Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8220 del 22/04/2016

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8220 Anno 2016
Presidente: MATERA LINA
Relatore: SCARPA ANTONIO

SENTENZA
sul ricorso 13040-2011 proposto da:
ANTONELLI ORESTE NTNRST73B24H501C, BRUSCELLA
ALBERTO

BRSLRT46C10H501F,

CRRSLV37L30C677G,

CERRINI

CICCOSANTI

SILVIO
GABRIELLA

CCCGRL46C44H501M, IACOVONE ANNA MARIA
CVNNMR61T69H501P,

DI

LULLO

ESTERINA

DLLSRN42C47B317U,

MECHELLI

MCHNNT31T46D344A,

ROMANO

DORIANA

RMNDRN59P61H501L,

CIUFFREDA

MATTEO

CFFMTT4OL21F631C,

LANCIA

LCNLSN58S25H501W,

PAVONCELLO

ANNITA

ALESSANDRO
CLAUDIA

PVNCLD46T49H501X,

FELICI

FERDINANDO

FLCFDN41C13C070K,

ANTONELLI

DONATELLO

NTNDTL75B27H501S, COLILLI RITA CLLRTI35L64I804W,
FRADUSCO LUCIA FRDLCU34A48G261V, SERSANTE ANNA

Data pubblicazione: 22/04/2016

SRNNNA36H50C750F, PIVA GIORGIO PVIGRG53C07D156U,
SANTI LUIGIA SNTLGN40D42Z326W, ZEGA ELDA
ZGELDE26H68F865A,

GILDI

GLDLLD43A55H501Y,

ROMANO

LEONILDE
DAVIDE

RMNDVD61B20H501R, PIVA FRANCO PVIFNC50E24F865Q,

MAURO PRSMRA46C15H501C, PULCINELLI FRANCESCO
PLCFNC22L27H501S, IALUNGO CARLETTO
ROCCA

LGNCLT33D01A567G,

LA

LRCGPP34TO1B317X,

PADOVANI

GIUSEPPE
MARIANNINA

PDVMNN42B53D591F, RICCARDI UMBERTO
RCCMRT35P21A366V, CABRAS LILIA CBRLLI60M46G838G,
CABRAS ANNA CBRNNA63H56H501S, ROMANO NORMA
RIVINNRM66A43H501W, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA
UGO DE CAROLIS 34-B, presso lo studio dell’avvocato
MAURIZIO CECCONI, che li rappresenta e difende;

– ricorrenti contro
BELLOMARINI ORIANA LUIGIA, CAMILLI CLAUDIO,
GIULIANI UGO, BELLOMARINI MARA, VIZZI DAMA nato a il
27/05/1930, BAIA CIRO nato il 14/05/1946, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA DEI GRACCHI 84, presso lo studio
dell’avvocato MARINA GIANNINI, che li rappresenta e difende;
ANNIBALDI ILIO nato il 21/01/1935, DI NEPI FRANCA,
ALBERTAZZI ARMANDO, SONNINO GIACOMO nato il
11/10/1935, ALBERTAZZI SERGIO, SONNINO EUGENIO nato
il 25/06/1938, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA E.

Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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IANNOTTI ANTONIO NNTNTN41M04H967T, TAPRIS

MANFREDI 17, presso lo studio dell’avvocato CLAUDIO CONTI,
che li rappresenta e difende;
– controricorrenti e ricorrenti incidentali nonché contro

MARISA, BONGIOVANNI GAETANA GINA, MUNZI
BENEDETTO, CAPODIECI ANTONINO, CERSOSINO
ANTONELLA, DI BIASI EMILIO, MINICHINO SALVATORE
ROMANO, BAGLIVI MARIA STELLA, VICARI GIORGIO,
PACIFICI UBALDO, PACIFICI FRANCESCO, CORSETTI
DINO, X. FRANCO, MACCARRONE FRANCESCA,
REPICI GIOVANNI, PACIFICI LETIZIA, FELICI
FERDINANDO, PADOVANI MARIANNINA, PAVONCELLO
CLAUDIA, MAINI IDA, LANCIA TIZIANA, LANCIA
ALESSANDRO, LANCIA LEONARDO, MORESCO GIOIA, DI
GIACOMO CORRADO, SALATINO MICHELE, GELLINI
PIERO, PICHI ANTONIA, TRASARTI ONFREDO, D’AURIA
ISABELLA, PIZZUTI ELVEZIO, PERNA MARIA, DE PACE
DANIELE, DE PACE ELIO, PAGNINI MARIO;
– intimati avverso la sentenza n. 1376/2010 della CORTE D’APPELLO di
ROMA, depositata il 21/03/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
08/03/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
udito gli Avvocati Cecconi e Conti, che hanno concluso per
raccoglimento del ricorso;

Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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COPPOTELLI FILIPPO, CINQUEMANI BENITO, PAOLINI

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
IGNAZIO PATRONE, che ha concluso per l’accoglimento del
ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Benito Cinquemani, Marisa Paolini, Gaetana Gina Bongiovanni,
Benedetto Munzi, Antonino Capodieci, Antonella Cersosimo,
Emilio Di Biasi, Salvatore Romano Minichino, Maria Stella Baglivi,
Dino Corsetti, Franco X., Francesca Maccarone, Giovanni
Repici, Giorgio Vicari e Antonia Gurscler convenivano in giudizio
davanti al Tribunale di Roma Annita Mechelli in Antimi, Franco
Antonelli, Oreste Antonelli, Donatello Antonelli, Anna Sersante,
vedova Antonelli, Francesco Pulcinelli, Alberto Bruscella, Elda
Zega, vedova Piva, Franco Piva, Giorgio Piva, Umberto Riccardi,
Luigia Santi, Anna Maria lacovone, Matteo Jacovone, Carletto
Ialungo, Leonilde Gildi, Silvio Cerriru, Rita Colilli, Giorgio
Antonaci, Elisabetta Dimo, Sebastiana Cabras, Lilia Cabras, Anna
Cabras, Giuseppe La Rocca, Esterina Di Lullo, Antonio Romano,
Lucia Lattuille. Gli attori assumevano di aver acquistato dalla
costruttrice S.r.l. Edilizia Egeria i loro rispettivi appartamenti in un
complesso di tre edifici, siti in Roma ed aventi accesso da Via
Tuscolana, n. 685, da Via Scribonio Curione, n. 16, e da Via Licinio
Murena, n. 4; e che la S.r.l. Edilizia Egeria, in violazione dei cinque
patti d’obbligo presentati al Comune per ottenere la licenza edilizia,
non aveva destinato a parcheggio l’area di mq. 6.354,90, sottostante
gli edifici e i cortili , avendo in detto spazio costruito posti auto, box
e sottonegozi alienati a condomini degli edifici stessi.
Aggiungevano gli attori che contro la S.r.l. Edilizia Egeria essi
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
-4-

