 3, 9 e 32 Cost.), rappresentato dal territorio, ovvero dall'habitat in
cui l'uomo vive ed opera e che incide direttamente sulla qualità individuale e sociale
della vita.
E' stato così inquadrato nella fattispecie lottizzatoria il sostanziale conferimento di
un diverso assetto ad una porzione di territorio comunale, con "significativa
trasformazione" della organizzazione complessiva di detto territorio messa a punto dagli
strumenti urbanistici anche attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d'uso (da
ciò discende l'assoluta irrilevanza delle argomentazioni riferite dalla difesa, nel caso in
esame, alla pretesa carenza di un aggravio del carico urbanistico).
La Corte Costituzionale ha rilevato infatti, al riguardo, che "le destinazioni d'uso
degli immobili sono in diretto rapporto con l'assetto del territorio dei Comuni e
costituiscono attuazione delle funzioni e degli usi delle zone in cui viene articolato il
territorio medesimo, secondo le previsioni della pianificazione comunale" [così Corte
Cost., 11.2.1991, n. 73].
3. Questa III Sezione, in particolare, con giurisprudenza costante, ha affermato
che è configurabile il reato di lottizzazione abusiva mediante modifica della destinazione
d'uso nel caso in cui, attraverso la condotta dianzi descritta, venga alterato il
complessivo assetto del territorio comunale configurato dallo strumento urbanistico, al
2 -- "ciascun proprietario non ha alcun obbligo circa l'utilizzo della propria unità
immobiliare né per quanto concerne i periodi di utilizzo (per i quali utilizzerà il proprio
immobile in piena autonomia senza dovere in qualunque modo darne comunicazione
alcuna né alla parte venditrice né tanto meno al soggetto che gestisce le parti comuni)
né tanto meno per eventuali opere e/o modificazioni interne dell'unità stessa" (lett. c).
In data 13.11.2008, il Servizio turismo della Provincia autonoma di Trento,
rilevato che la cessione di quote dell'albergo era in contrasto con la normativa
provinciale (art. 5, comma 6, della legge provinciale n. 7/2002), ha disposto la revoca
della classifica alberghiera.
In data 22.6.2009, gli acquirenti hanno proceduto ad atto notarile "di rettifica",
con cui hanno dichiarato di rinunziare al diritto esclusivo di utilizzo delle singole unità
immobiliari già attribuito dagli atti di acquisto e la società alienante e gli stessi
acquirenti, quali titolari delle quote di comproprietà, hanno confermato l'obbligo di
mantenere la destinazione alberghiera dell'intero complesso immobiliare.
Non risultano elementi concreti per configurare l'esistenza una organizzazione
imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione
dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di
albergo; anzi dai sopralluoghi effettuati è emersa la mancanza, all'esterno dell'edificio,
dei segni identificativi dell'attività commerciale (insegna e simili) e del cartellino prezzi
all'interno delle singole unità abitative.
Uno degli acquirenti ha richiesto di fissare la propria residenza nell'unità
immobiliare acquistata. 4. La consolidata giurisprudenza di questa Corte ha ripetutamente affermato i
principi secondo i quali:
* Può configurare il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso
di un complesso alberghiero, realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari
a privati, allorché (indipendentemente dal regime proprietario della struttura) non
sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed
alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole
comuni del contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la loro
originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale.
* Irrilevante è la titolarità della proprietà della struttura immobiliare, che
indifferentemente può appartenere ad un solo soggetto proprietario oppure ad una
pluralità di soggetti. Ciò che rileva, invece, è la configurazione della struttura medesima
(anche se appartenente a più proprietari) come albergo ed una configurazione siffatta
deve essere caratterizzata dalla "concessione in locazione delle unità immobiliari ad una
generalità indistinta ed indifferenziata di soggetti e per periodi di tempo predeterminati".
Se manca questa destinazione dei locali ad un pubblico generalizzato, ma si destinano
parte dei locali costruiti esclusivamente all'utilizzazione dei soggetti proprietari, non si
ha più utilizzazione alberghiera, bensì abitativa.
* Si ha lottizzazione abusiva allorquando il frazionamento anzidetto si ponga in
contrasto con specifiche previsioni dello strumento urbanistico generale, come ad
esempio nel caso in cui detto strumento, nella zona in cui è stato costruito l'albergo, non
preveda utilizzabilità diversa da quella turistico-alberghiera.
