Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7516 del 31/03/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7516 Anno 2014
Presidente: BUCCIANTE ETTORE
Relatore: MAZZACANE VINCENZO

ha pronunciato la seguente

1A

(

SENTENZA

sul ricorso 17729-2008 proposto da:
IMAL SRL IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.
P.I.00325930733, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA DI VILLA EMILIANI 21, presso lo studio
dell’avvocato FRASCELLA PIERFRANCESCO, rappresentata
e difesa dall’avvocato FANELLI GIUSEPPE ANTONIO;
– ricorrente –

2014
430

contro

DEMELAS GUGLIELMINA C.F.DMLGLL48B50F980X,

CAGGESE

OVIDIO C.F.CGGVD043R28L485U, CONIUGI, elettivamente
domiciliati in ROMA, V.LE DELLE MILIZIE 22, presso lo

Data pubblicazione: 31/03/2014

studio

dell’avvocato

DEL

VECCHIO

ANDREA,

rappresentati e difesi dall’avvocato RANDO FRANCESCO;
– controricorrenti nonchè contro

ALVITO GIUDITTA, VINCI ELIO, BOSCAINI MARIELLA;

avverso la sentenza n. 57/2008 della CORTE D’APPELLO
SEZ.DIST. DI di TARANTO, depositata il 05/03/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/02/2014 dal Consigliere Dott. VINCENZO
MAZZACANE;
udito l’Avvocato Fanelli Giuseppe Antonio difensore
della ricorrente che chiede l’accoglimento del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

– intimati –

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi Ovidio Caggese e Guglielma Demelas nonché i
coniugi Elio Vinci e Mariella Boscaini convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto
Giuditta Alvito, titolare dell’omonima impresa edilizia, dalla quale avevano acquistato due

destinata a parcheggio secondo il progetto di costruzione era stata invece riservata a negozi, ed
un’altra area interna pure destinata a parcheggio era stata inibita ad essi acquirenti; chiedevano
quindi dichiararsi la nullità della clausola contrattuale che escludeva tale utilizzo, ed ordinarsi
reventuàiè

demolizione delle opere che

Avevano loro sottrAttò rii50 ft9C kge”

delle aree destinate

a parcheggio o destinabili al medesimo uso.

La convenuta costituendosi in giudizio eccepiva che il prezzo pagato era riferito unicamente agli
appartamenti, e che l’area in questione era stata riservata a sé stessa, cosicché chiedeva il rigetto
della domanda.

In seguito veniva integrato il contraddittorio nei confronti dell’acquirente delle porzioni della
suddetta area, ovvero la s.r.l. ‘mal che, costituitasi in giudizio, chiedeva in via principale il rigetto
della domanda e, in subordine, la condanna della venditrice Alvito al risarcimento dei danni.

Il Tribunale adito con sentenza del 10-2-2001 dichiarava la nullità dell’atto d’acquisto intervenuto
tra la !mal e l’Alvito, ordinava il ripristino dell’area di parcheggio mediante la demolizione delle
opere murarie che ne impedivano l’uso, e rigettava la domanda attrice nella parte in cui richiedeva
che le aree di parcheggio fossero esclusivamente destinate in proprio favore.

Proposti separati atti di impugnazione da parte della società !mal e della Alvito, resistevano in
giudizio il Caggese, la Demelas, il Vinci e la Boscaini; riuniti i gravami la Corte di Appello di Lecce

appartamenti in via Raffaello Sanzio in San Giorgio Jonico, sostenendo che una apposita area

sezione distaccata di Taranto con sentenza del 5-3-2008 ha accolto per quanto di ragione gli
appelli proposti, e per l’effetto ha dichiarato valido il contratto intercorso il 24-5-1982 tra la !mal e
l’Alvito, ha individuato l’area da destinare a parcheggio in quella indicata dal CTU ingegner Filippo
Mastrobuono nell’allegato 5 annesso alla propria relazione di consulenza del 14-5-2004, ha

posti auto indicati, ed ha rigettato ogni altra eccezione e deduzione.

Per la cassazione di tale sentenza la s.r.l. ‘mal ha proposto un ricorso basato su quattro motivi
seguito successivamente da una memoria cui il Caggese e la Demelas hanno resistito con
controricorso; il Vinci, la Boscaini e l’Alvito non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente, denunciando violazione e/o falsa applicazione degli artt. 41

sexies della L. n. 1150/1942 e 26 della L. n. 47/1985, assume che all’atto della compravendita
stipulata tra l’Alvito e la lmal, al momento della formalizzazione dello stesso ed ancora a quello di
vendita degli appartamenti in favore degli attori in primo grado, al piano terra dello stabile di cui si
discute erano presenti e disponibili aree sufficienti ad assicurare ai suddetti coniugi gli spazi a
parcheggio previsti per legge, e che inoltre proprio nell’atto di compravendita intervenuto tra
l’esponente e l’Alvito detti spazi erano stati espressamente qualificati come posto macchina;
pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, l’onere di assicurare al
Caggese, alla Demelas, al Vinci ed alla Boscaini gli spazi previsti per legge a servizio dei loro
appartamenti avrebbe dovuto essere assolto dalla Alvito, la quale tuttora continuava a disporre di
spazi sufficienti alla realizzazione dei due posti auto rivendicati dai suddetti coniugi, non essendo
quindi ammissibile che gli obblighi gravanti sulla venditrice Alvito venissero fatti ricadere sulla !mal
terza acquirente.

