Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 943 del 16/01/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 943 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: SAN GIORGIO MARIA ROSARIA

SENTENZA

sul

r7corso 269/5-2010 proposto da:

COND. DE MATTEIS IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. DOTT.
MANLIO MAROTTI P.I.92013820623, nonchè i singoli
condomini MAllARELLA LUIGI, FELEPPA AGOSTINO, BOVINO
EUGENIO, PATREVITA GIUSEPPE, VARRICCHIO PIETRO,
COLANTUONI ANTONIO; elettivamente domiciliati in
2012

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ROMA, VIA ETRURIA 12, preuuu le s tudio dell’avvocato
LAURA PIRONE, rappre5enLaLl e difesi dall’avvocato
FELEPPA AGOSTINO;
– ricorrenti –

contro

IMMOBILIARE 2000 SRL 00825390628, IN PERSONA DEL SUO

Data pubblicazione: 16/01/2013

AMM.RE UNICO P.T. SIG. CARIFI CIRO, elettivamente
domiciliata in ROMA, CORSO TRIESTE 88, presso lo
STUDIO LEGALE RECCHIA & ASSOCIATI, rappresentata e
difesa dall’avvocato CAVALLUZZO MASSIMO PELLEGRINO;
DE MATTEIS COSTRUZIONI SPA 00231180647, IN PERSONA

RAPP.TE SIG. ARMANDO DE MATTEIS,

elettivamente

domiciliata in ROMA, P.ZA DELLA LIBERIA! 10, presso
lo studio dell’avvocato CAPECCI FRANCESCO, che la
rappresenta e difende unitamente agli avvocati ROSA
STEFANO, ROSA VINCENZO;
COMUNE BENEVENTO 00074270620, IN PERSONA DEL LEGALE
RAPP.TE P.T., elettivamente domiciliato in ROMA,
V.DEL BABUINO 29, presso lo studio dell’avvocato
PETRUCCI STELLA, rappresentato e difeso dall’avvocato
RAFFAELE LAMPARELLI;
–

avverso la

sentenza n.

controricorrenti

2129/2010

della

–

CORTE

D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 22/06/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 16/04/2012 dal Consigliere Dott. MARIA
ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l’Avvocato Feleppa Agostino dfensore dei
ricorrenti che si riporta agl atti;
udito gli Avv.ti Rosa Stefano, Lamparelli Raffaele,
Rozzi Silvio con delega depositata in udienza

DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE E LEGALE

delI’Avv. Massimo Calluzzo Pellegrino, difensori dei
controricorrenti che si riportano agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. VINCENZO GAMEARDELLA che ha concluso
per l’accoglimento del ricorso, per quanto di

ragione.

Svolgimento del processo
1. – Con atto di citazione notificato il 6 ed 11 settembre 2001, il
Condominio Palazzo De Matteis, sito in Benevento, alla Via Salvemini, ed
i condomini Luigi Mazzarella, Giovanni De Chiara, Giuseppe Patrevita,

Antonio Colantuoni convennero in giudizio innanzi al Tribunale di
Benevento la s.p.a. De Matteis Costruzioni e la s.r.l. Immobiliare 2000,
esponendo che il loro fabbricato era stato edificato dalla predetta
s.p.a. De Matteis giusta licenza edilizia del 9 luglio 1976 e successiva
variante, e che successivamente alle vendite dei singoli appartamenti la
s.p.a. De Matteis Costruzioni, con atto del 16 dicembre 1987, aveva
venduto alla s.r.l. Immobiliare 2000 ad uso deposito una porzione del
piano cantinato, destinata però a parcheggio e che non poteva essere
sottratta a tale utilizzo, ai sensi dell’art.

41 sezies della legge n.
–

1150 del 1942.
Gli attori chiesero pertanto che venisse dichiarato che tale atto di
trasferimento era nullo e che l’area in questione era di proprietà
condominiale o comunque dei singoli condomini pro

quota.