* Il reato di lottizzazione abusiva mediante modifica della destinazione d'uso da
alberghiera a residenziale è configurabile anche nell'ipotesi in cui lo strumento
urbanistico consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali: sia quando il complesso
alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni urbanistico-edilizie derogatorie
non estensibili ad immobili residenziali; sia allorquando la destinazione d'uso
residenziale comporti la necessità di incrementare gli standards richiesti per
l'edificazione alberghiera e tali standards aggiuntivi non risultino reperibili ovvero
reperiti in concreto.
5. Sono questi i principi che devono presiedere alla valutazione della vicenda
concreta in esame, ove il presupposto dell'illiceità risiede nella incompatibilità della
destinazione residenziale con la strumentazione urbanistica vigente.
3 quale è affidata la pianificazione delle diverse destinazioni d'uso con assegnazione a
ciascuna zona territoriale di determinate quantità e qualità di servizi.
Ha rilevato, dunque, che la lottizzazione abusiva può essere integrata - ove
sussista contrasto con gli strumenti urbanistici - dalla modifica della destinazione d'uso
di una residenza turistico-alberghiera realizzata attraverso la vendita di singole unità a
privati "allorché non sussista un'organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione
dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti
compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo", atteso che in tale
ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d'uso alberghiera per
assumere quella residenziale.
Quanto alla individuazione della destinazione della struttura immobiliare
(alberghiera o abitativa), è stato escluso che si debba tener conto della titolarità della
proprietà della stessa, che indifferentemente può appartenere ad un solo soggetto
proprietario oppure ad una pluralità di soggetti.
Ciò che rileva, invece, è la configurazione della struttura (anche se appartenente
a più proprietari) come albergo ed una configurazione siffatta deve essere caratterizzata
dalla "concessione in locazione delle unità immobiliari ad una generalità indistinta ed
indifferenziata di soggetti e per periodi di tempo predeterminati".
Se manca questa destinazione ad un pubblico generalizzato, ma si destinano parte dei
locali costruiti esclusivamente all'utilizzazione dei soggetti proprietari, non si ha più
utilizzazione alberghiera, bensì abitativa. 6. Infondata è l'eccezione secondo la quale - alla stregua della formulazione
letterale dell'art. 30, 1° comma, del T.U. n. 380/2001 e tenuto conto del principio di
tassatività delle previsioni penali - il reato di lottizzazione abusiva sarebbe configurabile
esclusivamente nei confronti del venditore e degli acquirenti di "terreni illegittimamente
frazionati" e non invece di "edifici già costruiti".
Va rilevato, infatti, che le Sezioni Unite - già con la sentenza 28.11.1981, ric.
Giulini - hanno affermato che, per la configurabilità del reato all'epoca previsto dall'art.
17, lettera b) - ultima ipotesi, della legge n. 10/1977, la nozione di "lottizzazione dei
terreni a scopo edilizio" [allora posta dall'art. 28 della legge urbanistica n. 1150/1942,
modificato dalla legge n. 765/1967] non comprendeva soltanto i casi di frazionamento di
area, ma (alla stregua della ratio legis e degli interessi tutelati) doveva "essere estesa
sino a comprendere qualsiasi forma di insediamento urbano, non autorizzabile o non
legittimamente autorizzato, realizzato attraverso l'utilizzazione edilizia del territorio": ciò
perché si determina in ogni caso il pregiudizio delle autonome scelte programmatiche
sull'uso del territorio, riservate dalla legge alla competenza del Comune, nonché il
condizionamento della pubblica Amministrazione ad eseguire le correlate opere di
urbanizzazione primaria e secondaria ed a sopportare i relativi costi.
Solo un'interpretazione siffatta, già secondo la pronuncia in oggetto, "sembra
poter comprendere le varie e diverse accezioni del termine lottizzazione, nei momenti e
negli aspetti eterogenei e multiformi, effettivi o simulati, nei quali essa ha dimostrato,
nel tempo, di potersi concretizzare e sviluppare".
