Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 821 del 16/01/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 821 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: BURSESE GAETANO ANTONIO

SENTENZA

sul ricorso 24116-2007 proposto da:
RUSSO ANTONIO C.F.RSSNTN40E14L259S,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA TIGRE’ 37, presso lo studio
dell’avvocato CAFFARELLI FRANCESCO, che lo
rappresenta e difende unitamente agli avvocati
OLIVARES ANDREA, OLIVARES MICOL;
– ricorrente-

2013
2532

contro

COND GALBEVI VIA STANZIALE 48 SAN GIOR GIO A CREMANO
P.I.80086030634, IN QUALITA’ DI AMM.RE IN CARICA AVV.
MARIO ACQUARULO, elettivamente domiciliato in ROMA,

Data pubblicazione: 16/01/2014

VIA

GIUSEPPE

FERRARI

11,

presso

lo

studio

dell’avvocato TIRONE MASSIMO, rappresentato e difeso
dagli avvocati MENSITIERI RENATO, MENSITIERI
GIUSEPPE;
– controri corrente –

D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 20/06/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 04/12/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO
ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato Caffarelli Francesco difensore del
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. Mensitieri Giuseppe difensore del
controricorrente che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

r

avverso la sentenza n. 2072/2006 della CORTE

Russo-Condominio Galbevi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 6.6.96 Antonio RUSSO conveniva in giudizio
avanti al Tribunale di Napoli, il Condominio “Galbevi” di via Stanziale 48 in

in detto stabile, impugnava la delibera assembleare adottata il 12.4.1996,
chiedendone l’annullamento siccome illegittima. Si costituiva il Condominio
convenuto instando per il rigetto della domanda attrice e l’adito Tribunale con
sentenza n. 1861/00 dichiarava la nullità della delibera impugnata limitatamente
ad alcuni dei capi all’ordine del giorno approvati dall’assemblea. La sentenza era
appellata dal Russo con riferimento al capo relativo ad una transazione tra il
condominio e tale Nunziata, avente ad oggetto un debito condominiale e la
ripartizione della somma di L. 12.000.000 tra tutti i condomini; inoltre veniva
eccepito il vizio di ultrapetizione riguardo altra questione
assemblea condominiale

trattata nell’

e cioè la ristrutturazione di alcune fosse settiche.

Insisteva quindi l’esponente

per la declaratoria di nullità della delibera

assembleare in argomento anche riguardo ai punti 2 e 4 dell’o.d.g.
Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto dell’impugnazione e formulando a
sua volta appello incidentale.
L’adita Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 27072/06 depositata in data
20.6.06, rigettava l’appello principale e quello incidentale, compensando le
spese processuali. La corte partenopea ribadiva la legittimità della c.d.

Corte Suprema di Cassazione — II sez.

. G. A. Bursese-

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S.Giorgio a Cremano e, premesso di essere proprietario di un appartamento sito

transazione in forza della quale veniva regolato l’esposizione debitoria
riguardante l’esecuzione dei lavori del fabbricato condominiale, transazione che
poteva essere deliberata anche a maggioranza, trattandosi della definizione di
un debito condominiale, atteso che la delibera in parola aveva disposto il

lavori eseguiti al fabbricato, senza che ciò implicasse la disposizione di alcun
diritto dei singoli condomini. Inoltre non ricorreva l’ipotesi di dissociazione del
Russo dalla lite condominiale di cui all’art. 1133 c.c. ( opposizione
all’esecuzione promossa dal Nunziata contro il Condominio, sulla base di una
tratta che gli era stata girata dall’impresa Poli esecutrice di lavori nello stabile
condominiale) , in quanto tale dissenso non era stato validamente espresso. Né
era ravvisabile secondo la corte territoriale la lamentata ultrapetizione in cui
sarebbe caduto il giudice di prime cure.
Per la cassazione
di 3 mezzi; Il condomino

la suddetta decisione ricorre Antonio Russo sulla base
resiste con controricorso. Le parti hanno depositato

memorie ex art. 378 c.p.c. E’ stata prodotta infine l’autorizzazione dell’assemblea
condominiale dell’amministratore per la proposizione del presente giudizio di
legittimità.
MOTIVI DELLE DECISIONE
1 – Con il primo motivo il ricorrente , denunziando

la violazione e falsa

applicazione degli artt. 1130,1132,1965,1966 c.c.,deduce che in data 12.04.96
l’assemblea condominiale aveva deliberato di transigere la vertenza giudiziaria (