Con citazione notificata il 27 dicembre 1993, Filippo Coppotelli,

avevano iniziato altro giudizio, in esito al quale la Corte di Appello
di Roma, con la sentenza n. 388/1992, aveva accertato il loro diritto
reale all’uso dell’area destinata a parcheggio e condannato la S.r.l.
Edilizia Egeria al rilascio della stessa. Poichè, nonostante le

possibile ottenerne la consegna dell’area, la citazione era volta, in
attuazione della citata sentenza, a conseguire la condanna dei
convenuti al relativo rilascio.
Costituitosi il contraddittorio, i convenuti in via preliminare
chiedevano il rigetto della domanda, eccependo che la richiamata
sentenza della Corte di Appello, svoltasi contra la S.r.l. Edilizia
Egeria, era loro inopponibile, in quanto rimasti estranei a tale
giudizio. Nel merito, i convenuti deducevano d’aver utilizzato le
porzioni immobiliari, rispettivamente acquistate, secondo la
destinazione urbanistica di cui alle licenze edilizie, ovvero alle
concessioni in variante o in sanatoria, e aggiungevano che per tutte
le porzioni era stata rilasciata la conforme certificazione di
abitabilità. In via riconvenzionale, i medesimi convenuti
chiedevano, quindi, che fosse accertato l’avvenuto acquisto per
usucapione delle rispettive porzioni immobiliari, ai sensi
dell’articolo 1159 c.c. ovvero dell’articolo 1158 c.c.; in via
subordinata, domandavano che venisse determinata l’integrazione
del prezzo d’acquisto, ovvero l’indennità loro spettante per la perdita
del diritto sui locali acquistati.
Essendo stata la S.r.l. Edilizia Egeria cancellata dal registro delle
imprese nell’anno 1986, erano chiamati in causa gli eredi di Alberto
Aureggi, ultimo liquidatore della società, al fine di manlevare il
convenuti, e di risarcire loro le eventuali perdite subite.
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
-5-

numerose richieste inoltrate agli attuali possessori, non era stato

Si costituivano Anna Maria Luzi, vedova di Alberto Aureggi, che
eccepiva di aver rinunciato all’eredità del marito in data 30 ottobre
1990, e Antonella Aureggi, figlia di Alberto Aureggi, che dichiarava
d’avere accettato in pari data l’eredità paterna con il beneficio

Il Tribunale di Roma, con sentenza parziale del 19 maggio 2003,
dichiarava la nullità di tutti i contratti, aventi per oggetto l’acquisto
di spazi e locali rientranti nella complessiva superficie di mq.
7.354,90, che la costruttrice S.r.L Egeria con cinque atti d’obbligo si
era impegnata a destinare permanentemente a parcheggio a favore
dei condomini, acquirenti degli appartamenti, e perciò dichiarava il
diritto degli attori al parcheggio nello spazio loro spettante. Con
separata ordinanza, il Tribunale disponeva la prosecuzione della
causa, al fine di accertare l’esatta consistenza dell’area riservata a
parcheggio, l’individuazione della sua posizione, la determinazione
del valore di mercato dei beni in esame e l’integrazione del prezzo
d’acquisto degli stessi.
Franco Antonelli, Oreste Antonelli, Donatello Antonelli, Anna
Sersante, vedova Antonelli, Francesco Pulcinelli, Alberto Bruscella,
Elda. Zega, vedova Piva, Franco Piva, Giorgio Piva, Umberto
Riccardi, Luigia Santi, Anna Maria Iacovone, Matteo Iacovone,
Carlerto Ialungo, Leonilde Gildi, Silvio Cen -ini, Rita Colilli, Giorgio
Antonaci, Elisabetta Dimo, Sebastiano Cabras, Lilia Cabras, Anna
Cabras, Giuseppe La Rocca, Esterina Di Lullo, Lucia Fradusco,
quale erede di Antonio Romano, Nonna Romano, quale erede di
Antonio Romano, Doriana Romano quale erede di Antonio
Romano, Davide Romano, quale erede di Antonio Romano, Matteo
Ciuffreda, quale successore a titolo particolare di Lucia Lattuille,
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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dell’inventario.

Antonio Iannotti, quale successore a titolo particolare di Lucia
Lattuille, Mauro Paris, quale successore a titolo particolare di Lucia
Lattuille e Gabriella Ciccosanti, quale successore a titolo particolare
di Lucia Lattuille, proponevano appello, chiedendo che venisse

originari attori e la S.r.L Edilizia Egeria, e perciò accertata la
validità ed efficacia degli atti di acquisto delle aree controverse alla
luce dell’articolo 41 bis della legge 1150/1942, nonché la
conformità di tali acquisti alla destinazione urbanistica. Gli
appellanti chiedevano inoltre l’accoglimento della domanda di
usucapione delle aree, ex artt. 1158 e 1159 c.c., nonché la
declaratoria del vizio di ultrapetizione in cui era incorso l’adito
Tribunale, avendo quantificato l’area da asservire a parcheggio
comune in misura superiore a quella richiesta dagli stessi attori. In
ulteriore subordine chiedevano il rigetto della domanda, formulata
dagli attori, per mancanza di prova.
Gli appellati Ferdinanda Felici, Mariannina Padovani, Gioia
Moresco, Antonia Pichi, Onfi -edo Trasarti, Isabella D’Auria, Elvezio
Pizzuti, Maria Perna, Daniele De Pace in proprio e quale erede di
Silvana Bianchini, Elio De Pace in proprio e quale erede di Silvana
Bianchini, Luigi Di Marco, Anna Giovannelli, Domenico
Abbonizio, Alfredo Fantilli e Bice Falasca rimanevano contumaci.
Si costituivano invece Filippo Coppotelli, Benito Cinquemani,
Marisa Paolini, Gaetana Gina Bongiovanni, Benedetto Munzi,
Antonino Capodieci, Antonella Cersosimo, Emilio Di Biasi,
Salvatore Romano Minichino, Maria Stella Baglivi, Dino Corsetti,
Franco X., Francesca Maccarone, Giovanni Repici, Giorgio
Vicari, Francesco Pacifici, quale erede di Antonia Gurscler, Ubaldo
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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dichiarata l’inopponibilità a loro del giudizio svoltosi fra gli

