Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9182 del 10/04/2017

Cassazione civile, sez. II, 10/04/2017, (ud. 25/01/2017, dep.10/04/2017),  n. 9182

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 540/2013 proposto da:

INFOTEAM SRL IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA BOCCA DI LEONE 78, presso lo studio dell’avvocato CURZIO

CICALA, rappresentato e difeso dall’avvocato MAURO GADALETA;

– ricorrente –

contro

F.G., T.A., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA COSSERIA 2, presso lo studio dell’avvocato ALFREDO

PLACIDI, rappresentati e difesi dall’avvocato GIACOMO VALLA;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 996/2011 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 08/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

25/01/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato GADALETA Mauro, difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato VALLA Giacomo, difensore dei resistenti che ha

chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

La società Infoteam in liquidazione con atto di citazione dell’8 marzo 2003 conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Bari, i coniugi T.F. per sentire accertare che la superficie scoperta confinante con la proprietà dei convenuti era di esclusiva proprietà di parte attrice e per l’effetto condannare i convenuti al rilascio della stessa superficie, oltre al risarcimento del danno. A chiarimento della domanda l’attrice esponeva di aver venduto a F.G. e T.A. un appartamento sito nel complesso (OMISSIS), che a tale appartamento perteneva una terrazza a livello a sua volta confinante con altra terrazza a livello inferiore, che quest’ultima era rimasta di proprietà della venditrice e serviva anche da copertura di un locale di questa. Che i coniugi F. e T. avevano sbarrato l’accesso a detta terrazza, che successivamente i convenuti avevano reclamato la proprietà ed il possesso della terrazza e diffidavano la società dal proseguire qualsivoglia turbativa.

Si costituivano i coniugi F. e T., contestando la domanda attorea e ribadivano il carattere pertinenziale del terrazzo a loro dire evidente anche per la situazione dei luoghi, chiedevano, pertanto, il rigetto della domanda con vittorie delle spese di causa.

Il Tribunale di Bari, espletata l’istruzione della causa, con sentenza n. 3080 del 2006 rigettava la domanda e condannava l’attrice alla rifusione delle spese a favore della controparte.

La Corte di Appello di Bari pronunciandosi su appello avanzato dalla società, a contraddittorio integro, con sentenza n. 996de1 2011, rigettava l’appello e condannava l’appellante al pagamento delle spese del secondo grado del giudizio. Secondo la Corte di Appello di Bari era pacifico il fatto che l’immobile di cui si dice fosse stato costruito sin dall’origine, secondo l’attuale struttura e consistenza che vedeva la presenza della scala di comunicazione, sì che era indubbio il vincolo pertinenziale dal punto di vista oggettivo. Riconosciuto il vincolo pertinenziale sotto il profilo oggettivo valeva il principio inverso rispetto a quello invocato dalla società Infoteam e, cioè, la società Infoteam avrebbe dovuto dimostrate, ma non lo ha fatto, che il rapporto pertinenziale era stato escluso specificamente dall’atto di trasferimento o che il rapporto pertinenziale era cessato.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Infoteam con ricorso affidato a quattro motivi, illustrati con memoria. I coniugi F. e T. hanno resistito con controricorso.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso la società Infoteam lamenta la violazione dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, con riferimento alle norme di cui all’art. 1362, 1363 e 1364 c.c., errata e contraddittoria motivazione su alcuni spetti essenziali del contratto con riferimento alla qualificazione giuridica ed all’interpretazione della compravendita del (OMISSIS) se comportante anche la vendita della particella (OMISSIS) non menzionata in atti. Travisamento dei fatti.

La ricorrente sostiene: a) che la Corte distrettuale non avrebbe ricostruito la comune intenzione dei contraenti. In particolare, il Giudice del merito non ha consentito che venisse provata l’intenzione della venditrice, che il suolo di che trattasi era stato alienato a terzi, che sia prima che dopo la vendita del marzo 2000 la venditrice aveva conservato il possesso dell’area contestata accedendovi per effettuare ispezioni dal pozzo di luce ivi esistente. b) La Corte barese non avrebbe valutato le clausole del contratto nel loro insieme, potendo accertare che, quando le parti hanno voluto far riferimento alle pertinenze lo hanno fatto espressamente, ma nessun riferimento avevano fatto con riferimento al suolo di che trattasi. c) Insufficiente, per altro, sarebbe il riferimento generico alle pertinenze, dovendo considerare che quel riferimento rappresenterebbe una clausola di stile.

