Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9956 del 27/05/2020

Cassazione civile sez. II, 27/05/2020, (ud. 27/09/2019, dep. 27/05/2020), n.9956

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. DE MARZO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 25109/2015 proposto da:

G.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BACCHIGLIONE

3, presso lo studio dell’avvocato GIANLUCA URSITTI, rappresentato e

difeso dall’avvocato VINCENZO DI CICCO;

– ricorrente –

contro

S.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MUZIO CLEMENTI 9,

presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE RAGUSO, rappresentato e

difeso dall’avvocato NATALE CLEMENTE;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 1349/2014 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 03/09/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

27/09/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DE MARZO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza depositata il 3 settembre 2014, la Corte d’appello di Bari, decidendo sull’impugnazione proposta da S.S. avverso la sentenza non definitiva di primo grado che aveva trasferito, in favore di G.G. un appartamento e un box siti in (OMISSIS), ha rigettato la domanda di quest’ultimo, ritenendo nullo il contratto preliminare per indeterminabilità dei beni promessi in vendita.

2. Per quanto ancora rileva, la Corte territoriale ha osservato: a) che il contratto, nel descrivere i beni oggetto dell’impegno negoziale, si limitava a fare riferimento a un immobile, da realizzare nel Comune di Vieste, menzionando un alloggio, di cui erano rimaste ignote l’esatta collocazione e le dimensioni, nonchè a un garage determinato solo nell’estensione; b) che la planimetria alla quale il contratto preliminare faceva riferimento non era stata prodotta in causa, con la conseguenza che non era neppure possibile esprimere una valutazione sulla sua idoneità ad individuare i beni.

3. Avverso tale sentenza il G. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui lo S. ha resistito con controricorso, proponendo, altresì, ricorso incidentale condizionato affidato a tre motivi. Lo S. ha depositato memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso principale, si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1346 e 2932 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perchè la Corte di Appello avrebbe confuso tra oggetto del contratto ed oggetto della prestazione. Ad avviso dei ricorrenti, “oggetto del contratto è infatti lo scambio che le parti si impegnano vicendevolmente a rendere mentre, con il concetto di oggetto della prestazione, si intende il bene della vita od i servizi presi in considerazione dalle parti”. Da ciò deriverebbe che nel contratto preliminare non dovrebbero essere indicati tutti gli elementi del previsto definitivo, ma dovrebbe essere contenuto soltanto l’accordo delle parti sugli elementi essenziali della progettata compravendita. Anche in mancanza della planimetria alla quale il contratto faceva riferimento, il bene sarebbe stato identificabile sia avendo riguardo alle caratteristiche indicate nel contratto preliminare, sia, quanto alle dimensioni dell’appartamento, per relationem, alla luce della convenzione sottoscritta dallo S. con il Comune di Vieste.

2. Con il secondo motivo del medesimo ricorso si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1366 e 1367 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perchè la Corte territoriale avrebbe dovuto valorizzare, nell’ambito dell’interpretazione del contratto preliminare di cui è causa, il comportamento delle parti. Al promissario acquirente erano state infatti consegnate materialmente le chiavi di un determinato appartamento, onde era chiaro che le parti avevano inteso prevedere il trasferimento del diritto di proprietà di quello specifico bene, e non di altri. Di conseguenza, ad avviso del ricorrente, non sussisteva alcuna incertezza sull’oggetto del contratto preliminare di cui è causa.

3. Le due censure, che per la loro connessione possono essere esaminate congiuntamente, sono infonda.

Infatti, il bene oggetto del contratto preliminare può essere individuato anche facendo riferimento a documenti esterni al contratto – come nel caso di specie, in cui la scrittura contenente l’accordo tra le parti rinviava ad una planimetria – ma è onere della parte che vi ha interesse assicurare che detti ulteriori documenti siano tempestivamente acquisiti agli atti del giudizio di merito. Nel caso di specie, è pacifico che il contratto preliminare faccia riferimento ad una planimetria e che questa non sia stata allegata agli atti del giudizio di merito. La prova della prima circostanza si rinviene nel testo dell’accordo, riprodotto dal ricorrente; la dimostrazione invece della mancata allegazione della planimetria si ricava, a contrario, dal fatto che non vi sia alcuna contestazione sul punto. In presenza di un esplicito rinvio, contenuto nel testo contrattuale, ad una planimetria, era onere della parte provvedere al suo deposito, in quanto solo mediante detto documento era possibile individuare l’oggetto del preliminare. Nè appare possibile addivenire ad una individuazione del bene mediante ricorso a documentazione alternativa – quale ad esempio la convenzione tra S. e Comune di Vieste, menzionata nel primo motivo di ricorso – posto che le parti, nel rinviare espressamente alla planimetria, hanno evidentemente dichiarato di aver raggiunto l’accordo sul bene indicato in detto documento, al quale è stata conseguentemente attribuita una specifica efficacia identificativa. Peraltro, i ricorrenti non deducono di aver prodotto, nel giudizio di merito, la convenzione di cui anzidetto, nè ne riportano i passi salienti, non potendosi ritenere sufficiente, ai fini identificativi del bene oggetto del preliminare, il solo riferimento al fatto che “Ognuno dei sei alloggi, da cui sarà composto il fabbricato avrà una superficie utile residenziale di mq. 95, dove per superficie utile si intende la superficie di pavimento misurata al netto dello spazio occupato da murature, pilastri, tramezzi, squinci, vani di porte e finestre, eventuali scale interne, logge e balconi”. Tale richiamo dimostra infatti che nell’edificio erano compresi sei appartamenti tutti della medesima metratura, il che evidenzia l’insufficienza della convenzione ai fini identificativi del bene immobile compromesso in vendita.

Nemmeno è possibile valorizzare, come sostiene la parte ricorrente nel secondo motivo di censura, la condotta delle parti, posto che trattandosi di compravendita di beni immobili, assistita da forma vincolata ai sensi dell’art. 1350 c.c. – la circostanza che siano state consegnate in concreto le chiavi di un determinato alloggio non può essere considerata al fine di integrare la volontà contrattuale, che deve necessariamente trovare la sua esclusiva ed integrale regolamentazione in un documento scritto.

Il ricorso principale va pertanto rigettato. Il ricorso incidentale, che risulta condizionato rimane assorbito.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

PQM

Rigetta il ricorso principale e assorbito il ricorso incidentale. Condanna il ricorrente principale al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi, spese generali e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito della L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 27 settembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 27 maggio 2020

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