Pacifici, quale erede di Antonia Gurscler e Letizia Pacifici, quale
erede di Antonia Gurscler, Claudia Pavoncello, Tiziana Alessandro
e Leonardo Lancia, quali eredi di Tommaso Lancia, Ida Maini, Ilio
Annibaldi, Franca Di Nepi, Sergio Albertazzi, Armando Albertazzi,

Salatino, Daria Vizzi in proprio e quale procuratore generale di
Mirella Longarini, Ciro Baia, Ugo Giuliani, Oriana Luigia
Bellomarini, Claudio Camilli, Mara Bellomarini e Mario Pagnini, i
quali chiedevano il rigetto dell’appello.
Infine, gli appellati Claudia Pavoncello, Filippo Coppotelli, Benito
Cinquemani, Marisa Paolini, Gaetana Gina Bongiovanni, Benedetto
Munzi, Antonino Capodieci, Antonella Cersosimo, Emilio Di Biasi,
Salvatore Romano Minichino, Maria Stella Baglivi, Dino Corsetti,
Franco X., Francesca Maccarone, Giovanni Repici, Giorgio
Vicari, Francesco Pacifici, quale erede di Antonia Gurscler, Ubaldo
Pacifici, quale erede di Antonia Gurscler e Letizia Pacifici, quale
erede di Antonia Gurscler, Ilio Annibaldi, Franca Di Nepi, Sergio
Albertazzi, Armando Albertazzi, Eugenio Sonnino, Giacomo
Sonnino, Ilio Annibaldi, Franca Di Nepi, Sergio Albertazzi,
Armando Albertazzi e Corrado Di Giacomo proponevano appello
incidentale.
Con sentenza n. 1376/2010 del 21 marzo 2010, la CORTE
D’APPELLO di ROMA, in parziale riforma della sentenza
impugnata, accoglieva la domanda riconvenzionale di primo grado
e dichiarava che tutti gli appellanti principali ed incidentali avessero
acquisito per usucapione decennale le unità immobiliari oggetto dei
rispettivi atti d’acquisto conclusi con la S.r.l. Egeria.

Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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Eugenio Sonnino, Giacomo Sonnino, Corrado Di Giacomo, Michele

In particolare, la sentenza d’appello dichiarava che: Tommaso
Lancia e Ida Maini e, quindi, gli eredi, avessero acquistato
regolarmente il posto macchina n. 24, quale pertinenza del loro
appartamento; Claudia Pavoncello avesse acquistato regolarmente il

quale, peraltro, sussistevano altresì le condizioni per l’usucapione
decennale e ventennale; Corrado Di Giacomo avesse acquistato
legittimamente il box al piano garage n. 3, quale pertinenza degli
acquistati appartamenti; Annita Mechelli, che non aveva acquistato
alcun appartamento negli edifici condominiali, avesse acquistato
regolarmente dalla S.r.l. Egeria i locali, adibiti a uso scuola, in Via
Licinio Murena, per quali, peraltro, sussistevano le condizioni per
l’usucapione decennale; Matteo Iacovone e Anna Decina avessero
acquistato regolarmente il posto macchina n. X, quale pertinenza del
loro appartamento; Gino Antonelli, Franco Antonelli e Armando
Antonelli, che non avevano comprato alcun appartamento negli
edifici condominiali, avessero acquistato regolarmente dalla S.r.l.
Egeria il locale in Via Tuscolana, per il quale, peraltro, sussistevano
le condizioni per l’usucapione decennale; Alberto Bruscella avesse
acquistato legittimamente il box garage-magazzino n. 2, quale
pertinenza dell’acquistato appartamento in Via Tuscolana; per
Antonio Romano sussistesse l’invocata usucapione decennale;
Giuseppe La Rocca ed Esterina Di Lullo avessero acquistato
legittimamente il box n. 6 al piano interrato; Silvio Cerrini e Rita
Colilli avessero acquistato legittimamente al piano interrato il posto
macchina n. 2; Francesco Pulcinelli e Maria Perna avessero
legittimamente il posto macchina n. V; per Michele Giusta e Lucia
Lattuille sussistesse l’invocata usucapione decennale per il posto
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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negozio G14 con annesso sottostante locale al piano interrato, per il

macchina n. IV; Fausto Piva e Elda Zega avessero acquistato
legittimamente al piano interrato il posto macchina n. VIII; per
Matteo Ciuffrida sussistesse l’invocata usucapione decennale per il
posto macchina n. XI; Giorgio Antonaci ed Elisabetta Dino avesse

