Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 710 del 15/01/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 710 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: CARRATO ALDO

Esercizio di
diritto di
prelazione

SENTENZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5345/12) proposto da:

JEZZI ANTONIO (C.F., JZZNTN50L1318040), rappresentato e difeso (giusta revoca,
depositata in data 15 ottobre 2013, al precedente difensore Avv. Paola Bastianelli) da se
stesso, ai sensi dell’art. 86 c.p.c., e domiciliato “ex lege” presso la Cancelleria della Corte
di

cassazione;

– ricorrente –

contro
INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L., quale successore universale di Auriga Immobiliare
S.r.l., e PIRELLI & C. REAL ESTATE S.P.A. (oggi PRELIOS S.P.A.), quale successore
universale di Unim Immobiliare S.p.a., in persona dei legali rappresentanti p.t.,
rappresentate e difese, per delega in calce al controricorso, dall’Avv. Prof. Massimo
Zaccheo ed elettivamente domiciliate presso il suo studio, in Roma, Via Barnaba Oriani,
n.

/13

32;
1

– controricorrenti –

Data pubblicazione: 15/01/2014

e
MILANO ASSICURAZIONI S.P.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Giovanni Migliaccio, in
virtù di delega a margine del controricorso ed elettivamente domiciliata presso lo studio
dell’Avv. Gianluigi !annetti in Roma, Via A. Gramsci, n. 22;

– altra controricorrente –

–

nonché nei confronti di

giusta delega in calce al controricorso, dall’Avv. Prof. Oberdan Tommaso Scozzafava,
presso il cui studio in Roma, Via M. Prestinari, n. 15, sono elettivamente domiciliate;
– altre controricorrenti Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 2806/2011, depositata il 23 giugno
2011 e notificata il 23 dicembre 2011;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 novembre 2013 dal
Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;

i

uditi gli Avv.ti Massimo Zaccheo, per la controricorrente Iniziative Immobiliari s.r.I.;
Patrizia Marino (per delega) nell’interesse delle controricorrenti I.N.A. Assitalia e
Assicurazioni generali s.p.a., e Giovanni Paolo Migliaccio, per la controricorrente Milano
Assicurazioni s.p.a.;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Luigi
Salvato, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato il 19 dicembre 2002, l’Avv. Antonio Jezzi, locatario
dell’appartamento sito in Roma, Via delle Tre Madonne 18, in forza di contratto stipulato
con l’INA S.p.a. il 1° maggio 1994, esponeva che l’ente proprietario INA S.p.a., con atto
di scissione parziale del 20 ottobre 1998, aveva trasferito, in favore dell’Unim Unione
Immobiliare, l’intero patrimonio immobiliare; che l’Unim, a sua volta, tramite un aumento
..I

di capitale, aveva conferito, in data 15 maggio 2000, tutto il patrimonio immobiliare ex lna
•

2

INA ASSITALIA S.P.A. e ASSICURAZIONI GENERALI S.P.A., rappresentate e difese,

alla Auriga Immobiliare; che, infine, l’Auriga, poi divenuta Iniziative Immobiliare S.r.I.,
aveva venduto alla Milano Assicurazioni, il compendio immobiliare di Via delle Tre
Madonne, nel quale rientrava anche l’immobile in questione.
L’attore esponeva, altresì, di aver chiesto di esercitare il diritto di prelazione e di voler
acquistare l’immobile alle condizioni stabilite in tema di dismissioni degli immobili

tuttavia, ricevere alcun riscontro.
Prammso dà, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, l’ha S p a (ogni

Assicurazioni Generali), l’Unim S.p.a. (oggi Pirelli & C. Real Estate), l’Auriga Immobiliare
(oggi Iniziative Immobiliari S.r.l.) e la Compagnia di Assicurazioni Milano, perché fosse
dichiarato nullo il contratto di compravendita, da ritenersi concluso in frode alla legge, tra
l’Auriga Immobiliare e la Milano Assicurazioni nonché affinché fosse dichiarato il suo
diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile detenuto in locazione, con condanna dei
convenuti al risarcimento dei danni, considerando i canoni di locazione che egli aveva
continuato a corrispondere, sebbene avesse il diritto di diventarne proprietario da oltre
due anni.
Si costituivano in giudizio l’Auriga Immobiliare e la Pirelli & C. Real Estate s.p.a.,
quest’ultima nella nuova denominazione di Milano Centrale che aveva incorporato la
Unim; eccepivano la natura locatizia della controversia, chiedendo, per l’effetto, la
modifica del rito.
Si costituiva, altresì, Assicurazioni Generali S.p.a., quale successore universale di lna
S.p.a., ed interveniva l’Ina Vita S.p.a. (oggi lna Assitalia), in qualità di successore a titolo
particolare di lna S.p.a., in quanto alla stessa era stato ceduto il ramo d’azienda
comprensivo degli immobili. Entrambe le società chiedevano di essere estromesse dal
giudizio, stante il loro difetto di legittimazione passiva.

