Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7741 del 02/04/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7741 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: MIGLIUCCI EMILIO

SENTENZA

sul ricorso 16191-2008 proposto da:
FONDAZIONE C.E.U.R. – CENTRO EUROPEO UNIVERSITA’ e
RICERCA, P.iva 04080980370, elettivamente domiciliata
in ROMA, VIA ANIENE 14, presso lo Studio SCIUME’ &
ASSOCIATI, rappresentata e difesa dagli avvocati
FARKAS PAL, TRIFONI PATRIZIO;
– ricorrente –

2014
308

contro

PROVINCIA SAN DOMENICO IN ITALIA c.f. 00827210378,
(gia’ PROVINCIA DOMENICANA UTRIUSQUE LOMBARDIAE) in
persona del legale rappresentante pro tempore,

Data pubblicazione: 02/04/2014

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COLA DI RIENZO
111, presso lo studio dell’avvocato D’AMATO DOMENICO,
che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati
SALOMONI ANDREA, GIORGI GIOVANNI;
– controrícorrente –

BENETOLLO OTTORINO;
– intimato –

avverso la sentenza n. 323/2008 della CORTE D’APPELLO
di BOLOGNA, depositata il 18/02/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 29/01/2014 dal Consigliere Dott. EMILIO
MIGLIUCCI;
udito

l’Avvocato CARMINE GRISOLIA,

con delega

dell’Avvocato PAL FARKAS difensore della ricorrente,
che si riporta al ricorso;
udito l’Avvocato DOMENICO D’AMATO difensore della
resistente che si riporta agli scritti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUIGI SALVATO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

nonchè contro

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.-

La FONDAZIONE C.E.U.R., Centro Europeo Università e Ricerca

proponeva nei confronti della PROVINCIA DOMENICANA UTRIUSQUE
LOMBARDIAE (ora PROVINCIA S.DOMENICO IN ITALIA) e di Ottorino

reintegrata nel

possesso,

chiedendo di essere

di cui lamentava lo spoglio, del

complesso aziendale denominato “Collegio Universitario S. Tommaso
d’Aquino”, di proprietà della PROVINCIA DOMENICANA UTRIUSQUE
LOMBARDIAE e da questa concesso alla istante in godimento in forza
contratto di affitto di azienda decorrente dal 1 0 agosto 1993 al 31
luglio 1997.
Si costituivano i convenuti, contestando la legittimazione
della ricorrente alla tutela possessoria, stante la intervenuta
scadenza del contratto, tanto più che già con lettera del 10
luglio 1995 era stata comunicata alla FONDAZIONE l’intenzione di non
proseguire il rapporto oltre la scadenza e, nel novembre 1996, era stata
rifiutata una richiesta di proroga formulata dall’affittuaria.
Chiedevano il rigetto delle domande svolte nei loro confronti, e
spiegavano riconvenzionale per la restituzione dell’immobile.
Con ordinanza era disposta la reintegrazione della

ricorrente,

mentre era dichiarata inammissibile la riconvenzionale.
Proseguito il giudizio per il merito, con sentenza depositata il
19 ottobre 2004, il Tribunale condannava i convenuti in solido al
risarcimento dei danni nella misura di euro 402.231,79, oltre
interessi legali sulla somma di anno in anno rivalutata secondo

Benetollo ricorso al Pretore di Bologna,

gli indici ISTAT dal l ° novembre 1997 al saldo.
Dopo avere accertato lo spoglio compiuto in danno della ricorrente,
detentrice qualificata dell’immobile de quo, per essere stata dalla
proprietaria impedito l’accesso all’immobile alla scadenza del contratto,

nelle retribuzioni erogate nei mesi di agosto e settembre 1997 ai
dipendenti senza che questi avessero potuto esplicare la loro
attività (€ 16 . 914 , 24) , nei costi sopportati per l’alloggio
alternativo degli studenti

sino al 29 settembre 1997, cioè sino

termine dei lavori di ripristino (C 26.289,98) , e per il ripri s tino
dei locali demoliti (C 359.027,57).
Con sentenza dep. il 18 febbraio 2008 la Corte di appello di
Bologna, in riforma della decisione impugnata dalla convenuta, rigettava
le domande risarcitorie proposte dagli attori.
La sentenza, pur confermando la pronuncia di primo grado circa
l’avvenuto spoglio e l’ordine di reintegra, riteneva quanto segue
– il contratto intercorso fa le parti andava qualificato come di
affitto di azienda ed era scaduto il 31 luglio 2007;
– seppure la privazione del possesso successiva alla scadenza del
contratto integrava lo spoglio, ciò non comportava una responsabilità
del proprietario per le spese sostenute dalla Fondazione per mantenere
aperta la struttura, ospitare gli studenti in vista dell’inizio del
successivo anno accademico e in generale perrendere funzionante la
struttura destinata ad attività alberghiera;
– la tutela possessoria non rendeva legittimo il possesso nei
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il primo Giudice accoglieva la domanda di danni che erano determinati :

