Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9361 del 08/04/2021

Cassazione civile sez. II, 08/04/2021, (ud. 02/07/2020, dep. 08/04/2021), n.9361

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 24673/2015 proposto da:

P.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COLA DI

RIENZO 28, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO ZAZZA, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato GIUSEPPE RAIMONDI;

– ricorrente –

contro

P.D., PU.AD., P.M.,

P.G., QUALI EREDI DI P.S., elettivamente domiciliati

in ROMA VIALE G. MAZZINI, 11 SC. H, presso lo studio dell’avvocato

CLEMENTE MARIA MANNUCCI, che li rappresenta e difende unitamente

all’avvocato FEDERINO MANNUCCI;

3D IMMOBILIARE SRL, IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE AMM.RE UNICO,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PAOLO EMILIO 57, presso lo

studio dell’avvocato MARCELLO GRECO, rappresentata e difesa

dall’avvocato SEBASTIANO BRIGANTI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 5304/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 02/09/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

02/07/2020 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS.

 

Fatto

PREMESSO

Che:

1. P.A. conveniva in giudizio P.G., gli eredi di P.S. ( D.P.G., P.M., Pu.Ad. e P.D.) e la società 3D Immobiliare s.r.l., chiedendo al Tribunale di Roma di dichiarare la nullità o inefficacia o comunque l’inopponibilità nei suoi confronti del contratto con cui, in data 29 gennaio 1999, i suoi fratelli P.G. e S. avevano venduto alla 3D Immobiliare un locale ad uso abitazione con annesso servizio, con conseguente condanna al risarcimento del danno; sosteneva in particolare l’attrice che di detta porzione di immobile era proprietaria insieme con i fratelli, che l’avevano abusivamente modificata, avevano presentato denuncia per cambio di destinazione e, ottenuto il condono edilizio, l’avevano poi venduta alla 3D Immobiliare. Costituitasi in giudizio, la società convenuta chiedeva di dichiarare in suo favore l’acquisto per usucapione della proprietà del bene, di procedere alla divisione dell’immobile con oneri a carico dei fratelli P. e di essere in ogni caso garantita e manlevata dai suoi danti causa da ogni pretesa risarcitoria in caso di accoglimento della domanda attorea. Anche P.G. e gli eredi del fratello P.S., costituitisi in giudizio, domandavano l’accertamento dell’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione dell’intero bene.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 14892/2011, accoglieva la domanda attorea: dichiarava la nullità del contratto di compravendita, condannava la 3D Immobiliare alla riconsegna dell’immobile e i convenuti P. a risarcire alla 3D Immobiliare il danno subito, liquidato in Euro 20.000, dichiarava il difetto di legittimazione passiva di D.P.G. per avere rinunciato all’eredità.

2. Contro la sentenza proponeva appello la 3D Immobiliare s.r.l., censurando la sentenza impugnata per l’errata individuazione del bene di proprietà comune, che sarebbe stato diverso rispetto a quello venduto alla società, censura proposta pure da P.G., M., Ad. e D., che spiegavano appello incidentale.

La Corte d’appello di Roma, ritenuto che oggetto della vendita alla società 3D Immobiliare non era l’immobile di cui P.A. era comproprietaria, in accoglimento degli appelli, con sentenza 2 settembre 2014, n. 5304 rigettava le domande proposte con l’originario atto di citazione da P.A., con assorbimento delle contrapposte domande proposte in primo grado.

3. Contro la sentenza ricorre per cassazione P.A..

Resistono con distinti controricorsi P.G., P.M., Pu.Ad. e P.D. da un lato e la società 3D Immobiliare s.r.l. dall’altro lato.

Diritto

CONSIDERATO

Che:

I. Il ricorso è articolato in due motivi.

1) Il primo motivo denuncia “violazione degli artt. 196,345 e 281 c.p.c., ed omesso esame di un fatto decisivo in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 e violazione degli artt. 1325,1346,1418 e 1421 c.c., nonchè dell’art. 111 Cost. e art. 101 c.p.c.”: il giudice d’appello avrebbe violato le disposizioni richiamate in quanto ha diversamente valutato la consulenza tecnica d’ufficio espletata in primo grado, senza avere disposto la rinnovazione della medesima, rendendo così più difficile per la ricorrente l’esercizio della difesa e violando quanto previsto in tema di oggetto del contratto.

