Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7547 del 23/03/2017

Cassazione civile, sez. II, 23/03/2017, (ud. 23/01/2017, dep.23/03/2017),  n. 7547

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21107/2012 proposto da:

R.F., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DELLA SCROFA 57, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE RUSSO

CORVACE, rappresentato e difeso dall’avvocato GIACOMO BRACCIALE;

– ricorrente –

contro

RI.MI., C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA GERMANICO 109 C/0 ST. D’AMICO, per l’avvocato FRANCESCO VINCENZO

PAPADIA, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 790/2011 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 13/09/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/01/2017 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;

udito l’Avvocato Papadia Francesco Vincenzo difensore del

controricorrente che si riporta agli atti depositati;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Il sig. R.F. ricorre per la cassazione della sentenza con cui la corte di appello di Bari, riformando la sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda di accertamento della legittimità del suo recesso dal contratto del 28.6.98 con cui egli si era impregnato ad acquistare una villetta dal sig. Ri.Mi. e, in accoglimento della domanda riconvenzionale di quest’ultimo, ha dichiarato il diritto del medesimo Ri. di trattenere la caparra confirmatoria versatagli dallo stesso R..

Secondo la corte barese la circostanza che alla data fissata per la stipula del preliminare (31.12.98) non fosse stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità dell’immobile promesso in vendita (richiesto il 21.10.98) – dedotta dal R. a fondamento del recesso ex art. 1385 c.c., da lui stragiudizialmente esercitato e delle domande di accertamento della legittimità di tale recesso e di restituzione del doppio della caparra da lui conseguentemente proposte nel presente giudizio – non legittimava le pretese del medesimo R., perchè, da un lato, il suddetto certificato di abitabilità era stato comunque successivamente rilasciato (il 4.5.00) e, d’altro lato, il R., in quanto proprietario di altra villetta nel medesimo complesso immobiliare di cui faceva parte la villetta promessa in vendita, sapeva che l’intero fabbricato era privo del certificato di abitabilità; circostanza, quest’ultima, che secondo la sentenza gravata dimostrerebbe l’irrilevanza, per il promissario acquirente, della mancanza del certificato di abitabilità.

Il ricorso del R. si fonda su un unico motivo, relativo al vizio di violazione di legge (artt. 1385, 1476, 1477, 1453 e 1460 c.c.).

Il Ri. ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 23.1.17, per la quale non sono state depositate memorie illustrative e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso il ricorrente svolge una duplice doglianza.

Sotto un primo profilo, nel mezzo di gravame si censura la sentenza gravata perchè nella stessa si attribuisce rilevanza al rilascio del certificato di abitabilità, nonostante che tale rilascio sia intervenuto dopo la scadenza del termine contrattualmente fissato per la stipula del contratto definitivo, dopo l’esercizio stragiudiziale del diritto di recesso e dopo la proposizione della domanda giudiziale di condanna del promittente venditore al versamento del doppio della caparra.

Sotto un secondo profilo, il ricorrente censura la sentenza gravata perchè nella stessa si valorizza la circostanza che esso promissario acquirente era a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, della mancanza del certificato di abitabilità; in proposito nel ricorso si argomenta che tale conoscenza non implicava alcuna volontà di esonerare il promittente dall’obbligo di trasferire l’immobile corredato da detto certificato.

Il ricorso non può trovare accoglimento.

La valorizzazione della circostanza che il certificato di abilità è stato effettivamente rilasciato, pur se dopo la proposizione della domanda del R. di condanna del promittente venditore al versamento del doppio della caparra, risulta allineata alla giurisprudenza di questa Corte che, da un lato, ha chiarito (sent. 3851/08) che – poichè, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene – non può negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all’azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l’irrilevanza dell’adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall’art. 1453 c.c., comma 3, perchè si tratta di circostanza che evidenzia l’inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l’effettiva conformità dell’immobile alle norme urbanistiche; d’alto lato, ha evidenziato (sent. 6548/10) che il rilascio del certificato di abitabilità successivo della conclusione del contratto di compravendita immobiliare esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” e di ritenere l’originaria mancanza di per sè sola fonte di danni risarcibili.

Nè appare concludente il rilievo del ricorrente secondo cui tali precedenti non sarebbe utilmente invocabili nella presente fattispecie, perchè enunciati con riferimento a contratti definitivi e non preliminari; i principi che presidiano la valutazione giudiziale dell’importanza e della gravità della mancanza del certificato di abitabilità, in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, non differiscono ove si discuta di contratto preliminare o di contratto definitivo, dovendo anzi sottolinearsi, per un verso, che l’art. 1477 c.c., u.c., pone a carico del venditore, e non del promittente venditore, l’obbligo di consegnare i documenti relativi all’uso della cosa venduta (con la conseguenza che, in caso di preventiva conclusione di un contratto preliminare, è necessario e sufficiente che detti documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all’atto della stipula del contratto definitivo) e, per altro verso, che dalla sentenza gravata non emerge nè che il termine fissato per la stipula fosse essenziale, nè che il promissario acquirente abbia fatto precedere il proprio atto di recesso stragiudiziale da inviti o diffide tendenti a sollecitare il promittente venditore a stipulare il contratto definitivo; circostanza, quest’ ultima, accennata nel ricorso per cassazione in termini del tutto generici (“benchè sollecitato”, pag. 2, rigo 17, “sebbene sollecitato”, pag. 3, rigo 6), non corredati da alcuna precisazione in ordine alle modalità e ai tempi con cui tali solleciti sarebbero stati effettuati e in ordine al modo con cui la loro esistenza sarebbe stata dedotta nel giudizio di merito.

Quanto alla censura relativa alla valorizzazione, operata dalla corte distrettuale, della circostanza che promissario acquirente era edotto, al momento della stipula del preliminare, della mancanza del certificato di abitabilità, il Collegio osserva, da un lato, che tale apprezzamento, finalizzato alla valutazione della gravità in concreto dell’inadempimento addebitato al promittente venditore, costituisce giudizio di fatto non censurabile in sede di legittimità, se non sotto il profilo del vizio motivazionale; d’altro lato, che l’argomentazione della sentenza gravata risulta allineata al principio, più volte espresso da questa Corte (sentt. nn. 16024/02, 25427/13), che, in tema di contratto preliminare, l’eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente fosse a conoscenza di tale situazione.

Il ricorso va quindi in definitiva rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 3.000, oltre Euro 200 per esborsi ed oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 23 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 23 marzo 2017