Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9252 del 11/04/2017

Cassazione civile, sez. III, 11/04/2017, (ud. 23/11/2016, dep.11/04/2017),  n. 9252

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17190-2014 proposto da:

INPS – ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE, in persona del

Commissario Straordinario e, come tale, legale rappresentante pro

tempore, in proprio ed in qualità di successore del soppresso

INPDAI e di successore ex lege nei diritti di SCIP – Società di

Cartolarizzazione degli Immobili Pubblici srl, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA CESARE BECCARIA 29, presso lo studio

dell’avvocato SAMUELA PISCHEDDA, che lo rappresenta e difende

unitamente agli avvocati GAETANO DE RUVO, DANIELA ANZIANO giusta

procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

B.R.A., + ALTRI OMESSI

– intimati –

Nonchè da:

M.R., + ALTRI OMESSI

– ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 599/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 12/02/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/11/2016 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito l’Avvocato DANIELA ANZIANO;

udito l’Avvocato DANIELE MAMMANI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE

MASELLIS Mariella, che ha concluso per l’inammissibilità 4 motivo;

rigetto 1 – 2 – 3 motivo.

Fatto

FATTI DEL PROCESSO

La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 12 febbraio 2014,ha confermato la decisione di primo grado che ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c.proposta da R.A. + ALTRI OMESSI

I giudici di merito hanno ritenuto legittimamente esercitato il diritto di opzione con riferimento alla comunicazione ricevuta dall’Inps nel 2006 ed hanno disposto il trasferimento della proprietà degli immobili da essi condotti in locazione, subordinando l’effetto traslativo al pagamento del prezzo come determinato nella suddetta comunicazione. Avverso tale decisione propone ricorso I’ INPS con quattro motivi. Resistono con controricorso i conduttori e presentano memoria ex art. 378 c.p.c.

Il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali ed il Ministero dell’Economia e delle Finanze non hanno presentano difese.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. I conduttori hanno ricevuto nel settembre 2006 una lettera dell’Inps con la quale erano state comunicate le modalità e le condizioni di vendita per le unità immobiliari da essi occupate e per le quali era stato applicato lo sconto del 30% rispetto al valore di mercato, trattandosi di immobile non aventi caratteristiche di pregio, abbattimento previsto dalla L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 8; tutti hanno esercitato nelle modalità e nei tempi indicati dall’Inps il diritto di opzione con la conseguenza che si erano perfezionati altrettanti contratti preliminari con l’abbattimento del prezzo previsto dalla legge; tutti hanno ricevuto nel giugno 2007 un’altra comunicazione dell’Inps, con cui era stato evidenziato che con decreto del ministero dell’economia e delle finanze lo stabile in questione era stato classificato di pregio e che pertanto, in via di autotutela e di rettifica delle precedenti comunicazioni, le compravendite avrebbero dovuto essere perfezionate a nuove condizioni meno favorevoli per i conduttori.

I conduttori, ritenendo la illegittimità della nuova pretesa dell’Inps, l’hanno convenuto in giudizio per sentire validamente esercitato il diritto di opzione nel 2006 e perchè fosse emessa sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse il luogo dei contratti definitivi di compravendita non conclusi.

Il Tribunale ha accolto la domanda, decisione confermata dalla Corte d’appello di Milano con la decisione qui impugnata.

2. Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione falsa applicazione dell’art. 1331 c.c. e omessa insufficiente motivazione riguardo un punto decisivo della controversia ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Con il secondo motivo di ricorso sì denunzia violazione dell’art. 2909 c.c. e art. 324 c.p.c. e omessa motivazione riguardo un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Con il terzo motivo si denunzia violazione falsa applicazione dell’art. 1339 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Con il quarto motivo di ricorso si denunzia violazione falsa applicazione dei principi in materia di riparto di giurisdizione in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 1.

3. Si osserva che nelle more del giudizio è stata pubblicata la sentenza della Sezioni Unite di questa Corte n. 6023/2016 che ha ad oggetto una fattispecie con le caratteristiche identiche a quella in oggetti ed ai principi di diritto in essa espressi questa Corte intende rifarsi.

Preliminare è l’esame dell’quarto motivo di ricorso perchè attiene alla giurisdizione.