Corte Suprema di Cassazione — II sez

– est. dr.

ursese-

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pagamento di una somma che il condominio era già obbligato a versare per il

causa di opposizione all’esecuzione) insorta tra il condominio ed il Nunziata,
giratario di una tratta dall’impresa Poli, che aveva eseguito i lavori di
manutenzione al fabbricato condominiale, lavori che ad avviso del Russo erano
stati tutti regolarmente saldati. Questi – che aveva altresì manifestato il proprio

ribadiva che la delibera era da ritenersi sul punto nulla o da annullare, per
molteplici motivi: ” indisponibilità del diritto portato nell’atto delibera transattiva
per la natura stessa della transazione da ritenersi valida solo tra soggetti
stipulanti, per essersi dissociato dalla lite”. Peraltro

né l’assemblea né

l’amministratore avevano il potere di transigere le liti ( e comunque
occorreva l’unanimità), atteso che solo i singoli condomini avevano la

disponibilità del loro diritto.
La doglianza non ha pregio.
In realtà l’assemblea poteva ben deliberare trattandosi del pagamento di un
debito condominiale, avuto riguardo cioè all’oggetto della transazione stessa.
La S.C. ha giustamente negato tale potere di transigere

dell’assemblea

condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze — e quindi
autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni, ma
nel caso in cui esse abbiano ad oggetto diritti comuni.

“Ai sensi dell’art. 1108, comma terzo, c.c. . (applicabile al condominio in virtù
del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.), è richiesto il consenso di tutti i
comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del

Corte Suprema di Cassazione — II sez. civ. –

dr. G. A. Bursese-

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dissenso alle liti ex art. 1132 c.c. ed effettuato il saldo all’amministratore —

fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni
ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per

la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in
forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni),
Pertanto, non rientra nei poteri

dell’assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze
– autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che
abbiano ad oggetto diritti comuni( Cass.. Sentenza n. 4258 del 24/02/2006) .

Nella fattispecie in esame però non si versa nelle ipotesi di cui al comma 30
dell’art. 1108 c.c., trattandosi soltanto di spese di manutenzione di cui all’art.
1123 c.c. In effetti, siffatta si riferiva alla procedura esecutiva
iniziata da tale Nunziata contro il Condominio sulla base di un titolo ( tratta) a
costui girato dall’impresa che aveva eseguito i lavori di manutenzione per conto
dello stesso condominio. Oggetto della transazione era quindi un mero diritto
obbligatario e non certo un diritto reale dei partecipanti al condominio (

uti

e/o uti condomini). D’altra parte, poichè è riconosciuto all’assemblea
,
condominiale il potere di deliberare su tutte le spese di comune interesse e
domini

quindi anche di concludere i relativi contratti con i terzi, parimenti si deve
riconoscere il correlativo potere di iniziare e transigere eventuali controversie
che da tali contratti dovessero sorgere, impegnando anche in questo caso tutti i
condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall’art.
1132 c.c. Si ponga mente al riguardo che il regime giuridico afferente il

Corte Suprema di Cassazione — II sez. civ. – est. dr. j A. Burs

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fra i negozi a carattere dispositivo.

condominio è

particolare e peculiare

in

quanto finalizzato al buon

funzionamento di tale istituto , per cui non trovano talora applicazione alcuni dei
principi generali in materia di obbligazioni come quelli riguardanti, ad esempio,
le obbligazioni solidali ( art. 1304 c.c.) o quelle divisibili. In conclusione

1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese
d’interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a
dette spese afferiscono.