Giorgio Antonaci e Elisabetta Dina, quanto al posto macchina n.
XIV, non sussistesse l’invocata usucapione; Umberto Riccardi e
Luigina Santi avessero acquistato legittimamente il posto macchina
n. XVI; Mario Pagnini avesse acquistato legittimamente il posto
macchina n. XVII e non invece il posto macchina n. XVIII;
Sebastiana Cabras e Clelia Colella avessero acquistato
legittimamente il posto macchina n. XIX; Antonio Iannotti avesse
acquistato legittimamente il posto macchina n. XVII; per Leonilde
Gildi sussistesse l’invocata usucapione decennale per il posto
macchina n. XXII; per Carletto Ialungo sussistesse l’invocata
usucapione decennale per il posto macchina n. XXIII; per Oreste
Antonelli, Donatello Antonelli, Anna Sersante, vedova Antonelli,
Franco Piva, Giorgio Piva. Anna Maria Iacovone, Rita Colilli,
Elisabetta Dimo, Lilia Cabras e Anna Cabras sussistesse l’invocata
usucapione decennale; Giacomo Sonnino, Eugenio Sormino, Sergio
Albertazzi, Armando Albertazzi. Franca Di Nepi e Ilio Annibaldi
avessero acquistato per usucapione decennale la proprietà dei
rispettivi negozi con sottonegozi; Michele Salatino, Daria Vizzi in
proprio e quale procuratore generale di Mirella Longarini, Ciro
Baia, Ugo Giuliani, Oriana Luigia Bellomarini, Claudio Camilli,
Mara Bellomarini avessero acquistato per usucapione decennale la
proprietà dei rispettivi negozi con sottonegozi. La sentenza della
Corte di Roma aggiungeva che gli appellati e appellanti incidentali
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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acquistato legittimamente il posto macchina n. XV; per gli stessi

Filippo Coppotelli. Benito Cinquemani, Marisa Paolini, Gaetana
Gina Bongiovanni, Benedetto Munzi, Antonino Capodieci,
Antonella Cersosimo, Emilio Di Biasi, Salvatore Romano
Minichino, Maria Stella Baglivi, Dino Corsetti, Franco X.,

Pacifici, quale erede di Antonia Gurscler, Ubaldo Pacifici, quale
erede di Antonia Gurscler e Letizia Pacifici, quale erede, di Antonia
Gurscler, in riforma della gravata sentenza, non dovessero versare
agli appellanti alcun corrispettivo, corrispondente al prezzo dell’area
adibita a parcheggio.
In motivazione, la Corte di merito evidenziava come la sentenza n.
388/1992 della stessa Corte di Appello di Roma, passata in
giudicato, spiegasse effetto riflesso nei confronti degli appellanti,
pur rimasti estranei a quel giudizio; rigettava, quindi, il motivo di
impugnazione concernente la validità dei titoli di acquisto degli
immobili, ribadendo il necessario riconoscimento di un diritto reale
d’uso in favore dei condomini; affermava la natura condominiale
degli spazi da riservare a parcheggio. L’appello veniva accolto sul
punto della ravvisabilità dell’usucapione decennale in favore degli
acquirenti delle singole porzioni immobiliari. La sentenza di
secondo grado respingeva pure la censura di ultrapetizione, per aver
il Tribunale affermato che l’area da destinare a parcheggio fosse di
mq. 7.354,90, mentre gli attori l’avevano indicata in mq. 6.354,90,
nonché le doglianze circa l’esatta determinazione di tale quota alla
luce dell’art. 18 della legge n. 765/1967.
Avverso la sentenza n. 1376/2010 della CORTE D’APPELLO di
ROMA hanno proposto ricorso articolato in dieci motivi
ANTONELLI ORESTE, BRUSCELLA ALBERTO, CERRINI
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
-11-

Francesca Maccarone, Giovanni Repici, Giorgio Vicari, Francesco

SILVIO, CICCOSANTI GABRIELLA, IACOVONE ANNA
MARIA, DI LULLO ESTERINA, MECHELLI ANNITA,
ROMANO DORIANA, CIUFFREDA MATTEO, LANCIA
ALESSANDRO, PAVONCELLO CLAUDIA, FELICI

FRADUSCO LUCIA, SERSANTE ANNA, PIVA GIORGIO,
SANTI LUIGIA, ZEGA ELDA, GILDI LEONILDE, ROMANO
DAVIDE, PIVA FRANCO, IANNOTTI ANTONIO, TAPRIS
MAURO, PULCINELLI FRANCESCO, IALUNGO CARLETTO,
LA ROCCA GIUSEPPE, PADOVANI MARIANNINA,
RICCARDI UMBERTO, CABRAS LILIA, CABRAS ANNA,
ROMANO NORMA.
BELLOMARINI ORIANA LUIGIA, CAMILLI CLAUDIO,
GIULIANI UGO, BELLOMARINI MARA, BAIA CIRO e VIZZI
DARIA, costituitisi con controricorso, hanno dichiarato di aderire al
ricorso principale, chiedendo la cassazione della sentenza della
Corte d’Appello di Roma, con la conferma sul punto dell’acquisto
per usucapione decennale.
ANNIBALDI ILIO, DI NEPI FRANCA, ALBERTAZZI
ARMANDO, SONNINO GIACOMO, ALBERTAZZI SERGIO e
SONNINO EUGENIO, a loro volta costituitisi con controricorso,
hanno dichiarato di aderire al ricorso principale e proposto un
autonomo motivo di ricorso.
Rimanevano intimati senza svolgere attività difensiva
COPPOTELLI FILIPPO, CINQUEMANI BENITO, PAOLINI
MARISA, BONGIOVANNI GAETANA GINA, MUNZI
BENEDETTO, CAPODIECI ANTONINO, CERSOSINO
ANTONELLA, DI BIASI EMILIO, MINICHINO SALVATORE
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
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FERDINANDO, ANTONELLI DONATELLO, COLILLI RITA,

ROMANO, BAGLIVI MARIA STELLA, VICARI GIORGIO,
PACIFICI UBALDO, PACIFICI FRANCESCO, CORSETTI
DINO, X. FRANCO, MACCARRONE FRANCESCA,
REPICI GIOVANNI, PACIFICI LETIZIA, FELICI

CLAUDIA, MAINI IDA, LANCIA TIZIANA, LANCIA
ALESSANDRO, LANCIA LEONARDO, MORESCO GIOIA, DI
GIACOMO CORRADO, SALATINO MICHELE, GELLINI
PIERO, PICHI ANTONIA, TRASARTI ONFREDO, D’AURIA
ISABELLA, PIZZUTI ELVEZIO, PERNA MARIA, DE PACE
DANIELE, DE PACE ELIO, PAGNINI MARIO.
Veniva inizialmente fissata l’adunanza per il giorno 4 dicembre
2012 ai fini della decisione in camera di consiglio a norma dell’art.
380 bis c.p.c., ma poi, espletata una verifica della regolarità delle
notificazioni introduttive, la causa era rinviata alla pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Il primo motivo del ricorso principale deduce la nullità della
sentenza della Corte d’Appello di Roma per violazione dell’ art. 112
c.p.c. in relazione all’omessa pronuncia sulla validità ed opponibilità
del giudicato di cui alla pronuncia n. 388/1992, della quale si
sostiene la nullità, in quanto resa nei confronti di soggetto
inesistente, ovvero la Edilizia Egeria S.r.l., società posta in
liquidazione già nel 1985.
Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione dell’art. 2909 c.c.
e il vizio di motivazione in relazione alla “efficacia riflessa” o “di
prova” del giudicato contenuto nella sentenza n. 388/1992 della
Corte d’Appello di Roma.
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
-13-