7. La giurisprudenza ormai costante di questa Corte è orientata nel senso che la
contravvenzione di lottizzazione abusiva, sia negoziale sia materiale, possa essere
commessa anche per colpa [vedi, tra le molteplici pronunzie in tal senso, Cass., Sez. III:
25.2.2011, n. 7238, Cresta; 3.2.2011, n. 3886, Lotito; 29.4.2009, n. 17865, Quarta;
2.10.2008, n. 37472, Belloi; 7.4.2008, n. 14326, Zortea; 5.3.2008, n. 9982, Quattrone;
12.10.2005, n. 36940, Stiffi; 13.10.2004, n. 39916, Lamedica].
Non è ravvisabile, infatti, alcuna eccezione al principio generale stabilito per le
contravvenzioni dall'art. 42, 4 0 comma, cod. pen.
Il venditore non può predisporre l'alienazione degli immobili in una situazione
produttrice di alterazione o immutazione circa la programmata destinazione della zona in
cui gli stessi sono situati ed i soggetti che acquistano devono essere cauti e diligenti
nell'acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificatorie di zona.
4 La Corte di merito, con corretta applicazione di tali principi, ha accertato, e ne ha
dato conto con motivazione diffusa e razionale, che:
- - il trasferimento di "quote" della proprietà dell'albergo, valutato in sé stesso, potrebbe
essere considerato legittimo solo allorquando fosse restata immanente la gestione
alberghiera dell'intero immobile, ma - nella vicenda che ci occupa - l'assegnazione di
specifiche unità immobiliari di esclusiva pertinenza evidenzia l'intimo nesso di
connessione tra la c.d. "quota" e porzioni ben individuate dell'intero compendio
immobiliare e tale connessione rende palese un espediente dissimulatorio al fine di
aggirare il divieto di lottizzazione posto dal legislatore;
- - non sono state messe a disposizione e concesse in locazione ad una generalità
indistinta ed indifferenziata di soggetti le unità immobiliari vendute a privati;
- - non esiste una organizzazione imprenditoriale (non di tipo essenzialmente
condominiale) che abbia continuato a gestire come "albergatore" i servizi comuni ed
abbia dato in locazione, secondo le regole del contratto di albergo, anche i singoli
appartamenti compravenduti.
Va rilevato, in proposito, che le anzidette condizioni di gestione (riscontrate
insussistenti) devono essere integrate con riferimento a tutti gli appartamenti ricompresi
nell'autorizzazione di esercizio alberghiero, e non ad alcuni soltanto di essi, e non
possono ovviamente riconnettersi a precarie e contingenti decisioni di alcuni proprietari
che abbiano deciso di locare temporaneamente gli immobili di proprietà esclusiva. 8. Mentre dei motivi di ricorso fino a questo punto esaminati è stata evidenziata
l'infondatezza, appare invece meritevole di accoglimento l'ultima eccezione in esso
svolta nella parte in cui si lamenta vizio di motivazione quanto alla disposta conferma
della confisca delle parti dell'immobile non compravendute (nella sentenza di primo
grado si fa riferimento ad un edificio di sei piani, dei quali soltanto tre sarebbero stati
trasformati).
Il problema è quello della proporzionalità di tale disposizione ablatoria, che ha
riguardato la totalità del compendio immobiliare alberghiero pure a fronte dell'accertata
trasformazione edilizia ed urbanistica soltanto di una parte di esso.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte (Cass., sez. III: 8-10-2009, n. 39078,
Apponi; 2-10-2008, n. 37472, Belloi):
— nel caso in cui si accerti un preventivo frazionamento di un'area abusivamente
lottizzata, preordinato ad agevolarne l'utilizzazione a scopo edilizio, la confisca prevista
dall'art. 44, 2° comma, del T.U. n. 380/2001 investe l'intera area interessata da tale
frazionamento nonché dalla previsione delle relative infrastrutture ed opere
urbanizzative, indipendentemente dall'attività di edificazione posta concretamente in
essere;
— nell'ipotesi, invece, in cui non sia stato predisposto un frazionamento fondiario e
tuttavia si sia conferito, di fatto, un diverso assetto ad una porzione di territorio
comunale, la confisca va limitata a quella porzione territoriale effettivamente
interessata dalla vendita di lotti separati, dall'edificazione e dalla realizzazione di
i nfrastruttu re.
