Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7173 del 25/03/2010

Cassazione civile sez. III, 25/03/2010, (ud. 08/02/2010, dep. 25/03/2010), n.7173

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. FEDERICO Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 26422-2005 proposto da:

MAISON BLUETTE SRL, (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA ROBERTO SCOTT 62, presso lo studio dell’avvocato CAMPAGNA SANDRO,

che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato VENTURA ANTONIO

giusta delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

e contro

IMM CONCHETTA SRL;

– intimata –

sul ricorso 28082-2005 proposto da:

IMMOBILIARE CONCHETTA SRL, (OMISSIS), elettivamente domiciliata

in ROMA, VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell’avvocato ROMANELLI

GUIDO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati FELISARI

MAURO, FELISARI PERICLE giusta delega a margine del controricorso e

ricorso incidentale;

– ricorrente –

e contro

MAISON BLUETTE SRL;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2834/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

Sezione Terza Civile, emessa il 3/11/2004, depositata il 05/11/2004;

R.G.N. 1625/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

08/02/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI FEDERICO;

udito l’Avvocato Guido ROMANELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FINOCCHI GHERSI Renato che ha concluso per il rigetto di entrambi i

ricorsi.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Convalidato dal Pretore di Milano lo sfratto per finita locazione, intimato con atto notificato il 11.3.99 dalla s.r.l. Immobiliare Conchetta alla s.r.l. Maison Bluette, conduttrice di un immobile di sua proprietà in (OMISSIS), ed avvenuta la sua esecuzione il (OMISSIS), il Tribunale di Milano accoglieva la domanda del 26.11.99 dell’ex conduttrice di pagamento dell’indennità d’avviamento commerciale per un ammontare di Euro 42.003,00.

L’ex locatrice proponeva appello, resistito dalla Maison Bluette, e la Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 5.11.04, in parziale accoglimento del gravame, riduceva la condanna dell’Immobiliare a Euro 8.946,48, condannando la Maison Bluette alla restituzione dell’indebito di Euro 35.057,00, con gli interessi compensativi al tasso legale dalla data del 31.10.02 del versamento.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Maison Bluette con un solo motivo, mentre l’immobiliare ha resistito con controricorso, con cui ha anche proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va disposta preliminarmente la riunione dei ricorsi ex art. 335 c.p.c..

A) Ricorso principale.

Il motivo, con cui la ricorrente lamenta la “violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 34 e 35 in relazione all’art. 80 stessa Legge, art. 116 c.p.c. e art. 360 c.p.c., n. 5”, in quanto la Corte di merito avrebbe erroneamente ritenuto che nell’accertata risultanza di spazi distinguibili, nell’immobile locato, tra la sopravvenuta destinazione di mq. 90 a negozio (e così per circa 1/6) e quella persistente al magazzino per il resto dei mq. 544, il carattere della prevalenza funzionale della destinazione andava commisurato e limitato parimenti ad 1/6 dell’intera superficie immobiliare coperta, è fondato.

Il criterio, adottato dalla Corte di merito – una volta accertato che all’incirca 1/6 dei locali condotti in locazione dalla ricorrente avesse subito una sopravvenuta mutazione di destinazione (dall’originario esclusivo uso di deposito a quello di negozio) – di circoscrivere il carattere della prevalenza funzionale della destinazione stessa a quella limitata estensione dell’intera superficie immobiliare, deve ritenersi, infatti, assolutamente erroneo, ponendosi in contrasto con quel filone giurisprudenziale di questa C.S., assolutamente prevalente, che ha ripetutamente statuito che in caso di uso promiscuo di immobile, adibito sia ad attività di vendita al dettaglio da parte del conduttore che a quella di mero magazzino di deposito merce, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 34 non possa essere in concreto determinata attraverso l’individuazione dell’ambito spaziale nel quale si svolge il contatto diretto con il pubblico dei consumatori, cosicchè, una volta individuata l’estensione di tale area, possa calcolarsi in relazione ad essa in modo proporzionale il canone di locazione e quindi la corrispondente indennità.

Ed invero, questa Corte Suprema ha più volte ripetuto (v. Cass. n. 8631/91; n. 5382/94; S.U. n. 11301/95; n. 2768/97) che nelle ipotesi in cui l’immobile locato sia adibito ad usi diversi e la disciplina applicabile, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 80 cpv. sia quella relativa all’uso prevalente, l’indennità d’avviamento compete al conduttore dell’immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo solo quando l’attività di vendita al dettaglio, con modalità che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, sia o esclusiva o, quanto meno, prevalente, rispetto ad altre attività eventualmente esercitate nello stesso locale.

E’ pacifico che il criterio per determinare l’uso prevalente di un immobile locato ed adibito a più usi non può consistere esclusivamente nel raffronto tra superfici destinate rispettivamente all’uno e all’altro uso (Cass. n. 5632/93), risultando invece decisiva a tal fine la valutazione complessiva dell’importanza, in particolare, economica delle diverse utilizzazioni.

Ne consegue che, in caso di ritenuta prevalenza dell’uso commerciale con contatto diretto con il pubblico, l’ammontare dell’indennità di cui al citato art. 34 andrà commisurato all’intero canone corrisposto per l’immobile concesso in locazione e non soltanto a quella parte di esso proporzionata alla sola superficie in concreto destinata all’esercizio dell’attività di vendita al minuto.

B) Ricorso incidentale.

Con il primo motivo la resistente lamenta la violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 34 e 80, artt. 2697 c.c. e comunque insufficiente motivazione su un punto decisivo, avendo la Corte di merito omesso di considerare che il contratto di locazione era stato stipulato per uso esclusivo di deposito.

Con il secondo motivo lamenta la violazione dello L. n. 392 del 1978, stesso art. 34, ed omessa motivazione su un punto decisivo, non avendo la Corte di merito tenuto conto del fatto che l’immobile locato non risultava aperto alla frequentazione della generalità dei destinatari finali dell’offerta dei beni o servizi.

Con il terzo motivo deduce sempre la violazione del citato art. 34, non avendo la Corte di merito tenuto conto del fatto che il diritto all’indennità d’avviamento presuppone che l’utilizzazione dell’immobile, nello svolgimento di attività commerciali che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, debba essere primaria e non marginale.

L’accoglimento del ricorso principale comporta l’assorbimento del ricorso incidentale.

C) La sentenza impugnata va, quindi, cassata in relazione al motivo accolto del ricorso principale e la causa va conseguentemente rinviata dinanzi alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che oltre a provvedere sulle spese del presente giudizio di cassazione si atterrà al seguente principio di diritto:

“L’indennità prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 34 a favore del conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello d’abitazione, semprechè l’attività in esso esercitata comporti il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, a mente del successivo art. 35, compete anche al conduttore il quale svolga nell’immobile, tenuto in locazione ed adibito ad usi diversi, un’attività di vendita al minuto caratterizzata dal suddetto contatto con il pubblico, purchè la stessa si presenti quanto meno come prevalente; e ciò a prescindere dall’ambito spaziale ad essa riservato nell’immobile locato e con la determinazione dell’indennità medesima con riferimento all’ammontare del canone intero corrisposto per la locazione dell’immobile adibito ad usi diversi”.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, assorbito quello incidentale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia la causa dinanzi alla Corte di appello di Milano in diversa composizione anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 8 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 25 marzo 2010