In subordine

chiesero che fosse dichiarato il loro diritto d’uso sull’area con
condanna in ogni caso dell’Immobiliare 2000 a trasferire il possesso in
loro favore.
La s.p.a. De Matteis Costruzioni si costituì nel giudizio chiedendo il
rigetto della domanda e spiegò domanda riconvenzionale per il
risarcimento

ex

art. 96 cod.proc.civ. In subordine, per il caso di

accoglimento della domanda, spiegò domanda riconvenzionale di condanna

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Pietro Varricchio, Armando Russo, Agostino Feleppa, Eugenio Bovino e

degli attori al pagamento di quanto dovuto per il ripristino del
sinallagma contrattuale.
Si costituì nel giudizio anche l’Immobiliare 2000, che chiese il rigetto
della domanda, e, per il caso di accoglimento, la condanna degli attori

causa del Comune di Benevento per essere dallo stesso garantita per il
caso di accoglimento della domanda attorea.
Autorizzata la chiamata in causa del predetto Comune, questo si costituì
nel giudizio chiedendo il rigetto della domanda avanzata nei suoi
confronti.
2. – Il Tribunale adito, con sentenza del 7-20 aprile 2006, rigettò la
domanda attorea, compensando integralmente tra le parti le spese del
giudizio.
Avverso tale sentenza proposero appello il Condominio ed i condomini
Luigi Mazzarella, Giovanni De Chiara, Giuseppe Patrevita, Pietro
Varricchio, Armando Russo, Agostino Peleppa, Eugenio Bovino e Antonio
Colantuoni.
L’appellata s.p.a. De Matteis Costruzioni si costituì chiedendo il
rigetto del gravame e spiegando appello incidentale avente ad oggetto le
richieste già avanzate in primo grado.
Si costituì anche la Immobiliare s.p.a., a sua volta ribadendo le
richieste di cui al primo grado, oltre alla condanna della s.p.a. De
Matteis e del Comune di Benevento al risarcimento dei danni in caso di
accoglimento del gravame.
3. – Con sentenza depositata il 22 giugno 2010 la Corte d’appello di

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alla somma da essa pagata per l’acquisto, e, comunque, la chiamata in

Napoli rigettò tutti i gravami.
Osservò il giudice di secondo grado che i vari interventi legislativi che
hanno inciso sull’autonomia privata in tema di parcheggi hanno
determinato, nel tempo, tre diversi regimi giuridici in subiecta materia:

dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, che ha introdotto l’art. 41sexies nella legge n. 1150 del 1942, essendo stato edificato lo stabile
in questione in epoca anteriore al 1989, e quindi prima della entrata in
vigore del secondo regime.
La richiamata disposizione – rilevò la Corte di merito – ha posto, in
caso di nuove costruzioni, un vincolo pubblicistico di destinazione, non
derogabile negli atti privati di disposizione di tali spazi,
limitatamente alla proporzione di 1 mq. di spazio destinato a parcheggio
per ogni 20 metri cubi di costruzione. Non trovava, invece, applicazione
nella fattispecie la prescrizione di cui all’art. 5 del D.M. n. 1444 del
1968, invocata dagli appellanti, anzitutto perché lo stesso è riferito
esclusivamente agli insediamenti produttivi, e non riguarda gli
insediamenti civili, come quello di cui si tratta. Inoltre – osservò
ancora la Corte territoriale – tale disposizione fa riferimento all’art.
17 della legge n. 765 del 1967, che è norma diversa da quella applicabile
nella specie, perché diretta essenzialmente a regolare le ipotesi di
Comuni sprovvisti di strumento urbanistico.
Ciò posto, la Corte partenopea, dopo aver evidenziato che nella specie,
come si desumeva dalla c.t.u., era stata destinata a box per il
parcheggio una superficie di circa 800 mq, ampiamente superiore alla