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condannato la ‘mal a porre in essere le opere ivi elencate per rendere effettiva la realizzazione dei

Con il quarto motivo la società !mal, deducendo violazione e/o falsa applicazione degli artt. 41

sexies della L. n. 150/1942 e 26 della L. n. 47/1985, rileva la erroneità delle determinazioni assunte
dal giudice di appello nel recepire acriticamente le conclusioni raggiunte dal CTU, laddove
quest’ultimo aveva affermato, in relazione ai locali di proprietà della Alvito, che “la trasformazione

conseguente maggior incremento del valore commerciale di ciascun box — auto che certamente
andrebbe a ricadere a carico dei condomini”; invero il combinato disposto delle norme sopra
richiamate, nel prevedere a carico del venditore l’onere di assicurare agli acquirenti degli
appartamenti il posto per parcheggio, non può essere interpretato nel senso che, ai fini della
individuazione delle aree necessarie all’assolvimento di detto onere, il giudice debba farsi carico di
scegliere la soluzione tecnica che comporti meno trasformazioni; ciò a maggior ragione ove si
consideri che — contrariamente all’assunto della Corte territoriale — il prezzo di cessione dei

“boxes” auto deve essere fissato unicamente in relazione al valore commerciale che gli stessi
possono avere nel mercato, non potendo risentire delle attività di trasformazione che il venditore
fosse costretto a compiere per avere, per sua comodità o per suo tornaconto economico,
realizzato delle opere non compatibili con la destinazione a parcheggio.

Gli enunciati motivi, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondati.

La Corte territoriale all’esito dell’espletamento di una CTU ha individuato, nell’ambito dell’oggetto
del contratto di vendita intervenuto il 24-4-1982 tra la Alvito e la società ‘mal, costituito da un
locale terraneo con annesso piazzale antistante ed altra piccola area pertinenziale, gli spazi
asserviti al vincolo di destinazione a parcheggio con riferimento alla domanda in proposito
proposta dal Caggese, dalla Demelas, dal Vinci e dalla Boscaini, nel rispetto del minimo dispendio
di spese e di opere atte alla realizzazione.

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di detti locali in gara ges comporta onerosi costi per tutte le opere necessarie da eseguire con

Orbene con riferimento alle censure in esame con le quali la ricorrente prospetta che fossero
tuttora nella disponibilità della Alvito, venditrice degli appartamenti in relazione ai quali era stato
rivendicato dagli acquirenti il loro diritto d’uso di spazi idonei al riguardo, aree da sottoporre al
suddetto vincolo di destinazione, occorre rilevare che l’art. 41 “sexies” della legge urbanistica 17-

nuove costruzioni di appositi spazi per parcheggi, opera come norma di relazione nei rapporti
privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P. A., la quale non può
autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza
della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, ed alla quale
esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale
stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione; ne
consegue che il trasferimento del regime giuridico degli spazi, secondo la destinazione impressa
dalla concessione su altre aree idonee a tale utilizzazione, può avvenire soltanto mediante il
rilascio di una nuova concessione in variante, e che il giudice ordinario non ha il potere di
attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari di edifici realizzati nel vigore dell’art. 41

“sexies” della legge urbanistica il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di
proprietà del costruttore — venditore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a tale uso,
secondo la prescrizione della concessione edilizia (Cass. 3-7-1999 n. 6894; Cass. 22-2-2006 n. 3961;
Cass. 11-2-2009 n. 3393); nella specie, pertanto, non essendo contestato che il vincolo
pubblicistico di destinazione a parcheggio riguardava soltanto l’area venduta dalla Alvito alla
società !mal, è soltanto su tale area che dovevano essere individuati gli spazi necessari a
consentire ai suddetti acquirenti dei singoli appartamenti il diritto di uso in proprio favore.

Con il secondo motivo la società Imal, deducendo vizio di motivazione, rileva che il giudice di
appello, pur in presenza di domande da parte dei suddetti coniugi relative al diritto di ottenere
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8-1942 n. 1150 introdotto dall’art. 18 della legge 6-8-1967 n. 765, che sancisce la riserva nelle

dalla venditrice Alvito un posto auto per ciascuno degli appartamenti acquistati per un totale di
due soli posti auto, ha assunto le proprie determinazioni con riferimento alla individuazione di sei
posti auto, ossia di quattro posti auto in più rispetto a quelli oggetto della controversia,
pervenendo così a delle statuizioni illogiche ed arbitrarie.

n. 4 c.p.c., sostiene che la Corte territoriale, avendo proceduto alla individuazione di sei posti auto
come individuati dalla CTU espletata nel secondo grado di giudizio a fronte di una domanda
articolata nell’atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio limitata alla rivendicazione
di un posto auto per ciascuna delle parti attrici, ha violato il principio della corrispondenza tra
chiesto e pronunciato.

Le enunciate censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono fondate.

Premesso che il giudice di appello ha individuato, sulla scorta delle indicazioni del CTU, un’area per
la realizzazione di sei posti auto, e che peraltro í coniugi Caggese e Demelas da un lato, ed i coniugi
Vinci e Boscaini dall’altro avevano chiesto il rispetto della destinazione ad uso parcheggio di un
posto auto per ciascuno dei due appartamenti rispettivamente acquistati, ne consegue che tale
statuizione è erronea con riferimento ad entrambi i profili denunciati con í motivi in esame,
considerato che la legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a
parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell’art. 41 “sexies” della legge
17-8-1942 n. 1150 spetta soltanto ai singoli condomini delle varie unità immobiliari dello stabile in
base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale,
ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori (Cass. 11-2-2009 n. 3393).

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Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa
deve essere rinviata anche per la pronuncia in ordine alle spese del presente giudizio alla Corte di

Appello di Bari.

P.Q.M.

Accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo ed il quarto, cassa la sentenza
impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del
presente giudizio alla Corte di Appello di Bari.

Così deciso in Roma il 7-2-2014

Il Presidente

LiPuu

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Si attesta la registrazione presso

La Corte