Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8847 del 30/04/2015

Civile Ord. Sez. 6 Num. 8847 Anno 2015
Presidente: IACOBELLIS MARCELLO
Relatore: CARACCIOLO GIUSEPPE

ORDINANZA
sul ricorso 22769-2012 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE 11210661002 in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende, ope legis;
– ricorrente contro
DI MARTINO ANTONINO, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA DELLE FORNACI 38, presso lo STUDIO ALBERICI,
rappresentato e difeso dall’avvocato VITTORIO GIORGINI, giusta
delega a margine del controricorso;
–

controricorrente

avverso la sentenza n. 74/8/2010 della Commissione Tributaria
Regionale di BOLOGNA del 7.6.2010, depositata il 09/07/2010;

.,13(4 s
71-6-

–

Data pubblicazione: 30/04/2015

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del
19/02/2015 dal Consigliere Relatore Dott. GIUSEPPE

CARACCIOLO.

Ric. 2012 n. 22769 sez. MT – ud. 19-02-2015
-2-

La Corte,
ritenuto che, ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ., è stata depositata in cancelleria
la seguente relazione:
Il relatore cons. Giuseppe Caracciolo,
letti gli atti depositati,

La CTR di Bologna ha respinto l’appello dell’Agenzia -appello proposto contro
la sentenza n.197/06/2007 della CTP di Forlì che aveva accolto il ricorso della
parte contribuente Di Martino Antonino- ed ha così annullato l’avviso di
liquidazione ed irrogazione di sanzioni afferente ad imposta registro, ipotecaria e
catastale su atto di vendita di data 10.03.2004 di un immobile sito in Cesena da
adibire a prima casa di abitazione, avviso fondato sulla revoca dell’agevolazione
per essere stata rivenduta entro il quinquennio la casa acquistata con il predetto
atto, sia pure con il riacquisto entro l’anno dalla anzidetta vendita di un nuovo
immobile, quest’ultimo mai adibito ad abitazione principale.
La predetta CTR —dopo avere dato atto che il Di Martino aveva rivenduto il
14.07.2004 l’immobile oggetto dell’atto di data 10.3.2004, acquistando in data
24.11.2004 un immobile sito in Gambettola, salvo rivenderlo in data 15.6.2005
per riacquistarne uno nuovo in data 22.6.2005, esso pure rivenduto in data
5.10.2006 con il successivo riacquisto di un ultimo in data 4.6.2007, pure sito in
Gambettola, comune nel quale il Di Martino aveva infine assunto la residenza,
“entro diciotto mesi”, in data 4.6.2007- ha ritenuto che il contribuente “ha sempre
richiesto le agevolazioni prima casa: ha rispettato le condizioni previste dall’art.1
Tariffa parte prima allegata DPR 26/4/1986 n.131”.
L’Agenzia ha interposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.
La parte contribuente si è difesa con controricorso.
Il ricorso — ai sensi dell’art.380 bis cpc assegnato allo scrivente relatore,
componente della sezione di cui all’art.376 cpc- può essere definito ai sensi
dell’art.375 cpc.
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osserva:

Infatti, con il primo motivo di impugnazione (centrato sulla violazione del comma
4 della nota II bis all’art.1 della Tariffa parte prima allegata al DPR
n.131/1986) la parte ricorrente si duole che il giudicante, pur avendo
correttamente ricostruito la cronologia, di cui si è detto, degli acquisti e delle
rivendite degli immobili, abbia ritenuto che non si fosse maturata la decadenza

per il solo fatto che la parte contribuente abbia riacquistato, entro l’anno da
ogni successiva rivendita, ulteriori immobili dichiarando di volerli adibire a
propria abitazione principale, ma senza perfezionare detto intento con l’effettivo
trasferimento della residenza in uno degli immobili successivamente acquistati, e
soprattutto senza avere trasferito la residenza nel secondo immobile acquistato,
siccome condizione imprescindibile per avere diritto a conservare l’agevolazione
goduta per il primo acquisto (cioè dell’immobile rivenduto entro il quinquennio).
Il motivo di impugnazione appare manifestamente infondato e da rigettarsi.
Conviene muovere dal testo della norma qui in considerazione, nella lettera
vigente all’epoca del primo degli acquisti qui considerati:
“H-bis) 1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a
titolo oneroso della proprieta’ di case di abitazione non di lusso e agli atti
traslativi o costitutivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione
relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso,
in quello in cui l’acquirente svolge la propria attivita’ ovvero, se trasferito all’estero
per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attivita’ il soggetto da cui
dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato
all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e’ ubicato
l’immobile acquistato deve

essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente

nell’atto di acquisto;
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della agevolazione goduta in relazione al primo di detti acquisti —nella sostanza-

