Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7254 del 30/03/2011

Cassazione civile sez. III, 30/03/2011, (ud. 17/02/2011, dep. 30/03/2011), n.7254

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

LIVING ROOM SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante

pro tempore S.P., elettivamente domiciliato in

ROMA, VIALE TUPINI 113, presso lo studio dell’avvocato CORBO NICOLA,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato MICHELE COROMANO

giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

D.D. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA VALSAVARANCHE 46, presso lo studio dell’avvocato PACE

RAFFAELLA, rappresentato e difeso dall’avvocato RAGNI GIUSEPPE giusta

procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 8/2009 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO,

Sezione Civile, emessa il 28/01/2009, depositata il 21/02/2009;

R.G.N. 124/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/02/2011 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;

udito l’Avvocato NICOLA CORBO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

LETTIERI Nicola, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il 28 febbraio 2004 D.D. proprietario di un fondo agricolo di mq 27.400 sito in (OMISSIS), locava alla srl Living Room di cui era amministratore unico la figlia D.M., un contratto denominato di locazione, con decorrenza 1 marzo 2004 e scadenza al 28 febbraio 2016, salvo divieto di rinnovo alla prima scadenza e per il canone annuo di Euro 500,00. La prima annualità era versata allo atto della stipula, il contratto veniva registrato.

Nel contratto si prevede un utilizzo del fondo ,da modificare per la destinazione, in modo da favorire contatti diretti con il pubblico e che tutte le migliorie ed addizioni restavano a vantaggio della proprietà.

Un secondo contratto, non registrato, veniva stipulato il 5 aprile 2004 per un canone di Euro 8.500,00.

La società conduttrice provvedeva previe le dovute autorizzazioni a realizzare una discoteca all’aperto, sostenendo ingenti spese.

2. Con citazione del 7 aprile 2007 il locatore conveniva la società dinanzi al Tribunale di Larino chiedendo la convalida dello sfratto per morosità triennale, per un importo di 25.000,00 Euro calcolato sulla base del secondo contratto. Si costituiva la società opponendosi alla convalida, deduceva la nullità del secondo contratto si dichiarava disposta alla sanatoria ma in relazione al canone originario.

3. Il Tribunale di Larino con sentenza del 24 aprile 2008 dichiarava la nullità del secondo contratto, valido il primo, ma accoglieva la domanda di risoluzione per la gravita’ del reiterato inadempimento, rigettava le riconvenzionali della conduttrice e compensava tra le parti le spese di lite.

4. Contro la decisione proponeva appello la società chiedendo la riforma della decisione, in relazione alla ingiusta risoluzione, resisteva la controparte.

La Corte di appello di Campobasso, con sentenza del 21 febbraio 2009 così decideva: rigetta l’appello e compensa tra le parti le spese del grado.

5. Contro la decisione ricorre la società conduttrice con unico motivo e due quesiti a ff 19 del ricorso; resiste la controparte con controricorso. Il difensore della ricorrente ha depositato memoria in replica alle richieste di rigetto avanzate dal Procuratore generale.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non merita accoglimento in ordine al dedotto motivo. Per chiarezza espositiva se ne offre una sintesi descrittiva, tenendo conto delle tesi sviluppate nei due quesiti.

SINTESI DESCRITTIVA. Nel motivo unico si deduce error in iudicando per violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. anche in relazione allo art. 1322 c.c. sulla autonomia contrattuale, ed il vizio della motivazione su punti decisivi della controversia in relazione alla valutazione dello inadempimento sulla base di parametri oggettivi e soggettivi.

Nel primo quesito, a ff 19 del ricorso, si chiede alla Corte di affermare come principio di diritto, in un contratto atipico, il riferimento ai profili oggettivi e soggettivi della ragione dello affare, che implicava un mutamento di destinazione a fini produttivi e la acquisizione finale delle opere e ristrutturazioni in favore del proprietario; in tale contesto il mancato pagamento di canoni non poteva essere particolarmente grave.

Nel secondo quesito, di seguito, si chiede alla Corte di valutare il vizio della motivazione su punto decisivo, sul rilievo che la azione per la risoluzione venne proposta in ritardo e sulla base di un contratto nullo.

In senso contrario si osserva che, per lo effetto delimitativo del giudizio di cassazione, che è a critica vincolata, essendo delimitato e vincolato dai motivi del ricorso, illustrati conclusivamente, secondo il regime procedurale vigente al tempo della proposizione del ricorso stesso, le censure ora espresse e riassunte nei quesiti, prospettano due autonome critiche, che risultano di incompleta formulazione. La prima, con il riferimento alla libertà di autonomia negoziale, tende ad una diversa qualificazione giuridica del rapporto, che nella sua atipicità resta pur sempre di locazione con destinazione commerciale, dove il sinallagma si stabilisce su un canone modesto – essendosi formato il giudicato interno sulla nullità del secondo contratto – in relazione alla lunga durata ed alla realizzazione delle opere necessarie alla apertura di una discoteca.

Il fatto dello inadempimento non è controverso, onde la sua rilevanza oggettiva, è stata correttamente e congruamente motivata dalla corte di appello a ff 3 e 4 della parte motiva, tendendo conto anche delle condotte delle due parti, in relazioni di familiarità.

La gravita’ si pone in relazione alla reiteratezza dello inadempimento ed al tentativo di trasformare il rapporto di locazione in un comodato gratuito, senza il consenso della controparte.

Non sussiste dunque alcun error in iudicando in relazione alle norme sostanziali invocate.

Inammissibile il quesito sul vizio della motivazione, posto che non incide sulla coerenza logica della valutazione del tema decidendi e del conclamata e reiterata morosità della parte conduttrice.

Sussistono giusti motivi in relazione alla peculiarità delle questioni giuridiche sollevate, per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 17 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2011