Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 8192 del 27/04/2020

Cassazione civile sez. II, 27/04/2020, (ud. 01/10/2019, dep. 27/04/2020), n.8192

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

Dott. CARBONE Enrico – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 26273/2015 proposto da:

T.V., C.A., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA PINEROLO 22, presso lo studio dell’avvocato ANTONIOFRANCO

TODARO, che li rappresenta e difende giusta procura a margine del

ricorso;

– ricorrenti –

contro

Z.D., C.A.M., elettivamente domiciliati

in ROMA, VIA VAL GARDENA 3, presso lo studio dell’avvocato LUCIO DE

ANGELIS, che li rappresenta e difende congiuntamente all’Avv. Chiara

Zampaletta, giusta procura in calce al controricorso;

– ricorrenti incidentali –

nonchè

S.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIULIO

ARISTIDE SARTORIO 57, presso lo studio dell’avvocato TITO FESTA, che

la rappresenta e difende, giusta procura speciale notarile per

notaio V. del 18/9/2019.

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 2345, depositata

il 15/04/2015;

Lette le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale, Dott.

CARMELO SGROI che ha chiesto rigettarsi il ricorso;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

01/10/2019 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO.

Fatto

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Nel presente giudizio si controverte della proprietà del sottotetto abitabile del palazzo gentilizio (OMISSIS).

Infatti, sino al 1982, S.L. era proprietario unico di due appartamenti siti al secondo piano, passati per successione al figlio Se.Lu., che nel dicembre donava un appartamento al figlio L. e l’altro alla figlia M..

Quest’ultima nel 1991 vendeva la porzione abitativa a Z.D., coniugato in regime di comunione legale con C.A.M., mentre i coniugi T.V. e C.A. acquistavano l’altra porzione di appartamento nel 1994.

Nell’ottobre 1996 i coniugi T. agivano contro i coniugi Z., lamentando che gli attori avevano chiuso la porta che consentiva l’accesso al pianerottolo interno e alla scala mediante la quale si poteva giungere al sottotetto di entrambi gli appartamenti. Chiedevano il riconoscimento della comproprietà dell’ambiente sottotetto e in via principale la costituzione di servitù di passaggio, costituita per destinazione del padre di famiglia, ovvero, in subordine, il riconoscimento della comproprietà anche sul pianerottolo interno e la scala.

I convenuti resistevano e domandavano in via riconvenzionale l’accertamento della loro esclusiva proprietà del sottotetto, la rimozione di opere eseguite dagli attori e in particolare di una scala esterna di accesso alla soffitta. Chiamavano in causa S.M. per far valere la garanzia per evizione.

Il tribunale di Rieti rigettava la domanda attorea relativa al pianerottolo ed alla scala, ma stabiliva la comproprietà del sottotetto nella misura rispettivamente di millesimi 571,868 in capo agli attori e di 428,132 millesimi a favore dei convenuti.

Il tribunale rigettava poi la domanda di garanzia rivolta contro la S..

Gli appelli delle parti venivano parzialmente accolti con sentenza della Corte di appello di Roma del 6 dicembre 2005. In accoglimento di quello principale proposto dai sigg. Z. veniva ordinato ai T. di eliminare la scala esterna.

In accoglimento di quello degli attori originari, veniva riconosciuta la loro comproprietà anche sullo spazio adibito a pianerottolo e sulla scala di accesso al sottotetto.

Il gravame di S.M., relativo alle spese del giudizio, era accolto integralmente.

La Corte d’appello rilevava che il sottotetto non era annesso alla sola porzione degli Z. ma a entrambe, poichè sovrastava entrambi gli appartamenti e quindi aveva con essi un collegamento strutturale.

Osservava che gli atti di donazione non avevano espressamente attribuito a nessuno dei due donatari la proprietà del sottotetto, che doveva pertanto essere considerata comune.

