Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7630 del 04/04/2011

Cassazione civile sez. II, 04/04/2011, (ud. 22/02/2011, dep. 04/04/2011), n.7630

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo – Presidente –

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere –

Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

C.E. C. F. (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA DI PIETRALATA 320, presso lo studio

dell’avvocato MAZZA RICCI GIGLIOLA, che lo rappresenta e difende

unitamente agli avvocati CRISTONI CLAUDIO, CORELLI GRAPPADELLI

GIOVANNI;

– ricorrente –

contro

P.N. C.F. (OMISSIS), L.F. C.F.

(OMISSIS), V.G. C.F. (OMISSIS),

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MAGNAGRECIA 13, presso lo

studio dell’avvocato DI LASCIO SEBASTIANO, rappresentati e difesi

dall’avvocato DI LEO EGIZIANO;

– controricorrenti –

e contro

P.V. NELLA QUALITA’ DI TITOLARE DELL’IMPRESA;

– intimato –

avverso la sentenza n. 473/2005 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 11/05/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/02/2011 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;

udito l’Avvocato Mazza Ricci Gigliola difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. Di Leo Egiziano difensore dei resistenti che ha chiesto

il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del

ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.N. e L.F., proprietarie, ognuna, di un appartamento nel comune di (OMISSIS), costruito in regime di edilizia convenzionata agevolata ai sensi della L. n. 10 del 1977, con atto del 28/1/1994 promettevano di vendere tali cespiti entro il 30/12/1996 al signor C.E. dietro il corrispettivo di L. 140 milioni; le promittenti venditrici avevano percepito L. 5.000.000 per ciascuna appartamento al momento dell’accettazione della proposta (avvenuta in data 27/12/1994) e L. 20.000.000 per ciascun appartamento al momento della sottoscrizione del preliminare.

2. Il promissarro acquirente impugnava il contratto davanti al tribunale di Foggia per sentirlo dichiarare nullo sotto due distinti profili:

perchè stipulato in violazione della L. 7 febbraio 1992, n. 179, art. 20 che vietava l’alienazione degli alloggi costruiti in regime di edilizia agevolata se non dopo un quinquennio dall’acquisto e previa autorizzazione della Regione sulla base di gravi e documentati motivi sopravvenuti all’acquisto;

perchè stipulato in violazione della L. n. 10 del 1977, artt. 7 e 8 in quanto il prezzo di vendita era superiore al prezzo di vendita fissato nella convenzione tra il Comune e il concessionario. Con citazione del 28/4/1998 il C. conveniva in giudizio non solo le due promettenti venditrici, ma anche V.G., rispettivamente marito e figlio delle due proprietarie nonchè P.V., titolare dell’agenzia immobiliare, i quali, a suo dire, l’avevano convinto ad accettare la proposta delle venditrici;

chiedeva inoltre la condanna di tutti i convenuti alla restituzione delle somme complessivamente versate oltre interessi, spese e risarcimento del danno.

3. Le promittenti venditrici, a loro volta, proponevano domanda riconvenzionale con la quale chiedevano:

la declaratoria del loro diritto a recedere e a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria per inadempimento del promissario acquirente;

– il riconoscimento dell’inadempimento del promissario acquirente, che si era rifiutato di stipulare i definitivi e la risoluzione dei contratti preliminari inadempiuti.

Proponeva domanda riconvenzionale anche il P. per ottenere, quale mediatore, il pagamento della provvigione.

Si costituiva V.G. deducendo la sua assoluta estraneità rispetto ai contratti preliminari e chiedendo il rigetto della domanda attrice.

4. Il Tribunale respingeva le domande del C. perchè ai sensi della L. n. 179 del 1992, art. 20 gli alloggi erano liberamente vendibili decorso il termine di 5 anni dalla prima compravendita senza necessità di alcuna autorizzazione e perchè, ai sensi della L. n. 10 del 1977, art. 8 l’obbligo di vendere al prezzo stabilito in convenzione era previsto per il costruttore e non per coloro che da questo avevano acquistato.

Il Tribunale, inoltre, accoglieva le domande riconvenzionali rilevando che la mancata stipula dei definitavi era addebitabile al comportamento inadempiente dell’attore.

