Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9874 del 14/05/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 9874 Anno 2015
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: BIANCHINI BRUNO

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. r.g. 21330/2009 proposto da:

S.r.l. MARE INVEST COSTRUZIONI ( p.IVA: 03626690873)
In persona del legale rappresentante pro tempore Belardo Alfio Agostino; rappresentata e
difesa dall’avv. Salvatore Liuzzo e con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Aldo
Lucio Lania in Roma, viale Delle Milizie n. 19 , giusta procura a margine del ricorso
– Ricorrente –

Contro

– Condominio “Oasi” in Mascali, via Spiaggia nn. 37-39 ( p. IVA: 92016070879);
in persona del suo amministratore pro tempore Giuseppe Nizeti Panebianco , autorizzato
da delibera condominiale ;

–

Giuseppe Antonio AQUILIA; Salvatore AQUILIA; Vincenza AQUILIA;
Gennaro AQUILIA; ( eredi di Vincenza NIRELLA) ; Maria VANCHIERI;
Giuseppe PENNISI; Anna MIUCCIO; Orazio PENNISI; Carmela
GARUFI; Rosaria MESSINA; Vincenzo CALTABIANO; Alfia BARBERA;
Giuseppa LE MURA; Rosa DI GIORGIO;

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Data pubblicazione: 14/05/2015

parti tutte rappresentate e difese dall’avv. Alfio Gaetano Patanè, giusta procura a
margine del controricorso; domiciliate ex lege presso la Corte di Cassazione

– Controricorrenti Nonché nei confronti di

In persona del legale rappresentante pro tempore rev don Cataldo Ballistreri; rappresentata
e difesa per procura a margine del controricorso dall’avv. Giacomo Spada, con domicilio
eletto in Roma, via Cola di Rienzo 212, presso lo studio dell’avv. Pierfranco Turis

E di
Alfia BARBERA; Francesca CALTABIANO; Rosario MUSUMARRA;
Rosaria CUTULI; Erica MUSUMARRA ; Jessica MUSUMARRA; Filippo
CONTARINO, nella qualità di procuratore generale di Sergio ROSADI;
Eredi di Vincenzo CONDORELLI; Antonino LATTUCA
– Parli intimate –

contro la sentenza n. 107/2009 della Corte di Appello di Catania, depositata il 27
gennaio 2009; notificata i116 giugno 2009.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 19 marzo 2015 dal
Consigliere Dott. Bruno Bianchini;

Udito l’avv. Aldo Lucio Lania, munito di delega dell’avv. Salvatore Liuzzo, per la
ricorrente che ha concluso per raccoglimento del ricorso;

Udito l’avv. Giacomo Spada, per la controricorrente che ha concluso per il rigetto
del ricorso;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale , dr.
Alberto Celeste, che ha concluso per rinammissibilità. o, in subordine, per il rigetto del
del ricorso.

– 2 –

– Opera Salesiana San Giovanni Bosco in Sicilia ( c.f. 001548920875)

•~1.1.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1

—

Il Condominio “Oasi” sito in Mascali, via Spiaggia nn.37/39 evocò innanzi al

Tribunale di Catania, sezione di Giarre, la s.r.l. Mare Invest Costruzioni, per sentir
accertare che i fabbricati costruiti sul lotto di terreno di proprietà della medesima,

accesso; chiese che pertanto venisse inibito il transito alla società e perché quest’ultima
fosse condannata al risarcimento dei danni; in via subordinata istò affinché fosse
dichiarata estinta la servitù in quanto sarebbe stata esercitata in modo difforme da
quanto — in non concessa ipotesi- previsto nei rogiti del gennaio 1992 e del luglio 2000
e comunque per le innovazioni apportate al fondo dominante — costruzione di un
complesso edilizio su terreno originariamente destinato ad uso agricolo- che l’avrebbero
resa più gravosa; la Mare Invest Costruzioni nel costituirsi, chiese il rigetto
dell’avversaria domanda e, in via riconvenzionale, chiese che fosse accertata l’esistenza
del negato diritto di passaggio e, in subordine, in caso di accertata fondatezza delle
pretese avversarie, svolse azione di garanzia per il risarcimento dei danni o per la
restituzione della differenza tra il prezzo pagato ed il minor valore di mercato che
avrebbe avuto l’immobile acquistato, in caso di accertata esistenza della servitù; nel
corso del giudizio furono chiamati anche tutti i condomini quali litisconsorti necessari
del terreno; la società convenuta svolse azione di garanzia nei confronti della propria
dante causa, l’Opera Salesiana San Giovanni Bosco in Sicilia, che chiese di esser
autorizzata a chiamare in giudizio; quest’ultima si costituì a sua volta in resistenza alle
domande contro la medesima svolte.
2 — Il Tribunale rigettò la domanda del condominio , accogliendo di conseguenza le
richieste della società Mare Invest Costruzioni, statuendo che quest’ultima avrebbe
acquistato il diritto di servitù di passaggio in forza della destinazione del padre di
famiglia, unica essendo l’originaria proprietaria dei due fondi; la Corte di Appello di
Catania riformò invece tale decisione, osservando innanzi tutto che in nessuno dei vari