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nella fattispecie trovava applicazione il primo regime, disciplinato

proporzione minima imposta dalla legge n. 765 del 1967, richiamò la
giurisprudenza di legittimità secondo la quale il vincolo pubblicistico
di destinazione di cui all’art. 18 della citata legge n. 765 del 1967 è
limitato alle aree strettamente necessarie a soddisfare la proporzione di

provvedimento concessorio opera solo nei rapporti con la p.a. e non è
fonte di diritti per i terzi.
4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono il Condominio De
Matteis e i condomini Luigi Mazzarella, Agostino Feleppa, Eugenio Bovino,
Giuseppe Patrevita, Pietro Varricchio, Antonio Colantuoni, affidandosi a
tre motivi. Resistono con controricorso sia la s.p.a. De Matteis
Costruzioni, sia la s.r.l. Immobiliare 2000, sia il Comune di Benevento.
I ricorrenti hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
1. – Deve, preliminarmente, essere rilevata la inammissibilità del
ricorso nei confronti del Comune di Benevento, che risulta estraneo alla
controversia, che contrappone i contraenti dell’atto del 16 dicembre
1987, con il quale la s.p.a. De Matteis Costruzioni aveva venduto alla
s.r.l. Immobiliare 2000 ad uso deposito una porzione del piano cantinato
del Palazzo De Matteis, tant’è che i capi del dispositivo della sentenza
impugnata non incidono in alcun modo sulla posizione dell’Ente contro
ricorrente, chiamato, peraltro, in causa, nel giudizio di primo grado, ed
in quello di appello, solo dalla Immobiliare 2000, a scopo di garanzia,
senza che venisse invocato un titolo specifico di responsabilità dello
stesso, e non potendosi considerare tale il rilascio di licenza di

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1 mq/20 mc ivi prevista, e che l’eventuale ulteriore vincolo imposto dal

agibilità, avvenuto in data 24 aprile 1986, mera espressione, nella
vigenza della disciplina dell’epoca (r.d. n. 1265 del 1934), di verifica
della salubrità della costruzione, e non collegata al requisito
urbanistico.

applicazione dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, che ha
inserito l’art.
5 d.m.

1444

41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, dell’art.

del 1968, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria

motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Si
osserva che la De Matteis Costruzioni, dopo aver venduto tra il 1986 ed i
primi mesi del 1987 gli appartamenti del fabbricato costruito ai
condomini, con le relative accessioni e pertinenze, con atti pubblici nei
quali erano richiamati la licenza edilizia del 1976 ed il provvedimento
sindacale del 1983 che aveva apposto il vincolo di destinazione a
parcheggio sull’area in questione ex art. 18 della legge n. 765 del 1967,
aveva poi con atto del 16 dicembre 1987, senza menzionare detto
provvedimento del 1983, alienato alla Immobiliare 2000 come deposito
proprio il locale del seminterrato sul quale era stato apposto detto
vincolo, come sarebbe documentato dalla tavola IV, parte integrante del
provvedimento del 1983, e non il confinante locale del seminterrato
diviso in box individuali, venduti a condomini e a terzi, che era,
invece, nella sua disponibilità perché privo del vincolo pertinenziale ex
art. 18 citato. Avrebbe, pertanto, errato la Corte di merito nel non
prendere atto, con conseguente accoglimento del gravame, che il locale
venduto dalla De Matteis Costruzioni come deposito era in realtà

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2. – Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione o falsa

sottoposto a vincolo ad area di parcheggio, senza considerare che, in
tema di parcheggi condominiali, il trasferimento del regime giuridico
degli spazi, secondo la destinazione impressa dalla concessione, su altre
aree idonee a tale utilizzazione può avvenire solo mediante il rilascio

del costruttore-venditore o atti privati di disposizione.
3. – Con il secondo motivo si denuncia violazione o falsa applicazione
dell’art. 5 del d.m. 1444 del 1968, nonché omessa, insufficiente o
contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il
giudizio. La Corte di merito non si sarebbe attenuta all’invocato
decreto, non considerando che, essendo presenti nel fabbricato in
questione dei locali commerciali, doveva, ai sensi dell’art. 5 dello
stesso d.m., essere aumentata del quaranta per cento della superficie dei
locali commerciali, rispetto all’aliquota di un ventesimo del volume,
l’area minima da destinare ad area di parcheggio.
4. – Con il terzo motivo si deduce omessa ed errata valutazione delle
risultanze istruttorie e della giurisprudenza di legittimità ed ulteriore
omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio, ribadendosi quanto affermato nel
primo motivo in ordine all’apposizione sul locale venduto all’Immobiliare
2000 come deposito del vincolo pertinenziale

ex art. 18 della legge n.

