Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9443 del 21/04/2010

Cassazione civile sez. III, 21/04/2010, (ud. 08/03/2010, dep. 21/04/2010), n.9443

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 2846/2006 proposto da:

LA PERLA S.R.L. DITTA (OMISSIS) in persona del suo legale

rappresentante pro tempore A.G., considerata

domiciliata “ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI

CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati ALFIERI Arturo,

POLITA MARCO giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

OIL COM S.R.L. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro

tempore Sig. M.M., considerata domiciliata “ex lege”

in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentata e difesa dall’avvocato BENVENUTO Maurizio giusta delega

in atti;

R.C.S. DI RANGO TERZILIO (OMISSIS) in persona del titolare Sig.

R.T., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE BRUNO

BUOZZI 68, presso lo studio dell’avvocato GAGLIARDINI ALESSANDRO,

rappresentata e difesa dall’avvocato CARBONARI OTELLO GIULIO giusta

delega a margine del controricorso;

– controricorrenti –

contro

IFI SRL (OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 594/2005 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

emessa il 19/10/2005, depositata il 14/11/2005, R.G.N. 679/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

08/03/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 1 dicembre 2000 Oil Com s.r.l., premesso di essere subentrata, quale locatrice, nel contratto stipulato da R.C.S. di Rango Terzilio, sua dante causa, con La Perla s.r.l., contratto avente ad oggetto la locazione di un immobile a uso commerciale e dedotto che la conduttrice aveva manifestato la propria volontà di recedere dal contratto prima della scadenza, liberando, malgrado la sua opposizione, i locali in data (OMISSIS), chiedeva la condanna della controparte al pagamento della somma di L. 22.615.545, per canoni di locazione dei mesi di (OMISSIS), rimasti impagati, nonchè dei canoni a scadere;

ovvero, in subordine, e previa pronuncia di risoluzione del contratto, la condanna della stessa al risarcimento dei conseguenti danni.

Sosteneva Oil Com che La Perla si era avvalsa di una facoltà, quella di recesso, contrattualmente esclusa, senza che neppure ricorressero i presupposti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., perchè le temporanee difficoltà produttive, con conseguente necessità di riduzione delle spese aziendali, addotte dalla locataria a fondamento del recesso, non integravano i gravi motivi richiesti dalla norma innanzi richiamata.

Resisteva La Perla s.r.l. che, in via riconvenzionale, instava per la condanna della ricorrente alla restituzione del deposito cauzionale, pari a L. 13.500.000.

Nel corso del giudizio Oil Com chiedeva e otteneva di chiamare in causa I.F.I. s.r.l., per essere sollevata da ogni onere economico in caso di accoglimento della domanda riconvenzionale.

I.F.I. s.r.l. chiedeva e otteneva, a sua volta, di chiamare in causa R.C.S. di Rango Terzilio, originaria locatrice la quale, costituitasi in giudizio, eccepiva che il deposito cauzionale era stato versato su libretto, ordinario e nominativo, intestato a D.G., socio della conduttrice, con prelievo a firma dello stesso, di talchè nulla R.C.S. aveva mai percepito a tale titolo.

Con sentenza depositata il 5 aprile 2004 il Tribunale di Ancona, dichiarata l’illegittimità del recesso esercitato dalla conduttrice, la condannava al pagamento dei canoni relativi ai mesi di (OMISSIS), nonchè di quelli a scadere, contestualmente rigettando la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta.

Proposto gravame principale da La Perla s.r.l. e incidentale da Oil Com s.r.l., la Corte d’appello di Ancona, in data 14 novembre 2005, respingeva l’uno e dichiarava inammissibile l’altro.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione La Perla s.r.l., formulando tre motivi e notificando l’atto a Oil Com s.r.l., a R.C.S. di Rango Terzilio e a I.F.I. s.r.l..

Resistono con due distinti controricorsi Oil Com s.r.l. e R.C.S. di Rango Terzilio, mentre nessuna attività difensiva ha svolto I.F.I. s.r.l..

R.C.S. ha altresì depositato memoria,

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Col primo motivo l’impugnante lamenta violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 27, ex art. 360 c.p.c., n. 3, sostenendo che apoditticamente la Corte d’appello aveva escluso la sussistenza dei gravi motivi idonei a legittimare il recesso del conduttore dal contratto di locazione prima della scadenza, laddove la società, attraverso la produzione dei bilanci, aveva dimostrato il non previsto, non voluto e abnorme aumento dei costi aziendali segnatamente dei salari e delle spese energetiche – che imponevano all’amministratore di intervenire drasticamente sulle spese correnti.

1.2 Col secondo mezzo la società ricorrente denuncia mancanza di motivazione perchè la Corte d’appello avrebbe omesso di esplicitare le ragioni della negativa valutazione in ordine alla sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso, benchè fosse stata accertata una lievitazione dei costi di L. seicento milioni annui.

1.3 Col terzo motivo infine deduce violazione dei principi in tema di onere della prova, ex artt. 2697 e 2698 cod. civ., per avere il giudice di merito respinto l’appello principale anche in ordine alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, per asserita mancanza di prova dell’avvenuta traditio del libretto al portatore, laddove la prova della consegna del deposito cauzionale risultava documentalmente dalla clausola n. 6 del contratto di locazione.

2.1 Le censure svolte nei primi due motivi, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.

A norma della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, dettato in tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo, il conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, qualora ricorrano gravi motivi.