Ribadiva che non si trattava di mera intercapedine con funzione di isolamento dei sottostanti appartamenti, ma di vano autonomamente utilizzabile, da attribuire in base al titolo o in mancanza, sulla base di una presunzione di comunione. Negava rilevanza alle frecce presenti nelle mappe catastali e negava che l’accondiscendenza di S.L. alla chiusura della porta di accesso dal suo appartamento a quello Z., durante i lavori di restauro dell’unità, fosse valsa a trasferire il bene, in mancanza di atto scritto.

Coerentemente all’attribuzione congiunta, riteneva sussistente il diritto dei T. di comproprietà su pianerottolo e scala di accesso.

Z.D. e C.A. proponevano ricorso per cassazione, articolato in 6 motivi, cui resistevano i coniugi T..

Questa Corte con la sentenza n. 4976 del 28 marzo 2012, disatteso il primo motivo, con il quale si poneva la questione dell’integrità del contraddittorio, accoglieva i restanti motivi, rinviando ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma.

Rilevava questa Corte che era illogica l’affermazione del giudice di appello secondo cui la mera collocazione sovrastante implichi un collegamento strutturale di pari rilievo tra i due immobili delle parti e il sottotetto. Invero assumeva portata rilevante l’esistenza del collegamento tramite scala tra i due piani e quindi la ubicazione di detta scala nella disponibilità originaria dell’uno o dell’altro appartamento, atteso anche che oggetto della causa era sin dall’origine la richiesta in via principale del riconoscimento di servitù a favore dell’immobile T. sul pianerottolo e la scala di accesso che si trovavano nell’appartamento Z..

Ne derivava che ben diverso è il nesso strutturale che lega quest’ultimo appartamento con il sottotetto rispetto al nesso indistinto ricollegato a entrambi sulla scorta della mera ubicazione.

Orbene ai fini del legame strutturale e funzionale tra immobili posti su piani diversi non può prescindersi dalla rilevanza che giuoca la esistenza di una scala di collegamento, che è, concettualmente, il più importante vincolo strutturale e funzionale che sia concepibile.

L’ubicazione della stessa era stata del tutto negletta dal giudice di appello, ma andava considerata, dovendosi stabilire in qual modo l’uso effettivo di esso o la sua considerazione negli atti notarili fosse rilevante.

Infatti, per l’attribuzione della proprietà di un bene conteso tra due soggetti la base primaria dell’indagine del giudice di merito è costituita dall’esame e dalla valutazione dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, quando essi sono stati esibiti in giudizio. La mancanza o l’insufficienza di indicazioni sui dati di individuazione delle unità rilevabili dai titoli, ovvero la loro mancata produzione, giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova. Atteso che tra le parti era stato pacificamente assunto che il sottotetto fosse di proprietà esclusiva del comune dante causa dei fratelli S., rispettivamente venditori ai coniugi Z. e ai coniugi T., l’indagine sulla proprietà doveva pertanto in primo luogo verificare se vi era stata donazione del sottotetto, posto che di esso era evidenziata la utilizzabilità come “vano autonomo” ovvero se esso fosse rimasto in proprietà dell’originario proprietario, con le conseguenze del caso.

Esaurita questa indagine, l’esame dei titoli doveva in modo più penetrante, facendo uso dei canoni interpretativi di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., stabilire se l’interpretazione e la valutazione del contenuto del contratto stesso offrisse elementi utili per comprendere se il sottotetto fosse stato donato interamente quale parte integrante o accessoria di uno dei due appartamenti ovvero a entrambi.

In tal senso andava censurata le decisione di appello che aveva scartato la natura di pertinenza non sulla base di esame della relazione tra cosa principale (gli appartamenti al secondo piano) e bene secondario (il sottotetto), esaminando, come si doveva, la consistenza di essi e il loro collegamento materiale, ma sulla base della unica considerazione che il sottotetto non aveva la sola funzione di isolamento dal freddo o dal caldo.

