Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7985 del 01/04/2010

Cassazione civile sez. III, 01/04/2010, (ud. 28/01/2010, dep. 01/04/2010), n.7985

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MORELLI Mario Rosario – Presidente –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – rel. Consigliere –

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

P.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliata

in ROMA, VIA SILVIO PELLICO 44, presso lo studio dell’avvocato DE

SIMONE ANTONIO FERDINANDO, rappresentato e difeso dall’avvocato

ARCELLA RAFFAELE con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

D.P. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, LARGO CARLO GOLDONI 47, presso lo studio dell’avvocato PUCCI

FABIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARINI

GIACOMO con delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2115/2005 della CORTE d’appello di Napoli,

Terza Sezione Civile, emessa l’1/07/2005; depositata il 14/07/2005;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

28/01/2010 dal Consigliere Dott. ALBERTO TALEVI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nell’impugnata decisione lo svolgimento del processo è esposto come segue.

“Con atto del 24 aprile 2003 D.A. intimava a P. G. licenza per finita locazione al 3 maggio 2003, con la contestuale citazione per la convalida, relativamente all’immobile sito in (OMISSIS) alla Via (OMISSIS), piano (OMISSIS), interno (OMISSIS). Integratosi il contraddittorio, si costituiva l’intimata e si opponeva alla convalida ed indicava quale data di scadenza della locazione il 3 maggio 2007 per effetto dell’applicazione della L. n. 431 del 1998, versandosi in caso di contratto in corso alla data di entrata in vigore di detta legge, siccome stipulato in data 4 maggio 1995 e rinnovatosi tacitamente il 4 maggio 1999. Denegata l’ordinanza di rilascio e disposta la trasformazione del rito, il giudice adito, con sentenza del 26 luglio 2004, dichiarava cessata alla data del 4 maggio 2003 la durata del contratto di locazione dedotto in giudizio e, per l’effetto, condannava la conduttrice a rilasciare, in favore del locatore, l’immobile indicato in atti, fissando per l’esecuzione la data del 4 maggio 2005; – dichiarava compensate tra le parti le spese del giudizio. Con ricorso del 30 marzo 2005 P.G. proponeva appello, richiedendo che, in riforma della decisione impugnata, si dichiarasse quale data di cessazione della durata del contratto di locazione quella del 3 maggio 2007, con rivalsa delle spese e competenze del doppio grado del giudizio. A fondamento del gravame deduceva che il primo giudice aveva erroneamente interpretato la L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 1 e 6, e art. 14: invero, secondo il combinato disposto di tali norme, in caso di contratto di locazione di immobile adibito ad uso abitativo stipulato prima della data di entrata in vigore della legge stessa e tacitamente rinnovatosi con decorrenza successiva a tale data (30 dicembre 1998), il rapporto si rinnova a far tempo dalla prima scadenza successiva non già per quattro anni, ma per quattro più quattro anni, salva alla scadenza del primo quadriennio la facoltà de locatore di denegare la rinnovazione con le modalità, nei termini e per i motivi indicati dall’art. 3. Si costituiva l’appellato, il quale confutava, sotto distinti analitici profili, l’ammissibilità e la fondatezza delle ragioni addotte a sostegno dell’impugnazione e ne richiedeva il rigetto, con rivalsa di spese e competenze del grado …”.

Con sentenza 1-14.7.05 la Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, rigettava il gravame e dichiarava interamente compensate tra le parti le spese del grado del giudizio.

Contro questa decisione ha proposto ricorso per Cassazione P.G..

Ha resistito con controricorso D.P..