3

appartenenti agli enti pubblici, ai sensi della L. n. 662/96 e della L. n. 23/99, senza,

Il Tribunale adito, modificato il rito in quello locatizio, con sentenza n. 18816/04,
accertava il diritto di prelazione dell’attore e dichiarava la nullità della vendita
dell’immobile dallo stesso detenuto; respingeva la domanda risarcitoria e condannava i
convenuti, in solido, a pagare le spese processuali.
Con successivo atto di citazione, notificato il 28 febbraio 2005, l’Avv. Jezzi conveniva in

fosse accertato il suo diritto di prelazione per l’acquisto dell’appartamento di Via delle Tre
Madonne e degli accessori, ai sensi dell’art. 3 lettere c) e d) L. n. 662/96 e successive
modifiche, accertamento da riferirsi al momento del trasferimento dell’immobile da Unim
S.p.a. ad Auriga Immobiliare, datato 15 maggio 2000; perché fosse accertato il suo diritto
ad acquistare al prezzo, sempre con riferimento al trasferimento dell’immobile, mediante
applicazione dei criteri di cui alle lett. c) e d) dell’art. 3 citato; perché fosse dichiarata la
nullità, per violazione delle norme imperative relative al diritto di prelazione, dell’atto di
trasferimento citato; perché fosse dichiarata la nullità o inefficacia del successivo
trasferimento, in data 14 gennaio 2002, di detti beni immobili da Auriga Immobiliare (oggi
Iniziative Immobiliari) a Milano Assicurazioni; perché fosse pronunciato, ex art. 2932 c.c.,
il trasferimento della proprietà da Pirelli & C. Real Estate all’Avv. Jezzi, con condanna al
risarcimento dei danni, in via subordinata, nei confronti della Pirelli & C. Real Estate,
quale successore di Unim, per non aver quest’ultima offerto la prelazione
sull’appartamento; perché fosse accertata la sussistenza del diritto di prelazione in capo
all’Avv. Jezzi, in virtù degli accordi sindacali intercorsi tra le varie società e perché, infine,
fosse accertata la violazione di detti accordi, con condanna al risarcimento del danno, in
via subordinata, nei confronti della sola Iniziative Immobiliare, quale successore di
Auriga, per l’inadempimento agli accordi assunti con i sindacati.
Si costituivano le convenute, eccependo la violazione del principio del ne bis in idem, e
contestando, nel merito, le pretese attoree.
4

giudizio la Iniziative Immobiliari, Pirelli & C. Real Estate e Milano Assicurazioni, perché

Con la sentenza n. 117/09, il Tribunale di Roma, dichiarava la nullità anche dell’atto di
trasferimento, datato 15 maggio 2000, dell’immobile locato all’attore, da Unim ad Auriga,
condannando i convenuti, in solido, a pagare l’importo di euro 4.553.285,30 a titolo di
risarcimento del danno, nonché al risarcimento del danno non patrimoniale quantificato in
euro 400.000.00.

sentenza; nelle more del primo giudizio d’appello, la Milano Assicurazioni proponeva
appello avverso la seconda sentenza.
Costituitisi in entrambi i giudizi tutti gli appellati, la Corte d’Appello di Roma, disponeva la
riunione dei due giudizi, previo mutamento del rito della causa introdotta con il rito
locatizio.
Con sentenza n. 2806/2011, depositata il 23 giugno 2011 (e notificata il 23 dicembre
2011), la Corte adita, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n.
18816/04, respingeva la domanda formulata da Antonio Jezzi di riconoscimento del
diritto di prelazione, nonché la domanda di accertamento della nullità della vendita
dell’immobile in questione, intercorsa tra Auriga Immobiliare e Milano Assicurazione;
confermava la citata sentenza nella parte in cui respingeva la domanda di risarcimento
avanzata dall’attore Jezzi. Inoltre, in riforma della sentenza del Tribunale di Roma n.
77/09, respingeva la domanda di risarcimento del danno formulata da Jezzi Antonio in
relazione al mancato esercizio della prelazione; dichiarava inammissibile la domanda
formulata dallo Jezzi di trasferimento della proprietà dell’immobile ex art. 2932, nonché
quella di nullità del trasferimento immobiliare da Unim da Auriga; compensava le spese
processuali, relative ai due giudizi riuniti, per entrambi i gradi e dichiarava l’estromissione
dal giudizio della società Assicurazioni Generali, successore di ma S.p.a. e di lna Vita,
successore a titolo particolare di ma, per carenza di legittimazione passiva, con spese
compensate del doppio grado di giudizio.
5

L’Iniziative Immobiliari e Pirelli & C. Real Estate proponevano appello avverso la prima

