Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7420 del 31/03/2011

Cassazione civile sez. III, 31/03/2011, (ud. 19/01/2011, dep. 31/03/2011), n.7420

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – rel. Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

C.S., (OMISSIS), B.B., elettivamente

domiciliati in ROMA, VIALE DI VILLA PAMPHILI 59, presso lo studio

dell’avvocato SALAFIA ANTONIO, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato DEL NEVO CLAUDIO giusta delega a margine del

ricorso;

– ricorrenti –

contro

AGENZIA IMMOBILIARE MORINI, (OMISSIS), elettivamente domiciliata

in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 1, presso lo studio dell’avvocato

SPINOSO ANTONINO, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato GRATTARCELA MASSIMO giusta mandato a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 465/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

Sezione 1 Civile, emessa il 4/03/2005, depositata il 18/03/2005;

R.G.N. 2082/2003.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/01/2011 dal Consigliere Dott. FRANCESCO TRITONE;

udito l’Avvocato ANTONIO SALAFIA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L’agenzia immobiliare di M.M., nella persona della sua titolare, assumendo che aveva svolto attività di intermediazione nella vendita di un immobile, del quale la proposta di acquisto di C.S. e B.B. era stata accettata dalla parte alienante, reclamava dagli acquirenti, innanzi al tribunale di Alessandria, il pagamento della relativa provvigione.

Il tribunale rigettava la domanda, che, invece, la Corte di appello di Torino, decidendo sull’impugnazione di M.M., accoglieva.

In proposito i giudici dell’appello consideravano che:

a) la proposta di acquisto dell’immobile al prezzo di L. 490.000.000 era stata sottoscritta dai convenuti C. e B. in data 6 giugno 2001;

b) i proprietari dell’immobile a detta proposta avevano aderito, sottoscrivendola il giorno successivo, e dell’avvenuta accettazione era stata data comunicazione telefonica ai proponenti;

c) successivamente alla suddetta comunicazione, con lettera introdotta alle ore 14,30 sotto la porta d’ingresso dell’agenzia immobiliare dopo la chiusura dell’ufficio, C.S. e B.B. avevano revocato la loro proposta di acquisto.

Sulla scorta di quanto innanzi i giudici dell’appello ritenevano che il contratto si era concluso, dato che la revoca della proposta era intervenuta dopo l’accettazione dei venditori, onde con il perfezionamento dell’affare era sorto il diritto al mediatore alla provvigione in ragione di Euro 7.591,92 oltre accessori.

Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso C. S. e B.B., che hanno affidato l’impugnazione a due mezzi di doglianza.

Resiste con controricorso l’agenzia Morini di M.M..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1328, 1334 e 1335 c.c. e art. 116 c.p.c. – i ricorrenti criticano la sentenza denunciata nella parte in cui il giudice di secondo grado ha ritenuto tardiva la revoca della proposta di acquisto dell’immobile.

Assumono che la revoca sarebbe intervenuta quando essi, senza loro colpa, ignoravano che fosse già intervenuta l’accettazione degli alienanti.

Sostengono che la revoca spiega effetto immediato nel momento in cui la dichiarazione che la contiene esce dalla sfera giuridica del revocante.

Affermano che nella specie il contratto non doveva essere ritenuto concluso, giacchè la proposta di acquisto era stata revocata prima che l’accettazione dei potenziali venditori fosse stata portata a loro conoscenza.

Propongono dei fatti di causa (sulla scorta di una diversa lettura della prova orale e della pretesa contraddittorietà delle deposizioni dei testi escussi) una ricostruzione difforme da quella operata dal giudice del merito, nel senso che la telefonata, che comunicava loro l’avvenuta accettazione, era intervenuta alle ore 16, 30 dello stesso giorno 7 giugno 2001, in cui essi alle ore 14,30 avevano depositato presso l’agenzia immobiliare, per il tramite del figlio, l’atto unilaterale di revoca della proposta, che era stata formulata il giorno precedente.

Ribadiscono che la telefonata costituisce, comunque, mezzo inidoneo ad anticipare la conclusione del contratto, che si perfeziona, invece, nel momento in cui l’accettazione della proposta viene portata a conoscenza del destinatario, secondo le regole di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c., all’indirizzo del destinatario mediante la prescritta forma scritta, necessaria quando si tratti di contratto per il quale detta forma occorre ad substantiam.

Con il secondo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1755 e 1367 c.c., nonchè il vizio di motivazione su un punto essenziale della controversia – i ricorrenti criticano la sentenza denunciata perchè il giudice del merito, non avendo compiuto alcuna analisi diretta sia a stabilire la natura del negozio intervenuto tra le parti che a chiarire quale tipo di vincolo giuridico sarebbe sorto tra gli stipulanti, neppure avrebbe indicato in che cosa sarebbe consistita la conclusione dell’ affare, che sussiste solo qualora ciascuna delle parti è abilitata ad agire per la esecuzione del negozio.

Assumono che il rapporto posto in essere dalle parti aveva dato vita ad un vincolo giuridico che non abilitava nessuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto e sostengono che la comune intenzione delle stesse parti sarebbe stata quella di porre in essere una semplice “premessa per l’acquisto”, rientrante sostanzialmente nella fase delle trattative, che non erano sfociate poi nella formazione neppure di un contratto preliminare.

