Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9999 del 06/05/2011

Cassazione civile sez. I, 06/05/2011, (ud. 26/01/2011, dep. 06/05/2011), n.9999

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PROTO Vincenzo – Presidente –

Dott. FELICETTI Francesco Maria – Consigliere –

Dott. RAGONESI Vittorio – Consigliere –

Dott. BISOGNI Giacinto – rel. Consigliere –

Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

Fallimento SEICO s.r.l., in persona del curatore P.G.,

elett.te dom.to in Roma, Viale Giulio Cesare 71, presso lo studio

dell’avvocato Vito Nanna, rappresentato e difeso dall’avvocato

SPAGNOLO Attilio, per procura speciale atto notar Mazza n. 35446 del

22 aprile 2008;

– ricorrente –

contro

T.M. e L.A., rappr.ti e difesi dall’avv.to

CASAMASSIMA Angela ed elett.te dom.ti in Roma, circ.ne Clodia 29,

presso Giulia Casamassima, per procura a margine del ricorso per

cassazione;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 75/2005 della Corte di appello di Bari, emessa

il 25 gennaio 2005, depositata l’11 febbraio 2005, R.G. 574/04;

udita la relazione della causa svolta all’udienza del 26 gennaio 2011

dal Consigliere Dott. Giacinto Bisogni;

udito l’Avvocato Attilio Spagnuolo per il ricorrente;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.ssa

CARESTIA Antonietta, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

lette le osservazioni sulle conclusioni del P.M. sottoscritte

dall’avv. Spagnuolo per il Fallimento.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La curatela del fallimento della Società Edilizia Industriale Civile Orfino – S.E.I.C.O. s.r.l. agiva L. Fall., ex art. 67, comma 2, relativamente al contratto di compravendita immobiliare intercorso, venti giorni prima della dichiarazione di fallimento, con i coniugi T.M. e L.A.. La curatela riteneva che il locale oggetto della compravendita era stato acquistato ad un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato. Subordinatamente la curatela agiva per la revocatoria L. Fall., ex art. 67, comma 1.

Si costituivano i convenuti e contestavano la sproporzione fra prezzo di acquisto e valore dell’immobile trattandosi di un locale seminterrato in un fabbricato realizzato in regime di edilizia convenzionata. Eccepivano inoltre che il trasferimento era avvenuto oltre un anno prima della dichiarazione di fallimento con scrittura privata di data certa 24 settembre 1993 che seppure intestata con la dicitura contratto preliminare doveva ritenersi a tutti gli effetti un atto di vendita.

Il Tribunale di Bari accoglieva la domanda.

Tale decisione è stata riformata dalla Corte di appello di Bari che ha accolto l’appello degli acquirenti ritenendo il difetto di prova sul requisito della scientia decotionis e sulla sproporzione fra valore dell’immobile e prezzo di acquisto.

Ricorre per cassazione il Fallimento S.E.I.C.O. s.r.l. deducendo due motivi di impugnazione. Si difendono con controricorso i coniugi T. e L..

Entrambe le parti depositano memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2727 e 2729 c.c., e, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, la insufficiente, contraddittoria e illogica motivazione sulla conoscenza dello stato di decozione.

Sotto il primo profilo il Fallimento ricorrente cita la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. n. 19894 del 13 ottobre 2005) secondo cui è viziata da errore di diritto e censurabile in sede di legittimità la decisione in cui il giudice si sia limitato a negare valore indiziario agli elementi acquisiti in giudizio senza accertare se essi, quand’anche singolarmente sforniti di valenza indiziaria, non fossero in grado di acquisirla ove valutati nella loro sintesi, nel senso che ognuno avrebbe potuto rafforzare e trarre vigore dall’altro in un rapporto di vicendevole completamento. In realtà tale operazione è stata compiuta dalla Corte di appello di Bari che ha dedicato la maggior parte della sua attenzione alla conoscibilità della esistenza di protesti, sia pure di non rilevante entità, a carico della venditrice alla data del trasferimento notarile. Orbene tale concreta possibilità è stata esclusa dalla Corte di appello con riferimento al fatto che l’atto notarile fu rogato il 20 settembre 1994 e che i protesti furono levati nel giro di una settimana fra il 1 e l’8 agosto del 1994. Esclusa la possibilità che i protesti fossero pubblicati immediatamente nell’elenco ufficiale dei protesti, come del resto risultava dalla certificazione della Camera di commercio relativa al mese di agosto 1994, la Corte di appello ha rilevato che la curatela fallimentare non aveva documentato l’avvenuta pubblicazione nei successivi 20 giorni del mese di settembre. Nessun altro evento direttamente riferibile allo stato di decozione è stato menzionato, come dedotto agli atti, dalla Corte di appello la quale ha escluso il carattere di univocità che, da parte della curatela, si voleva attribuire alla esenzione delle parti al notaio rogante dalle visure ipotecarie per ragioni di urgenza. Sul punto la Corte di appello ha rilevato che tali ragioni potevano essere le più varie atteso che il piccolo deposito scantinato era già stato interamente pagato e consegnato un anno prima al momento della stipulazione della scrittura privata.

