Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8761 del 30/03/2021

Cassazione civile sez. II, 30/03/2021, (ud. 17/09/2020, dep. 30/03/2021), n.8761

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8716/2016 proposto da:

S.E., SA.GE., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA MONTI DI CRETA N. 85 INT. 12, presso lo studio dell’avvocato,

ANTONIO PORFILIO, rappresentati e difesi dagli avvocati POMPEO DEL

RE, SALVATORE DE SIMONE;

– ricorrenti –

contro

B.C., elettivamente, domiciliato in ROMA, LARGO SARTI 4,

presso lo studio dell’avvocato BRUNO CAPPONI, che lo rappresenta e

difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1370/2015 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 22/12/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/09/2020 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MISTRI Corrado, che ha concluso per l’inammissibilità, in subordine

il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato Strillaci Antonio, e l’avv. Besca Sabatino, con

delega scritta che si riportano al ricorso;

udito l’avv. Russo Marco, con delega scritta che si riporta ed

insiste per l’infondatezza del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione dell’11 settembre 2012 B.C. conveniva in giudizio Sa.Ma. e Ge., chiedendo che venisse l’accertata l’avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita, sottoscritto il 27 settembre 2007 e poi integrato nel 2009, di una villetta sita in (OMISSIS) per inadempimento dei convenuti, promittenti venditori, che non avevano mai consegnato la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell’immobile, essendo d’altro canto l’immobile oggetto di un ordine di demolizione (pronunciato all’esito di un procedimento penale dal Tribunale di Vasto); conseguentemente, l’attore domandava la condanna dei convenuti alla restituzione degli acconti versati e al pagamento del doppio della caparra o, in subordine, al risarcimento del danno. Costituitisi in giudizio, i convenuti chiedevano il rigetto delle domande attoree e domandavano in via riconvenzionale di emettere “sentenza del bene de quo che faccia luogo dell’atto pubblico” ex art. 2932 c.c., con conseguente condanna dell’attore al pagamento del residuo prezzo e al risarcimento del danno.

Il Tribunale di Vasto, con sentenza n. 455/2014, accoglieva la domanda dell’attore: dichiarava la risoluzione del contratto preliminare e condannava i convenuti, in solido, alla restituzione degli acconti versati (pari a 304.633,94 Euro) e al risarcimento del danno, quantificato in Euro 100.000.

2. Avverso la sentenza proponevano appello Sa.Ge. ed S.E., in qualità di procuratrice di Sa.Ma..

La Corte d’appello dell’Aquila, con sentenza 22 dicembre 2015, n. 1370, rigettava integralmente il gravame e confermava la sentenza impugnata.

3. Contro la sentenza ricorrono per cassazione Sa.Ge. ed S.E., in qualità di procuratrice di Sa.Ma..

Resiste con controricorso B.C., che eccepisce l’inammissibilità e comunque l’infondatezza del ricorso.

Memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c., è stata depositata dai ricorrenti e dal controricorrente.

Diritto

CONSIDERATO

Che:

I. Il ricorso è articolato in tre motivi.

a) Il primo motivo denuncia “violazione dell’art. 183 c.p.c., comma 6, n. 2, in ordine alla tardività e inammissibilità della sentenza penale n. 686/2009 resa dal Tribunale di Vasto a carico del costruttore dell’immobile de quo; violazione dell’art. 115 c.p.c., omesso esame di tale profilo processuale in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5”. Ad avviso dei ricorrenti la Corte d’appello non ha rilevato l’errore del giudice di primo grado che ha fondato la propria decisione della sentenza penale resa dal Tribunale di Vasto, sentenza che era stata allegata e trascritta nella memoria conclusiva dall’attore, quando erano ormai decorsi i termini per la produzione dei documenti.

