Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9684 del 14/04/2017

Cassazione civile, sez. I, 14/04/2017, (ud. 16/02/2017, dep.14/04/2017),  n. 9684

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TIRELLI Francesco – Presidente –

Dott. CAMPANILE Pietro – Consigliere –

Dott. SAMBITO Maria G.C. – rel. Consigliere –

Dott. VALITUTTI Antonio – Consigliere –

Dott. MARULLI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20256/2012 proposto da:

Comune di Santa Maria a Monte, in persona del Sindaco pro tempore,

elettivamente domiciliato in Roma, Corso Vittorio Emanuele II n.18,

presso lo Studio Grez, rappresentato e difeso dall’avvocato Falorni

Fausto, giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

Immobiliare Bi.at. S.r.l.;

– intimata –

e contro

Immobiliare Bi.at. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Panama n.12, presso

l’avvocato Molino Claudia, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato Stancanelli Antonio, Stancanelli Giuseppe, giusta

procura a margine del controricorso e ricorso incidentale

condizionato;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

Comune di Santa Maria a Monte, in persona del Sindaco pro tempore,

elettivamente domiciliato in Roma, Corso Vittorio Emanuele II n.18,

presso lo Studio Grez, rappresentato e difeso dall’avvocato Falorni

Fausto, giusta procura a margine del controricorso al ricorso

incidentale;

– controricorrente al ricorso incidentale –

avverso la sentenza n. 397/2012 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 22/03/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

16/02/2017 dal cons. SAMBITO MARIA GIOVANNA C.;

udito, per il ricorrente, l’Avvocato FALORNI che ha chiesto

l’accoglimento;

udito, per la controricorrente e ricorrente incidentale, l’Avvocato

STANCANELLI ANTONIO che ha chiesto l’inammissibilità;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale ZENO

IMMACOLATA che ha concluso per il rigetto del primo motivo, e da 3 a

5, assorbiti i motivi 2 e 6 e l’incidentale.

Fatto

FATTI DI CAUSA

L’Immobiliare BI.AT. S.r.l. convenne in giudizio innanzi alla Corte d’Appello di Firenze il Comune di Santa Maria a Monte, proponendo opposizione avverso la determinazione dell’indennità di espropriazione di un terreno di sua proprietà, facente parte di un piano d’insediamenti produttivi.

La Corte adita, con sentenza depositata il 22.3.2012, per quanto d’interesse: a) determinò l’ammontare del dovuto, in riferimento al valore venale del fondo, ritenuto a carattere edificatorio, in conformità delle conclusioni della disposta CTU, ribadite all’esito delle osservazioni tecniche dei CTP; b) escluse di poter procedere alla chiesta riduzione del 25%, ritenendo che l’espropriazione non costituiva un intervento di riforma economico-sociale; c) riconobbe la spettanza dell’aumento del 10%, essendo l’indennità offerta inferiore agli otto decimi di quella determinata, e ritenne manifestamente infondata la clic dell’art. 37, comma 2, del TU sulle espropriazioni.

Il Comune di Santa Maria a Monte ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza, con sei motivi. La Società ha resistito con controricorso, con cui ha proposto ricorso incidentale condizionato con due motivi, al quale il Comune ha resistito con controricorso. Le parti hanno depositato memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo, il Comune deduce la violazione del D.P.R. n. 327 del 1981, artt. 32 e 37, art. 41 NTA del regolamento urbanistico, oltre che vizio di motivazione, per avere la Corte territoriale ritenuto sussistente il requisito dell’edificabilità legale, erroneamente valutando il vincolo espropriativo connesso alla variante relativa all’individuazione del perimetro del PIP, laddove avrebbe dovuto tenersi conto delle destinazioni urbanistiche pregresse che lo destinavano in parte a “standards per insediamenti produttivi” che consentivano la realizzazione di volumetrie, solo, in via residuale.

1.1. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte, elaborata in riferimento all’approvazione di un P.E.E.P. (Cass. SU 18/11/1997 n. 11433 e successive conformi) e poi estesa, per evidente analogia dei presupposti e delle conseguenze giuridiche e concrete, al piano per gli insediamenti produttivi, ha affermato il condivisibile principio, secondo cui l’approvazione del Piano non può essere in contrasto con un precedente strumento urbanistico generale, di cui costituisce attuazione nella versione originaria o in quella modificata dal piano stesso che ha, appunto effetto di variante, a natura conformativa (cfr., ex multis, Cass. 10/2/2017 n. 3610 Cass. 24/4/2007 n. 9891; Cass., 6 settembre 2006, n. 19128; Cass., 24/3/2004, n. 5874). Il fatto stesso, quindi, che un terreno sia compreso nel P.I.P. è di per sè elemento giustificativo del legale carattere edificatorio del terreno medesimo, sia pur nei limiti che il piano consente in base ai previsti indici di fabbricabilità territoriale, che definiscono il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea, definito al lordo degli spazi pubblici ed a prescindere dalla distribuzione delle strutture nell’ambito dei singoli lotti.

2. Il secondo motivo, con cui il ricorrente deduce la violazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32 e art. 37, commi 3, 5 e 6; L.R. Toscana 18 febbraio 2005, n. 14, art. 14 ed il vizio di motivazione, in riferimento all’edificabilità di fatto, resta in conseguenza assorbito.

2. Col terzo motivo, il Comune lamenta la violazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, della L. 22 ottobre 1971, n. 865, artt. 35 e 27 oltre che vizio di motivazione, in riferimento al valore venale dell’area. Il ricorrente afferma che i giudici a quo hanno richiamato in modo apodittico le risultanze della CTU, in sè errata perchè aveva fatto ricorso al metodo analitico, fondato su elementi privi di supporto istruttorio; e perchè il riscontro effettuato col metodo sintetico, si era basato su dati inconferenti ed aveva ignorato quelli pertinenti.