In tal modo era stata effettuata una illogica commistione in una contesa tra i due privati, di criteri che sono dalla giurisprudenza utilizzati per ammettere o escludere la proprietà condominiale.

Poichè l’indagine dovuta non era tesa ad esaminare la appartenenza al condominio, ma a comprendere se il sottotetto nella sua attuale consistenza fosse – di fatto – una pertinenza di un appartamento o dell’intero piano secondo, essendo comunque esclusa, tra le parti, la condominialità, risultava pertinente il richiamo a quanto affermato dal; questa stessa Corte nella sentenza n. 8468/2002, che aveva cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito che, in una fattispecie relativa a sottotetto, collegato da una scala all’appartamento sottostante, non menzionato nell’oggetto della compravendita, ma del quale gli acquirenti chiedevano – previo riconoscimento del rapporto di pertinenzialità con il bene acquistato l’attribuzione in proprietà, aveva omesso di verificare se gli alienanti avessero ceduto – con apposita clausola – la proprietà della scala che metteva in collegamento le due parti dell’immobile.

Infine dichiarava assorbito il sesto motivo di ricorso.

La causa era riassunta dinanzi alla Corte d’Appello di Roma da parte degli appellanti, e, nella resistenza delle altre parti, la Corte d’Appello con la sentenza n. 2345 del 15/4/2015, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava la proprietà esclusiva del sottotetto favore dei coniugi Z. – C., condannando le controparti all’immediato rilascio della porzione del medesimo da loro occupata, con la rimozione di tutte le opere ivi realizzate.

Il giudice di rinvio, dopo avere richiamato i limiti dell’indagine devolutagli dalla pronuncia della Corte di Cassazione, partiva dalla disamina degli atti di donazione, con i quali i due appartamenti erano pervenuti ai danti causa dei contendenti, giusta la loro originaria appartenenza ad un comune dante causa, che con le donazioni aveva altresì provveduto a suddividere quello che era in origine un unico immobile.

A tal fine andava disatteso l’argomento dei coniugi T. secondo cui il sottotetto oggetto di causa dovesse essere identificato con il ripostiglio, di cui pur si faceva menzione nell’atto di donazione in favore del loro venditore, atteso che tale ripostiglio doveva identificarsi ragionevolmente nel piccolo vano caldaia descritto a pag. 4 della CTU.

In assenza di altre indicazioni contenute nei titoli di provenienza, nemmeno poteva farsi richiamo al contenuto delle planimetrie che nell’atto di donazione si riferiva sarebbero state allegate all’atto di voltura, in quanto tali planimetrie non erano state materialmente allegate all’atto pubblico, e quindi non potevano dalle stesse trarne elementi per individuare quale fosse il reale oggetto della donazione.

Non potendosi quindi individuare con certezza dai titoli a chi fosse stata attribuita la proprietà del sottotetto, bisognava far riferimento al dato fattuale costituito dalla possibilità di accedere al sottotetto solo tramite la scala interna che risulta inclusa, per intero, nei confini dell’unità immobiliare donata a S.M. e da questa poi alienata ai coniugi Z..

Inoltre escludeva la natura comune del bene, anche ai sensi dell’art. 1117 c.c., la circostanza di fatto, accertata dall’ausiliario d’ufficio, che il sottotetto in questione non aveva natura di mera camera d’aria isolante, destinata così all’uso comune di entrambi gli immobili sottostanti, ma costituiva un vano autonomo suscettibile di sfruttamento come ripostiglio o deposito, come confermato anche dai testi escussi.

L’esistenza della scala interna, come unica modalità di accesso, collocata interamente nella proprietà dei T., imponeva quindi di ritenere che anche il sottotetto fosse appartenente ai coniugi T., in quanto ne costituisce parte integrante ed accessoria.

