Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 820 del 16/01/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 820 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: BURSESE GAETANO ANTONIO

SENTENZA

sul ricorso 23436-2007 proposto da:
ROMERIO AGNESE C.F.RMRGNS29L67F205G, ROMOLI RICCARDO,
ROMOLI ELENA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA
DELLA GIULIANA 37, presso lo studio dell’avvocato
CAPECE MICHELE, che li rappresenta e difende
unitamente all’avvocato ROMOLI FRANCESCO;
– ricorrenti –

2013
2531

contro

CONO VIA CIMABUE 15 MILANO, IN PERSONA DELL’AMM.RE
P.T., elettivamente domiciliato in ROMA,

PIAZZA

BORGHESE 3, presso lo studio dell’avvocato GIUGNI

Data pubblicazione: 16/01/2014

ALDO, che lo rappresenta e difende;
–

controri corrente

–

avverso la sentenza n. 5758/2006 del TRIBUNALE di
MILANO, depositata il 05/06/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato Capece Michele difensore dei
ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. Giugni Aldo difensore del
controricorrente che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

udienza del 04/12/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO

Romerio Romoli- Condominio via Cimabue n. 15
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto depositato in data 21.12.2002 Agnese Romerio, Elena Romoli e
Riccardo Romoli ricorrevano al giudice di Pace di Milano per sentir dichiarare

21.11.2002, limitatamente al punto 4 dell’Ordine del giorno, nella parte relativa
all’approvazione del regolamento riguardante il posteggio dei veicoli e, per
l’effetto, dichiarare nullo il regolamento stesso nella parte concernente la sosta
delle auto all’interno delle aree condominiali. Secondo gli attori la delibera
impugnata era contraria agli artt. 1118 e 1123 c.c. ed era inoltre nulla al punto 4
per impossibilità ed illiceità dell’oggetto, in relazione ad una sanzione prevista
nello stesso regolamento condominiale a carico dei condomini in caso
d’irregolare parcheggio dei veicoli.
Si costituiva il Condominio di via Cimabue n. 15 in Milano contestando la
domanda attrice e l’adito Giudice di Pace, con sentenza n. 2460/2004
respingeva la domanda stessa, compensando le spese processuali.
La sentenza era appellata dagli attori che riproponeva le precedenti istanze ed
eccezioni e si costituiva il condominio che formulava appello incidentale in punto
compensazione delle spese processuali. L’adito tribunale di Milano, con la
sentenza n. 5758/06 depositata il 5.6.2006, rigettava l’appello principale ed
accoglieva quello incidentale condannando gli appellanti alle spese del doppio
grado. Secondo il tribunale doveva ritenersi legittimo il contestato regolamento

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nulla o annullabile la delibera del Condominio di via Cimabue n. 15 del

del posteggio delle auto nel cortile condominiale, perseguendo la legittima
finalità di dettare regole specifiche ai singoli condomini per un uso più razionale
della cosa comune e una migliore prestazioni dei servizi che andasse a
vantaggio del condominio intero. Riteneva altresì legittima anche la previsione di

concernenti l’irregolare parcheggio dei veicoli (“rimozione dell’auto non in
regola a spese del proprietario”).
Per la cassazione

la suddetta decisione ricorrono Agnese Romerio, Elena

Romoli e Riccardo Romoli sulla base di 2 mezzi, illustrati da memoria ex art. 378
c.p.c.; il Condominio

resiste con controricorso. La causa è stata rinviata per

consentire al condominio di autorizzare il proprio amministratore alla
proposizione del controricorso, autorizzazione che è stata poi rilasciata e
prodotta.
MOTIVI DELLE DECISIONE
1 – Con il primo motivo del ricorso,

denunziano gli esponenti la violazione e

falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123 c.c. nonché il vizio di motivazione in
ordine ad una circostanza determinante: deroga ai criteri di ripartizione delle
spese fissati dalla legge o dal regolamento condominiale.
Ad avviso dei ricorrenti, dal regolamento condominiale approvato con la delibera
impugnata ( punti 1 e 3) si evince che ad ogni unità immobiliare viene attribuito
un unico posto-macchina sull’area condominiale di cui trattasi. Dall’esame dei
rendiconti consuntivi emerge invece che — in conformità di quanto disposto dal

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una sanzione in caso della violazione delle norme regolamentari in parola

primo comma dell’art. 1123 c.c. –

le spese relative all’area adibita a

parcheggio vengono ripartite fra i condomini ” in misura proporzionale alla

proprietà di ciascuno”.

Invero, in base all’art. 1118, 1° comma c.c. “il diritto

di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio ( tra cui i cortili anche se

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gli appartiene. Concludono quindi gli esponenti che nel caso in esame non vi è
proporzionalità tra i “millesimi” attribuiti al singolo condomino ed il godimento
dello spazio condominiale da parte di costui, che quindi non è correlato alla
quota di proprietà condominiale facente capo ai singoli condomini . Ciò posto,
risulta di conseguenza ingiusto che un condomino contribuisca alle spese in
modo proporzionale alla propria quota di proprietà secondo i millesimi — come
espressamente previsto nel caso in esame, da una successiva delibera
assembleare de 2005, non impugnata –

ma poi possa godere , in modo

meno che proporzionale, del bene comune – o non goderne affatto — mentre
altro condominio contemporaneamente ne tragga un’utilità più che
proporzionale rispetto ai millesimi, contribuendo in misura inferiore.
La doglianza si conclude con il seguente quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c. (

applicabile lettone temporis):
“a ) In assenza di una delibera unanime dell’assemblea del condominio o di
un’apposita convenzione, voglia …. giudicare se alla luce dell’art. 1118 c.c., sia
illegittima la limitazione dell’utilizzo del cortile condominiale — adibito a
parcheggio – ad una sola autovettura per unità immobiliare, attribuendo

