Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9134 del 16/04/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 9134 Anno 2013
Presidente: TRIFONE FRANCESCO
Relatore: UCCELLA FULVIO

SENTENZA

Rep.

sul ricorso 704-2008 proposto da:
CESARI

ANTONIO

CSRNTN28A19A944L,

Cd. 06/02/2013

elettivamente PC

domiciliato in ROMA, VIA COLA DI RIENZO 111, presso lo
studio dell’avvocato D’AMATO DOMENICO, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato GIORGI
GIOVANNI giusta delega in atti;
– ricorrente contro

RAMADAN

IBRAHIM

RMDPHM61C28Z326S,

elettivamente

domiciliato in ROMA, CIRC.NE CLODIA 29, presso lo
studio dell’avvocato BEVILACQUA CLAUDIO,

1

Asbl

che lo

Data pubblicazione: 16/04/2013

rappresenta e difende unitamente all’avvocato FAGGIOLI
LUCA giusta delega in atti;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 863/2007 della CORTE D’APPELLO
di BOLOGNA, depositata il 01/08/2007, R.G.N. 2198/06;

udienza del 06/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO
UCCELLA;
udito l’Avvocato GIOVANNI GIORGI;
udito l’Avvocato CLAUDIO BEVILACQUA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. COSTANTINO FUCCI che ha concluso per il
rigetto del ricorso;

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udita la relazione della causa svolta nella pubblica

Svolgimento del processo

Il Tribunale di Bologna il 30 novembre 2005 rigettava la
domanda proposta da Ibrahim Ramadan nei confronti di Antonio
Cesari volta a far dichiarare la nullità della clausola di

conduttore di un immobile ad uso abitativo con il Cesarilocatore- perché era stato pattuito un aumento annuo del
canone pari al 5% e conseguente restituzione delle somme
indebitamente percepite da esso locatore.
Il Tribunale statuiva per il rigetto in quanto era
intervenuta una transazione tra le parti estesa anche al tema
della controversia sottoposta al suo giudizio.
Su gravame del Ramadan la Corte di appello di Bologna il 4
aprile 2007 ha riformato la sentenza di prime cure.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il
Cesari, affidandosi a tre motivi.
Resiste con controricorso il Ramadan.
Il ricorrente ha depositato memoria.
Motivi della decisione

1.-La sentenza impugnata ha riformato quella del Tribunale
dichiarando la nullità della clausola n.5 del contratto di
locazione sottoscritto in data 8 luglio 1993 nella parte
recante la previsione di aggiornamento annuale automatico del
canone in ragione del 5% dell’ anno precedente: contratto
stipulato tra Ramadan Ibrahim e Cesare Antonio.

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cui al contratto di locazione da lui stipulato come

Ha osservato il giudice dell’ appello:
a ) il tenore letterale della transazione prodotta in causa,
nella quale il Cesari formulava rinuncia alla impugnazione
della sentenza di primo grado e il locatore rinunciava a
riassumere l’opposizione presso terzi con conseguente

le parti intesero transigere, ma non regolare nuovamente e
diversamente il rapporto locatizio,
b)

nell’ atto transattivo era omesso ogni e qualsiasi

riferimento &nuova intesa circa
l’ aggiornamento del canone per cui era “arduo”, come invece
ritenuto dal Tribunale, sostenere la portata modificativa o
estintiva dell’ originaria fattispecie;
c) l’ art.24 della legge n.392/78 era applicabile anche ai
cd.patti in deroga e, quindi, andava caducata ex art.79 della
legge citata ( p.5-7 sentenza impugnata ).
Contro questo argomentare il Cesari insorge con il presente
ricorso e al riguardo il Collegio osserva quanto segue.
2.-In punto di fatto è pacifico tra le parti che fu concluso
un contratto di locazione secondo la disciplina dei cd.patti
in deroga ed era previsto un aggiornamento del canone nella
misura del 5%.
Nella pendenza del contratto ebbe luogo una transazione che
concludeva le controversie tra il Ramadan e la s.r.l. FinFide,

concernente opposizione all’

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esecuzione in una

compensazione delle spese induceva a ritenere che con l’atto

controversia tra il Ramadan e il Cesari circa la risoluzione
della locazione.
Nell’ atto transattivo il Cesari rinunciava ad impugnare la
sentenza di primo grado RG.n.3697/01 che portava condanna del
Ramadan alle spese di lite e il Ramadan rinunciava alla

“Tale rinuncia agli atti comporta anche rinuncia all’azione
di risoluzione da parte del Cesari e ad ogni ulteriore
pretesa fatta valere dal Sig.Ramadan con l’opposta
esecuzione. Sempre con eventuale accettazione dell’altrui
rinuncia” ( p.6-7 ricorso ).
Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente
quesito di diritto (p.8 ) :
Se la transazione intervenuta tra le parti di un contratto di
locazione, avente ad oggetto il pagamento del canoni,
precluda o meno alla parte locataria di sollevare una nuova
questione in ordine alla determinazione dell’ ammontare dei
canoni medesimi’
Così come formulato, il quesito non coglie la statuizione di
cui a p.5 della sentenza impugnata e nel motivo si rinviene
una valutazione che involge accertamenti in fatto.
Peraltro, esso è infondato perché la sentenza ha escluso che
la rinuncia del Ramadan si estendesse anche a tale questione
( v.p.4 sentenza impugnata ).
E ciò dovendosi sottolineare, inoltre, come è noto,

la

clausola contrattuale che preveda l’ aggiornamento automatico

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prosecuzione del giudizio di opposizione all’ esecuzione

del canone su base annua senza necessità di richiesta
espressa del locatore è affetta da nullità in base al
comb.disp.degli artt.24 e 29 della legge n.392/8 perché l’
art.11 del d.l.n.333/92 convertito in legge n.359/92 al comma
secondo ultima parte stabilisce che per detti contratti resta

della legge n.392/78 ( Cass.n.2884/05 ).

