Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9414 del 27/04/2011

Cassazione civile sez. III, 27/04/2011, (ud. 09/03/2011, dep. 27/04/2011), n.9414

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere –

Dott. LEVI Giulio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 25407/2007 proposto da:

G.A. (OMISSIS), G.E., GA.

N., G.L., elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE G.

MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA Ezio, che

li rappresenta e difende unitamente all’avvocato TOFI VINICIO giusta

delega a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

R.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA VITTORIA COLONNA 32, presso lo studio dell’avvocato MENGHINI

Mario, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati

BISSOLOTTI ANTONIO, ALUFFI EUGENIO giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 465/2007 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,

Sezione Prima Civile, emessa il 11/04/2007, depositata il 30/04/2007;

R.G.N. 1277/2006;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

09/03/2011 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;

udito l’Avvocato TOFI VINICIO;

udito l’Avvocato MENGHINI MARIO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 17 luglio 2006 il Tribunale di Sanremo ha respinto la domanda proposta da R.C., per sentire dichiarare vigente e sottoposto alla disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, il contratto di locazione ad uso sala da ballo e discoteca dell’immobile sito in (OMISSIS), accogliendo la tesi dei locatori – G.A., Ga.Ne. ved.

G. – Gi.El. – G.E. – G. L. – G.L. – della validità dei contratti ad uso transitorio stipulati tra le parti il 19 novembre 2004 (di durata semestrale), il 1 luglio 2005 (di durata trimestrale) e il 15 ottobre 2005 (di durata semestrale).

Su gravame principale del R. ed incidentale degli attori in primo grado,la Corte di appello di Genova, in riforma della impugnata sentenza dichiarava vigente tra le parti il contratto di locazione stipulato il 19 novembre 2004 con prossima scadenza al 18 novembre 2010 e dichiarava inammissibili tutte le domande degli appellanti incidentali concernenti la fideiussione; compensava tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.

Avverso siffatta decisione ricorrono per cassazione G.A., Ga.Ne. ved. G., G.E. e G. L., affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso il R..

A seguito di istanza di prelievo dei ricorrenti, accolta il 12 dicembre dal Presidente titolare, il ricorso viene all’odierna pubblica udienza.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente chiarito che il ricorso non è inammissibile, come, invece, deduce il resistente, nè per difetto di specialità della procura, nè per omessa esposizione dei fatti.

Osserva il Collegio che in merito al primo motivo, con cui i ricorrenti lamentano, in estrema sintesi, che il giudice dell’appello avrebbe erroneamente enucleata la natura non transitoria della locazione solo dall’attività in sè esercitata e da tutti gli elementi fattuali e legali con cui essa veniva esercitata dal R., va detto quanto segue.

Premesso che la nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, riferisce la transitorietà all’attività esercitata o da esercitare nell’immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore (a differenza, invece, di quanto è previsto per le locazioni ad uso abitativo dalla L. n. 431 del 1998, art. 5, comma 1, che a modifica della pregressa disciplina dettata dalla legge dell’equo canone riferisce la transitorietà alle particolari esigenze delle parti, così modificato il regime dell’abrogato art. 26 della predetta L. n. 392 del 1978), rileva questa Corte che non è fondato il primo mezzo di doglianza.

Infatti, il giudice del merito sì è uniformato alla pacifica giurisprudenza di legittimità, a mente della quale è ravvisabile “una locazione non abitativa transitoria qualora la transitorietà sia stata espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempre che risulti, in seguito ad essa, che le ragioni dedotte, delle quali si postula la effettività, siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario” (v. Cass. n. 16117/10; già Cass. n. 3663/96).

Ciò posto in linea di diritto, risulta incontestato tra le parti, e ne da atto la sentenza impugnata – v. p. 6-7 sentenza impugnata – che:

a) nelle premesse, parte integrante dei contratti prodotti in atti, la transitorietà era giustificata in base all’esigenza dei locatori di locare l’immobile per un “limitato tempo intermedio”, in attesa di vendere a terzi l’immobile ed in riferimento all’esistenza di trattative in tal senso;

b) che il R. concordava con tali finalità (“intende a tal fine costituire un’attività commerciale”) ed intende “utilizzare in via precaria l’immobile”, per svolgervi una qualche attività temporanea, non specificamente enunciata: testualmente “esemplificativamente le seguenti attività: discoteca, sala da ballo, somministrazione alimenti e bevande”;

c) venne pattuita un’opzione per una nuova locazione in favore del conduttore in caso di mancata conclusione delle trattative con i terzi;

d) che non ci fu rilascio dell’immobile, ma corresponsione costante dei canoni.

Non solo, ma è altresì pacifico tra le parti che il R. si fornì delle necessarie autorizzazioni amministrative; che nei locali eseguì lavori di adeguamento necessari per l’esercizio dell’attività di discoteca e somministrazione di vivande; che nel corso del giudizio fu provato che l’attività di discoteca si svolgeva durante tutto il corso dell’anno e non stagionalmente; che egli assunse personale a tempo indeterminato e che l’attività era ancora in corso: il che conferma, in punto di fatto, che le esigenze del conduttore sono state ben valutate dal giudice dell’appello in riferimento all’attività che egli intendeva svolgere e di cui i locatori erano a conoscenza.

Da questi elementi si desume, logicamente, che la comune intenzione delle parti non fosse quella di dar vita a contratti transitori.

2. – Con il secondo motivo (omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi per giudizio-mancata considerazione giudiziale della rinuncia del locatore ad un canone superiore al fine di ottenere un vincolo contrattuale transitorio), in estrema sintesi, i ricorrenti ritengono che la rinuncia di essi ad un canone superiore fosse elemento idoneo a ritenere il contratto come transitorio.

La censura va disattesa.

Di vero, a prescindere dal fatto che il motivo si contraddice nella formulazione, deducendosi, al contempo, omissione e ad altri vizi della motivazione, va posto in rilievo, come correttamente ha motivato il giudice dell’appello, che la rinuncia ad un canone più elevato non è idonea a violare norme imperative (p. 7 sentenza impugnata).

3. – Nè miglior sorte può avere il terzo motivo, con il quale, i ricorrenti, sempre al fine di dimostrare la transitorietà del rapporto, portano a sostegno il rilascio di fidejussioni bancarie da parte del R..

Vale, per disattendere la censura, guanto detto in precedenza, ovvero una norma imperativa non può essere elusa nemmeno dalla concorde volontà delle parti.

4. – Alla stessa conclusione deve giungersi circa il quarto motivo (in merito al possesso delle chiavi da parte del locatore), in quanto questo possesso, di cui tratta la censura, e che risulterebbe provato dalle deposizioni testimoniali trascritte nel ricorso, di per sè nulla di significativo propone nè può proporre in relazione ad una accertata violazione della imperatività del dettato normativo, ben potendo riferirsi ad una reciproca fiducia ed ad una cordialità di rapporti tra le parti.

Conclusivamente, il ricorso va respinto, ma dato l’alterno esito delle fasi di merito sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 marzo 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 aprile 2011

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