FERDINANDO, PADOVANI MARIANNINA, PAVONCELLO

Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 41 sexies
della legge n. 1150/1942 ed correlato il vizio di motivazione, perché
la Corte di Roma: (a) avrebbe ritenuto operativa tale norma,
sebbene, nel caso deciso, l’area da destinare a parcheggio, pur

affatto realizzata in corso di costruzione degli edifici, in quanto
sostituita da immobili di altro tipo; (b) avrebbe ritenuto invalidi i
singoli contratti di acquisto dell’area presuntivamente da destinare a
parcheggio, pur nei casi in cui gli stessi fossero riconducibili a
compratori già proprietari di unità abitative comprese negli edifici
condominiali; (c) non avrebbe considerato il fatto che il costruttore
aveva impiegato le aree da destinare a parcheggio per realizzare
manufatti di altro genere (box auto, sottonegozi, ecc.) e poi
comunque trasferito le porzioni di aree in favore di condomini.
Il quarto motivo ipotizza la violazione dell’ art. 41 sexies, legge n.
1150/1942 e il vizio di motivazione, in relazione alla ritenuta
irrilevanza delle concessioni in variante ed in sanatoria ottenute
dagli acquirenti delle porzioni.
Il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 41 sexies, legge n.
1150/1942, e dell’art. 1117 c.c., nonché vizio di motivazione, quanto
alla ritenuta natura di bene comune (e non rientrante in proprietà
esclusiva) dell’area da destinare a parcheggio, stimata dalla Corte
d’appello senza alcuna verifica in concreto dei titoli.
Il sesto motivo di ricorso censura la nullità della sentenza di secondo
grado per violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronunzia sul
motivo di appello dei “signori Mechelli ed altri” relativo alla
riconvenzionale di primo grado per l’acquisto per usucapione del
rispettivo bene. Si deduce che, mentre gli appellanti avevano
Ric. 2011 n. 13040 sez. 52 – ud. 08-03-2016
-14-

prevista nel progetto assentito mediante concessione, non era stata

domandato l’usucapione, decennale o ventennale, della piena
proprietà degli immobili, libera dal diritto reale d’uso in favore alle
controparti, la Corte di Roma avrebbe riconosciuto un acquisto
originario a non domino con usucapione abbreviata di proprietà

chiedono perciò di dichiarare il loro acquisto per usucapione
abbreviata di una proprietà piena e libera da ogni diritto d’uso in
favore di terzi, ormai estinto.
Il settimo motivo critica il vizio di motivazione laddove la sentenza
impugnata ha ritenuto sussistente la legittimità degli acquisti e poi
comunque permanente il vincolo di destinazione pubblicistico a
parcheggio. Vengono riprese considerazioni analoghe a quelle di cui
al sesto motivo di ricorso.
L’ottavo motivo attiene al vizio di motivazione quanto al disatteso
rilievo di ultrapetizione imputato alla sentenza del Tribunale, che
aveva dichiarato l’asservimento a parcheggio di un’area di mq.
7.354,90, mentre gli attori l’avevano indicata in mq. 6.354,90, e
denuncia che comunque tale estensione eccedesse le proporzioni di
cui all’art. 18, legge n. 765/1967.
Il nono motivo censura la violazione degli artt. 3 Cost., 41 sexies
legge n 1150/1942, 2041 c.c., nonché il vizio di motivazione, in
relazione al diniego del diritto di integrazione del prezzo spettante ai
ricorrenti per il vincolo di destinazione esistente sui beni comunque
dichiarati di loro proprietà.
Il decimo motivo denuncia la violazione dell’art. 12, comma 9, legge
n. 246/2005 e dell’art. 11 preleggi, stante la mancata applicazione
della citata norma quale jus superveniens avente portata meramente
interpretativa.
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gravata dal vincolo pubblicistico di destinazione. I ricorrenti

II. BELLOMARINI ORIANA LUIGIA, CAMILLI CLAUDIO,
GIULIANI UGO, BELLOMARINI MARA, BAIA CIRO e VIZZI
DARIA, controricorrenti, hanno aderito al ricorso principale.

ARMANDO, SONNINO GIACOMO, ALBERTAZZI SERGIO e
SONNINO EUGENIO, proprietari dei negozi e sottonegozi facenti
parte del complesso immobiliare, hanno dedotto la diversità della
loro posizione rispetto ai proprietari degli appartamenti, e quindi
hanno aderito al ricorso principale e pure rivolto a questa Corte il
quesito, inteso come specifico motivo di ricorso, se il certificato di
abitabilità loro rilasciato dal Comune di Roma non sottenda la
conformità dei rispettivi immobili anche alla legislazione in materia
di posti auto obbligatori.
III. Va premesso, allora, che gli atti di costituzione degli intimati da
ultimo citati, anche se denominati “controricorsi”, proprio perchè
non contestano il ricorso principale ma aderiscono ad esso,
contenendo la richiesta di cassazione della sentenza impugnata, ed
anzi, quanto in specie al secondo, introducendo anche ragioni
diverse da quelle fatte valere dai ricorrenti in via principale (con
quello che viene definito “specifico motivo di ricorso”), devono
qualificarsi entrambi come ricorsi incidentali di tipo adesivo, con
conseguente inapplicabilità dell’art. 334 c.p.c. (Cass. 17 dicembre
2009, n. 26505). Le regole dell’impugnazione tardiva, in osservanza
dell’art. 334 c.p.c., e in base al combinato disposto degli artt. 370 e
371 c.p.c., operano, infatti, esclusivamente per l’impugnazione
incidentale in senso stretto, e cioè proveniente dalla parte contro la