Anche sotto il profilo della motivazione, sicuramente sintetica ma centrata sugli aspetti rilevanti per escludere o accertare l’elemento della scientia decotionis, deve escludersi la fondatezza del ricorso non essendo la stessa affetta da vizi di illogicità o contraddittorietà. Ciò può dirsi anche con riferimento agli ulteriori elementi cui fa riferimento il ricorso e cioè che il T., essendo un artigiano e vivendo in un piccolo centro in cui aveva sede anche la società venditrice, avrebbe dovuto essere al corrente delle sue condizioni di difficoltà finanziaria. Si tratta di elementi che oltre a non risultare essere stati dedotti dalla difesa della curatela ricorrente non appaiono dotati di una valenza particolare se non collegati ad elementi, sia pure presuntivi, di conoscibilità effettiva dello stato di decozione.

Con il secondo motivo di ricorso si deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione della L. Fall., art. 67 e della L. n. 10 del 1977, art. 8, dell’art. 2697 c.c., dell’art. 115 c.p.c. e dell’art. 24 Cost., e, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, la illogica e contraddittoria motivazione sulla sproporzione del prezzo. La curatela ricorrente parte dall’assunto del riconoscimento della controparte sul fatto che il prezzo fu determinato sulla base del prezzo unitario imposto dalla convenzione stipulata dalla S.E.I.C.O. s.r.l. con il Comune di Gioia del Colle il 25 marzo 1986 e senza calcolare la rivalutazione nelle more intervenuta. Sulla base di questo assunto la parte ricorrente ritiene che sia palese una sottovalutazione, di cui la Corte di appello non ha tenuto conto violando l’art. 115 c.p.c, rispetto al prezzo unitario di L. 716.747 al metro quadrato che avrebbe dovuto condurre, per il locale di 24 mq. di superficie, a un prezzo di 17.201.928 di lire invece che al prezzo effettivamente pattuito di L. 13.000.000 (pari al 24% in meno) ovvero a un prezzo rivalutato al 1994 di L. 19.961.552.

La Corte di appello ha evidenziato nella sua motivazione la infondatezza di questo conteggio partendo dalla infondatezza dei suoi presupposti. In primo luogo, se la convenzione ha fissato un prezzo massimo nessuna disposizione impediva alle parti di pattuire un prezzo inferiore. In secondo luogo, la fissazione del prezzo massimo si riferisce agli alloggi anche se tale prezzo si basa a sua volta sui costi di costruzione e ciò comporta l’infondatezza della deduzione di parte ricorrente secondo cui le parti avrebbero dovuto fare riferimento al prezzo massimo fissato di L. 716.747 al metro quadrato.

Ciò è tanto vero – oltre a rispondere, comunque, a una nozione di comune esperienza del mercato immobiliare che non può essere messa in forse senza fare riferimento a specifici dati relativi al mercato immobiliare in cui avvenne la transazione – che la convenzione prevede nel calcolo della superficie vendibile, ai fini del calcolo del prezzo consentito, del 100% della superficie abitabile e del 40% della superficie destinata alle pertinenze.

Va poi aggiunto che l’affermazione di parte ricorrente circa il riconoscimento della controparte sulla circostanza per cui fu pattuito un prezzo riferito al valore imposto all’epoca della convenzione senza alcun aggiornamento per riassorbire la svalutazione monetaria intervenuta nel frattempo è radicalmente smentita dai ricorrenti. Come la Corte di appello ha per altro verso rilevato l’aggiornamento monetario è previsto nella convenzione con specifiche modalità e secondo tempi scadenzati. La curatela ricorrente ha fatto invece riferimento a una rivalutazione già calcolata e senza fare riferimento ai criteri di calcolo seguiti.

Sulla base di tutti questi presupposti la Corte di appello ha correttamente ritenuto che il prezzo pattuito non fosse sproporzionato rispetto al valore venduto anche in considerazione del vincolo derivante dalla qualità di immobile realizzato in regime di edilizia convenzionata nella determinazione del prezzo.

Il ricorso va pertanto respinto con condanna del Fallimento SEICO s.r.l. al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione che liquida in Euro 1.200,00 per onorari e in Euro 100,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 26 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 6 maggio 2011