Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8822 del 30/04/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8822 Anno 2015
Presidente: BUCCIANTE ETTORE
Relatore: PICARONI ELISA

SENTENZA

sul ricorso 19067-2009 proposto da:
HOTEL BOBBY EXECUTIVE DI GHIRARDELLI STEFANO & C SAS
01058580083, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
ALFREDO CASELLA 38, presso lo studio dell’avvocato
GIANCARLO SABBADINI, che lo rappresenta e difende
unitamente all’avvocato MICHELE RAFFA;
– ricorrente –

2015

contro

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CANTADORE

MARIA

CNTMRA39T50D134Z,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA GIANGIACOMO PORRO 8, presso
lo studio dell’avvocato SIMONA CAPRIOLO, che la

Data pubblicazione: 30/04/2015

rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUCA
SANGUINETI;
– controricorrenti nonchde contro

EREDI SIMONTACCHI GIAN PIERO COLLETTIVAMENTE E

–

intimati

–

avverso la sentenza n. 986/2008 della CORTE D’APPELLO
di GENOVA, depositata il 08/08/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 25/02/2015 dal Consigliere Dott. ELISA
PICARONI;
udito l’Avvocato RAFFA Michele,

difensore del

ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato CAPRIOLO Simona, difensore della
resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. PIERFELICE PRATIS che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso.

IMPERSONALMENTE;

Ritenuto in fatto
1. – E impugnata la sentenza della Corte d’appello di Genova, depositata l’8 agosto 2009 e notificata il 20 luglio
2009, che, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di

na sul lotto n. 5 del Condominio di Corso ~coni n. 116, in
Sanremo, di proprietà di Hotel Bobby Executive di Ghirardelli
Stefano & C. s.a.s.
1.1. – Nel 1999 i coniugi Gian Piero Simontacchi e Maria
Cantatore avevano agito in qualità di comproprietari
dell’immobile sito in Sanremo, Corso Marconi n. 222, compreso
nel Condominio omonimo, deducendo che Stefano Ghirardelli, già
proprietario dei lotti n. 4 e n. 5 della lottizzazione, aveva
realizzato una piscina con spogliatoio e sauna – divenuta pertinenza di un immobile destinato ad utilizzazione alberghiera
e poi conferita, insieme a quello, alla Hotel Hobby Executive
di Ghirardelli Stefano e C. s.a.s. – in violazione del regolamento edilizio allegato all’atto costitutivo del Condominio in
data 15 ottobre 1952.
Gli attori avevano chiesto che fosse accertata
l’illegittimità della costruzione, con inibizione
dell’utilizzo della piscina come pertinenza dell’albergo; in
subordine, che fosse ordinata la cessazione delle immissioni
di rumore provenienti dalla piscina, con condanna della socie-

Sanremo, ha dichiarato illegittima l’edificazione della pisci-

tà alberghiera all’apposizione di barriere fonoassorbenti e al
risarcimento del danno.
La società convenuta aveva contestato la fondatezza delle
domande.

tra l’altro la tardività della domanda di riduzione in pristino.
Secondo il giudice di primo grado, il regolamento condominiale prevedeva a carico dei proprietari dei lotti una servitù
reciproca di non edificare, oltre che un obbligo di manutenzione del terreno sul quale non si poteva edificare, ed essendo decorsi oltre venti anni dalla costruzione della piscina,
la servitù si era estinta.
2. – La Corte d’appello accoglieva in parte il gravame
proposto dai sigg. Simontacchi e Cantatore, sul duplice rilievo che la disposizione regolamentare configurasse
un’obbligazione propter rem – come

tale non soggetta a pre-

scrizione – e non una servitù, e che la realizzazione della
piscina non fosse in alcun modo riconducibile alla previsione
di mantenere il terreno a giardino, da intendersi come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali
e fiorifere.
2.1. – Erano rigettati gli altri motivi di gravame, riguardanti l’inibitoria dell’uso della piscina, la cessazione
delle immissioni di rumore e il risarcimento del danno.

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1.2. – Il Tribunale aveva rigettato le domande, rilevando

3. – Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso Hotel Hobby Executive s.a.s. di Ghirardelli Stefano e C., sulla base di cinque motivi.
Resiste con controricorso Maria Cantatore, in proprio e in

La parte ricorrente ha depositato memoria in prossimità
dell’udienza.