Corte Suprema di Cassazio

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adibiti a parcheggio) è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che

pertanto a condomini proprietari di porzioni di piano differenti un uso paritario del
bene comune; b) nell’eventualità del giudizio negativo, se sia legittimo, ai sensi
dell’art. 1123 c.c., ripartire le spese relative all’utilizzo paritario del parcheggio
comune in proporzione al valore del piano o porzione di piano che appartiene al

La doglianza non ha pregio.
Occorre sottolineare in premessa come la norma regolamentare di cui alla
delibera impugnata, non risulta che abbia modificato né disciplinato il regime
di ripartizione delle spese per la manutenzione del cortile; ciò venne infatti
deliberato solo con una successiva delibera del 2005, che non risulta mai
impugnata.
Occorre in linea generale puntualizzare, quanto alla questione della misura di
utilizzazione della cosa comune, che nell’attuale regolamentazione giuridica
del condominio, la stessa non è certamente in rapporto con la quota maggiore
o minore di proprietà del singolo condominio ed è totalmente sganciata
dalle ” tabelle millesimali” utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione
del bene stesso. Occorre sul punto fare invece riferimento a quanto prevede
l’art. 1102 c.c. secondo il quale, ciascun partecipante al condominio può servirsi
della cosa comune, ” purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto”.
Questa S.C. ha precisato al riguardo con riferimento ad analoga ipotesi, che : ”
L’utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso

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singolo condomino. ”

condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla
ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto la
disciplina di tale utilizzazione (con limitazione, nella specie, ad una sola vettura
per unità abitativa) disposta dall’amministratore nell’ambito delle attribuzioni che

ragione, (come nella specie) dall’assemblea,

non riguarda la misura del

godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma
raffigura una modalità d’uso della cosa stessa …” Cass. Sez. 2, n. 772 del

25/01/1997).
Invero ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c., grava sul condomino l’obbligo
di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle
parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle
U’ava,
innovazioni deliberate dalla maggioranz rova a sua fonte nella comproprietà
delle parti comuni dell’edificio.
Bisogna dunque ritenere che nella fattispecie,

le spese d’ uso e

manutenzione di tale spazio condominiale destinato al parcheggio dei
veicoli, devono collocarsi nell’ambito del godimento della cosa comune ;

ne discende che le spese stesse rientrano fra quelle generali, per cui è
applicabile il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell’art.1123 c.c. con
riferimento al valore della proprietà di ciascun condomino, e non a quello
dell’uso differenziato dettato dal secondo comma, che appunto non opera per

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gli competono a norma dell’art. 1130, primo comma, c.c. ovvero, a maggior

le spese generali ( v. a proposito del servizio di riscaldamento : Cass. Sez. 2,
n. 2946 del 14/02/2005; Cass. n. 10492 del 26/11/1996).
In linea generale al riguardo si è così espressa questa S.C. : “In tema di oneri
condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la

spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio

generale, dal disposto dell’art. 1104 cod. civ. – dettato in tema di comunione -, e,
“sub specie” dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all’art. 1123 stesso
codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono
dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote
(indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione

delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano),
mentre le spese d’uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e
personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso,
indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza (e possono,
conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo
rispetto al valore della quota) ( Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8292 del 19/06/2000).
2 — Con il 2° motivo gli esponenti denunciano “la nullità dell’impugnata
delibera per impossibilità ed illiceità dell’oggetto del punto 4 del Regolamento
Posteggio Auto: violazione e falsa applicazione dell’art. 70 disp. att. c.c. e
dell’art. 392 c.c.”

Corte Suprema di Cassazio

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conservazione dell’immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle

Secondo i ricorrenti non è legittima edkanzi illecita la

sanzione regolamentare

che prevede la “rimozione dell’auto non in regola a spese del proprietario” di
cui al punto 4 della delibera impugnata, secondo cui : “dopo un periodo di prova
della durata di 6 mesi, a partire dal 6 dicembre 2002, gli autoveicoli non in

La doglianza è fondata.
Questa Corte ha avuto occasione di chiarire a proposito di siffatte sanzioni che
” qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto
eccezionalmente dall’art. 70 disp. Att. c.c., la previsione di una “sanzione
pecuniaria”, avente natura di pena privata, a carico del condomino che
contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale
sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima
consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05 ( Cass. Sez. 2, Sentenza n.
10329 del 21/04/2008; Cass. n. 948 del 26.01.1995). A maggior ragione
dunque non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento
condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente
, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento
che non consentono al privato – se non eccezionalmente – il diritto di
“autotutela”.
In conclusione dev’essere rigettato il primo motivo del ricorso e accolto il 2°
motivi; dev’essere cassata la sentenza impugnata e rinviata la causa anche per

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regola verranno rimossi a spese del proprietario.

le spese di questo giudizio al Tribunale di Milano, in persona di diverso
magistrato.

La Corte,

rigetta il primo motivo del ricorso; accoglie il 2° motivo; cassa la

Tribunale di Milano, in persona di diverso magistrato.
In Roma li 4 dicembre 2013

sentenza impugnata e rinvia la causa anche per le spese di questo giudizio al