Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7234 del 30/03/2011

Cassazione civile sez. III, 30/03/2011, (ud. 11/02/2011, dep. 30/03/2011), n.7234

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere –

Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 3247/2009 proposto da:

F.R. (OMISSIS), elettivamente domiciliata

in ROMA, VIALE GIULIO CESARE 14 A-4, presso lo studio dell’avvocato

PAFUNDI Gabriele, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato CONFORTI CESARE giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

O.M.L.M. (OMISSIS), elettivamente

domiciliata in ROMA, VIALE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio

dell’avvocato GIOVE Stefano, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato PERAZZI ANTONIO giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 573/2008 della CORTE D’APPELLO di TORINO –

Sezione Quarta Civile, emessa il 24/4/2008, depositata il 14/07/2008,

R.G.N. 873/2007;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

11/02/2011 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;

udito l’Avvocato GABRIELE PAFUNDI;

udito l’Avvocato MICHELE SPROVIERI (per delega dell’Avvocato STEFANO

GIOVE);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, e ha concluso per manifesta infondatezza del

ricorso e condanna aggravata alle spese.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con decreto ingiuntivo n. 539/06 del 4.10.2006 il Tribunale di Verbania, su ricorso monitorio presentato da O.M.L. M., ingiungeva a F.R. il pagamento di Euro 20.868,66, oltre agli interessi e alle spese della procedura, a titolo di indennità prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 2.

Il decreto era emesso sul presupposto che l’ingiunta in precedenza aveva locato alla ricorrente un immobile ad uso commerciale; che l’immobile stesso era stato riconsegnato, alla scadenza della locazione, con contestuale versamento dell’indennità di cui all’art. 34, comma 1, Legge citata; che nel prosieguo la O. aveva ceduto la propria azienda a tale I.L.E. e da ultimo che la F., rientrata nel possesso dell’immobile, entro l’anno aveva poi locato l’immobile alla cessionaria dell’azienda.

La F. proponeva opposizione avverso tale ingiunzione, esponendo che nella fattispecie non ricorrevano i presupposti per l’applicazione del citato art. 34, comma 2, della predetta legge per l’attribuzione della ed, indennità ulteriore.

La O., chiedeva il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo.

Con sentenza del 14.5.2007 il Tribunale revocava l’ingiunzione opposta condannando la convenuta in opposizione al rimborso degli oneri processuali.

Il Tribunale osservava che la disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 2, non era applicabile al caso di specie, dato che la cessione dell’azienda ad opera della società già conduttrice dell’immobile contrastava con la richiesta dell’ indennità ulteriore, del cui valore la cedente aveva già realizzato il profitto proprio in virtù del negozio di cessione.

Con ricorso depositato in data 28.5.2007 O.M.L.M. proponeva appello avverso la citata sentenza, chiedendo che in riforma della stessa fossero accolte le domande già formulate in primo grado, con il favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Parte appellata, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto dell’appello.

La Corte d’appello di Torino accoglieva il gravame considerando che la disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 2, prevede che in caso di cessazione della locazione il conduttore ha diritto alla corresponsione di un’ulteriore indennità di avviamento di pari importo a quella di cui al comma 1 della stessa disposizione nel caso in cui l’immobile venga adibito da chiunque all’esercizio della stessa attività o di una attività affine a quella già esercitata dal precedente conduttore ove il nuovo esercizio venga iniziato da chiunque entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto.

Proponeva ricorso per cassazione F.R. con due motivi.

Resisteva con controricorso O.M.L.M..

La F. presentava memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso la ricorrente denuncia “Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 c.p.c., n. 3) e, nella specie, della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34, comma 2”.

Sostiene che il giudice di secondo grado avrebbe errato nell’affermare che l’indennità ed ulteriore è ricollegabile a un vantaggio economico del locatore e che non è possibile offrire la prova contraria di tale vantaggio.

Il motivo non può essere accolto.

In tema di locazione di immobili urbani, la norma della L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 2, circa la spettanza dell’indennità c.d.

ulteriore comprende anche l’ipotesi in cui, cessata la locazione con il precedente conduttore, l’esercizio nel medesimo immobile della stessa o di similare attività venga ad essere svolta ad opera di un nuovo conduttore, ancorchè costui sia lo stesso soggetto cui il precedente conduttore abbia ceduto l’azienda senza tuttavia cedergli anche il contratto di locazione.

Sul punto sussiste specifico precedente conforme di queste giudice di legittimità (Cass., 6.5.2003, n. 6879), secondo cui in tema di locazione di immobili urbani, la locuzione “nuovo esercizio” contenuta nella L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 2 (che riconosce all’ex conduttore una ulteriore indennità “qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”) non esclude, nè sotto il profilo linguistico, nè sotto il profilo dell’interpretazione sistematica, la riferibilità della norma anche alla prosecuzione dell’esercizio precedente ad opera di un nuovo titolare che acquisisca il diritto alla permanenza nell’immobile non per effetto dell’avvenuta cessione dell’azienda da parte del precedente titolare dopo che era cessato il contratto di locazione (stante l’impossibilità della cessione di un contratto ormai cessato), bensì per effetto di un nuovo contratto di locazione stipulato con il locatore.

Il suddetto principio di diritto, certamente condivisibile,, trova, infatti, la sua ratio nel fatto che il locatore, una volta riacquistata la piena disponibilità dell’immobile, si avvantaggia inevitabilmente del valore dell’avviamento localistico, derivato al bene dal pregresso esercizio della medesima (o similare) attività commerciale, sfruttandone la possibilità di una migliore collocazione sul mercato delle locazioni, per cui non sarebbe giusto ammettere che detto suo arricchimento possa avvenire in danno di colui che, per presunzione di legge, il valore aggiunto dell’avviamento ha fatto acquisire all’immobile.

Di conseguenza, stante la suddetta presunzione di legge di incremento del valore dell’immobile nel caso di quella particolare destinazione, nessuna prova deve essere fornita dall’ex conduttore del fatto che il locatore, nello stipulare un nuovo contratto, si è appropriato del valore aggiunto di avviamento.

Con il secondo motivo si denuncia “Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5)”.

Lamenta, in particolare, la ricorrente che la corte di merito avrebbe erroneamente escluso che la conduttrice O. aveva implicitamente rinunciato all’indennità c.d. ulteriore.

Il motivo è infondato.

L’impugnata sentenza ha adeguatamente, seppur sinteticamente, motivato sul punto, chiarendo che la pretesa rinuncia della O. non era stata provata nè poteva altrimenti dedursi dal fatto che vi fosse stata cessione dall’azienda dal precedente al nuovo conduttore.

Invero, non solo è da considerare che al rapporto tra cedente e cessionario il locatore è rimasto estraneo; ma è evidente anche come proprio l’avvenuta cessione dell’azienda, senza la cessione della locazione, dimostrasse, piuttosto, come del valore specifico di avviamento dell’immobile, che giammai poteva esser oggetto del negozio di cessione, cedente e cessionario neppure avevano tenuto conto.

Il ricorso, pertanto, è rigettato, con la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate nella misura di cui in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro 1.700,00 di cui Euro 1.500,00 per onorario, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 11 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2011