Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9692 del 03/05/2011

Cassazione civile sez. III, 03/05/2011, (ud. 23/03/2011, dep. 03/05/2011), n.9692

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere –

Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 9233-2009 proposto da:

SERIANA INIZIATIVE IMMOBILIARI SRL (OMISSIS), in persona

dell’amministratore pro tempore Arch. R.C.G.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G.G. BELLI 36, presso lo

studio dell’avvocato FACCIOTTI LEOPOLDO, che la rappresenta e difende

unitamente agli avvocati ENRICO GIAVALDI, ANTONELLA BONIZZI giusta

delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

F.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA DELLA GIULIANA 32, presso lo studio dell’avvocato FISCHIONI

GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

FERRAJOLI LUIGI giusta procura a margine del ricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1116/2008 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA,

Sezione Seconda civile, emessa il 03/12/2008, depositata il

30/12/2008; R.G.N. 655/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/03/2011 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;

udito l’Avvocato GIAVALDI ENRICO; udito l’Avvocato FISCHIONI

GIUSEPPE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La s.r.l. Seriana Iniziative Immobiliari, avendo acquistato un immobile dalla s.r.l. Immobiliare Lombarda, ha proposto ricorso al Tribunale di Crema, chiedendo la restituzione di una porzione dell’immobile stesso, occupata da F.G. in forza di contratto di locazione concluso nel 1953 con l’originario proprietario, D.G.V., contratto successivamente risolto mediante recesso del locatore.

Il F. ha resistito alla domanda, affermando di avere vittoriosamente esercitato il diritto di riscatto dell’immobile, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 39 tanto che con sentenza 30 marzo 1995 n. 251, passata in giudicato, la Corte di appello di Brescia ha dichiarato che egli è subentrato ex lege nella posizione della s.r.l. Immobiliare Lombarda, quale acquirente dell’immobile dal Di Grazia.

La Seriana Immobiliare ha insistito nella domanda di restituzione, con la motivazione che la sentenza che ha riconosciuto al F. il diritto di riscatto non le è opponibile, a causa dell’omessa trascrizione sia della domanda di riscatto, sia della sentenza di accoglimento della domanda, e che comunque la sentenza medesima aveva condizionato gli effetti del riscatto al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente, pagamento che non è avvenuto.

Il Tribunale di Crema ha respinto il ricorso e la Corte di appello di Brescia, con sentenza 3-30 dicembre 2008 n. 1116, ne ha confermato la decisione.

Seriana Immobiliare propone cinque motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.

Resiste il F. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La sentenza impugnata ha motivato la sua decisione richiamando il principio giurisprudenziale per cui – nel caso di esercizio del riscatto ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 39 – il mancato pagamento del prezzo nel termine previsto dalla citata norma non comporta decadenza dell’acquirente dal diritto di riscatto, nè espone alla perdita della proprietà od alla risoluzione del contratto, ma solo autorizza il venditore a proporre le azioni dirette ad ottenere l’adempimento coattivo ed il risarcimento dei danni. Ha ritenuto, pertanto, che il F. sia da ritenere proprietario e non conduttore dell’immobile ed in quanto tale, non possa essere condannato al rilascio (Cass. civ. Sez. 3, 4 settembre 1998 n. 8809; Cass. civ. Sez. 3, 29 settembre 2005 n. 19132).

Ha poi ritenuto opponibile a Seriana il giudicato avente ad oggetto l’acquisto del F., nonostante l’omessa trascrizione sia della domanda di riscatto, sia della successiva sentenza, con la motivazione che il giudicato esplica un’efficacia riflessa nei confronti degli aventi causa delle parti – qual è Seriana rispetto all’Immobiliare Lombarda – nonostante la mancata trascrizione.

2.- I cinque motivi di ricorso possono essere congiuntamente esaminati poichè tutti ruotano intorno ad una medesima censura, cioè addebitano alla sentenza impugnata di avere trascurato il fatto che il titolo su cui il F. fonda il suo diritto di proprietà – cioè la sentenza n. 251/1995 della Corte di appello di Brescia, che ha accolto la domanda di riscatto, facendo subentrare il retraente nella posizione della Immobiliare Lombarda – ha subordinato questo effetto alla condizione del pagamento del prezzo, condizione che non si è verificata, perchè il pagamento non è avvenuto.

Assume la ricorrente che il principio enunciato dalla Corte di appello, per cui il mancato pagamento nel termine di legge non fa venir meno l’acquisto della proprietà del bene, non può trovare applicazione nel caso in cui la sentenza dichiarativa del riscatto abbia di fatto subordinato gli effetti del trasferimento della proprietà a questa condizione e non sia stata per questa parte impugnata, passando in giudicato.