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ANNIBALDI ILIO, DI NEPI FRANCA, ALBERTAZZI

quale è stata proposta l’impugnazione principale, solo alla quale è
consentito presentare, contestualmente con il controricorso,
l’eventuale ricorso incidentale anche tardivo. Invece, quando il
ricorso di una parte abbia contenuto adesivo a quello principale, non

(tardivo), dovendo invece osservarsi la disciplina dettata dagli arti.
325 e 327 c.p.c. per il ricorso autonomo, cui è altrettanto soggetto il
ricorso successivo al primo, qualora investa un capo autonomo della
sentenza per motivi diversi da quelli fatti valere con il ricorso
principale.
Pertanto, i ricorsi incidentali di BELLOMARINI ORIANA
LUIGIA, CAMILLI CLAUDIO, GIULIANI UGO,
BELLOMARINI MARA, BAIA CIRO e VIZZI DARIA, e di
ANNIBALDI ILIO, DI NEPI FRANCA, ALBERTAZZI
ARMANDO, SONNINO GIACOMO, ALBERTAZZI SERGIO e
SONNINO EUGENIO, sono inammissibili per violazione del
termine di cui all’art. 327, comma 1, c.p.c. (nella formulazione
ratione temporis qui applicabile) (Cass. 21 gennaio 2014, n. 1120).
IV. E’ dapprima infondato il decimo motivo di ricorso. Basta
ribadire, in proposito, come, secondo il costante orientamento di
questa Corte, Part.12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n.
246, che ha modificato l’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n.
1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere
trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non
ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi
in cui, come quello in esame, al momento dell’entrata in vigore della
nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle

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trovano applicazione i termini e le forme del ricorso incidentale

singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore,
di cui al citato art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 (Cass. 5
giugno 2012, n. 9090; Cass. 1 agosto 2008, n. 21003).
V. Il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, la cui

invece fondati, per quanto di ragione. Entrambi i motivi sono
radicati sul presupposto della decisività del riscontro dell’efficacia
di giudicato (diretto o riflesso) da attribuire alla sentenza della Corte
d’Appello di Roma n. 388/1992 (intervenuta a suo tempo tra gli
acquirenti degli appartamenti compresi negli edifici siti in Roma,
Via Tuscolana, n. 685, Via Scribonio Curione, n. 16, e Via Licinio
Murena, n. 4 e la costruttrice S.r.l. Edilizia Egeria), nei confronti
degli attuali ricorrenti, i quali avevano a loro volta acquistato i posti
auto, box e negozi realizzati nell’area da destinare a parcheggio. A
proposito di tale pronuncia, la Corte di merito ha affermato che la
stessa non avesse efficacia in senso stretto di giudicato, ma
comunque rivelasse “effetto riflesso nei confronti degli appellati,
che, pur essendo rimasti estranei al detto giudizio, sono titolari di
diritti ed obblighi, dipendenti dalla situazione giuridica definitiva in
quel processo”. Ora, è vero che questa Corte ha più volte affermato
che una sentenza passata in giudicato, anche quando non possa
avere l’effetto vincolante di cui all’art. 2909 c.c., può avere
comunque l’efficacia riflessa di prova o di elemento di prova
documentale in ordine alla situazione giuridica che abbia formato
oggetto dell’accertamento giudiziale, e che tale efficacia indiretta
può essere invocata da chiunque vi abbia interesse, spettando al
giudice di esaminare la sentenza prodotta a tale scopo e valutarne
liberamente il contenuto, anche in relazione agli altri elementi di
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trattazione unitaria risulta opportuna per la loro connessione, sono

giudizio rinvenibili negli atti di causa (da ultimo, Cass. 20 febbraio
2013, n. 4241). Quel che tuttavia fa difetto nel caso in esame, per
ravvisare, come fatto dalla Corte di Roma, un’efficacia riflessa della
sentenza n. 388/1992 riguardo alle parti di questo giudizio, che a

presupposto della titolarità in capo a questi ultimi di diritti ed
obblighi dipendenti dalla situazione giuridica definita in quel primo
processo. L’assunto a base della statuizione qui impugnata evidente
postula che solo l’efficacia ultra partes di quella sentenza del 1992
possa rendere opponibile agli attuali ricorrenti l’ivi conseguita
declaratoria del diritto reale ex lege all’uso del parcheggio. Vale,
all’opposto, un diverso principio, conforme al consolidato
orientamento di questa Corte, e nella sostanza seguito dalla stessa
pronuncia qui impugnata, per il quale il vincolo di destinazione
impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41-sexies della legge 17
agosto 1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dalla legge 6 agosto
1967 n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire
deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui
clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima
norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale
della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica
dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e
l’efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità
immobiliari dall’originario costruttore — venditore, il quale,
eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi,
ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso
direttamente nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore
abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. In un tale
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quello culminato nell’invocata pronuncia non parteciparono, è il

giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra gli acquirenti
degli immobili illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area
pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765,
ed i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità dei

inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione “ope
legis”, è rilevabile anche “incidenter tantum”, sicchè non deve
necessariamente correlarsi alla verifica della sussistenza e
dell’opponibilità, in via immediata o, appunto, riflessa, di un
giudicato conseguito nei confronti dell’originario costruttore —
venditore. Come pure, in un giudizio così congegnato, non si
impone nemmeno che sia convenuto il costruttore — venditore, pur
spettando a questo l’eventuale diritto (personale) a conseguire
l’integrazione del prezzo di acquisto da coloro che agiscano per
ottenere il riconoscimento del loro diritto d’uso sugli spazi vincolati
a parcheggio (Cass. 14 novembre 2000, n. 14731; Cass. 25 marzo
2004, n. n. 5755).
VI. Può poi passarsi all’analisi congiunta del quarto e dell’ottavo
motivo di ricorso, anch’essi in logica connessione. Questi criticano
la sentenza della Corte di Roma, ai sensi dell’art. 360, n. 3, 4 e 5,
c.p.c., per non aver dato sufficiente rilievo nel suo ragionamento alle
concessioni in variante ed in sanatoria, ed ai conseguenti certificati
di abitabilità, che accompagnavano i titoli di acquisto degli attuali
ricorrenti, provvedimenti che comprovavano il rispetto della
destinazione a parcheggio dell’area riservata; e per aver determinato
l’asservimento a parcheggio di un’area di mq. 7.354,90, anziché di
mq. 6.354,90.