3.-Con il secondo motivo ( erroneità della sentenza per avere
ritenuto che la clausola in questione fosse una clausola di
aggiornamento ISTAT- violazione e falsa applicazione di norme
di legge ( art.1362 c.c.-art.24 legge n.392/78-art.11 del
d.l. n.333/1992 , così come modificato in sede di conversione
dalla legge 8 agosto 1992 n.359 ) il ricorrente afferma che
la clausola di cui al n.5 del contratto non è una clausola di
aggiornamento ISTAT, in quanto prevede l’ aumento annuale del
5% del canone e a suo avviso il contenuto di essa
corrisponderebbe alla precisa volontà delle parti, che
convenivano che il conduttore, nell’ ambito delle complesse
di determinazione del canone locatizio, si sarebbe impegnato
ad eseguire interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria, così come risulta dagli allegati al suddetto
contratto ( p.8-10 ricorso ).
Ad illustrazione della censura vengono formulati i seguenti
quesiti di diritto
Se sia o meno configurabile e ammissibile una clausola
contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo,

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ferma l’ applicabilità della disciplina degli artt.24 e 30

stipulato a norma dell’ art.11 del d.l.n.333/1991, convertito
con modifiche dalla legge 8 agosto 1992 n.359 ( cd. patti in
deroga), che prevede, nell’ ambito della facoltà di libera
determinazione del canone riconosciuta alle parti, una forma
di aumento attuale del canone di locazione diversa da quella

2)

Se si debba o meno ritenere la sussistenza di una simile
clausola tutte le volte in cui le parti, per il tenore
letterale della clausola e per il loro comportamento
successivo alla stipulazione,non si siano mai riferiti ad
alcun indice ISTAT”
Sia la redazione della censura che i relativi quesiti ritiene
il Collegio che non abbiano pregio.
Infatti, il giudice dell’appello ha esaminato attentamente il
cd. contratto transattivo, nel quale non ha rinvenuto alcun
riferimento alla clausola.
4.-Con il

terzo motivo (

erroneità della sentenza per avere

ritenuto che il richiamo operato dall’art.11 del d.l.
n.333/1992, così come modificato in sede di conversione dalla
legge 8 agosto 1992 n.359, all’art.24 legge n.392/78 comporti
anche l’applicazione dell’art.79 della legge n.392/1978 ai
cd. patti in deroga-violazione e falsa applicazione di norme
di legge ( art.1362 c.c.-art.24 legge n.392/78-art.11 del
d.1., così come modificato in sede di conversione dalla legge
8 agosto 1992 n.359- art.79 legge n.392/78 ) il ricorrente
assume che vista la tipologia contrattuale prescelta dalle

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prevista dall’ art.24 legge n.392/1978″

parti il giudice non poteva ricorrere alla sanzione di
nullità prevista dall’art.79 legge n.392/78. e ciò anche
perché il contratto di locazione di cui è causa era stato
sottoscritto con l’assistenza delle associazioni di
categoria, attuandosi in tal modo un vero e proprio controllo
di legittimità sulle pattuizioni delle parti.
Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente
quesito di diritto.
“Se ad un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato
anche con l’ assistenza delle organizzazioni di categoria, a
norma dell’ art.11 del d.l. n.333/1992, convertito con
modifiche dalla legge 8 agosto 1992 n.359, cd.patti in
deroga, sia applicabile l’ art.79 legge n.392/1978)
La censura con il relativo quesito sono da disattendere.
Infatti, l’ art.11 della legge n.359/92 richiama proprio
l’art.24 della legge n.392/78 e, quindi, chiaramente esprime
la non derogabilità della norma sul punto.
Di vero, in questo caso non si discute della nullità del
contratto, che essendo extralegale solo rispetto alla nullità
della clausola ha seguito, come doveva seguire, tutti gli
incombenti idonei a farlo stipulare ( per inciso, la
risoluzione a suo tempo non fu richiesta), tra i quali è
compresa la presenza delle organizzazioni di categoria, che
come riconosce lo stesso ricorrente, stante il

dictum della

Corte cost.n.309/86, non è indispensabile ai fini della
nullità del contratto, la stessa presenza certamente non

•

rileva in senso opposto allorché si intenda eludere la
normativa espressamente inderogabile, come quando nello
stesso contratto si inserisce una clausola come quella in
esame.
Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione,
che liquida in euro 3.200/00 di cui euro 200 per spese, oltre
accessori come per legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 6 febbraio
2013.

seguono la soccombenza Vanno liquidate come da dispositivo.