– 3 –

attiguo al proprio, non avevano diritto di passaggio sulla stradella condominiale di

•

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1-

titoli di provenienza in favore delle parti vi sarebbe stata la costituzione dell’indicata
servitù; in particolare, nella donazione del 1992 da parte della proprietaria Patanè
all’Opera Salesiana San Giovanni Bosco la prima aveva semplicemente dato atto che
alla particella che donava si sarebbe acceduto mediante la particella venduta al

secondo luogo negò, la Corte del merito, che sussistesse l’apparenza del passaggio , non
essendo all’uopo determinanti le testimonianze versate in atti: solo la teste Seminara
avrebbe affermato circostanze significative ma la deposizione non era stata considerata
fide digna per l’età della teste (10 anni) al momento dei fatti rappresentati e la non
congruenza di alcune circostanze rappresentate ( traffico di autocarri sullo spazio
destinato in futuro a cortile condominiale) rispetto alla destinazione di uso che all’epoca
(1982) avrebbe avuto il fondo dominante; rigettò infine, la Corte di Appello, il gravame
incidentale della Mare Invest diretto a far affermare — in caso di accoglimento
dell’avversa /legataria servitutis

—

il diritto alla riduzione del prezzo di acquisto dall’Opera

Salesiana San Giovanni Bosco: ciò in quanto la Corte territoriale giudicò che nella
compravendita tra dette parti sarebbe stato ben evidenziato che il passaggio era oggetto
di una situazione di fatto e di concessione da parte del proprietario del fondo al proprio
colono, non trasmissibile a terzi

3 — Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la società Mare Invest
Costruzioni, facendo valere tre motivi di annullamento, integrati da memoria; il
condominio ed i singoli condomini , da una parte, e l’ Opera Salesiana San Giovanni
Bosco , dall’altro, hanno resistito con controricorso; alcuni condomini , indicati in
epigrafe, sono rimasti intimati.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I — Con il primo motivo vengono dedotte la violazione e la falsa applicazione degli artt
1062 e 2697 cod. civ. — ricordando che nella consolidata interpretazione di legittimità, si
reputa necessaria, al fine della costituzione per destinazione del padre di famiglia,

costruttore Zappalà e da questo ai singoli proprietari, poi costituitisi in Condominio ; in

–

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un’obiettiva situazione dei luoghi, precedente o contestuale all’alienazione da parte
dell’unico proprietario, tale da essere indice sicuro della costituzione, da parte del
cedente, di una situazione di vantaggio di un immobile rispetto ad un altro- là dove la
Corte territoriale avrebbe invece ritenuto insufficiente la conclamata esistenza dell’unico

obiettiva apparenza del contestato transito-; dell’art. 116 cpc per violazione dei canoni
di “prudente apprezzamento” delle emergenze istruttorie laddove il giudice
dell’impugnazione non avrebbe ritenuto degna di apprezzamento la deposizione della
teste Seminara ; viene infine dedotta la presenza del vizio di omessa od illogica
motivazione in cui sarebbe incorsa la Corte distrettuale nello svalutare l’attendibilità
della stessa teste, nonostante che le sue dichiarazioni avessero trovato riscontro nelle
emergenze di causa.
I.a — Il mezzo presenta profili di inammissibilità ed è complessivamente infondato.

I.a.1 — Quanto ai primi, in tema di ricorso per cassazione, la deduzione della violazione
dell’art. 116 cod. proc. civ. è ammissibile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod.
proc. civ., ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una
risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso
valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza
probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), nonché, qualora la prova sia
soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia invece dichiarato di valutare la
stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha
solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è
consentita ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. Ne consegue
l’inammissibilità della doglianza che sia stata prospettata sotto il profilo della violazione
di legge ai sensi del n. 3 dell’art. 360 cod. proc. civ. ( così Cass. Sez. Lav. 13960/2014; e,
in precedenza: Cass. Sez. III n. 26965/2007)

-55 –

accesso rappresentato da via Spiaggia, al fine di ritenere sussistente una situazione di

1.a.2 — Quanto alla non fondatezza parte ricorrente basa le proprie censure su una
ricostruzione dello stato dei luoghi — attinente alla coincidenza tra l’accesso a via
Spiaggia e il locus servitulis al quale la Patanè aveva fatto menzione nel trasferimento del
1992, nonché -e per converso- il sopravvenuto stato di interclusione del terreno rimasto

Giovanni Bosco , tale dunque da eliminate ogni esigenza di verificare l’esistenza di
opere a servizio dell’ iter, così da renderlo “apparente” a’ sensi dell’art. 1062 cod. civ.che, dalla lettura della sentenza, non risulta aver formato oggetto di accertamento nel
grado di merito