Il motivo è infondato. La richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica era stata proposta non dalla ricorrente, ma dalle controparti e, pertanto, la medesima non può dolersi del suo mancato accoglimento. In ogni caso, se è “ammissibile la richiesta nel giudizio d’appello di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio ove si contestino le valutazioni tecniche del consulente fatte proprie dal giudice di primo grado, poichè non viene chiesta l’ammissione di un nuovo mezzo di prova” (Cass. 5339/2015), rientra “nel potere discrezionale del giudice di merito accogliere o rigettare l’istanza di rinnovo della consulenza tecnica d’ufficio, senza che l’eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità, quando risulti che gli elementi di convincimento per disattendere la richiesta della parte siano stati tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e ritenute esaurienti dal giudice” (Cass. 10849/2007). Nè al riguardo la ricorrente può lamentare la lesione del proprio diritto di difesa, avendo il giudice d’appello ritenuto esauriente l’attività svolta dal consulente tecnico d’ufficio in primo grado, attività che la ricorrente non aveva contestato e di cui non ha chiesto la rinnovazione.

2) Il secondo motivo contesta “violazione dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., omesso esame di un fatto controverso, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5”: la Corte d’appello, nel basare la propria decisione sulle affermazioni che dell’intera palazzina erano proprietari P.G. e S. e che il locale venduto dai fratelli P. alla 3D Immobiliare era già una unità autonoma e distinta, ha violato la presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., ritenendo “per prove quelle che prove non sono” e omettendo “le prove riscontrabili nelle attività tecniche e accertative del consulente tecnico d’ufficio”.

Il motivo è fondato laddove censura il ragionamento della Corte d’appello che, partendo dalla premessa della costruzione dell’intero edificio da parte dei fratelli P. nel (OMISSIS), interamente proprietari del medesimo sino alla vendita nel 1970 alla sorella, ha concluso sulla base della circostanza che il locale venduto alla 3D Immobiliare nel 1999 “era già una unità autonoma e distinta (come deriva dalla concessione di edilizia in sanatoria del 14 maggio 1998 del Comune di Ladispoli, nella quale si attesta che i lavori in sanatoria ne avevano mutato la destinazione da magazzino ad abitazione)” che il locale venduto alla 3D Immobiliare era diverso dal locale di cui P.A. era comproprietaria.

Il giudice d’appello non considera infatti che con l’atto di vendita del 1970 – con il quale i costruttori dell’edificio avevano venduto alla sorella (v. l’estratto dell’atto di vendita riportato alla p. 15 del ricorso) uno dei tre appartamenti siti al primo piano e la quota “pari a un terzo del ripostiglio condominiale per attrezzi di pulizia posto al piano terra”, con la specificazione che era “compresa nella vendita la comproprietà delle parti comuni” a norma dell’art. 1117 c.c. – era sorto il condominio e da quel momento i fratelli P. avevano perso la qualità di proprietari esclusivi delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio (secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, “il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio”, così Cass. 19829/2004).

Una volta costituito il condominio, con atto che prevedeva la comproprietà del ripostiglio condominiale e delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c., i fratelli P. non potevano quindi disporre come unici proprietari del ripostiglio e delle altre parti divenute comuni. Il profilo è stato del tutto omesso dal giudice d’appello, che ha ritenuto esclusiva la proprietà del locale venduto alla 3D Immobiliare in quanto “unità autonoma e distinta”, non considerando che il successivo mutamento di destinazione d’uso, da magazzino ad abitazione, del locale non poteva certo comportare il venir meno della qualità di bene comune del medesimo; così come non può valere il rilievo della Corte che dei due locali situati al piano terreno, il locale ripostiglio e il locale caldaia, quello non oggetto di specifica vendita di un terzo indiviso alla sorella era “stato da sempre in proprietà per metà ciascuna di P.G. e S. soltanto”, presupponendo tale affermazione l’accertamento che il locale non rientrava tra le parti comuni ex art. 1177 c.c., accertamento del quale non vi è traccia nella motivazione del provvedimento impugnato.

Il motivo va quindi, nei limiti di cui in motivazione, accolto.

II. Il provvedimento impugnato deve essere cassato in relazione al motivo accolto; la causa va rinviata alla Corte d’appello di Roma, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo nei limiti di cui in motivazione, rigetta il primo motivo, conseguentemente cassa il provvedimento impugnato in relazione al motivo accolto; rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della Sezione Seconda Civile, il 2 luglio 2020.

Depositato in Cancelleria il 8 aprile 2021

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