P.G. ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico articolato motivo la ricorrente P.G. denuncia “VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELLA L. n. 431 del 1998, art. 2 (art. 360 c.p.c., n. 3)” esponendo doglianze da riassumere come segue. Come il Tribunale, la Corte di merito aderisce alla tesi del cd. rinvio parziale della L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., al comma 1, nel senso che detto rinvio opererebbe solo con riferimento alla sola seconda parte del comma 1, e non anche alla prima parte, che disciplina la doppia durata quadriennale. Ma in realtà i contratti che si rinnovino (o si siano già rinnovati) tacitamente ai sensi della normativa previgente (per mancata disdetta) hanno (o hanno avuto) “ufficialmente” ingresso nella disciplina ordinaria della nuova legge e, specificamente, nella previsione della Legge citata, art. 2, comma 1, con la conseguenza che essi, dopo l’avvenuta rinnovazione tacita, avranno una “durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali … sono rinnovati per un periodo di quattro anni”, fatti salvi i casi di diniego di rinnovo per tale secondo quadriennio nelle ipotesi descritte alla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1,. In altri termini, deve ritenersi – contrariamente a quanto ritenuto nella sentenza qui impugnata – che il rinvio al comma primo dell’art. 2, operato dal comma 6, sia integrale e si riferisca a tutta la disciplina della durata minima legale (quattro anni più quattro) prevista nel suddetto comma primo. Artificiosa, immotivata e senza riscontro normativo e logico giuridico è infine la pretesa distinzione che i Giudici di merito sottolineano tra “stipulazione” di contratti e “rinnovazione tacita”, atteso che, in tale ultimo caso, il mancato esercizio della facoltà di disdetta conduce proprio alla prosecuzione del rapporto di locazione, che è prosecuzione contrattuale a tutti gli effetti, corrispondendo esattamente alla volontà del Legislatore l’equiparazione tra volontà contrattuale espressa e rinnovo tacito per mancata disdetta. E poco importa che alla data dell’entrata in vigore della citata legge fossero già decorsi i termini per inviare la disdetta al conduttore, atteso che esso locatore avrebbe in ogni caso potuto attivarsi prima per la relativa comunicazione, il cui termine semestrale era previsto anche dalla precedente normativa: sul piano logico giuridico, la conclusione appare ancor più obbligata, ove, all’analisi della lettera della norma, si accompagni il rilievo che, in ipotesi di tacita rinnovazione del rapporto per mancata disdetta, il protrarsi della locazione (non essendo l’inerzia delle parti, ma la disdetta a rivestire natura negoziale, specificamente di atto unilaterale, di autonomia privata, idoneo a determinare l’estinzione del vincolo contrattuale, avviene, secondo ultradecennale giurisprudenza non già in base ad un nuovo atto di autonomia negoziale (ad un nuovo seppur implicito consenso) ma in forza del contratto originario, cosicchè l’inutile decorso del termine per l’intimazione della disdetta, essendo evento che, di per sè, non assurge ad alcuno specifico rilievo sul piano negoziale, tanto meno può essere reputato determinante a fini scriminanti nell’applicazione dello jus superveniens.

Il ricorso non può essere accolto.

Infatti la parte ricorrente ha ragione nel criticare la tesi interpretativa esposta nell’impugnata sentenza; ma ciò non basta per suffragare le conclusioni che ne trae con riferimento al caso di specie.

Va infatti confermato quanto già esposto da questa Corte Suprema nelle sentenze n. 15005 del 06/06/2008 e n. 17995 del 24/08/2007; e cioè che, la L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della medesima L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c..

Va però ricordato il seguente brano di motivazione della prima di dette sentenze (Sentenza n. 17995 del 2007): “… L’art. 2, comma 6, ben potrebbe invero interpretarsi nel senso – compatibile con i principi generali – che sono soggetti alla nuova disciplina solo i contratti che, stipulati prima dell’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge: solo quelli, dunque, per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore venga a scadenza in epoca successiva al 30.12.1998 e questa non sia stata data, sicchè la rinnovazione s’è verificata nella vigenza della nuova legge …”.

Ritiene questa Corte che sia esattamente questa la corretta interpretazione: solo se il locatore, dopo l’entrata in vigore della nuova disciplina, si trova nella possibilità di comunicare la disdetta (nel senso che il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore viene a scadenza in epoca successiva a detta entrata in vigore) e non lo fa, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina integralmente e quindi con riferimento anche alla sopra citata doppia durata quadriennale.

Anche in tale ipotesi infatti deve ritenersi che il locatore conservi in pieno la facoltà che il legislatore ha certamente inteso attribuirgli (non essendovi alcuna valida ragione per ritenere che abbia inteso negargliela in certi casi ed in particolare nelle fattispecie come quella in questione): scegliere se dare o non dare la disdetta in relazione alla legislazione vigente al momento della scelta; e quindi (questo è il punto decisivo) con tutti i presupposti e tutte le conseguenze giuridiche dettate datale legislazione.

Sulla base di quanto ora esposto appare palese l’irrilevanza della questione sollevata dalla parte ricorrente circa la natura negoziale o non negoziale dell’inerzia suddetta; qualunque tesi si scelga deve infatti comunque rimanere fermo il principio che in caso di rinnovo tacito di un contratto di locazione e di sopravvenienza di una nuova disciplina legislativa come quella in questione, quest’ultima si può applicare solo se dopo la sua entrata in vigore è sorta la possibilità di comunicare la disdetta, ma il relativo termine è decorso inutilmente.

Va dunque enunciato il seguente principio di diritto: “La L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 6, va interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge: e cioè solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in epoca successiva al 30.12.1998 e questa disdetta non è stata data, cosicchè la rinnovazione si è verificata nella vigenza della nuova legge”.

Appare pacifico che nella fattispecie concreta in questione non si è verificato detto presupposto nel vigore della nuova legge.

Questa Corte pertanto deve rigettare il ricorso, sostituendo la motivazione in diritto ex art. 384 c.p.c., comma 2, dato che il dispositivo è conforme al diritto.

Considerate la complessità e (relativa) novità delle questioni in diritto trattate, sussistono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 28 gennaio 2010.

Depositato in Cancelleria il 1 aprile 2010

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