Tale accertamento confermava quindi anche l’inesistenza di diritti da parte dei T. sull’ex pianerottolo e scala interna in capo agli attori.

Doveva ritenersi del pari assorbita la domanda di garanzia spiegata dai convenuti nei confronti della loro dante causa, mentre quanto alle spese di lite la Corte distrettuale statuiva che vi fossero i presupposti per la loro integrale compensazione tra parte attrice e parte convenuta, occorrendo adottare analoga decisione anche nei rapporti tra i convenuti e la terza chiamata che, senza limitarsi a contestare la fondatezza della domanda spiegata nei suoi confronti, aveva in realtà preso posizione aderendo inopinatamente alle richieste degli attori.

Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso T.V. e C.A. sulla base di due motivi.

Tutti gli intimati hanno resistito con controricorso e Z.D. e C.A.M. hanno a loro volta proposto ricorso incidentale condizionato affidato ad un motivo.

2. Il primo motivo di ricorso principale denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 922 c.c., nella parte in cui il giudice del rinvio ha ritenuto che l’unica scala interna di collegamento al sottotetto fosse di proprietà dei coniugi Z., facendone per l’effetto derivare anche la proprietà esclusiva dell’intero vano sottotetto.

Si deduce che la Corte d’Appello, operando quale giudice di rinvio ha gravemente travisato le indicazioni fornite dalla Corte di cassazione, nella parte in cui ha ritenuto che il pianerottolo e la scala di accesso al sottotetto fossero di proprietà esclusiva delle controparti, ignorando le evidenze dell’atto notarile di divisione e donazione nonchè varie circostanze di fatto dalle quali si evinceva invece che tali beni fossero quanto meno in comproprietà.

Si assume che nell’atto di provenienza degli Z. non vi è alcuna menzione di tali componenti e che in tal modo si è legittimata l’abusiva appropriazione degli stessi da parte dei convenuti allorquando hanno arbitrariamente incluso il pianerottolo e la scala nel loro immobile, trasformandoli in bagno.

Peraltro, deve reputarsi che il pianerottolo in esame fosse stato trasferito al dante causa dei ricorrenti, atteso il richiamo al trasferimento anche della proprietà di un ripostiglio che deve identificarsi appunto con il pianerottolo.

Il secondo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame di vari fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

In primo luogo si deduce che il giudice del rinvio avrebbe affermato che il sottotetto non costituisce un bene comune ex art. 1117 c.c., atteso che non funge da mera camera d’aria isolante, ma costituisce un vano autonomo e sfruttabile come ripostiglio e deposito.

Si deduce che tale affermazione, supportata dal richiamo alla CTU, sarebbe in contrasto con le stesse emergenze della consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale si ricava che in realtà il vano, per la sua conformazione strutturale non si presta a sostenere il peso delle persone, non potendo quindi nemmeno fungere da deposito.

Con un motivo di ricorso incidentale, espressamente condizionato all’accoglimento del ricorso principale, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1350 c.c., n. 1, in relazione all’art. 1362, nonchè dell’art. 384 cpv. c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4, con omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti e mancanza di motivazione, in relazione alla mancata considerazione delle planimetrie correlate agli atti di donazione, alla condotta tenuta da S.L. in occasione della materiale separazione degli immobili ed alla condotta tenuta dai T., avuto riguardo anche alla planimetria allegata al loro titolo di acquisto del 1994.

3. In data 26/9/2019 sono state depositate in cancelleria dichiarazioni di parte ricorrente e ricorrente incidentale contenenti rinunzia ai ricorsi rispettivamente proposti ed accettazione della rinuncidella controparte.

Per l’effetto deve essere dichiarata l’estinzione del presente giudizio.

4. Nulla a provvedere sulle spese avendo le parti riferito che intendono le spese tra loro compensate.

P.Q.M.

Dichiara l’estinzione del giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 1 ottobre 2019.

Depositato in Cancelleria il 27 aprile 2020

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