5. L’appello del C. era integralmente rigettato dalla Corte di appello di Bari.

Secondo la Corte territoriale il contratto era valido in quanto la materia era regolata dalla L. n. 179 del 1992, art. 20 come modificato dalla L. 28 gennaio 1994, n. 85 che aveva liberalizzato la materia e posto limiti (consistenti nella necessità di autorizzazione regionale) all’alienazione degli alloggi solo nei primi cinque anni dalla assegnazione. La Corte riteneva applicabile la suddetta norma, ancorchè entrata in vigore dopo la stipula del preliminare, perchè il rapporto negoziale non era ancora esaurito al momento della sua entrata in vigore e la norma ampliava, invece che restringere, la sfera di libertà negoziale e perchè la nuova norma non distingueva tra alienazioni effettate sotto la vecchia o sotto la nuova normativa, nonchè per la sua natura di norma di ordine pubblico.

Quanto alla dedotta nullità parziale relativa alla determinazione del prezzo di vendita, la Corte di Appello osservava che le norme di cui alla L. n. 10 del 1977, artt. 7 ed 8 imponevano l’obbligo di vendere al prezzo determinato in base ai criteri fissati dalla convenzione solo al costruttore e non anche ai successivi acquirenti.

Avverso la sentenza il C. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

V.G., P.N., L.F. resistono con controricorso e depositano memoria ex art. 378 c.p.c..

Non si è costituito P.V..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso (con il quale si denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 179 del 1992, art. 20, art. 1418 e 1419 c.c. e art. 11 preleggi, nonchè l’omessa motivazione) il ricorrente, promissario acquirente, deduce che la Corte di Appello di Bari avrebbe erroneamente applicato ai contratti preliminari la nuova disciplina relativa alle limitazioni e divieti alla cessione degli alloggi costruiti secondo le disposizioni relative all’edilizia convenzionata, invece inapplicabile ratione temporis; assume che i contratti sarebbero stati nulli al momento della loro stipulazione perchè, sebbene ad effetti meramente obbligatori, sarebbe stato chiaro l’intento delle parti di eludere l’obbligo di richiedere l’autorizzazione regionale per la vendita. La L. n. 179 del 1992, art. 20, aveva stabilito che, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge, gli alloggi di edilizia agevolata potessero essere alienati o locati, previa autorizzazione della regione, quando sussistessero gravi e sopravvenuti motivi e comunque quando fossero decorsi cinque anni dall’assegnazione o dall’acquisto; pertanto stabiliva due distinte condizioni: il decorso dei cinque anni e l’autorizzazione regionale. Tale disposizione è stata successivamente sostituita dalla L. n. 85 del 1994, art. 3, secondo il tenore che segue: A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi.

Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati”.

Nella versione modificata, dunque, la L. n. 179 cit., ha consentito, a decorrere dalla sua data di entrata in vigore, ossia dal 19 febbraio 1994 (essendo stata pubblicata sulla G.U. del 4/2/1994), la libera alienabilità di tali beni a far data dal primo giorno dei sesto anno dall’assegnazione dell’alloggio o dal suo acquisto.

In giurisprudenza si è consolidata l’opinione secondo la quale sarebbero comunque esclusi dagli eventuali divieti di alienazione i contratti preliminari nei quali sia prevista la stipula del rogito definitivo dopo la scadenza del divieto, in quanto contratti aventi esclusivamente effetti obbligatori e non reali (in questo senso in giurisprudenza Cass. 17 febbraio 1986 n. 940 – Cass. 30 novembre 1988 n. 6506 – Cass. 21 marzo 1989 n. 1408) e ciò anche se il preliminare preveda l’anticipata attribuzione del possesso; il divieto di alienazione e comporta la nullità del contratto preliminare soltanto quando questo preveda la stipulazione del contratto definitivo prima della scadenza del suddetto periodo (Cass. nn. 7320 e 5746 del 1986, n. 4492 del 1985, n. 6717 del 1981, n. 9266 del 1995).