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo
o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione
di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile
da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per

diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di
cui al presente articolo ovvero ….omissis
2.

omissis…

3.

omissis…

4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso
o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima
del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute
le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche’ una
sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. …omissis…. Le predette
disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno
dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente
articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione
principale”.
Ciò posto, va rilevato che viene qui in considerazione il tema dei plurimi atti
di rivendita e riacquisto di immobili da adibire a prima casa di abitazione a
seguito del godimento del beneficio in riferimento ad un acquisto originario,
nell’ottica dell’integrazione dei requisiti necessari a conservare l’agevolazione
originariamente goduta.
Sul punto, non sussistendo un pertinente precedente di legittimità, conviene
riferire che la Suprema Corte ha insegnato (in fattispecie connessa) che:”In
tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, ai sensi del
comma quarto, ultimo periodo, della nota II bis all’art.1 della Tariffa, Parte prima,

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quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei

allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la relativa decadenza è evitata se il
contribuente, pur avendo trasferito l’immobile acquistato con i detti benefici prima
del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto stesso, entro un anno
dall’alienazione ne acquisti un altro, da adibire ad abitazione principale; ne deriva
che il “dies a quo” della decorrenza del termine triennale di decadenza del

nel giorno di scadenza dell’anno successivo all’alienazione, perché solo allo
spirare di tale termine senza avere effettuato un nuovo acquisto il
contribuente perde, in via definitiva, il diritto all’agevolazione,
provvisoriamente goduta sul primo acquisto” (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 3783 del
15/02/2013).
Se ne deve desumere che nell’interpretazione della Suprema Corte la
condizione sufficiente per evitare la decadenza consiste nel semplice riacquisto
infraannuale di un nuovo immobile in riferimento al quale sia dichiarata (in
atto) l’intenzione di adibirlo a propria casa di abitazione, ciò che deve
considerarsi (nella valutazione “a posteriori”) elemento di fatto idoneo a
consentire al contribuente di conservare il beneficio fiscale (aliquota agevolata
di tassazione) goduto in relazione all’originario atto di vendita.
Ma in tal modo, la questione non può ritenersi esaurita, poiché viene
immediatamente in considerazione il rilievo che —dovendosi fare applicazione
pedissequa della lettera della legge- mancherebbe una espressa previsione per
l’ipotesi in cui il contribuente effettui, nel corso del quinquennio successivo al
primo acquisto, una pluralità di rivendite e riacquisti, con il dubbio perciò
(rilevante nella presente fattispecie) di quale sia il regime fiscale a cui sottoporre
siffatta seriazione, da un canto per realiz7are la ratio normativa (che è quella di
agevolare l’interesse all’acquisto della casa di proprietà, anche a coloro i quali
siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, per le contingenti necessità
della vita) e d’altro canto per evitare che ne possa derivare la realizzazione di
intenti speculativi agevolati in virtù della semplice integrazione dei requisiti
necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto, di poi
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potere dell’Ufficio di recuperare l’imposta nella misura ordinaria va individuato

ripetibili ad libitum sulla scorta della semplice dichiarazione di intento.
Proprio per la dichiarata realizzazione di questa finalità antielusiva il legislatore
ebbe a prevedere in un primo momento (con la disciplina introdotta dall’art.16
del Decreto-legge 22/05/1993 n. 155) la diversificazione dei presupposti
qualificanti per il beneficio a seconda che si tratti del primo acquisto ovvero

