Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7377 del 16/03/2021

Cassazione civile sez. VI, 16/03/2021, (ud. 24/11/2020, dep. 16/03/2021), n.7377

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRECO Antonio – Presidente –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

Dott. CROLLA Cosmo – Consigliere –

Dott. LUCIOTTI Lucio – Consigliere –

Dott. D’AQUINO Filippo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24944/2019 R.G. proposto da:

N.N. (C.F. (OMISSIS)), NI.NO. (C.F. (OMISSIS)),

rappresentati e difesi dagli Avv.ti GIORGIA GIORGETTI DALL’AGLIO,

CLELIA SANTORO e GIUSEPPE CIGNITTI, elettivamente domiciliati presso

lo studio di quest’ultimo in Roma, Via delle Milizie, 2;

– ricorrenti –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE (C.F. (OMISSIS)), in persona del Direttore pro

tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello

Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, via dei Portoghesi,

12;

– intimato –

avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale

dell’Emilia Romagna, n. 1818/2018, depositata il 5 luglio 2018;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio non partecipata

del 24 novembre 2020 dal Consigliere Relatore D’Aquino Filippo.

 

Fatto

RILEVATO

CHE:

I ricorrenti hanno impugnato due avvisi di accertamento relativi al periodo di imposta 2010, con cui era stata recuperata a tassazione separata ai fini IRPEF la plusvalenza patrimoniale derivante dalla cessione, avvenuta in data 31 luglio 2008, di alcuni immobili pervenuti per successione ereditaria, alla quale aveva fatto seguito il riacquisto di alcuni immobili da edificare a seguito di demolizione dei fabbricati precedenti, avendo l’Ufficio ritenuto che la vendita aveva ad oggetto non un immobile edificato, bensì l’area di risulta con potenzialità edificatoria residenziale. I contribuenti hanno, invero, sostenuto che trattasi di cessione di fabbricato, non essendo la demolizione dello stesso nella disponibilità dei contribuenti.

La CTP di Rimini ha rigettato i ricorsi dei contribuenti e la CTR dell’Emilia Romagna, con sentenza in data 5 luglio 2018, previa riunione, ha rigettato gli appelli dei contribuenti. La CTR, per quanto rileva in questa sede, ha ritenuto che ai fini dell’accertamento di una plusvalenza che rientri nell’ambito di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. a), (vendita di terreni) occorre far riferimento alla reale intenzione delle parti e alla natura degli effetti dell’atto di cessione immobiliare. Al fine della individuazione della reale intenzione delle parti e della individuazione quale oggetto del contratto di cessione dell’area edificabile e non del fabbricato, la CTR ha valorizzato quale circostanza decisiva la presentazione, da parte dei contribuenti, prima della vendita del fabbricato, di domanda di permesso di costruire previa demolizione dei fabbricati esistenti.

Propongono ricorso per cassazione i contribuenti affidato a un unico motivo; resiste con controricorso l’Ufficio intimato.

La proposta del relatore è stata comunicata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza camerale, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.

Diritto

CONSIDERATO

CHE:

1 – Con l’unico si deduce violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b), nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuto di interpretare l’oggetto del contratto di cessione del 31 agosto 2008, facendo ricorso alla reale intenzione delle parti e dando rilevanza – sotto questo profilo – alla presentazione da parte dei contribuenti, prima della cessione del fabbricato, di una domanda di permesso di costruire, previa demolizione del fabbricato preesistente. Deducono i ricorrenti che deve aversi riguardo alla condizione oggettiva del bene, costituito da un fabbricato preesistente, il che escluderebbe la riqualificazione del bene come area di sedime. Pertanto, proseguono i ricorrenti, la natura del bene oggetto di compravendita, non consentirebbe la riqualificazione del relativo negozio giuridico alla luce dell’operazione economica sottesa, stante la tassatività delle ipotesi previste dal D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b), nonchè stante la previsione di cui al D.P.R. n. ult. cit., art. 17, comma 1, lett. g)-bis, che prevede un regime fiscale differente in funzione della cessione di edifici, ovvero di terreni edificabili. Rilevano, in ogni caso, i ricorrenti come l’intenzione delle parti fosse quella di vendere un fabbricato e non l’area di sedime.

2 – Va preliminarmente rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso, posto che non si tratta di riqualificazione del giudizio di fatto operato dal giudice di appello, bensì della possibilità di fare applicazione della disciplina in tema di plusvalenze da cessione di terreni edificabili anche alle cessioni di edifici.

3 – Il ricorso è fondato.

3.1 – Secondo il più recente orientamento di questa Corte illustrato dai ricorrenti, in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata quali redditi diversi delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus; con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass., Sez. V, 21 febbraio 2019, n. 5088).

Il suddetto orientamento, già affermatosi nella giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. V, 20 aprile 2016, n. 7853; Cass., Sez. V, 9 luglio 2014, n. 15629; Cass., Sez. V, 21 febbraio 2014, n. 4150) e nella giurisprudenza di questa stessa Sezione (Cass., Sez. VI, 12 aprile 2019 n. 10393; Cass., Sez. VI, 23 gennaio 2018, n. 1674), fa leva sul fatto che la norma in oggetto colpisce “le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” (TUIR, art. 67, comma 1, lett. b) la quale costituisce norma di natura eccezionale che non ammette interpretazione analogica ex art. 12 preleggi.

3.2 – Minoritario appare, pertanto, l’orientamento favorevole all’amministrazione, maturato in materia di imposta di registro (Cass. Sez. V, 21 novembre 2014, n. 24799; Cass., Sez. VI, 9 gennaio 2018, n. 313), in ogni caso, meno recente (Cass., Sez. V, 19 agosto 2015, n. 16983) e superato dai più recenti arresti.

4 – La CTR, con la sentenza impugnata, nella parte in cui ha ritenuto di ricondurre la vendita di area già edificata – per effetto della riqualificazione operata dall’Ufficio sulla scorta di elementi indiziari – al caso della cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non ha fatto buon governo di tali principi.

Il ricorso va, pertanto, accolto, cassandosi la sentenza impugnata e, non essendovi ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito a termini dell’art. 384 c.p.c., accogliendosi l’originario ricorso; le spese dei due gradi di merito sono compensate per l’evoluzione della giurisprudenza di legittimità; le spese del giudizio di legittimità sono integralmente compensate, trattandosi di giurisprudenza che si è consolidata successivamente alla decisione impugnata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie gli originari ricorsi; dichiara compensate le spese dei due gradi del giudizio di merito e del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 24 novembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 16 marzo 2021

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