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negozi stipulati dai primi, nella parte in cui sia stata omessa tale

In particolare, è oggetto di doglianza la frase della pronuncia
d’appello secondo la quale l’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942
“opera nel rapporto tra il costruttore o proprietario di edificio e
l’autorità competente in materia urbanistica”, sicché quest’ultima

costruttore, al fine del rilascio della licenza edilizia”. Tali patti
d’obbligo, secondo quanto illustra la stessa sentenza impugnata a
pagina 32, individuavano in mq. 6.354,90 l’area da destinare a
parcheggio. Il Tribunale ha invece determinato in mq. 7.354,90 la
stessa area, disponendo il prosieguo istruttorio per individuare
tramite CTU consistenza e posizione di quest’area.
I due motivi sono parzialmente fondati, per quanto di ragione.
Non esiste il denunciato vizio di ultrapetizione in quanto la
normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150
del 1942, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova
costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale
dell’edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un
metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i
parametri applicabili per l’epoca dell’edificazione. Tale misura
proporzionale è imposta dalla legge, sicché l’eventuale metratura
prospettata dalla parte con l’atto introduttivo di un giudizio volto al
riconoscimento del diritto d’uso a parcheggio ha solo valore
indicativo, per cui non incorre in ultrapetizione il giudice che, sulla
base delle risultanze processuali, determini l’estensione della
relativa area in misura pure diversa e maggiore da quella
inizialmente quantificata dall’istante.
Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale
di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione
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“non può porre nel nulla gli atti d’obbligo, formati col Comune dal

nell’atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di
acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice
tale identificazione (Cass. 11 agosto 1997, n. 7474). Ai fini del
rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per

superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del
fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente
verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia.
La rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede
di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per
lo stesso rilascio, può tuttavia avvenire tramite una nuova
concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone
riconosciute idonee. L’art. 41 sexies della Legge urbanistica opera,
pertanto, come norma di relazione nei rapporti privatistici e come
norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non
può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette
aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità
della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale
esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi
alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità
ad assicurare concretamente la prevista destinazione. Manca,
pertanto, nel ragionamento seguito dalla Corte di Roma, la verifica,
sollecitata dagli appellanti, dell’eventuale adeguato trasferimento
dello spazio destinato a parcheggio, inizialmente fissato coi patti
d’obbligo ed impressa nella concessione, su altre aree comunque
idonee a tale utilizzazione, il che, come ora ricordato, ben può
avvenire mediante il rilascio di una nuova concessione in variante
(quali quelle dedotte dagli attuali ricorrenti), non avendo il giudice
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parcheggio dall’art. 41 sexies citato, infatti, il rapporto tra la

ordinario il potere di attribuire agli acquirenti di singole unità
immobiliari il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur
se di proprietà del costruttore – venditore, in tutto o in parte diverso
da quello destinato a tale uso, secondo la prescrizione della

1999, n. 6894; Cass. 14 novembre 2000, n. 14731; Cass. 5 maggio
2003, n. 6751; Cass. 13 gennaio 2010, n. 378).
Sempre questa Corte ha affermato come gli spazi che debbono
essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies possono essere ubicati
indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di
pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a
soddisfare l’esigenza, costituente la “ratio” della norma, di
deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree
destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro,
consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito
dalla P.A. (Cass. 22 febbraio 2006, n. 3961).
Quanto, infine, alla rilevanza da attribuire nella presente lite agli atti
d’obbligo intercorsi tra la società costruttrice e il Comune di Roma,
torna utile richiamare l’insegnamento espresso reiteratamente da
questa Corte, in forza del quale l’atto con il quale un proprietario costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del
rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare
destinazione a determinate superfici, non è riconducibile alla figura
del contratto a favore di terzi, di cui all’art. 1411 c.c., sia perché non
costituisce un contratto di diritto privato, sia perché non ha neppure
la specifica autonomia e natura di fonte negoziale di un regolamento
dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, caratterizzandosi,
piuttosto, come atto intermedio del procedimento amministrativo
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concessione edilizia, originaria o in variante (cfr. Cass. 30 luglio

volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal
quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A. e non la
possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla sua base. Ne
consegue che, per il rispetto dell’obbligo di destinazione assunto dal

una disciplina negoziale all’atto del trasferimento della singola unità
immobiliare da lui realizzata, i singoli condomini non hanno alcuna
azione, fermo il diritto al risarcimento del danno qualora
l’inosservanza dell’obbligo concreti una violazione delle norme
urbanistiche (Cass. 20 novembre 2006, n. 24572; Cass. 23 febbraio
2012, n. 2742).
VII. Sono parzialmente fondati, per quanto di ragione, altresì, il
terzo, il sesto ed il settimo motivo di ricorso, da trattare
congiuntamente sempre perché connessi.
La Corte d’appello ha, in estrema sintesi e facendo salve le diversità
delle singole posizioni scrutinate, riconosciuto in favore degli
appellanti principali ed incidentali l’acquisto dei rispettivi beni per
usucapione decennale, fermo restando il vincolo di destinazione a
parcheggio.
Ora, questa Corte ha effettivamente più volte riconosciuto come “la
proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova
costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a
parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non
comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e
incommerciabilità” (Cass. 15 novembre 2002, n. 16053; Cass. 7
giugno 2002, n. 8262). Tale possesso utile a fini di usucapione
decorre in danno del proprietario dal momento dell’atto di acquisto,
essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare
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proprietario-costruttore, salva l’ipotesi che esso sia stato trasfuso in

distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio
(non trasferito) sull’area destinata a parcheggio. Non è stata oggetto
di censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha
riconosciuto l’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. in favore