momento (con l’art.3 della Legge 28/12/1995 n. 549) la fissazione di un termine
perentorio (annuale, poi incrementato a mesi 18 per effetto della novella
introdotta dall’art.33 della Legge 23/12/2000 n.388) entro il quale trasferire la
propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile originariamente
acquistato.
Non è chi non veda che queste successive interpolazioni hanno creato
difficoltà espressive nel tessuto normativo, onde quest’ultimo necessità di
un’attenta esegesi perché gli effetti che ne derivano siano coerenti con la “intentio
legis”.
E, con riferimento alla specie di causa, non è chi non veda che la semplice
dichiarazione (in atto) dell’intenzione di destinare l’immobile riacquistato a
propria abitazione non può realizzare la finalità antielusiva tenuta in prioritaria
considerazione dal legislatore nell’ipotesi di plurime rivendite infraquinquennali.
E pertanto, dovendosi escludere che il legislatore abbia inteso negare la
conservazione degli originari benefici nell’ipotesi di plurime rivendite
infraquinquennali, ciascuna effettuata a distanza non maggiore di un anno dalla
precedente rivendita ed assistita dalla dichiarata intenzione di stabilire la
residenza anagrafica nell’immobile ex novo acquistato, non resta che concludere
che la regolazione fiscale della seriazione di atti di acquisto e rivendita è da
intendersi disciplinata in termini tali che (salvi i benefici goduti in riferimento al
primo originario acquisto) i benefici richiesti in relazione agli acquisti successivi
resteranno acquisiti a condizione che si maturi (entro il termine di mesi diciotto dal
primo atto di acquisto) la condizione imposta dalla legge in relazione ai successivi

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dell’acquisto successivo a rivendita infraquinquennale, ed in un secondo

atti di acquisto, e cioè la fissazione della residenza anagrafica in uno qualunque
degli immobili oggetto di riacquisto dopo la rivendita del precedente.
Ciò garantisce la realizzazione dell’intento antielusivo perseguito dal legislatore
con la fissazione del termine (prima annuale e poi di diciotto mesi) per il
trasferimento della residenza, termine che —in un’ottica di esegesi logicamente

per i successivi riacquisti, poiché altrimenti ne deriverebbe un’ingiustificata
discrasia a favore di coloro che provvedano a successivi riacquisti
infraquinquennali; ma garantisce anche la realizzazione del genuino intento
proprietario a coloro i quali, costretti alla mobilità dalle imperscrutabili ragioni
dell’esistenza, sia dato un termine sufficiente per dare esecuzione al predetto
intento mediante lo stabilimento della residenza anagrafica in uno degli immobili
oggetto di successivo riacquisto.
Consegue da ciò, ai fini di causa, che correttamente il giudice del merito ha
riconosciuto al Di Martino la conservazione dei benefici di legge in riferimento
al primo della serie di acquisti qui in rassegna (i requisiti originari per il quale —
ed in specie quello della lettera a del comma 1 della nota II/bis- non sono mai stati
contestati) sulla scorta dell’accertamento dell’avvenuto riacquisto di un nuovo
immobile entro l’armo successivo alla rivendita infraquinquennale e senza tenere
in considerazione la circostanza del mancato trasferimento della residenza
nell’immobile ex novo acquistato, circostanza che potrebbe essere semmai
valorizzata ai fini della conservazione dei benefici fiscali eventualmente goduti
in riferimento ai successivi atti di riacquisto.
Pertanto, si ritiene che la controversia possa essere decisa in camera di consiglio
per manifesta infondatezza.
Roma, 15 febbraio 2014.
ritenuto inoltre:
che la relazione è stata notificata agli avvocati delle parti;
che non sono state depositate conclusioni scritte, né memorie;
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orientata- non può che riferirsi anche al perfezionamento della condizione prevista

che il Collegio, a seguito della discussione in camera di consiglio, ritiene di non
poter condividere gli argomenti addotti dal relatore a sostegno della proposta di
soluzione della lite, sicchè ritiene che il ricorso vada —invece- accolto a che la lite
possa poi trovare soluzione anche nel merito;
che i precedenti menzionati dal relatore a sostegno dei richiamati argomenti non