I.a.3 — Va aggiunto che, se in effetti la questione della interclusione avesse costituito
una res controversa nel pregresso grado di giudizio e la Corte avesse omesso la valutazione
di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, formante oggetto di discussione tra le
parti — secondo la formulazione dell’art. 360, I comma n.5 cpc, anteriore alla
novellazione introdotta con il decreto legge n.83/2012, convertito con legge n.
134/2012- allora il profilo messo in rilievo avrebbe difettato di specificità — nell’ottica
dell’ autosufficienza del ricorso — perché non avrebbe indicato ove il relativo

caput

controversum sarebbe stato introdotto nel processo e con quale rilievo processuale: si
contrappone, oltre tutto, a tale unicità di accesso, la divergente prospettazione del
condominio contro ricorrente che evidenzia come , certa essendo la inidoneità della
menzione della pretesa servitù nel rogito di trasferimento dello Zappalà a costituire il
peso reale, la stessa attività di edificazione , iniziata in concomitanza del suo acquisto
(1982) sarebbe stata espressamente condizionata, in ambito urbanistico, all’apertura
all’accesso di altra via, parallela alla via Spiaggia.

I.a.4 – Ne deriva che la motivazione della Corte territoriale, in ordine alla insussistenza
di elementi indizianti la ridetta servitù di passaggio fu correttamente resa e
ragionevolmente motivata.

6

alla Patanè dopo la vendita allo Zappalà e quindi donato all’Opera Salesiana di San

•

t

Il — Con il secondo motivo si ripropone la censura di violazione dell’art. 116 cpc con
si; ecifico riferimento alla testimonianza della Seminara: per le stesse ragioni messe in
rilievo in precedenza non può muoversi alcun rilievo critico alla decisione della Corte
del merito atteso che, venendo meno il punto di riferimento fattuale che avrebbe potuto

valutazioni sull’attendibilità della teste , la delibazione critica della deposizione di costei,
essendo ampiamente argomentata, non può esser soggetta a diverso scrutinio in sede di
legittimità.
III

Con il terzo motivo

, sostanzialmente subordinato al rigetto dei due mezzi

precedenti, si denuncia la violazione delle norme di ermeneutica negoziale — art. 1362 e
segg. cod. civ.-, e, nuovamente, dell’art. 116 cpc , nonchè un vizio di omessa od
insufficiente motivazione, laddove la Corte del merito ritenne che la menzione,
contenuta nel rogito di compravendita tra l’Opera Salesiana San Giovanni Bosco e la
qui ricorrente società, del rispetto del pregresso esercizio di una servitù ( “pertanto
l’eserckio di tale servitù resta garantito nei limiti della superiore descrkione” ) – preceduta -dalla
presa d’atto che la donante Patanè aveva dichiarato: che al terreno oggetto di cessione
all’Opera Salesiana si accedeva per il contestato passaggio alla venditrice; che il transito
era stato riconosciuto dai proprietari del fondo servente, che ne avevano consentito
l’esercizio attraverso il cancello apposto all’altezza del civico 39 di via Spiaggia; che tale
transito era stato parimenti esercitato da tale Agata Catena Susinni ( la quale conduceva
in regime di piccola colonia il fondo oggetto di compravendita)- stesse a significare
che l’esistenza della servitù avrebbe formato oggetto di una semplice enunciazione di
fatto da parte dell’avente causa dalla Patanè e, soprattutto, che il richiamo ai “limiti della
superiore descrizione” sarebbe stato funzionale ad avvertire l’acquirente che il diritto
reale era stato costituito quando i fondi erano entrambi agricoli ma che non avrebbe
conservato validità allorquando — come effettivamente avvenuto nel 1977 a seguito
dell’approvazione dello strumento urbanistico di Giarre- gli stessi avessero mutato
51-

– 7 –

— secondo le allegazioni della ricorrente : v fol 55, terza alinea, del ricorso- inficiare le

-.

•

destinazione : obietta sul punto la società ricorrente che invece l’inciso in esame
avrebbe avuto lo scopo di garantire che l’esercizio del passaggio avrebbe potuto
esercitarsi come ( e solo nei limiti in cui) era stato in passato esercitato

III.a — Il motivo è infondato in quanto non coglie la rafia decidendi primaria .che era

soprattutto, di mettere in evidenza che parte acquirente sarebbe stata resa ben avvertita
della non rituale costituzione di una servitù, ma sussistente solo quanto a concreto
esercizio, così da non poter in seguito opporre l’esistenza di essa al proprietario del
preteso fondo servente.
IV — Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato nel dispositivo.

P.Q.M.
La Corte
Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di
legittimità, liquidandole , per ciascuna delle due parti controricorrenti, in curo 2.700,00
di cui 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma il 19 marzo 2015 , nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile
della Corte di Cassazione.

quella di disconoscere ad una dichiarazione di terzi il valore costitutivo di servitù e,