765 del 1967, e richiamandosi la giurisprudenza di questa Corte sulla
natura imperativa e inderogabile della imposizione nelle nuove
costruzioni di spazi a parcheggio non solo nei rapporti tra il
costruttore e la p.a., ma anche tra costruttore e terzi che da detti

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di una nuova concessione in variante, e non mediante un atto unilaterale

vincoli ricevano un vantaggio.
5. – I motivi, da esaminare congiuntamente per la stretta connessione
logico-giuridica esistente tra gli stessi, volti a sostenere la
illegittimità della vendita del locale di cui si tratta dalla De Matteis

pertinenziale imposto dal provvedimento concessorio sindacale ai sensi
dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, sono infondati.
5.1. – Nella specie si discute di aree destinate a parcheggio diverse da
quelle vincolate ai sensi dell’art. 18 della cd. legge ponte – e non
già di aree vincolate ai sensi di tale legge in misura maggiore rispetto
a quella minima prescritta – , come ritenuto dalla Corte di merito, che
ha basato la propria decisione su tale convincimento, tratto dall’esame
della c.t.u. svolta in primo grado, e congruamente motivato con
riferimento al materiale probatorio acquisito agli atti, e, quindi,
correttamente ha applicato il principio secondo il quale gli spazi in
questione potevano essere liberamente venduti, locati o formare oggetto
di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della
suddetta normativa speciale (v. Cass., S.U., sent. n. 12793 del 2005;
Cass., Sez. III, sent. n. 1221 del 2006).
Naturalmente, la parte attrice, che chieda la tutela di un suo asserito
diritto fondato sull’anzidetta normativa speciale, ha l’onere
trattandosi di un elemento costitutivo del suo prospettato diritto – di
dedurre ed, inoltre, di provare che lo spazio (od il garage) oggetto
della sua domanda rientra nella specificata proporzione e non
costituisce, quindi, uno spazio ulteriore rispetto a quello adibito a
lo

Costruzioni alla Immobiliare 2000 per violazione del vincolo

parcheggio ai sensi della normativa medesima (v. Cass., sent. n. 1221 del
2006, cit.).
5.2. – Ne consegue che, nella specie, il rilievo dei ricorrenti relativo
alla sottoposizione del locale venduto dalla De Matteis Costruzioni alla

invocata affermazione di un diritto degli stessi ricorrenti sul locale:
ed infatti, come correttamente sottolineato dalla Corte territoriale,
anche nella ipotesi in cui detto locale avesse avuto una destinazione a
parcheggio, una volta raggiunta la minima percentuale di spazioparcheggio prevista dall’art. 18, i condomini non avrebbero potuto
comunque far valere pretese su di esso in forza di tale vincolo, che, se
pure imposto dal provvedimento concessorio, concerne i rapporti tra il
costruttore e la p.a., e non genera diritti a favore di terzi.
Legittimamente, dunque, la società costruttrice dispose del locale in
questione, cedendolo alla Immobiliare 2000.
5.3. – Del pari corretta risulta la sentenza impugnata nella parte in cui
essa ha escluso l’applicabilità nella specie dell’art. 5 del d.m. n. 1444
del 1968, che fa riferimento agli insediamenti produttivi, e non a quelli
civili, ed all’art. 17, e non all’art. 18, della legge n. 765 del 1967,
e, quindi, è rivolta alla disciplina di fattispecie diverse da quella
sulla quale essa era stata chiamata a pronunciarsi.
6. – In definitiva, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile nei
confronti del Comune di Benevento, e deve essere rigettato nei confronti
delle altre parti. In applicazione del criterio della soccombenza, le
spese del presente giudizio, che vengono liquidate come da dispositivo in

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Immobiliare 2000 a detto vincolo non assume alcun valore ai fini della

favore di ciascuno dei controricorrenti, devono essere poste a carico dei
ricorrenti in solido.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso nei confronti del Comune di

Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente
giudizio, che liquida in complessivi euro 2200,00, di cui euro 2000,00
per compensi, oltre agli accessori di legge, in favore di ciascuno dei
controricorrenti.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione
civile, il 16 aprile 2012.

Benevento, lo rigetta nei confronti degli altri controricorrenti.