ritenere che anche nel testo della disciplina normativa qui applicabile “ratione
temporis” il legislatore abbia inteso imporre —ai fini di concedere l’agevolazione
correlata a consentire l’afflusso del risparmio individuale nell’acquisto della prima
abitazione- che l’acquirente dell’immobile acquistato a seguita di rivendita
infraquinquennale di quello acquistato in precedenza non debba semplicemente
dichiarare “di volerlo adibire a propria abitazione”, ma lo debba invece effettivamente
adibire a propria abitazione in conformità all’intento dichiarato. La lettera della
legge, in altri termini, indica che il legislatore, in coerenza con le finalità perseguite,
non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative,
ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazioni da parte
di acquirenti che ne siano privi o ne siano rimasti privi a seguito di rivendita di altro
in precedenza acquistato;
che deve pertanto confermarsi quanto questa Corte ha già avuto modo di
affermare, sia pure in contesti non esattamente aderenti alla fattispecie di causa, e
cioè che ij ‘agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere mantenuta
solo se l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione
dell’immobile acquistato ad abitazione propria, anche in riferimento a ciascuno dei
plurimi acquisti che il contribuente possa avere effettuato nell’arco del tempo
previsto dalla legge dopo la rivendita dell’immobile originariamente acquistato, in
termini tali che per ciascuno degli acquisti intermedi il contribuente sia onerato di
dimostrare l’effettiva realizzazione dell’intento, in virtù del concreto trasferimento
della propria residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata. Ed invero, i benefici
fiscali sono, per loro natura, subordinati al raggiungimento dello scopo per cui

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appaiono aderenti alla fattispecie qui presa in considerazione, nel mentre si deve

vengono concessi, sicché il raggiungimento dello scopo (abitativo) rappresenta un
elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio, connaturato alla stessa ratio
dell’istituto;
che il difetto testuale, nella previsione normativa più volte menzionata, di un
apposito termine entro il quale il contribuente è tenuto a fare concreto adempimento

condivisa, potendosi il giudicante determinare in ragione dell’applicazione di
parametri di ragionevolezza e di buona fede (in considerazione delle circostanze del
caso di specie, che possono giustificare la concessione di un congruo lasso di tempo)
e dovendosi comunque fare applicazione della regola generale secondo la quale deve
ritenersi che “il termine decadenziale dell’azione dell’ufficio inizi a decorrere dal
momento in cui l’intento del contribuente sia rimasto definitivamente ineseguito, e
quindi – giacché il termine a disposizione del contribuente non potrà essere giammai
più ampio di quello in sè previsto per i controlli – al massimo dalla scadenza del
triennio dalla registrazione dell’atto” (si confronti Cass. Sez. 5, Sentenza n. 3608 del
12/03/200; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 20066 del 17/10/2005; Cass. Sez. 5, Sentenza n.
20376 del 20/09/2006, sia pure dettate in materia di benefici fiscali per l’acquisto
della “prima casa”, previsti dall’art. 1, sesto comma, della legge 22 aprile 1982, n. 168
e dall’art. 2, primo comma, del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12);
che nella specie di causa ha dunque certamente errato il giudice del merito a
ritenere che il contribuente abbia rispettato le condizioni di legge per la
conservazione del beneficio originariamente accordatogli con la semplice condotta
della richiesta in atto della concessione delle “agevolazioni prima casa”, così
tralasciando di considerare anche l’ulteriore condizione dell’effettiva realizzazione
dell’intento dichiarato, e perciò dell’intento abitativo;
che, risultando pacifico in causa che il predetto intento non si è effettivamente
realizzato almeno a riguardo del primo immobile acquistato dopo la rivendita, è
senz’altro facoltà di questa Corte risolvere la controversia anche nel merito, con il
rigetto dell’impugnazione del provvedimento impositivo, senza rinvio al giudice del

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dell’onere non è elemento impediente ai fini della coerenza della interpretazione qui

merito, non manifestandosi esigenza di ulteriori accertamenti di fatto;
che le spese di lite vanno regolate secondo il criterio della compensazione, attesa
la peculiarità della fattispecie, in considerazione dell’assenza di precedenti specifici.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito,

le parti le spese di tutti i giudizi.
Così deciso in Roma il 19 febbraio 2015.

rigetta il ricorso del contribuente avverso il provvedimento impositivo. Compensa tra