Considerato in diritto
1. – Preliminarmente si deve dichiarare l’inammissibilità
del controricorso, eccepita dalla ricorrente, per tardività
(la notifica del ricorso è avvenuta in data 17 luglio 2009, la
notifica del controricorso in data 31 luglio 2012).
1.1. – Il ricorso è fondato in riferimento al primo motivo, con assorbimento dei rimanenti.
2. – Con il primo motivo è dedotto vizio di motivazione,
in relazione al fatto decisivo e controverso che la realizzazione della piscina costituisca violazione del regolamento
condominiale.
2.1. – La società ricorrente contesta, sotto il profilo
della insufficienza e contraddittorietà, la motivazione con
cui la Corte distrettuale ha escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del terreno a giardino – da intendersi, secondo la stessa Corte, come destinazione del terreno
al relax o passeggio – possa rientrare la costruzione di una
piscina di modeste dimensioni, che è sicuramente finalizzatg,

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qualità di erede di Gian Piero Simontacchi.

al relax e costituisce un accessorio del giardino, al pari di
una fontana, di un gazebo, di attrezzature per giochi di bambini.
2.2. – La doglianza è fondata.

profilo della ricostruzione della fattispecie concreta, e ciò
rende priva di giustificazione l’affermazione secondo cui la
costruzione della piscina in oggetto costituisce violazione
dell’art. 6 del regolamento del condominio delle proprietà situate in Sanremo, Corso ~coni 116.
2.2.1. – La disposizione regolamentare, risalente al 1952,
prevede testualmente «il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio
comune».
La Corte d’appello, dopo aver affermato che, per il suo
contenuto di

Lacere,

la previsione costituisce obbligazione

propter rem a carico dei proprietari dei lotti e non servitù

reciproca, ha ritenuto che l’estraneità della piscina al concetto di giardino, «inteso come terreno destinato a relax o
passeggio, coltivato a piante ornamentali e fiorifere», senza
ulteriori precisazioni.
2.2.2. – È vero che in astratto la definizione di giardino
non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti,
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La motivazione della sentenza impugnata è carente sotto il

fontane, cascate e specchi d’acqua, ma la questione non è nominalistica occorrendo – ai fini della adeguatezza della motivazione – la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza

tenere a giardino” il terreno non edificato è specificata, in
via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per
animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non
rientrano nel concetto di giardino.
Diversamente, dalla lettura della sentenza non si comprende quali siano le dimensioni dell’impianto, né come lo stesso
si inserisca nel contesto delle costruzioni e dei giardini
presenti nell’area corrispondente alla lottizzazione, con la
conseguenza che rimane priva di supporto l’affermazione della
non riconducibilità della piscina alla previsione regolamentare.
2.2.3. – Il limite motivazionale appena rilevato, riguardante la ricostruzione in fatto, risulta logicamente antecedente alle questioni concernenti la qualificazione giuridica
della previsione regolamentare, prospettate negli altri motivi
di ricorso, di seguito sintetizzati, i quali rimangono pertanto assorbiti e come tali impregiudicati.
3. – Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa
applicazione degli artt. 1027 e ss., 1117 e ss. cod. civ.,
nonché vizio di motivazione in riferimento alla qualificazione

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trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di “man-

come obbligazione

propter

rem

della previsione contenuta

nell’art. 6 del regolamento condominiale.
4. – Con il terzo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. cod. civ.

mento, che la Corte d’appello avrebbe esaminato isolatamente,
in base al dato letterale, senza ricercare la comune intenzione dei contraenti, né considerare il comportamento successivamente tenuto. La ratio della previsioni regolamentari risiedeva nella garanzia dell’ordinato e decoroso sviluppo edilizio
della zona oggetto di lottizzazione.
5. – Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 2934 e 2946 cod. civ.
Si contesta l’affermazione della Corte d’appello circa la
imprescrittibilità delle obbligazioni propter

rem.

6. – Con il quinto motivo è dedotto vizio di motivazione
circa il fatto, rappresentato dalla difesa della società appellata, che l’eventuale illegittimità della piscina doveva
essere circoscritta alla porzione realizzata sull’area destinata a giardino, tenuto conto che sulla restante area la società avrebbe potuto erigere una costruzione a più piani.
7. – All’accoglimento del primo motivo di ricorso, che assorbe come già detto i rimanenti, segue la cassazione della
sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, al giudice

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Si contesta l’interpretazione della clausola del regola-

individuato come in dispositivo, il quale provvederà anche a
regolare le spese del presente giudizio.
PER QUESTI MOTIVI
La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i rimanenti,

va, anche per le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 25 febbraio

cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Geno-