Qualora la lottizzazione abbia riguardato non un fondo ma un edificio, a giudizio
del Collegio, deve essere affermata comunque la necessità di garantire il mantenimento
5 Questa Sezione ha già enunciato il principio secondo il quale, nell'illecito
lottizzatorio, non può ritenersi assiomaticamente sussistente la buona fede del venditore
e dell'acquirente per il solo fatto che essi si siano rivolti ad un notaio quale pubblico
ufficiale rogante (vedi Cass., Sez. III, 28.2.2013, n. 15981, P.M. in proc. Moretti).
Le parti stipulanti infatti - proprio al fine specifico di non fare emergere elementi
indiziari di uno scopo lottizzatorio dell'attività negoziale - potrebbero rendere
dichiarazioni non veritiere, surrettiziamente incomplete o nebulose, oppure produrre
documentazione parziale e non corrispondente alla realtà.
Lo stesso notaio, infine, potrebbe concorrere alla lottizzazione abusiva, sia
contribuendo con la propria condotta alla realizzazione dell'evento illecito (facendo
proprio il fine degli autori del reato, magari anche con attiva induzione propiziatoria) sia
per violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi
del 2° comma dell'art. 1176 cod. civ.
L'intervento del notaio non garantisce una sorta di "ripulitura giuridica" della
originaria illegalità dell'immobile abusivo, permettendo che esso resti definitivamente
radicato sul territorio, né può consentire all'acquirente di godere di un acquisto
dolosamente o colposamente attuato in ordine ad un bene di provenienza illecita ed al
costruttore abusivo di conseguire comunque il suo illecito fine di lucro. Argomentandosi
in senso difforme (come efficacemente rilevato in dottrina) lo scempio territoriale, che è
intollerabile perché perpetrato in violazione anche dei doveri di solidarietà sociale di cui
all'art. 2 della Costituzione, diventerebbe praticamente intoccabile e la cultura
dell'illegalità diventerebbe diritto acquisito.
Nella fattispecie in esame evidenti profili quanto meno di colpa emergono dal
fatto che i venditori ed il notaio avevano il dovere di conoscere sia la destinazione
esclusivamente alberghiera impressa alla zona dalla pianificazione comunale sia la
disciplina provinciale di settore applicabile, sicché ha costituito condotta quanto meno
negligente ed imprudente quella di separare singole unità residenziali da un compendio
immobiliare alberghiero. Sembra comunque razionalmente configurarsi, piuttosto, il
fraudolento ricorso ad uno strumento giuridico in sé legittimo ma surrettiziamente
utilizzato a scopo illecito e sul comportamento dello stesso notaio rogante sarebbero
stati opportuni approfondimenti investigativi. 9. La sentenza impugnata, pertanto, deve essere annullata con rinvio ad altra
Sezione della Corte di appello di Trento limitatamente alla disposta confisca delle parti
immobiliari che non sono state trasferite a terzi, demandandosi ad nuova valutazione di
merito la sussistenza dei presupposti della disposizione ablatoria.
Il ricorso deve essere, invece, rigettato nel resto.
P.Q.M.
annulla la sentenza impugnata limitatamente alla disposta confisca e rinvia ad altra
Sezione della Corte di appello di Trento.
Rigetta il ricorso nel resto.
ROMA, 16.5.2013 di un giusto equilibrio tra le esigenze dell'interesse generale della comunità (il buono e
ben ordinato assetto del territorio) e gli imperativi della salvaguardia dei diritti
fondamentali dell'individuo.
In questa prospettiva va rilevato che, nella fattispecie in esame, la Corte di
merito non ha spiegato quale sia l'attività lottizzatoria che abbia riguardato le parti
dell'immobile non compravendute con contratti definitivi ed anzi neppure le ha
identificate attraverso la specificazione della consistenza e delle caratteristiche di tali
parti. E' stato omesso, in particolare, ogni riferimento alle possibilità concrete di
prosecuzione della gestione alberghiera a fronte della cessione a terzi di quote di
comproprietà e nel rispetto della normativa provinciale vigente; non è stato specificato
se e quali opere edilizie abbiano interessato le parti residue; non si è fatto riferimento a
significative condotte prodromiche a vendite ulteriori ovvero ad altre attività
preordinate ad una trasformazione delle parti non trasferite che risultino incompatibili
con la destinazione alberghiera.