Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8272 del 12/04/2011

Cassazione civile sez. VI, 12/04/2011, (ud. 17/12/2010, dep. 12/04/2011), n.8272

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente –

Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere –

Dott. BUCCIANTE Ettore – rel. Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso 27950/2009 proposto da:

V.P. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA NEMORENSE 18, presso lo studio dell’avvocato MURANO Mario, che la

rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

ORMENESE COSTRUZIONI SRL (OMISSIS) in persona del in legale

rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato MANZI Andrea, che la

rappresenta e difende unitamente agli avvocati ALBA RICCARDO, PAVAN

MASSIMO, giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1494/2009 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA del

20.4.09, depositata il 17/09/2009;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

17/12/2010 dal Consigliere Relatore Dott. ETTORE BUCCIANTE;

udito per la controricorrente l’Avvocato Massimo Pavan che si riporta

agli scritti.

E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO

SGROI che nulla osserva rispetto alla relazione scritta.

La Corte:

Fatto

FATTO E DIRITTO

ritenuto che la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., comma 1, è del seguente tenore:

“Con atto notificato l’11 settembre 2000 V.P. citò davanti al Tribunale di Venezia la s.r.l. Ormenese Costruzioni – la quale con un contratto preliminare del 28 gennaio 1999 si era obbligata a venderle entro il 31 dicembre 1999 un appartamento di un edificio sito in (OMISSIS) – esponendo che il contratto definitivo aveva potuto essere stipulato soltanto il 26 gennaio 2000, poichè il certificato di abitabilità, richiesto dalla promittente alienante all’autorità competente soltanto il 10 dicembre 1999, non era stato ancora rilasciato alla scadenza del termine stabilito per la vendita: chiese pertanto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni nella misura di L. 10.615.000, pari al maggior costo che aveva dovuto affrontare per ottenere un mutuo ipotecario garantito dal bene acquistato, rispetto all’onere che avrebbe sostenuto se avesse potuto ricevere il finanziamento nell’anno 1999.

La convenuta si difese contestando la fondatezza della domanda.

All’esito dell’istruzione della causa, con sentenza del 11 settembre 2003 il Tribunale condannò la s.r.l. Ormenese Costruzioni a pagare a V.P. la somma di 5.403,82, oltre agli interessi.

Impugnata dalla soccombente, la decisione è stata riformata dalla Corte d’appello di Venezia, che con sentenza del 27 settembre 2009 ha respinto la domanda proposta dall’originaria attrice. A questa decisione il giudice di secondo grado è pervenuto ritenendo, essenzialmente, che non vi era nesso causale tra l’inadempimento della promittente alienante e il danno lamentato dall’altra parte, poichè la mancanza del certificato di abitabilità – non dovuta alla mancanza dei requisiti necessari per il suo rilascio, che infatti era poi avvenuto – non impediva di stipulare validamente il contratto definitivo di vendita, nè la promissaria acquirente aveva dedotto di avere necessità di entrare al più presto in possesso dell’immobile.

Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione V. P., in base a un motivo. La s.r.l. Ormenese Costruzioni si è costituita con controricorso.

Con il motivo addotto a sostegno del ricorso V.P. deduce che la Corte d’appello ha erroneamente e ingiustificatamente escluso che il ritardo nella stipulazione del contratto definitivo, addebitabile all’inadempimento in cui era incorsa la s.r.l. Ormenese, non avesse cagionato il danno del quale era stato chiesto il risarcimento.

In effetti, gli argomenti posti a base della sentenza impugnata appaiono incongrui.

L’abitabilità è una qualità essenziale degli immobili destinati ad essere utilizzati come alloggio e deve pertanto essere assicurata dal venditore del bene, mediante la consegna al compratore della relativa licenza (v., per tutte, Case. 11 maggio 2009 n. 10820), la cui mancanza comporta quindi inadempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1497 c.c., con conseguente responsabilità dell’alienante per ogni pregiudizio che ne derivi all’acquirente.

La sussistenza nella specie di tale responsabilità è stata esclusa dal giudice a quo, nel presupposto che l’aggravio di costi, subito dalla promissaria acquirente per ottenere il mutuo ipotecario, avrebbe potuto essere evitato, se ella si fosse prestata a effettuare l’acquisto prima che l’immobile fosse dichiarato ufficialmente destinabile ad abitazione. L’assunto non è condivisibile, poichè contrasta con il disposto dell’art. 1460 c.c., dal quale discende che legittimamente V.P. ha rifiutato di addivenire alla stipula del contratto definitivo, in mancanza del certificato di abitabilità: avrebbe dovuto altrimenti assumere il rischio dell’eventuale rigetto, da parte dell’autorità competente, della domanda con cui il 10 dicembre 1999 la promittente alienante aveva tardivamente richiesto il rilascio della licenza; nè si può pretendere che dovesse valutare lei stessa preventivamente se l’immobile fosse realmente dotato dei requisiti necessari per essere adibito ad alloggio. Sono dunque inconferenti le ragioni poste dalla Corte d’appello a fondamento della decisione: la mancanza di norme che sancissero la nullità della vendita, in mancanza dell’abitabilità, non implica che il rifiuto di V.P. fosse contrario alla buona fede; l’interesse della promissaria acquirente al rispetto del termine previsto per il contratto definitivo non derivava dalla necessità per lei di occupare immediatamente l’alloggio, ma dalla possibilità di fruire di condizioni di finanziamento più favorevoli.

Appare quindi possibile definire il giudizio ai sensi dell’art. 375 c.p.c., n. 5, prima ipotesi”;

– il difensore della resistente ha depositato una memoria ed è comparso in Camera di consiglio, ribadendo la richiesta di rigetto del ricorso; il Pubblico Ministero ha concluso in conformità con la relazione;

– il collegio concorda con le argomentazioni svolte nella relazione e le fa proprie, rilevando che non sono efficacemente contrastate dalle obiezioni formulate nella memoria della ricorrente, a proposito delle quali va osservato: è indifferente che la vendita, come segnala la s.r.l. Ormenese Costruzioni, potesse validamente avvenire entro il termine del 31 dicembre 1999, anche in difetto del certificato di abitabilità; ciò che importa è che tale mancanza concretava un inadempimento della promittente venditrice, dalla quale non si può fondatamente pretendere che la controparte corresse il rischio dell’eventualità che il certificato stesso non fosse rilasciato;

– accolto pertanto il ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di Venezia, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 17 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 12 aprile 2011