Del resto – aggiungono i ricorrenti – ciò sarebbe stato confermato specificamente dalla teste M., uno dei potenziali venditori, la quale aveva dichiarato che non si era sentita mai vincolata alla scrittura in questione e che mai ella aveva avuto intenzione di agire nei confronti di essi ricorrenti per la esecuzione del contratto.

A completamento delle due esposte censure i ricorrenti – che dichiarano di avere dato esecuzione alla sentenza di condanna di secondo grado senza che ciò possa essere inteso come acquiescenza alla suddetta pronuncia – richiedono, per il caso di accoglimento della proposta impugnazione per cassazione, la condanna del mediatore alla restituzione di quanto versatogli.

Nessuna delle due censure può essere accolta.

In ordine al primo motivo, osserva, anzitutto, questa Corte che la diversa ricostruzione dei fatti di causa, che i ricorrenti propongono in base ad una lettura delle fonti di prova difforme da quella datane dal giudice del merito, per un verso non soddisfa il requisito dell’autosufficienza (nel senso che il motivo non riproduce il testo delle deposizioni testimoniali rese e, quindi, non consente a questo giudice di legittimità di valutare la pertinenza e la decisività dei fatti medesimi); per altro verso, nella specie del vizio di motivazione della sentenza impugnata, pretende che il giudice di legittimità riesamini il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, laddove alla Cassazione è data solo la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando, così, liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti.

Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico- giuridico posto a base della decisione.

Il che, nel caso in esame, non è dato riscontrare, poichè l’iter argomentativo del giudice del merito risulta del tutto logico e coerente.

Per il resto, quanto al dedotto vizio ex art. 360 c.p.c., n. 3, deve dirsi che la Corte territoriale ha fatto buon governo anche della legge nell’interpretazione della disciplina dettata in tema di conclusione del contratto, uniformandosi alla giurisprudenza costante di legittimità.

La quale, in costante indirizzo (ex multis: Cass. n. 9039/2006), ripete che in tema di conclusione del contratto, qualora, con la proposta formulata in un documento, la parte, indicando gli elementi essenziali del negozio, abbia manifestato la volontà di concludere il contratto alle condizioni ivi stabilite, la sottoscrizione del documento apposta dalla controparte senza alcuna modifica o integrazione, essendo espressione della volontà di aderire alla proposta, vale come accettazione.

Specifica, inoltre, questo giudice di legittimità (Cass. n. 7094/2001; Cass. n. 6741/87) che allorchè una parte rivolga all’altra un’offerta precisa e particolareggiata di conclusione di un determinato contratto, completa di tutti gli elementi essenziali, deve ravvisarsi una vera e propria proposta contrattuale e non una semplice dichiarazione generica di disponibilità, cosicchè l’altra parte può esprimere la sua accettazione con il semplice consenso senza bisogno di ulteriori trattative.

E’ stato, poi, anche chiarito (Cass. n. 6323/2000; Cass. n. 4489/81), sempre in tema di conclusione del contratto e in applicazione della disciplina conforme alle norme di cui agli articoli artt. 1326, 1328, 1334 e 1335 c.c. che la revoca della proposta di contratto, quale atto unilaterale recettizio, non produce effetti quando sia pervenuta all’accettante dopo la conclusione del contratto, ossia dopo l’arrivo all’indirizzo del proponente dell’accettazione della controparte.

Quanto, infine, alla comunicazione dell’avvenuta accettazione, la giurisprudenza di questa Corte (Cass., n. 6105/2003) ritiene che, per il principio della “conoscenza”, stabilito dal legislatore ai fini del configurarsi del perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente che il proponente conosca l’accettazione dell’altra parte in qualsiasi modo, senza che occorra necessariamente l’esibizione ovvero la consegna (art. 1335 c.c.) del documento che la contiene, il che può avvenire a seguito di informativa telefonica ed essere provato con testimoni.

Orbene, nel caso all’esame – posto che non viene in contestazione il fatto che la proposta scritta degli acquirenti è stata accettata nella medesima forma, dato che la sottoscrizione, senza alcuna modifica o integrazione, delle controparti venditrici del documento ad esse indirizzato, costituendo espressione della volontà di aderire alla proposta, vale come accettazione (Cass. n. 9039/2006) – l’accertamento in fatto del giudice del merito ha evidenziato in modo chiaro come la revoca della proposta di acquisto è intervenuta dopo che della sua accettazione era stata data comunicazione alle controparti, successivamente, perciò, all’avvenuta conclusione del contratto.

L’avvenuto perfezionamento del negozio traslativo per effetto dell’intervenuta mediazione della resistente M.M. realizza l’ipotesi tipica della conclusione dell’affare per attività dell’intermediario, onde resta così accertata anche la infondatezza del secondo motivo di doglianza, senza, peraltro, che si renda necessario precisare ulteriormente, secondo Cass. n. 20653/2005, che allorquando l’iniziale proposta d’acquisto venga sottoscritta per accettazione, l’incontro della volontà delle parti e la conseguente conclusione del contratto all’atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione, crea un vincolo giuridico idoneo a legittimare la pretesa del terzo per la spiegata sua attività d’intermediazione, senza che sia necessaria la stipulazione di un nuovo contratto preliminare, che, se previsto dagli stipulanti, serve solo ad agevolare la verificazione della conclusione dell’affare.

Il ricorso, pertanto, è rigettato ed i ricorrenti sono condannati in solido a pagare le spese del presente giudizio di legittimità, nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in via solidale a pagare le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.800,00 (milleottocento/00), di cui Euro 200,00 (duecento/00) per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 19 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2011

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