Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9258 del 19/04/2010

Cassazione civile sez. III, 19/04/2010, (ud. 05/03/2010, dep. 19/04/2010), n.9258

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

CASTELFIDARDO SRL (OMISSIS) in persona del legale rappresentante

pro tempore Rag. V.B., elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA ASIACO 8, presso lo studio dell’avvocato AURELI STANISLAO,

che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato TENTONI PIERO

GIORGIO giusta delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

MASTROLONARDO DI MASTROLONARDO VITO & C SNC (OMISSIS) in persona

dei legali rappresentanti M.V. e C.A.,

F.E. (OMISSIS), C.A.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE G.

MAZZINI 11, presso lo studio dell’avvocato DE BONIS MARCO, che li

rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUONGO ANGELO giusta

delega in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1474/2004 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, 1^

SEZIONE CIVILE, emessa il 9/7/2004, depositata il 21/12/2004, R.G.N.

1990/2001;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

05/03/2010 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;

udito l’Avvocato MICHELE AURELI per delega dell’Avvocato STANISLAO

AURELI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

M.V. e C.A., legali rappresentanti della Mastrolonardo s.n.c., F.E. e C. A. convenivano in giudizio la Castelfidardo s.r.l. chiedendo nei confronti di quest’ultima il riscatto di talune unità immobiliari. Dette unità, poste in vendita, erano state acquistate dalla Castelfidardo senza comunicarlo ai conduttori che nei suddetti locali esercitavano attività comportanti contatti con il pubblico.

Si costituiva la convenuta rilevando che la volontà di riscatto era stata manifestata solo da alcuni dei conduttori e che era mancata la coincidenza dell’oggetto del riscatto con il bene che invece era stato venduto in blocco.

Il Tribunale di Rimini, osservato che la Castelfidardo aveva acquistato soltanto il piano terra (mentre i piani superiori erano stati comprati da terzi per cui non era configurabile una vendita in blocco); rilevato che oggetto della vendita erano cinque distinti locali condotti da persone diverse che ivi esercitavano attività commerciali differenti; considerato che strutturalmente i negozi erano non solo autonomi ma anche completamente separati dall’ingresso e dal vano scale dell’edificio; ritenuto che i locali non avrebbero potuto ricevere una destinazione unitaria in un complesso organizzato, affermava che la vendita non poteva qualificarsi come cumulativa, ma come contratto con oggetto plurimo.

Trattandosi di unità immobiliari non riconducibili ad un complesso dotato di propria individualità giuridico-strutturale, era legittimo l’esercizio del riscatto da parte anche di alcuni dei conduttori: non poteva infatti ritenersi intaccato il principio dell’identità tra oggetto del riscatto e quello della compravendita che riguarda beni ontologicamente distinti. A tale stregua il Tribunale disponeva che la causa fosse rimessa in istruttoria “per proporzionare il prezzo delle singole unità in relazione a quello complessivamente corrisposto”.

Avverso tale sentenza proponeva impugnazione la Castelfidardo s.r.l., in contrasto con gli appellati che a loro volta proponevano appello incidentale.

La Corte d’Appello di Bologna rigettava l’Appello proposto da Castelfidardo s.r.l. avverso la sentenza 15.12.2000 n. 977 del Tribunale di Rimini. Quest’ultimo in accoglimento dell’appello incidentale trasferiva agli appellati (sostituendoli quali compratori all’appellante) le unità immobiliari per cui è causa.

Proponeva ricorso per Cassazione la Castelfidardo s.r.l. Resisteva con controricorso F.E., C.A., la Mastrolonardo s.n.c. di Mastrolonardo Vito & C..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con i tre mezzi d’impugnazione parte ricorrente rispettivamente denuncia.