1.1. – Il motivo, pur trascurando che non rispetta pienamente il principio dell’autosufficienza, dato che fa riferimento al contratto e alle clausole contrattuale ma non ne riporta il contenuto, è infondato. Va qui osservato che per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data del giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni, sì che quando di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto la interpretazione poi disattesa dal giudice del merito, dolersi in sede di legittimità che sia stata privilegiata l’altra (Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178; Cass. 14 novembre 2003, n. 17248). Ora, parte ricorrente si limita – in concreto – ad opporre, alla interpretazione del contratto inter partes data dai giudici del merito la propria soggettiva lettura ed interpretazione ed è evidente – quindi – che il motivo non può trovare accoglimento.

E, comunque, oltre queste considerazioni, va evidenziato che la Corte ha ricostruito il vincolo pertinenziale di cui si dice su dati oggettivi. Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale, nel caso in esame, il vincolo pertinenziale del suolo di che trattasi sussisteva oggettivamente al momento della vendita e che, in tali casi, ad escludere il trasferimento anche di detto bene sarebbe stata necessaria una esplicita volontà contrattuale, che è mancata, o la dimostrazione che il vincolo pertinenziale fosse cessato.

2.- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, con riferimento agli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. e art. 2697 c.c., con riguardo agli elementi probatori considerati dal Giudice di merito in relazione ai fatti e presupposti della domanda. Mancata valutazione unitaria delle prove. Errata e contraddittoria interpretazione della compravendita del (OMISSIS) se comportante anche la vendita della particella 56 non menzionata in atti. Errata e contraddittoria motivazione con travisamento di fatti relativamente alle circostanze di fatto e di diritto dello stesso negozio. La ricorrente sostiene che la Corte distrettuale non avrebbe correttamente valutato tutti i fatti ritenuti ostativi all’accoglimento della domanda: In particolare, la Corte distrettuale non avrebbe considerato che il bene era stato escluso dall’oggetto della compravendita perchè: a) il bene di cui si dice era stato indicato quale confine del bene venduto; b) ha ritenuto contrariamente a quanto sostenuto dall’attuale ricorrente che non esisteva un accesso all’area contesta che, invece, esisteva ed era stato chiuso dagli acquirenti; c) la presenza della scala che la Corte avrebbe ritenuto indice di un vincolo pertinenziale era invece stata mantenuta perchè erano in corso trattative per la cessione dell’area confinante; d) la Corte avrebbe erroneamente considerato il frazionamento allegato alla copia prodotta dagli appellati che riportava un data di riferimento superato (in quanto datato 1999) e quindi non più valido alla data del negozio definitivo del marzo 2000. La Corte distrettuale nel ritenere che il bene di cui si dice fosse pertinenziale e da ritenere ricompreso nell’oggetto della vendita non avrebbe tenuto conto che nella zona descritta come pertinenza esiste un pozzo di luce che serve una differente proprietà sottostante della venditrice per cui la cessione di detta area avrebbe necessitato perlomeno una riserva di proprietà della zona sottostante ed una riserva di accesso o la costituzione di un diritto di servitù per accedere al pozzo di luce e curarne la manutenzione.

