Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8733 del 15/04/2011

Cassazione civile sez. III, 15/04/2011, (ud. 02/03/2011, dep. 15/04/2011), n.8733

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere –

Dott. MASSERA Maurizio – rel. Consigliere –

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

MAW STAMP DI M.A.W. (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CONFALONIERI 5, presso lo studio

dell’avvocato MANZI LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente

all’avvocato PUTATURO PIERGIORGIO giusta procura a margine del

ricorso;

– ricorrente –

contro

F.LLI VIGNOLO S.N.C. (OMISSIS) in persona del socio legale

rappresentante pro-tempore Sig.ra C.R., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA MONTE DELLE GIOIE 13, presso lo studio

dell’avvocato VALENSISE CAROLINA, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato BERTELLO UGO giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO di TORINO, 4^

SEZIONE CIVILE, emessa il 19/1/2006, depositata il 30/01/2006, R.G.N.

1523/2005+1720/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/03/2011 dal Consigliere Dott. MAURIZIO MASSERA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

VELARDI Maurizio che ha concluso per l’accoglimento del 1^ motivo

assorbimento altro.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 7-30 giugno 2005 il Tribunale di Pinerolo ha condannato la F.lli Vignolo S.n.c. a restituire alla Maw Stamp di M.A.W. la somma di Euro 39.508,13 per canoni relativi alla locazione di un capannone industriale corrisposti in misura superiore al dovuto.

Con sentenza in data 20 gennaio 2006 la Corte d’Appello di Torino, in totale riforma della sentenza impugnata, ha rigettato la domanda della Maw Stamp. La Corte territoriale osservava per quanto interessa: nel sistema originario della L. n. 392 del 1978 la locazione di immobili ad uso non abitativo prevedeva limiti alla libera contrattazione con esclusivo riferimento alla durata del contratto e agli aggiornamenti Istat; con l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998 neppure per le locazioni abitative la misura del canone è predeterminata per legge; alla stregua dell’elaborazione giurisprudenziale la L. n. 392 del 1978, art. 79, andava interpretato nel senso che non possono essere stipulate transazioni che eludano preventivamente la disciplina locatizia, ma nulla vieta la rinunzia da parte del conduttore dopo il sorgere del diritto o la stipulazione di contratti modificativi pattuiti posteriormente; il M. non aveva mai proposto azione di annullamento per vizio del consenso; la censura relativa alla non debenza degli interessi era fondata.

Avverso la suddetta sentenza la Maw Stamp ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La F.lli Vignolo ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 79 e 32, in relazione agli artt. 1418 c.c. all’art. 1343 c.c., violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 79 e 32 e dell’art. 115 c.p.c.; carenza di motivazione su un punto decisivo prospettato dalla concludente;

travisamento dei fatti. Si assume che le deroghe alle norme di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 79 e 32, sono consentite solo con accordi di carattere novativo, cioè in virtù di una vera e propria transazione in cui vengono negoziati l’aliquid datum e l’aliquid retentum e non in virtù di una semplice pattuizione limitata esclusivamente all’ammontare del canone, come ritenuto dalla sentenza impugnata.

La censura è fondata. Dalla stessa sentenza impugnata risulta che, nel corso della locazione, venne modificata (in aumento) l’entità del canone. La questione sottoposta all’esame della Corte consiste nella legittimità, o meno, della modifica dell’importo del canone di locazione di immobile destinato ad uso non abitativo con accordi successivi alla sua stipulazione e la realizzabilità, o meno, di tale modifica solo con un contratto di transazione ovvero anche mediante una diversa pattuizione.

Questa stessa sezione (Cass. Sez. 3^, n. 10286 del 2001; n. 10728 del 2002; n. 15647 del 2003) ha stabilito che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32 ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Nella specie vi si è stato proprio ed esclusivamente l’aumento del canone e non una transazione e neppure un accordo novativo dell’originario contratto.

Ai fini della decisione è opportuno ribadire che, in materia di locazioni ad uso non abitativo (ipotesi ricorrente nella specie), la legge n. 392 del 1978 consente alle parti la libera determinazione del canone iniziale, ma prevede che questo sia suscettivo soltanto di aggiornamento, nel corso del rapporto, onde neutralizzare l’incidenza della perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei limiti di cui all’art. 32.

Consegue che ogni pattuizione avente ad oggetto, non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi e nei limiti di cui all’art. 32, ma veri e propri aumenti del canone di locazione ad uso non abitativo (ipotesi sussistente nel caso in esame), deve ritenersi colpita da nullità, ai sensi dell’art. 79, comma 1, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto dalla L. n. 392 del 1978. Nullità che deve ritenersi operante non soltanto per le pattuizioni intervenute nel momento della instaurazione del rapporto, ma anche per le pattuizioni che intervengono nel corso del rapporto. Tale conclusione discende: dalla coordinata valutazione dell’art. 79, comma 1 e del comma 2, il dell’art. 79, comma 1, commina la sanzione della nullità per una ampia gamma di pattuizioni, comprensiva delle pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto, di quelle volte ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge, e infine di quelle con oggetto non predeterminato caratterizzate dalla comune finalità di tendere ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone.

L’accoglimento del primo motivo determina, dunque, la cassazione con rinvio della sentenza impugnata.

2 – Il secondo motivo (art. 360 c.p.c. nn. 2 e 3, in relazione all’art. 1418 c.c. violazione di norme di diritto) resta assorbito.

3 – Il giudice di rinvio (la medesima Corte territoriale in composizione diversa) farà applicazione del principio di diritto sopra enunciato e provvederà anche a liquidare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo, assorbito il secondo. Cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 2 marzo 2011.

Depositato in Cancelleria il 15 aprile 2011