confronti del proprietario e non escludeva il diritto di quest’ultimo di
ottenere sia la restituzione del bene che il risarcimento dei danni
subiti per non avere potuto disporre liberamente del bene ;
in considerazione della cessazione del contratto di affitto di

integrava occupazione di fatto da parte dell’affittuario, che non ha
facoltà di continuare ad assicurare la unitaria destinazione ma è
suscettibile di responsabilità del medesimo ai sensi dell’art. 1591 cod.
civ. che, seppure dettato in tema di locazione, è applicabile alla
specie;
– doveva, pertanto, escludersi alcuna responsabilità della
Provincia per i costi che la Fondazione (inadempiente all’obbligo di
restituzione) aveva sostenuto per ripristinare il bene in vista della
prosecuzione dell’attività aziendale nel successivo anno accademico.
2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione la
FONDAZIONE C.E.U.R., Centro Europeo Università e Ricerca sulla base di
due articolati motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso l’intimata,
Le parti hanno depositato memoria illustrativa.

moTrvI

DELLA DECISIONE

l.- Il primo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt.
1168, 2043 e 1223 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia :
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azienda per effetto dello spirare del termine, la successiva detenzione

a)denuncia il mancato riconoscimento del danno ; b) evidenzia il
fondamento della pretesa ex art. 2043 cod. civ.
Censura la decisione gravata laddove aveva escluso il risarcimento dei
danni derivanti dallo spoglio, osservando che il pregiudizio subito era

interni e degli arredamenti, che erano stati completamente distrutti
dalle controparti tenuto conto che la reintegrazione del possesso
comporta che lo spogliato sia posto nella medesima condizione antecedente
allo spoglio, che costituisce atto illecito; pertanto, la ricorrente
doveva essere messa in grado di proseguire l’attività ricettiva degli
80 studenti ospitati fino al momento dello spoglio e consentire il loro
trasferimento in altra struttura evitando il discredito a livello di
immagine per un operatore specializzato nel settore.
Gli interventi realizzati erano l’unica possibilità di riprendere
l’attività ricettiva degli studenti.
Formula il seguente quesito di diritto :”Dica la Suprema Corte se, in
caso di affitto d’azienda avente ad oggetto una attività ricettiva
di studenti, qualora a seguito della reintegra nel possesso
dell’immobile aziendale a favore dell’affittuario che ha subito uno
spoglio violento e clandestino posto in essere ad opera della parte
concedente (proprietaria) e di un terzo estraneo al contratto che hanno
altresì provocato in occasione dello spoglio gravi
danneggiamenti all’immobile medesimo, a fronte di tale illecita
condotta la tutela possessoria ex art. 1168 cod.civ. si estende, ex
art. 2043 cod. civ., al risarcimento dei danni sostenuti
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costituito dal costo necessario per procedere al ripristino dei locali

dall’affittuario medesimo corrispondenti alle spese sostenute
successivamente alla reintegra per ripristinare l’immobile aziendale e
con esso l’integrale ~sesso sulla cosa al fine di conservare il diritto
alla gestione dell’attività aziendale interrotta inprovvisamente dallo

2.- Preliminarmente va rilevata la ammissibilità ex art. 366 bis cod.
proc. civ., tenuto conto che il quesito pone la questione risolutiva
per la decisione del motivo il quale, pur facendo nella rubrica anche
riferimento al vizio di motivazione di cui all’art. 360 cod. proc. civ.,
in effetti denuncia l’errore di diritto compiuto dalla sentenza impugnata
in merito all’oggetto della lesione patrimoniale subita dal possessore e
causalmente collegata all’attività illecita dello spogliatore ovvero il
danno suscettibile di risarcimento quando la restituzione del bene ottenuta a seguito di reintegrazione disposta ex art. 1168 cod. civ.non consenta la medesima disponibilità goduta prima dello spoglio,
tenuto conto in particolare – nella fattispecie de

qua –

della

posizione di affittuario di un’ azienda alberghiera dello spgliato.
3. – Il motivo è fondato.
Occorre ricordare che la tutela possessoria risponde a esigenze di
ordine pubblico, essendo diretta a evitare che i cittadini si facciano
ragione da se stessi (ne cives ad arma veniant), ed è concessa con
riguardo a situazioni di fatto, indipendentemente dal titolo giuridico su
cui esse si basano e dei diritti che sulla cosa abbia l’autore dello
spoglio. Pertanto, il conduttore o l’affittuario ha la disponibilità
materiale del bene in virtù del contratto intercorso con il proprietario
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spoglio”.

e non può essere privato con la forza della detenzione della cosa anche
se il contratto sia scaduto.
La violenta privazione del bene costituisce atto illecito ( art. 2043
cod. civ.) con la conseguenza che il conduttore o l’affittuario hanno

secondo i principi di cui agli artt. 1223 e

SS.