Siccome la stipula dei contratti definitivi era stata prevista entro il 30/12/2006 e cioè in data successiva all’entrata in vigore della nuova normativa che consentiva, dopo il quinquennio, l’alienazione senza l’autorizzazione regionale, è assorbente rilevare anche a prescindere dalla questione di diritto sollevata dal promissario acquirente) che non è possibile ravvisare alcuna causa di nullità, posto che i contratti, a tale data potevano legittimamente produrre i loro effetti.

Occorre ancora osservare, sotto diverso profilo, che il ricorrente non dubita che sia stato rispettato il requisito del decorso del quinquennio, ma semplicemente che i promittenti venditori avrebbero avuto intenzione di eludere l’obbligo di richiedere l’autorizzazione regionale, ossia ipotizza un intendimento truffaldino che, quand’anche esistente, avrebbe determinato non la nullità del contratto preliminare, ma la sua annullabilità per dolo, posto che non è dedotta una comune intenzione di eludere il precetto normativo e tanto meno l’impossibilità di ottenere l’autorizzazione che avrebbe comportato l’inidoneità del contratto a produrre alcun effetto.

2. Con il secondo motivo(con il quale si denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 10 del 1977, artt. 7 e 8 e degli artt. art. 1418 e 1419 c.c.) il ricorrente lamenta che il prezzo pattuito sarebbe superiore rispetto a quello dovuto secondo i criteri fissati nella convenzione tra il Comune e il titolare della concessione edificatoria; il limite al prezzo di vendita avrebbe, secondo il ricorrente, carattere non semplicemente obbligatorio, ma “carattere di realità” (secondo l’espressione utilizzata in ricorso) in quanto dalla L. n. 10 del 1977, art. 7 è prevista la trascrizione della convenzione; il successivo art. 8, che dispone la nullità, per la parte di prezzo eccedente, di ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione, secondo il ricorrente sarebbe una disposizione che, differentemente da quanto ritenuto dai giudici del merito, sarebbe applicabile in via generalizzata a tutti gli atti di compravendita e non solo a quello concluso dal concessionario costruttore con il primo acquirente.

Il motivo è inammissibile per difetto del requisito dell’autosufficienza in quanto non riporta il testo della convenzione che si assume violata e comunque è infondato.

Questa Corte (Cass. 2/10/2000 n. 13006) ha già risolto, con convincente motivazione, il problema interpretativo sollevato dal ricorrente rilevando che la lettera di tale legge (v. art. 7: “per gli interventi di edilizia abitativa, ivi compresi quelli sugli edifici esistenti,il contributo di cui al precedente art. 3 e ridotto alla sola quota di cui all’art. 5 qualora il concessionario si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione – tipo prevista dal successivo art. 3) si presenta chiara nell’individuare nel soggetto che abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto e che quindi abbia concluso con il comune la convenzione necessaria (ovvero l’atto d’obbligo equivalente), il destinatario degli obblighi assunti di contenere i prezzi di cessione ed 1 canoni di locazione degli alloggi, nei limiti indicati nella stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità. L’estensione di questi obblighi ad altri (che non sia il mero subentrante nella posizione di concessionario), e, in particolare, l’estensione a chi sia acquirente dell’alloggio dal concessionario costruttore, non trova giustificazione nella esplicita norma di legge, che non esprime alcun riferimento soggettivo ulteriore rispetto a quello del concessionario costruttore, de comune e della regione, e ricollega all’accordo (o atto d’obbligo equivalente) l’impegno di alienare o locare a prezzi Limitati gli alloggi costruiti con concessione rilasciata a contributo ridotto; di tale accordo è parte specifica il concessionario costruttore, e, quindi, solo su quest’ultimo ricade l’obbligo assunto. Del resto le modalità di determinazione del prezzo di cessione sono coerenti con la limitazione alla sola persona del concessionario costruttore dell’impegno assunto di contenere il prezzo di cessione (od il canone di locazione) degli alloggi costruiti, a fronde del connesso ed a lui soltanto riconosciuto beneficio di riduzione del contributo per il rilascio della concessione edilizia.

Questi principi sono stati correttamente applicati dal giudice di appello.

3. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza del ricorrente.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 6.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 22 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 4 aprile 2011

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