3.1. Il motivo è fondato. La Corte territoriale ha aderito alla conclusione del CTU, affermando che la stessa teneva conto del valore di mercato delle aree nella medesima zona, nonchè del valore di mercato delle edificazioni realizzabili, tenuto conto dei costi di costruzione degli onorari professionali e degli oneri di urbanizzazione.

3.2. Ora, se è vero che quando accoglie le conclusioni del consulente tecnico di ufficio, il giudice del merito non è tenuto a confutare dettagliatamente le contrarie argomentazioni delle parti, è pur vero che quel giudice ha comunque il dovere di indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, al fine di consentire un controllo sulla congruità della motivazione: infatti, rientrando nel potere del CTU attingere aliunde notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni formanti oggetto del suo accertamento (quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli), dette indagini possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice solo quando ne siano indicate le fonti, in modo che lo stesso fondi la sua decisione su elementi acquisiti al processo e le parti siano messe in grado di effettuarne il controllo e di svolgere il pieno esercizio del diritto di difesa (cfr. da ultimo, Cass. 7/10/2016 n. 20232). Nella specie, mediante il metodo analitico ricostruttivo, il valore dell’area espropriata è stato calcolato muovendo dal prezzo di mercato della costruzione ivi realizzabile, a sua volta determinata dal CTU, secondo quanto trascritto a pag. 32 del ricorso, in Euro 800,00/mq “in base all’esperienza personale del sottoscritto, ad opportuni accertamenti effettuati presso agenzie operanti nella zona ed a verifiche operate su autorevoli pubblicazioni”. Il riferimento all’esperienza del consulente medesimo non basta, tuttavia, a sorreggere il suo giudizio tecnico di valutazione della costruzione – che costituisce un punto decisivo, giacchè offre il dato iniziale di calcolo per l’applicazione di tutti i coefficienti, la cui correttezza non avrebbe alcun valore se riferita a un dato erroneo – non essendo state esplicitate le fonti in relazione alle quali è stato dedotto il valore finale del costruito (tale non è il dato che si riferisce riportato, in sede di controdeduzioni al CTP, dalla rivista “(OMISSIS)” che nulla aggiunge circa l’identificazione di beni omogenei utilizzati al riguardo) tanto più che, come riferisce il ricorrente, il CTU ha dato conto che l’Agenzia del Territorio riportava valori unitari medi inferiore (circa Euro 700,00/mq). La circostanza, riferita dalla controricorrente, secondo cui il valore unitario sarebbe stato assentito verbis dal CT del Comune, nel corso delle operazioni peritali, non appare in sè rilevante, perchè non rende il dato estimativo incontroverso.

3.3. La motivazione della sentenza è totalmente generica anche rispetto al valore accertato dal Consulente mediante il metodo sintetico-comparativo, non essendo stato in alcun modo affrontata la questione relativa alla mancata valutazione degli atti di cessione volontaria prodotti dal ricorrente, tenuto conto che il metodo d’indagine in esame è volto a determinare il valore di un bene, deducendolo da quello attribuito a un altro bene che presenti caratteristiche simili a quelle oggetto di accertamento. In tale procedimento, come questa Corte ha ripetutamente affermato (cfr. Cass.21/02/2014 n. 4187), ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell’area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e/o con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l’accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione. Tanto basta a cassare in parte qua la sentenza, restando assorbita ogni ulteriore questione dedotta col motivo in esame.

4. Il quarto motivo, volto a censurare le statuizioni sub b) della narrativa per violazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1, è, invece, infondato.

3.1. Il Collegio intende dare continuità al principio affermato da questa Corte (Cass., 23/2/2012, n. 2774, in tema di edilizia convenzionata; 18/1/2016, n. 1621, relativo a terreno inserito in un P.E.E.P.), secondo cui, affinchè sussista il presupposto dell’intervento di riforma economico-sociale, che giustifica la riduzione del 25 per cento del valore venale del bene ai fini della determinazione dell’indennità, esso deve riguardare l’intera collettività o parti di essa geograficamente o socialmente predeterminate ed essere, quindi, attuato in forza di una previsione normativa che in tal senso lo definisca: la promozione di poli industriali e lo sviluppo produttivo della zona interessata, giustifica bensì l’espropriazione dei suoli per motivi di pubblico interesse (al cui presidio sono dettate le disposizioni che disciplinano la funzione del Consorzio) ma non esprime in sè alcun tipo di “riforma” economico-sociale, la cui individuazione, nel senso sopra detto, costituisce eccezione alla regola, mutuata dalla giurisprudenza della CEDU, secondo cui l’indennità deve normalmente riflettere il valore del bene espropriato.

5. Il quinto ed il sesto motivo, coi quali il ricorrente, rispettivamente, censura la statuizione sub c), per violazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 2, e dubita della costituzionalità della disposizione per violazione degli artt. 3 e 42 Cost. restano assorbiti dall’accoglimento del terzo motivo.

6. Il rigetto del primo motivo del ricorso principale priva d’interesse la Società all’esame del primo motivo del ricorso incidentale condizionato (con cui si deduceva la violazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32), laddove il vizio di motivazione riferito al valore venale del bene, dedotto col secondo motivo, resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo del ricorso principale.

7. Il giudice del rinvio, che si indica nella Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, provvederà a determinare il dovuto in relazione ai principi esposti ed, anche, a regolare le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

rigetta il primo ed il quarto motivo del ricorso principale, accoglie il terzo, assorbiti secondo, quinto e sesto ed il ricorso incidentale, cassa e rinvia, in relazione al motivo accolto e per la statuizione sulle spese, alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione

Così deciso in Roma, il 16 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 aprile 2017