Essa addebita alla sentenza impugnata l’omesso esame di questa specifica questione (primo motivo); la violazione degli artt. 2909 e 324 cod. proc. civ., per avere disatteso l’efficacia di giudicato della sentenza n. 251/1995 (secondo motivo); la violazione degli art. 2908, 1362, 2909, 1353 e 1359 cod. civ., art. 12 disp. gen., per avere erroneamente interpretato la sentenza n. 251 cit., trascurando la circostanza che il trasferimento della proprietà era stato subordinato a una condizione che non si è verificata (terzo motivo e quarto motivo), e la violazione degli artt. 2909 e 2653 cod. civ., per non avere tenuto conto dell’omessa trascrizione della domanda di riscatto, nè del fatto che l’acquisto della proprietà era subordinato a condizione.

3.- I motivi non sono fondati.

Vero è che la sentenza n. 251/1995 della Corte di appello di Brescia aggiunge – peraltro incidentalmente, nel solo dispositivo – alla disposizione del subentro del F. nella posizione della Immobiliare Lombarda la frase “subordinatamente al pagamento del prezzo”, e che detta sentenza è passata in giudicato, a seguito della dichiarazione di inammissibilità del ricorso per cassazione, con sentenza n. 666, depositata il 23.1.1998.

La ricorrente omette però di considerare gli effetti di altra vicenda processuale, che pure menziona nell’espositiva in fatto, su cui il resistente pone giustamente l’accento. Cioè il fatto che il F. ha proposto azione di riscatto anche contro l’atto di compravendita dell’immobile da Immobiliare Lombarda a Seriana, stipulato il 6 maggio 1998, dopo il passaggio in giudicato della sentenza n. 251/1995; che la domanda è stata respìnta dalla Corte di appello di Brescia, e che la Corte di cassazione ha confermato la sentenza di rigetto con la specifica motivazione che il F. era già divenuto proprietario dell’immobile, in forza dell’accoglimento della prima domanda di riscatto di cui alla sentenza n. 251/1995 cit.

e che pertanto non poteva proporre una seconda volta la stessa domanda (cfr. Cass. civ. n. 19132/2005).

E’ chiaro che la sentenza n. 19132/2005 della Corte di cassazione ha attribuito alle parole “subordinatamente al pagamento del prezzo”, aggiunte nel dispositivo della sentenza n. 251/1995 della Corte di appello di Brescia, non il significato di una condizione sospensiva apposta agli effetti del riscatto, ma il senso di un mero richiamo alle conseguenze legali del trasferimento della proprietà.

Il termine “subordinatamente” – che potrebbe oggettivamente risultare equivoco – è stato interpretato dalla Corte di cassazione conformemente alla ratio decidendi della sentenza n. 251/1995, che era quella di attuare immediatamente il trasferimento; non di sospenderne o di limitarne gli effetti, e men che mai di disattendere il principio più volte enunciato dalla giurisprudenza, secondo cui il mancato pagamento del prezzo non sospende gli effetti del trasferimento della proprietà al retraente, nè autorizza il venditore a chiedere la risoluzione del rapporto, ma solo attribuisce il diritto di agire per l’adempimento e per il risarcimento dei danni.

In definitiva, la sentenza n. 19132/2005 della Corte di cassazione – pronunciata fra le stesse parti del presente giudizio e relativa all’interpretazione della medesima sentenza n. 251/1995, di cui si discute in questa sede – costituisce giudicato implicito in ordine al fatto che il trasferimento della proprietà in favore del F. è stato disposto con effetto immediato e che l’incidentale richiamo all’obbligo del retraente di pagare il prezzo non ha il significato e gli effetti di una condizione sospensiva, ma solo menziona il principale effetto legale consequenziale al disposto trasferimento.

Vero è quindi che la Corte di appello non ha specificamente motivato su questo aspetto, che corrisponde ad uno dei motivi di appello, ma ciò non giustifica l’annullamento della sentenza impugnata, poichè il relativo dispositivo è da ritenere conforme a diritto.

4.- Le censure di cui al secondo, terzo e quarto motivo risultano assorbite.

5.- Il quinto motivo di ricorso denuncia anche violazione dell’art. 2653 cod. civ., per avere la Corte di appello ritenuto opponibile a Seriana Immobiliare il giudicato dichiarativo del diritto di riscatto, sebbene la domanda di riscatto e la conseguente sentenza non siano state trascritte, mentre essa ha ritualmente trascritto il suo acquisto.

Per questa parte, tuttavia, il motivo è inammissibile, per l’omessa formulazione del quesito, ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ..

La proposizione indicata come tale non contiene alcuna denuncia di violazione dei principi di cui all’art. 2653 cod. civ., ma ripropone le medesime censure di cui ai precedenti motivi. Chiede cioè alla Corte di cassazione di accertare se Seriana Immobiliare abbia validamente acquistato la proprietà dalla s.r.l. Lombarda Immobiliare, considerato che il diritto di riscatto spettante al F. non si è perfezionato a causa del mancato avveramento della condizione.

Alcun quesito è stato formulato quanto agli effetti dell’omessa trascrizione, sicchè la questione non può essere presa in esame.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate complessivamente in Euro 5.200, di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 5.000,00 per onorari;

oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori previdenziali e fiscali di legge.

Così deciso in Roma, il 23 marzo 2011 Depositato in Cancelleria il 3 maggio 2011