Inconferente appare infine il richiamo alla prospettata dissociazione dalla lite
ex art. 1132 c.c. operata dal Russo, perché ( a parte la contestata regolarità
di tale dissenso) ciò certamente non impediva che fosse anche per lui
obbligatoria la transazione approvata, secondo le regole generali,
dall’assemblea del condominio con riferimento alla prospettata questione.
2 — Con il 2° motivo l’ esponente denunciando la violazione dell’art. 112
c.p.c., sostiene che egli non aveva impugnata l’intera delibera, ma solo alcuni
punti della stessa. Il tribunale invece aveva deciso erroneamente ( confondendo
la voce “espurgo fosse settiche”- la cui spesa era già nel bilancio consutivo
annullato — con “lavori urgenti alle fosse settiche”…) anche in merito a tali
spese in senso negativo per il Russo.
La doglianza non ha pregio. La corte ha infatti ritenuto evidentemente sulla base
di una corretta interpretazione dei dati, che vi fosse una implicita impugnazione
dell’intera delibera e non solo su alcuni punti della stessa; sul punto comunque

Corte Suprema di Cassazione — 11 sez. civ. – est. dr. G

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l’assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall’art.

la censura è generica come del resto appare generico ed inconferente il
quesito di diritto posto alla fine del motivo, non essendo peraltro ravvisabile
neppure la sussistenza dell’interesse all’impugnazione. ( “Se

dovendo la

sentenza manifestare la corrispondenza con il , la decisione su un

relativo capo della decisione ne va dichiarata la nullità”)

3- Con il 3° motivo si denunzia la violazione norme di legge ( art. 1130 c.c.)
in relazione alla nomina ed alla revoca dell’amministratore, attesa altresì la
presunta tardività della relativa eccezione di carenza di legittimazione proposta
dal Russo nel giudizio d’ appello.
Secondo la Corte territoriale invero, il Russo aveva tardivamente eccepito ( solo
in sede di udienza di conclusioni) la carenza di legittimazione
dell’amministratore a conferire la procura per l’appello agli avvocati, solo dopo
che la Corte d’Appello aveva rigettato il reclamo avverso il decreto di revoca
dell’amministratore pronunciato da tribunale, per cui solo da questo momento la
revoca stessa era divenuta definitiva, ma sempre con efficacia ex tunc ; la
relativa eccezione non poteva dunque essere avanzata alla prima udienza
perché ancora non sussisteva il presupposto di legge ( definitività della revoca
dell’amministratore).
La doglianza non ha pregio.
La revoca dell’amministratore non rileva infatti, sulla base dei principi generali in
tema di mandato, nei confronti di terzi estranei al condominio. A tal proposito la

Corte Suprema di Cassazione — II sez. civ. – est. dr. G.

Bursese-

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punto di fatto non dedotto né contestato l’inficia per ultrapetizione e se del

Corte ha fatto riferimento alla prorogatio dei poteri dell’amministratore, in quanto
il suo potere permane finchè non sia sostituito. Al riguardo si osserva che non vi
è stata alcuna osservazione critica del ricorrente su tale prorogatio , che pur
costituiva o almeno faceva parte della ratto decidendi.

dell’amministratore condominiale. “In tema di condominio negli edifici, la
“prorogatio imperii” dell’amministratore – che trova fondamento nella presunzione
di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla
continuità dell’amministrazione – si applica in ogni caso in cui il condominio
rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di
scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c. o di dimissioni,
ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera
di nomina. Ne consegue che l’amministratore condominiale, la cui nomina sia

stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta
sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari,
rimanendo l’accertamento di detta “prorogatio” rimesso al controllo d’ufficio del
giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare
costituzione del rapporto processuale( Cass. n. 18660 del 30/10/2012; Cass. n.
10274/02).
In sintesi il ricorso dev’essere rigettato. Si ritiene equo compensare le spese di
questo giudizio di legittimità, in considerazione della novità e difficoltà delle
problematiche giuridiche esaminate concernenti la questione della

Corte Suprema di Cassazione — II sez. civ. – est. dr. G.

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Peraltro la giurisprudenza di questa S.C. ammette tale istituto anche a proposito

configurabilità della transazione

in sede di deliberazione dell’assemblea

condominiale.
P.Q.M.
La Corte

rigetta il ricorso, compensando le spese del giudizio di legittimità.

In Roma li 4 dicembre 2013

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