Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9043 del 15/04/2010

Cassazione civile sez. III, 15/04/2010, (ud. 01/03/2010, dep. 15/04/2010), n.9043

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 994/2006 proposto da:

T.B.N. (OMISSIS), elettivamente domiciliato

in ROMA, VIA GIOVANNI PIERLUIGI DA PALESTRINA 55, presso lo studio

dell’avvocato MARIANO ROSAMARIA, rappresentato e difeso dall’avvocato

CALANDRA Giuseppe giusta delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

M.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA

presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e

difesa dall’Avv. AMATO Filippo con Studio in 90141 PALERMO, VIALE

DELLE ALPI 65, giusta delega in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 819/2005 della CORTE D’APPELLO di PALERMO

Sezione Terza Civile, emessa il 17/06/2005, depositata il 29/09/2005,

R.G.N. 341/2005;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

01/03/2010 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 17 giugno – 29 settembre 2005 la Corte d’appello di Palermo confermava la decisione del locale Tribunale del 15 dicembre 2004-17 gennaio 2005, la quale aveva respinto la domanda di T. B.N., diretta ad ottenere il ripristino del rapporto di locazione di un appartamento in Palermo, di proprietà della locatrice M.M., o in subordine il risarcimento del danno, nell’ammontare pari a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito, secondo le indicazioni della L. n. 441 del 1998, art. 3, commi 5 e 3.

Nell’atto di appello il T. rilevava che erroneamente il primo giudice aveva ritenuto che il ripristino del rapporto di locazione fosse subordinato alla duplice condizione della conseguita effettiva disponibilità dell’immobile da parte del locatore, nonchè della scadenza dei dodici mesi da tale momento, non seguita dalla concreta destinazione all’uso dichiarato.

In particolare, il primo giudice aveva omesso di considerare che la locatrice, dopo aver negato il rinnovo del contratto motivandolo con il prossimo matrimonio del figlio, aveva manifestato successivamente la volontà di vendere l’immobile, subito dopo aver conseguito il titolo esecutivo, in contrasto con quanto rappresentato al conduttore con la intimazione di licenza.

Osservava la Corte di appello che in effetti la licenza intimata in data 13 agosto 2003 al locatario T. era motivata dalla necessità di destinare l’appartamento locato ad abitazione dei figlio, prossimo alle nozze e dopo breve tempo, con due successive missive, indirizzate al conduttore, la M. aveva manifestato la volontà di vendere l’immobile.

Il contrasto tra queste due manifestazioni di volontà non era sufficiente – ad avviso dei giudici di appello – a fondare la responsabilità del locatore, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 3 e ad affermare il conseguente diritto del locatario al ripristino del rapporto di locazione. Per le stesse ragioni la Corte territoriale riteneva assorbita la domanda subordinata, avanzata dal T., intesa ad ottenere il risarcimento del danno nell’ammontare delle 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione.

Avverso tale decisione il T. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da un unico motivo, sorretto da memoria.

Resiste la M. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo il ricorrente denuncia violazione, e falsa applicazione di norma di legge (L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 3 e 5) nonchè vizi di motivazione su punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti e peraltro rilevabile di ufficio.

Sia il primo giudice che i giudici di appello avevano ritenuto che le due fattispecie di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 3 e 5, si ponessero sul medesimo piano. Concludendo che – ai fini sanzionatori (ossia per il ripristino del rapporto di locazione ed il risarcimento dei danni) – devono concretamente realizzarsi sia la disponibilità materiale dell’immobile che la mancata destinazione nel termine annuale di detta disponibilità, perchè solo in tale eventualità, ad avviso del ricorrente, si avrebbe la concreta divergenza fra la volontà dichiarata e la destinazione concreta.

La interpretazione data alla norma dai giudici di appello era dunque da considerare del tutto errata: si tratta, infatti, di due fattispecie diverse.

La prima attiene al vizio della disdetta e prescinde dalla consegna dell’immobile, dal rapporto concreto con lo stesso.

La seconda fattispecie attiene alla disponibilità dell’alloggio, già conseguita, ma non adibita all’uso dichiarato nel termine annuale a datare dal tempo in cui si è conseguita la disponibilità dell’immobile.

I giudici di appello avevano ritenuto che la responsabilità del locatore non sussistesse perchè nel caso di specie – pur in presenza di un provvedimento esecutivo (ordinanza di convalida per finita locazione) – era comunque mancato il rilascio e dunque ha rigettato sia la domanda di ripristino che quella, subordinata, di condanna ai danni, che ha ritenuto assorbita per le stesse ragioni indicate a proposito del rigetto della domanda principale di ripristino.

Sarebbe stato sufficiente, invece, ad avviso del ricorrente, accertare la presenza di vizi della disdetta per entrare nel merito della domanda di risarcimento dei danni.

La inadempienza della locatrice risultava chiaramente dalle lettere inviate al conduttore, con le quali la stessa aveva manifestato la propria volontà di vendere l’immobile, in contrasto con quanto dichiarato nella lettera di diniego di rinnovo del contratto.