4. Il motivo è inammissibile.

Si rileva dalla sentenza impugnata che la domanda proposta dai conduttori era diretta ad ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. per aver tempestivamente e secondo la procedura prevista dalla normativa di settore risposto alla offerta di vendita dell’INPS. La domanda in tali termini è stata accolta dal primo giudice e la sentenza di primo grado confermata dalla Corte di appello. L’opposta tesi dell’ente ricorrente (che, per escludere la giurisdizione del GO, sostiene, invece, che la domanda era diretta a contestare la classificazione dell’immobile) per un verso è assolutamente generica, siccome non offre alcun elemento per desumere la circostanza predicata, e, per altro verso, chiede alla Corte di legittimità una diversa interpretazione della domanda, senza neppure censurare la violazione dei canoni ermeneutici. Peraltro, come affermato anche dalle Sezioni Unite nella controversia al suo esame avente le stesse peculiarità di questa in oggetto, la deduzione si manifesta incomprensibile, dal momento che la domanda è stata proposta con riferimento alla raccomandata diretta dall’ente alla conduttrice nel 2006, quando l’immobile era classificato come “non di pregio”, ed all’immediata risposta d’accettazione della conduttrice stessa. Tant’è che la diversa e più onerosa proposta è stata formulata dall’ente con raccomandata del 4 giugno 2007, nella quale era escluso lo sconto in favore del prefazionante e l’immobile era dichiarato esplicitamente come “di pregio”, in base al D.M. 11 maggio 2007, n. 108.

5. I primi tre motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la stretta connessione logico giuridica che li lega, sono tutti infondati.

Essi tendono ad affermare che la conduttrice non poteva pretendere di ottenere il trasferimento del bene alle condizioni contenute in un preliminare superato in base alla successiva qualificazione dell’immobile quale “di pregio”. Tesi, questa, affatto inconsistente e correttamente respinta dal giudice in base al principio espresso da queste SU con la sentenza n. 9692/13, secondo il quale in favore del conduttore di unità immobiliare residenziale da dismettere sussistono sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione (ove non sia esercitato il primo). Il prezzo di vendita, con le variabili che lo determinano (quali quella della natura di pregio o meno dell’immobile), è un elemento esterno al diritto potestativo di accettazione, sia in relazione al diritto di opzione che di prelazione, e costituisce, invece, elemento imprescindibile dell’offerta cioè di un atto negoziale unilaterale ricettizio, che rientra nella disponibilità del proponente (sia pure in maniera sufficientemente vincolata dalla legge, essendo il proponente pur sempre un ente pubblico ovvero una società costituita per la realizzazione di dismissione di beni immobiliari pubblici). Mentre l’opzione – parificata nel regime normativo, ex artt. 1331 e 1329 alla proposta irrevocabile – si sostanzia in un rapporto in base al quale una delle parti si obbliga a rimanere vincolata alla propria dichiarazione, e l’altra ha facoltà di accettarla o meno, nella prelazione, invece, non sorge alcun obbligo immediato a carico del promittente, il quale è libero anche di non stipulare il contratto cui si riferisce la prelazione, obbligandosi solo a preferire, ove esso venga concluso, il promissario. Sennonchè in entrambi gli istituti l’individuazione del prezzo di vendita dell’immobile pubblico da dismettere, ancorchè da individuarsi sulla base dell’indicazione legislativa del “valore di mercato” con le ulteriori variabili fissate dalla legge, rientra nella disponibilità dell’offerente e non costituisce un diritto dell’oblato. Solo dopo che l’offerta è stata formulata dal proponente e ricevuta dall’oblato, il prezzo ivi indicato integra una componente dell’oggetto della opzione (o prelazione) ed esce dalla discrezionalità (sia pure solo tecnica) dell’offerente. Accertato, dunque, l’avvenuto esercizio, da parte della conduttrice, del diritto d’opzione al prezzo individuato dall’INPS al momento dell’offerta in vendita (e, dunque, l’incontro delle due volontà), il giudice ne ha dedotto la formazione di un contratto preliminare di compravendita, dal quale è derivato il diritto della promissaria acquirente di perfezionare l’acquisto al prezzo fissato in quella sede. Si tratta, dunque, di un contratto perfezionatosi al momento stesso dell’accettazione, perfettamente coincidente con la proposta, con conseguente irrilevanza di qualsiasi successiva mutazione della qualifica dell’immobile. Irrilevanza anche ai fini della disposizione dell’art. 1339 c.c., siccome il contratto s’era già perfezionato al momento del subentro della nuova qualifica. Il ricorso deve essere, pertanto, respinto, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 10.500,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 23 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 11 aprile 2017