2.1. – Il motivo è inammissibile, dato che la ricorrente propone a questa Corte di Cassazione inammissibili apprezzamenti di merito preclusi in sede di legittimità. Per altro, la Corte distrettuale ha esaminato le stesse indicazioni dell’attuale ricorrente che qui sono state riproposte. Come evidenzia la sentenza impugnata “l’appellante invero fonda erroneamente il proprio assunto (che il bene di che trattasi non era ricompreso nel bene compravenduto) sull’assenza di una volontà esplicita di trasferire anche l’area contestata, deducendo ciò dalle due circostante (….) e cioè: a) che nell’atto di vendita non è specificato che era escluso il trasferimento del locale sottostante di cui l’area contestata costituisce copertura; b) l’alienante non si era riservato il diritto di accedere all’area medesima per la manutenzione del lucernaio”. Epperò, una volta riconosciuto che oggettivamente esisteva il vincolo pertinenziale tra i beni oggetto di causa “la volontà traslativa non doveva essere necessariamente esplicitata attraverso il riferimento al bene posto a servizio di quello principale, perchè essa si estendeva automaticamente, al bene accessorio, salvo che nell’atto di trasferimento, venga esplicitamente escluso detto bene o che il rapporto pertinenziale sia cessato (…)”. E conclusivamente, la sentenza ha avuto modo di osservare che “nè la volontà contraria al trasferimento dell’area contestata può desumersi (come sostiene, anche in questa sede, la ricorrente) da fatti o atti diversi dal negozio, in quanto la destinazione in modo durevole di una cosa a servizio od ornamento di un’altra non necessita di alcuna forma solenne, neppure nel caso di immobili, mentre l’automatica estensione alla cosa pertinenziale degli atti e dei rapporti che hanno per oggetto la cosa principale, può esser esclusa soltanto mediante la manifestazione espressa di una volontà contraria, negoziale, non desumibile aliunde” (così Cass. n. 6230 del 2000, citata dalla sentenza impugnata).

3. – Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, con riguardo agli artt. 1350 e 2725 c.c., con riferimento al rigetto della prova articolata dalla società ricorrente.

La ricorrente sostiene che la Corte distrettuale non avrebbe dovuto rigettare la domanda di prova orale richiesta per la precisa individuazione della zona compravenduta perchè il divieto ex art. 2722 c.c., non riguarda la prova diretta ad individuare la reale portata dell’atto attraverso l’accertamento degli elementi di fatto che determinarono il consenso dei contraenti.

3.1. – Il motivo è infondato. E’ orientamento pacifico e costante di questa Corte di Cassazione che in materia contrattuale, il principio in base al quale per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare è richiesta la forma scritta “ad substantiam” importa che l’atto scritto costituisca lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà produttiva degli effetti del negozio. Ne consegue che, in tale ipotesi, la manifestazione scritta della volontà di uno dei contraenti (la quale concorre alla formazione del negozio con efficacia pari alla volontà dell’altro) non può essere sostituita da una dichiarazione confessoria dell’altra parte, non valendo tale dichiarazione nè quale elemento integrante il contratto nè – quand’anche contenga il preciso riferimento ad un contratto concluso per iscritto – come prova del medesimo.

Pertanto, è corretta la decisione impugnata che ha rigettato la richiesta della prova orale per dimostrare l’esatto contenuto del contratto di compravendita oggetto del presente giudizio. Non pertinente, per altro, è il richiamo della sentenza 9526 del 2012 di questa Corte posto che quella sentenza si è trovata ad esaminare un’altra e diversa ipotesi rispetto a quella in esame, relativa alla reale consistenza materiale del bene oggetto del contratto mentre il caso in esame riguarda un’ipotesi di ampliamento dell’oggetto del contratto.

4. – Con il quarto motivo la ricorrente lamenta, come da rubrica, condanna al risarcimento dei danni. Secondo la ricorrente la Corte distrettuale non avrebbe dovuto neppure rigettare la richiesta di CTU in ordine alla domanda risarcitoria perchè necessaria a quantificare il danno subito per la mancata disponibilità del bene oggetto di causa.

4.1. – Anche questo motivo è inammissibile, non solo perchè generico posto che muove da un presupposto non sussistente e, cioè, che il bene di cui si dice fosse rimasto nella proprietà della venditrice; ma e, soprattutto, perchè non presenta la struttura di una vera e propria censura diretta alla sentenza impugnata o ad un capo della stessa.

In definitiva, il ricorso va rigettato e la ricorrente in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., condannato a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborso, oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 25 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 10 aprile 2017