verità, ad affrontare il profilo della configurabilità dell’usucapione
decennale, ai sensi dell’art. 1159 c.c., in favore di colui che abbia
acquistato, come nella specie, un’area di parcheggio asseritamente
vincolata al diritto d’uso “ex lege”, quanto, in particolare, alla
sussistenza del requisito del titolo idoneo a trasferire la proprietà,
trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative (cfr., in
senso contrario all’ammissibilità, Cass. 24 maggio 2013, n. 12996).
La questione è tuttavia sottratta all’esame di questa Corte giacché,
come detto, non oggetto di gravame.
Ora, è evidente che la ravvisata usucapione in favore dei terzi
acquirenti dell’area di parcheggio, a differenza di quanto afferma la
sentenza della Corte di Roma, avrebbe effetto estintivo anche del
vincolo pubblicistico di destinazione, in forza dell’efficacia
retroattiva reale dell’usucapione stessa.
Quanto, viceversa, agli acquisti a titolo derivativo, opera davvero il
principio per cui il vincolo di destinazione impresso alle aree
destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova
costruzione, di cui all’art. 41 “sexies”, legge n. 1150 del 1942, non
impedisce che il proprietario dell’area possa riservare a sè, o
trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull’intera area, o su parti di
essa, fermo restando il succitato diritto d’uso da parte dei proprietari
delle unità immobiliari site nel fabbricato (Cass. 24 novembre 2003,
n. 17882; Cass. 27 dicembre 2011, n. 28950).
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degli appellanti. La soluzione adottata avrebbe dovuto indurre, in

Tuttavia, nella vicenda oggetto di questo giudizio, perché si possa
correttamente affermare la nullità ex art. 1418 c.c. di quella parte dei
contratti di compravendita immobiliare nella quale al trasferimento
della proprietà sulle singole porzioni dell’edificio non si era

diritto reale d’uso sulle pertinenziali porzioni dello spazio riservato
al parcheggio degli edifici di Via Tuscolana, n. 685, Via Scribonio
Curione, n. 16, e Via Licinio Murena, n. 4, occorre accertare: 1)
l’avvenuta riserva, al momento della realizzazione di tali edifici,
all’interno degli atti d’obbligo intercorsi tra la società costruttrice e
il Comune di Roma, se richiamati dagli atti di trasferimento delle
singola unità immobiliari, e della concessione edilizia, di una
determinata ed identificata area da destinare a parcheggio, come
richiesto dalla Legge urbanistica; 2) il mancato successivo
trasferimento del medesimo spazio destinato a parcheggio nei patti
d’obbligo e nella concessione, su altre aree comunque idonee a tale
utilizzazione al momento del rilascio della nuova concessione in
variante.
Solo, infatti, la determinazione di uno preciso spazio, interno od
esterno agli edifici, idoneo ad essere utilizzato a scopo di
parcheggio, e la successiva stipulazione d’atti di compravendita
delle singole porzioni immobiliari con espressa esclusione o
mancata menzione del contestuale trasferimento della proprietà o
del diritto reale d’uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio
riservato, consentono di pervenire alla dichiarazione di nullità di
quegli atti.
Ove sia, diversamente, accertato che, pur previsto negli atti
d’obbligo e nella concessione edilizia, lo spazio da adibire a
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accompagnato anche quello della proprietà o, quanto meno, del

parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di
costruzione e sia stato impiegato, invece, per realizzarvi manufatti
od opere d’altra natura (quali, nella specie, negozi) da destinare a
diversa utilizzazione (ipotesi, cioè diversa, da quella in cui allo

successivamente data una diversa destinazione in sede di vendita),
non può dirsi nemmeno mai costituito il rapporto di pertinenzialità
ex lege voluto dalla legge urbanistica, sicchè non può ravvisarsi la
nullità parziale dei contratti di vendita aventi ad oggetto quei diversi
manufatti, né farsi luogo a tutela ripristinatoria per ottenere la
realizzazione ex novo dello spazio da destinare a parcheggio non
riservato in corso d’edificazione, ammettendosi unicamente una
tutela risarcitoria (Cass. 18 aprile 2003, n. 6329; Cass. 5 maggio
2009, n. 10341).
Secondo i principi generali di allocazione dell’onere istruttorio,
spetta in ogni caso agli attori, i quali deducano la nullità degli atti di
acquisto da parte di terzi di un’area di parcheggio vincolata al diritto
d’uso ex art. 41 sexies Legge urbanistica, di provare che i beni
oggetto di tali alienazioni siano compresi nell’ambito ben delimitato
da tale norma (ovvero nell’apposito spazio riservato per parcheggio
in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri
cubi di costruzione, concretamente destinato a tal fine in sede di
realizzazione del fabbricato), in quanto elemento costitutivo del loro
asserito diritto, giacché ogni spazio ulteriore è completamente
svincolato da detta disciplina e può, quindi, essere liberamente
venduto, locato o costituire oggetto di altri negozi giuridici (Cass.
23 gennaio 2006, n. 1221).

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spazio realizzato conformemente al progetto sia stata

VIII. Stante l’accoglimento, nei limiti indicati, dei motivi primo,
secondo, terzo, quarto, sesto, settimo ed ottavo del ricorso
principale, rimangono assorbiti i motivi quinto e nono.
L’impugnata sentenza va perciò cassata e la causa va rinviata ad

punti e le questioni relativi alle censure accolte, attenendosi ai
principi ed ai rilievi come sopra enunciati.
Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine al regolamento delle
spese di questo giudizio di legittimità, non occorrendo statuizione
sul punto in questa sede conseguente alla declaratoria di
inammissibilità dei ricorsi incidentali, in quanto le controparti
intimate non hanno svolto al riguardo attività difensiva.
P.Q.M.
La Corte accoglie, per quanto di ragione, i motivi primo, secondo,
terzo, quarto, sesto, settimo ed ottavo del ricorso principale,
dichiarando assorbiti i motivi quinto e nono, rigetta il decimo
motivo, dichiara inammissibili i ricorsi incidentali, cassa la sentenza
impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche
per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte
d’appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda
sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, 1’8 marzo 2016.

altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale riesaminerà i