Il motivo non può essere accolto. La Corte d’appello, nel ritenere infondato l’analogo motivo ad essa proposto, ha precisato che il Tribunale ha sì fondato la propria decisione sulle irregolarità urbanistiche della villetta, irregolarità che hanno portato all’emanazione di un ordine di demolizione della medesima, ma la prova di tali circostanze è stata tratta non soltanto dalla sentenza penale n. 686/2006, ma anche dalla rassegna stampa tempestivamente prodotta dall’attore e da una lettera dei legali dei convenuti, datata 13 ottobre 2010, e che la veridicità di quanto riferito dagli articoli di stampa prodotti e delle ammissioni contenute nella lettera non sono state negate dai ricorrenti, che non hanno contestato che la villetta fosse oggetto di un ordine di demolizione, ma piuttosto che il costruttore aveva ottenuto le necessarie concessioni ed era stato emesso il certificato di agibilità (v. infra il successivo motivo).

b) Il secondo motivo lamenta “violazione dell’art. 2697 c.c. e di ogni altro principio in tema di onere della prova; omesso esame di documenti costituenti fatti decisivi in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5; errata valutazione ed esame di prova inesistente ed irrilevante”. Ad avviso dei ricorrenti la Corte d’appello non avrebbe considerato che nella comparsa di risposta di primo grado avevano dedotto come dal loro atto di compravendita dell’immobile risultava che l’immobile era stato edificato in forza di concessione edilizia e di permesso di costruire (documenti allegati all’atto) e che avevano depositato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune e la richiesta del certificato di abitabilità e agibilità, così che i ricorrenti avevano provato la regolarità del fabbricato e la sua commerciabilità, mentre invece l’attore non aveva assolto l’onere della prova.

Il motivo non può essere accolto. I ricorrenti – oltre a riprendere l’assunto del motivo precedente – lamentano il mancato esame di fatti decisivi. Il giudice d’appello, invece, tali fatti ha esaminato: ha infatti considerato che i ricorrenti, con il terzo motivo di gravame, avevano sostenuto che l’atto definitivo di compravendita poteva essere concluso perchè il costruttore aveva ottenuto le necessarie concessioni ed era stato emesso il certificato di agibilità, ma ha correttamente rilevato che tali documenti erano da ritenersi superati dall’ordine di demolizione reso dal giudice penale, ordine di demolizione ritenuto dalla Corte d’appello provato (supra sub a).

c) Il terzo motivo riporta “subordinatamente e per il principio di eventualità, violazione dell’art. 2697 c.c. e di ogni principio di prova nonchè degli artt. 651 e 654 c.p.p., violazione dell’art. 345 c.p.c., per omesso esame della sentenza della Corte d’appello e della nota dell’ufficio urbanistico del Comune di Vasto del 21 settembre 2015, in relazione all’art. 360 c.p.c.”.

Il motivo non può essere accolto. Dopo aver censurato, con il primo motivo, la sentenza impugnata per avere, secondo loro, fondato la propria decisione su una sentenza depositata da controparte con la memoria di replica di primo grado, i ricorrenti contestano alla Corte d’appello di non avere considerato due documenti a sentenza penale resa dalla Corte d’appello dell’Aquila il 16 ottobre 2014 n. 3102 e l’attestazione del dirigente dell’ufficio urbanistico del Comune di Vasto della legittimità dei titoli edilizi già rilasciati e di cui sopra sub b) depositati insieme alla comparsa conclusionale d’appello.

Ora, a prescindere dalla tardività del deposito – ed in tal senso va letto il riferimento della Corte d’appello a p. 8 alla mancata (tempestiva) produzione – va sottolineata la non rilevanza della pronuncia di estinzione per prescrizione dei reati ascritti al costruttore rispetto all’accertamento posto in essere dal giudice di primo grado, confermato dal giudice d’appello, del grave inadempimento dei ricorrenti per avere promesso in vendita un bene immobile oggetto, al momento della proposizione della domanda di risoluzione, di un ordine di demolizione con conseguente impossibilità di stipulare, a distanza di cinque anni dalla sottoscrizione del preliminare, il contratto definitivo.

II. Il ricorso va quindi rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in Euro 7.600, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, del D.P.R. n. 115 del 2002, ex art. 13, comma 1-quater, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1- bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella pubblica udienza della Sezione Seconda Civile, il 17 settembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2021