Occorre qui sottolineare che la reintegrazione prevista dall’art. 1168
cod. civ. ha la finalità di consentire la conservazione della
disponibilità del bene nelle medesime condizioni in cui era esercitato
il possesso prima dello spoglio : il che evidentemente non viene
realizzato con la mera restituzione della cosa quando la essa sia stata
nel frattempo distrutta, trasformata o modificata. Ed allora, il danno
risarcibile non può essere circoscritto ai pregiudizi derivanti dallo
spoglio, come ritenuto nella sentenza impugnata, dovendo essere
considerata la lesione patrimoniale conseguente alla circostanza che, per
effetto degli interventi compiuti nel frattempo dallo spogliatore, le
condizioni del bene restituito non consentano al possessore di
utilizzare il bene secondo le facoltà esercitate fino al momento dello
spoglio. Pertanto, in tal caso il danno deve comprendere i costi
sopportati per il necessario ripristino dell’immobile nello status quo
ante, essendo gli stessi conseguenza diretta dell’attività illecita
compiuta dallo spogliatore.
La motivazione della sentenza impugnata si è rivelata erronea per le
considerazioni che seguono.
– In primo luogo, il riferimento al diritto del proprietario alla
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diritto – oltre alla restituzione del bene – al risarcimento dei danni

restituzione della cosa per lo spirare del termine contrattuale e al
risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio da parte del
conduttore è del tutto fuori luogo perché ha a oggetto lo ius possídendí
e non lo

ius possessionis e, dunque,

inerisce alla sfera petitoria e

la situazione di fatto rappresentata dal possesso, che è meritevole di
tutela per quel che si è detto sopra;
– in relazione al nesso di causalità e alla misura dei danni, ai quali
ha fatto riferimento la decisione impugnata, deve innanzitutto rilevarsi
che la ricorrente ha censurato anche tale

ratio decídendi laddove ha

ripetutamente evidenziato che i lavori eseguiti erano diretti al
ripristino

dei locali

per renderli idonei allo svolgimento

dell’attività alberghiera esercitata in virtù del contratto de quo e che

1

(
si erano resi necessari a seguito dell’attività compiuta successivamente
allo spoglio e anteriore all’ordine di reintegra emesso nei confronti
della resistente;
– quello che occorre considerare è che la relazione di fatto intrattenuta
dalla ricorrente trovava fonte nella detenzione qualificata (sotto il
profilo in esame equiparabile al possesso) che nasceva dal contratto di
affitto del complesso alberghiero, intercorso fra le parti che, come
tale, aveva a oggetto un’azienda che evidentemente è costituita
dall’insieme dei beni organizzati ai fini dell’esercizio della impresa.
Erroneamente i Giudici – esclusa la correlazione dei danni pretesi con
lo spoglio e ritenuto che questi non potessero riguardare gli oneri
sostenuti per il ripristino – hanno rigettato la domanda di
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non a quella possessoria, in cui evidentemente assume rilevanza esclusiva

risarcimento, che era stata formulata con riferimento ai costi dei lavori
realizzati per mantenere aperta la struttura, ospitare gli studenti in
vista dell’inizio del successivo anno accademico e in generale rendere
funzionante la struttura destinata ad attività alberghiera.

a) la situazione relativa ai locali in cui era esercitata l’attività
della ricorrente al momento dello spoglio; b) la condizione determinata
dagli interventi compiuti dalla proprietaria successivamente allo spoglio
e prima dell’ordine di reintegrazione ovvero l’incidenza degli interventi
compiuti dalla proprietà sulla prosecuzione della stessa attività; c) se
il rimborso degli oneri e delle spese sostenute fosse o meno giustificato
in relazione alla necessità di proseguire l’attività alberghiera così
come fino a quel momento esercitata.
2.1.-

Il secondo motivo denuncia l’omessa pronuncia sulla domanda

di condanna proposta nei confronti di Padre Benetollo o comunque la
mancata indicazione delle ragioni in base alle quali quella domanda
sarebbe stata implicitamente rigettata.
2.2. – Il motivo è assorbito tenuto conto che la sentenza ha
implicitamente rigettato la domanda nei confronti del Benetollo per avere
escluso il risarcimento dei danni.
Il giudice di rinvio dovrà attenersi al seguente principio di diritto :

” Tenuto conto che la reintegrazione prevista dall’art. 1168
cod. civ. ha la finalità di consentire la disponibilità del bene
nelle medesime condizioni in cui era esercitato il possesso prima
dello spoglio, il risarcimento del danno subito per effetto
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Piuttosto, /’indagine avrebbe dovuto evidentemente verificare :

della privazione del possesso non può limitarsi ai pregiudizi
derivanti dallo spoglio, dovendo essere considerata anche la
lesione patrimoniale consistita nei costi sopportati per
rispristinare il bene che, per effetto degli interventi compiuti

consentire

di

dà

non

godere del possesso secondo le modalità esercitate

prima del spoglio; nella specie, il danno

andrà

verificato

tenendo conto che lo spoglio ha avuto a oggetto un complesso
alberghiero ovvero un’ azienda, che è costituita dall’insieme
dei beni organizzati ai fini dell’esercizio della impresa’.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo del ricorso assorbito il secondo cassa la
sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per
le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di
Bologna.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 29 gennaio 2014

nel frattempo dallo spogliatore, sia in condizioni tali