Osserva il Collegio: le censure formulate con l’unico motivo di ricorso sono infondate.

La Corte territoriale ha premesso che la licenza intimata dalla locatrice al T., in data 13 agosto 2003, era motivata dalla necessità di destinare l’appartamento locato ad abitazione del figlio, prossimo alle nozze. I giudici di appello hanno, Inoltre, rilevato – con accertamento di fatto che si sottrae a censura per completezza e correttezza di motivazione – che il conduttore aveva conservato la disponibilità dell’immobile anche dopo la scadenza della locazione. Hanno inoltre accertato che dopo la emanazione della ordinanza di convalida l’appellata M. era addivenuta alla determinazione di vendere l’appartamento ed aveva inviato due comunicazioni in tal senso al T., in data 1 dicembre 2003 e 1 marzo 2004.

Tali circostanze – osservava la Corte – pur apparendo in contrasto tra loro, non erano tuttavia sufficienti a fondare la responsabilità della locatrice, ai sensi della normativa dettata dalla L. n. 431 del 1998, ed il conseguente diritto del locatario al ripristino del rapporto di locazione, ovvero al risarcimento del danno.

Mancava, infatti, nel caso in esame il presupposto fondamentale idoneo, secondo il disposto legislativo, a far scattare le conseguenze sanzionatorie previste a tutela del godimento dell’immobile locato – e cioè il riacquisto della disponibilità materiale dell’appartamento da parte del locatore – non essendo sufficiente in questa fattispecie la mera disponibilità giuridica.

I giudici di appello hanno fatto riferimento al giurisprudenza di questa Corte, resa in ordine alla analoga normativa dettata dalla L. n. 392 del 1978, in relazione alla locazione non abitativa (Cass. 28 novembre 1997 n. 12071).

Secondo tale indirizzo giurisprudenziale: “Perchè il conduttore possa esercitare le azioni per il ripristino del contratto o per il risarcimento del danno, previste dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 31 e 60, non è sufficiente che il locatore abbia avuto la disponibilità giuridica dell’immobile ma è necessario che ne abbia avuto la disponibilità materiale per effetto dell’avvenuta riconsegna e che da questa sia decorso il termine di sei mesi entro il quale avrebbe dovuto adibire l’immobile all’uso per il quale aveva agito in giudizio” (Cass. 19 luglio 1990 n. 7395. Ed ancora: Cass. 28 novembre 1997 n. 12071).

Il Collegio intende dare continuità a tale indirizzo giurisprudenziale con riferimento alla disciplina dettata dalla L. n. 431 del 1998, art. 3.

Sfugge a qualsiasi censura la conclusione cui è pervenuta la Corte territoriale, secondo la quale la circostanza che il conduttore fosse rimasto nel possesso dell’immobile – peraltro non oggetto di contestazione fra le parti neppure dinanzi al primo giudice e confermata in grado di appello – impediva di configurare la responsabilità prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 3 e 5, a carico del locatore, poichè non consentiva di verificare la avvenuta, diversa utilizzazione della cosa locata, ossia dell’appartamento, rispetto alla destinazione dichiarata nella disdetta.

Sotto altro profilo, la Corte territoriale ha osservato che non poteva neppure dirsi sufficiente, ai fini della domanda svolta dal conduttore, la mera intenzione del locatore – pur esternata attraverso dichiarazioni dotate di valore negoziale – di vendere l’appartamento, poichè ad essa non aveva fatto seguito la effettiva vendita nell’arco temporale di un anno a far data dalla effettiva riconsegna dell’immobile al locatore.

Anche questo ultimo rilievo sfugge a qualsiasi censura.

In pratica, si lamenta da parte del ricorrente che i giudici di appello abbiano rigettato la domanda di risarcimento del danno da mancata destinazione dell’immobile locato all’uso indicato (matrimonio del figlio) senza considerare che la prova del fatto generatore del danno derivava proprio dalle lettere del 1 dicembre 2003 e 1 marzo 2004 della locatrice al conduttore, dotate entrambe di valore confessorio (con le quali la stessa, dopo il matrimonio avvenuto il 13 settembre 2003, aveva comunicato la propria volontà di vendere l’appartamento) Al fine di realizzare la fattispecie risarcitoria di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 3 e 5, non basta che prima della scadenza del termine in tale disposizione previsto il locatore enunci l’intenzione di destinare l’immobile, una volta ottenutane la disponibilità, ad uso diverso da quello indicato nella disdetta, ma è necessario che concretamente, egli destini l’immobile ad uso diverso.

Nè la prova della concreta destinazione all’uso diverso si può desumere dalla semplice manifestazione dell’intenzione, una cosa essendo l’intenzione astratta ed altra cosa la sua realizzazione concreta. La legge, del resto, fa esplicito riferimento alla effettiva utilizzazione (e non alla manifestazione di volontà di un uso diverso da quello indicato nella lettera di diniego di rinnovo):

L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 3 e 5.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese, liquidate come in dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 1.200,00 (milleduecento) di cui Euro 1.000,00 (mille,00) per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 1 marzo 2010.

Depositato in Cancelleria il 15 aprile 2010