1) “VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, NONCHE’ dell’art. 14 disp. gen.”, PER AVERE IL GIUDICE DI SECONDO GRADO ERRONEAMENTE ESCLUSO LA CONFIGURABILITA DI UN’IPOTESI DI VENDITA IN BLOCCO O COMUNQUE DI UNA VENDITA CUMULATIVA, FACENDO APPLICAZIONE ANALOGICA DELLE CITATE NORME DI LEGGE ALLA FATTISPECIE IN ESAME, IN RELAZIONE all’art. 360 c.p.c., n. 3″;

2) “VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE degli artt. 61, 115 e 116 c.p.c., IN RELAZIONE all’art. 2697 c.c., PER AVERE IL GIUDICE D’APPELLO RITENUTO SUPERFLUO DISPORRE C.T.U. VOLTA AD ACCERTARE LA POSSIBILITA’ DI CONSIDERARE UNITARIAMENTE I BENI ALIENATI DAL PUNTO DI VISTA ECONOMICO STRUTTURALE, IN RELAZIONE all’art. 360 c.p.c., n. 3”;

3) “VIZIO DI MOTIVAZIONE PER AVERE IL GIUDICE RITENUTO L’OGGETTIVA IMPOSSIBILITA’ DI CONSIDERARE UNITARIAMENTE I BENI ALIENATI DAL PUNTO DI VISTA ECONOMICO STRUTTURALE, IN ASSENZA DI APPOSITA C.T.U., PUNTO DECISIVO DELLA CONTROVERSIA IN RELAZIONE all’art. 360 c.p.c., n. 5”.

Sostiene la Castelfidardo che, per il sorgere del diritto di prelazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, l’oggetto della vendita deve coincidere proprio con l’immobile locato, mentre non è prevista la prelazione nel caso contrario. Il carattere eccezionale della relativa disciplina ne impedisce infatti, secondo la ricorrente, l’interpretazione estensiva ed a maggior ragione l’applicazione analogica. Rilevata l’unitarietà del bene sotto il profilo oggettivo, nessun rilievo assume la destinazione del medesimo bene sotto il profilo soggettivo.

Parte ricorrente censura infine l’omessa disposizione di una C.t.u.

per accertare se le cinque unità immobiliari del piano terra costituissero o no un unicum sul piano economico strutturale.

I motivi sono infondati.

In tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti ad uso abitativo, perchè si abbia vendita in blocco con esclusione del diritto di prelazione del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario, costituente un “quid” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

Secondo la più recente, innovativa giurisprudenza di questa Corte, l’indagine del giudice del merito non deve tuttavia essere condotta solo sulla sola base della situazione oggettiva di fatto esistente al momento della vendita (o della “denuntiatio”), non potendosi prescindere dal tenore del contratto di vendita (o del preliminare) nonchè – in relazione alle circostanze del caso concreto, da eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo. Proprio sulla base di questi il giudice deve apprezzare se le parti, sotto un profilo soggettivo, hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. A tal fine deve essere adeguatamente apprezzata, altresì, sotto il profilo soggettivo, sia la circostanza che l’alienante potrebbe riuscire ad ottenere, vendendo tutti i beni di cui è proprietario nello stesso complesso, un maggior corrispettivo; sia l’intenzione dell’acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per un impiego che ne imponga l’accorpamento. Salva in ogni caso la facoltà per il conduttore di dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione.

Tanto l’accertamento del profilo oggettivo quanto l’accertamento di quello soggettivo costituiscono indagine di merito che, nella specie, risulta assistita da congrua motivazione ed è stata condotta in modo giuridicamente corretto ed immune da vizi logici. (Cass., 17.9.2008, n. 23749; Cass., 17.9.2008, n. 23747). Da tale accertamento è emerso: che i beni compravenduti non possono essere considerati quale unico bene, insuscettibile di divisione ai sensi dell’art. 1316 c.c., ed avente una propria individualità giuridica; che gli stessi beni hanno una diversa organizzazione strutturale ed una diversa destinazione commerciale e organizzativa che ne impedisce una gestione unitaria; che non è rinvenibile un unitario scopo negoziale.

Quanto infine alla censura di omesso espletamento di C.t.u., lamentata da parte ricorrente, deve ritenersi, con la più recente giurisprudenza, che è sufficiente, ai fini della dimostrazione del collegamento strutturale e funzionale dei beni, una adeguata, motivazione che, come si è visto, è certo presente nell’impugnata sentenza (Cass., 2.4.2004, n. 2069; Cass., 20.4.2001, n. 5913).

In conclusione, tutte le considerazioni sin qui svolte giustificano il rigetto del ricorso con condanna di parte ricorrente alle spese del processo di cassazione che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del processo di Cassazione che liquida in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 5 marzo 2010.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2010

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