L’elaborazione giurisprudenziale ha avuto modo di chiarire che le ragioni che consentono al locatario di disfarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenute alla costituzione del rapporto, tali, in ogni caso, da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione, segnatamente precisandosi al riguardo che esse devono avere carattere oggettivo, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato (confr. Cass. civ., 28 febbraio 2008, n. 5293; Cass. civ., 8 marzo 2007, n. 5328).

Più nel dettaglio, un possibile, grave motivo di recesso è stato individuato in un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa), che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto locativo (confr. Cass. civ. 20 febbraio 2004, n. 3418).

2.2 Ora, proprio muovendosi in tale prospettiva, il decidente ha escluso che l’appellante avesse fornito la prova della sussistenza di gravi motivi legittimanti il suo recesso dal contratto.

Ha argomentato al riguardo che la documentazione versata in atti consentiva un raffronto tra la situazione al 31 dicembre 1998 e quella al 31 dicembre 1999, laddove, al fine di verificare i caratteri della sopravvenienza e della imprevedibilità delle allegate difficoltà, sarebbe stato necessario effettuare una comparazione con le condizioni economiche della società esistenti al momento della instaurazione del rapporto locatizio. Ha anche aggiunto che, dovendo il carattere della imprevedibilità essere valutato in concreto, non poteva non darsi rilievo alla circostanza che la conduttrice si era limitata a dedurre l’intervento di un aumento dei costi di produzione, senza dare alcuna spiegazione al riguardo, il che precludeva la possibilità di accertarne la dipendenza da fattori imprevedibili, piuttosto che da scelte aziendali o da situazioni transitorie, rientranti nella normale alea imprenditoriale.

Ha poi rilevato che semmai, dai documenti prodotti, si evinceva che l’aumento dei costi era dovuto soprattutto a un aumento delle spese del personale, il che induceva a ipotizzare un potenziamento della struttura produttiva, sia pure a prezzo di qualche iniziale sacrificio.

Ha infine valorizzato il fatto che la locatrice, al momento di subentrare nel rapporto, aveva concesso alla conduttrice la possibilità di recedere dal contratto entro il mese di luglio del 1999 e con preavviso di almeno tre mesi, il che rendeva obiettivamente difficile immaginare la sopravvenienza di fatti idonei a legittimare il recesso in un così ristretto arco temporale.

2.3 Ritiene il collegio che tale stringente e consequenziale apparato argomentativo, logicamente corretto ed esente da aporie o da contrasti disarticolanti tra emergenze fattuali e qualificazione giuridica adottata, resista alle critiche dell’impugnante.

In realtà i motivi di ricorso in esame, deducendo in termini puramente assertivi la violazione dei principi che governano la materia nonchè pretesi vizi motivazionali, tendono surrettiziamente a introdurre una revisione del merito del convincimento del giudice di appello, preclusa in sede di legittimità.

Gli stessi motivi, peraltro, nella parte in cui prospettano la non corretta lettura dei bilanci versati in atti, dai quali emergerebbe un imprevisto e imprevedibile aumento dei salari e dei costi energetici, sono, da un lato, carenti di autosufficienza, in quanto inottemperanti al principio per cui il contenuto delle prove documentali non valutate o erroneamente valutate deve essere riprodotto in ricorso con l’indicazione della sede processuale del giudizio di merito in cui la produzione è avvenuta e in cui esse sono rinvenibili (confr. Cass. civ. 11 febbraio 2009, n. 3340);

dall’altro, meramente ripetitivi di allegazioni difensive già ritenute dal giudice di merito, con argomentazioni che non possono tacciarsi di implausibilità, inidonee a supportare l’assunto della sussistenza dei gravi motivi addotti a fondamento del recesso.

Valga al riguardo considerare che l’aumento del costo del personale, che è stato dalla Corte territoriale considerato elemento indicativo di scelte imprenditoriali certamente legittime, ma estranee all’area degli eventi sopravvenuti e imprevedibili idonei a dar corpo alla fattispecie esonerativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., viene invece dall’impugnante tout court richiamato a supporto della gravità delle ragioni che hanno determinato la dismissione del vincolo, con totale obliterazione, dunque, della ratio decidendi della sentenza impugnata.

3.1 Prive di pregio sono altresì le critiche esposte nel terzo motivo.

Con riferimento alla domanda di restituzione del deposito cauzionale, la Corte d’appello ha rilevato che dalla clausola n. 6 del contratto di locazione nulla emergeva in ordine alla consegna alla controparte del libretto sul quale il deposito stesso era stato versato, aggiungendo che peraltro nessuna somma poteva essere riscossa dalla locatrice perchè, dalla documentazione prodotta, emergeva che si trattava di libretto di risparmio nominativo intestato a un socio della conduttrice medesima.

A fronte di tali rilievi l’impugnante, ignorando ancora una volta le argomentate ragioni della decisione, si limita a riprodurre il contenuto della clausola, senza svolgere alcuna critica alla considerazione, per vero dirimente, che essa non attestava affatto la consegna del libretto, ma solo l’eseguito versamento.

In definitiva il ricorso deve essere integralmente rigettato.

La società ricorrente rifonderà alle controparti costituite le spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate per R.C.S. di Rango Terzilio in complessivi Euro 3.200,00 (di cui Euro 200,00 per spese), e per Oil Com s.r.l. in Euro 2.700,00 (di cui Euro 200,00 per spese), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.

Così deciso in Roma, il 8 marzo 2010.

Depositato in Cancelleria il 21 aprile 2010

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