A fondamento dell’adottata decisione, la Corte capitolina rilevava che, ai sensi della
previsione contenuta nell’art. 3, comma 109, lett. a) e c) della legge n. 662 del 1996
(nella formulazione vigente a far data dal 1° gennaio 2000, per effetto delle modifiche
apportate dalla legge n. 488 del 1999), si sarebbe dovuta escludere la fondatezza della
domanda dello Jezzi diretta al riconoscimento dell’invocato diritto di prelazione in

locazione — da Unim ad Auriga del 15 maggio 2000, poiché tale trasferimento non si era
realizzato mediante la vendita degli immobili (come, invece, presupposto dalla suddetta
norma), bensì per il tramite di un atto di conferimento effettuato al momento della
sottoscrizione dell’aumento del capitale della cessionaria Auriga, già socia dell’Unim. In
proposito, il giudice di appello osservava, altresì, che, alla luce del complessivo contesto
normativo, la scelta dell’INA che, con atto di scissione parziale aveva conferito parte del
proprio patrimonio alla Unim, nonché il predetto conferimento del ramo aziendale del 15
maggio 2000 da Unim ad Auriga, in sede di sottoscrizione dell’aumento del capitale
sociale di Auriga, costituivano modalità del tutto legittime attraverso le quali gli enti
avevano realizzato le dismissioni imposte dalla legge con la conseguente irrilevanza
delle altre questioni sollevate con riferimento al capitale di Unim ed il permanere nella
stessa posizione rilevante di INA s.p.a. . Sulla base di tali considerazioni, pertanto, la
Corte di appello di Roma riteneva come non fosse ravvisabile alcun negozio in frode alla
legge o contrario a norme imperative, essendo rimasto accertato che l’ente aveva posto
in essere un conferimento, in luogo di una compravendita (che avrebbe, peraltro, avuto
rilevanza, in ipotesi, in funzione della dedotta applicabilità della norma precedentemente
richiamata, solo ove fosse stata riferita a trasferimenti in “blocco”), non essendogli
preclusa dalla normativa sulle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico. In
conseguenza dell’esclusione dei presupposti per il riconoscimento, in favore dello Jezzi,
del reclamato diritto di prelazione, la Corte capitolina rilevava anche la correlata
6

relazione al trasferimento degli immobili — ivi compreso quello dal medesimo condotto in

caducazione del presupposto che aveva legittimato il giudice di primo grado — con la
sentenza n. 117 del 2009 — ad irrogare la condanna al risarcimento dei danni a carico
delle parti convenute.
L’avv. Antonio Jezzi ha impugnato la citata sentenza con un ricorso per cassazione,
articolato in sei motivi, al quale hanno resistito tutte le part iintimate con distinti

art. 378 c.p.c. nell’interesse del ricorrente e delle controricorrenti INA Assitalia ed
Assicurazioni Generali.

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e
falsa applicazione di norme di diritto, nonché per omessa, contraddittoria ed insufficiente
motivazione su un punto decisivo della controversia, il tutto in relazione all’ art. 360 nn. 3
e 5 c.p.c., per l’assunta obliterazione dell’esame di circostanze di fatto determinanti una
valutazione giuridica diversa e utile per la decisione, avuto riguardo alla ritenuta
esclusione dell’invocato diritto di prelazione, prospettata come illegittima anche con
riferimento alla disciplina normativa sulle dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti
pubblici previdenziali.
2. Con il secondo motivo il ricorrente ha dedotto l’errata ed insufficiente motivazione sul
punto ritenuto decisivo per la controversia, riguardante il rifiuto di acquisizione di un
documento rilevante (l’estratto telematico della Consob) ai fini della valutazione della
circostanza se la Unim fosse o meno controllata da INA, in relazione all’ art. 360 n. 5
c.p.c..
3. Con il terzo motivo il ricorrente ha prospettato la violazione e falsa applicazione di
norme di diritto, nonché la contraddittoria ed insufficiente motivazione dell’esame di
circostanze di fatto e di norme giuridiche determinanti una valutazione giuridica diversa e
utili alla decisione, in relazione all’ art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., sostenendo che la Corte di
7

controricorsi. In prossimità dell’udienza di discussione sono state depositate memorie ex

merito aveva ignorato il sistema normativo delle dismissioni, il contenuto delle circolari
ministeriali, i concetti di vendita frazionata e in blocco come momenti coesistenti e non
tra loro confliggenti, incorrendo, pertanto, in una contraddittoria motivazione per
obliterazione di elementi di atti e conoscenze giuridiche, che aveva condotto alla
conclusione di ritenere valido l’atto di conferimento dell’immobile condotto da lui in

in frode alla legge e, quindi, affetto da nullità).
4. Con il quarto motivo il ricorrente ha dedotto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la
violazione di norme di diritto, lamentando, in particolare, un’errata valutazione di fatti
(l’ascrivibilità o meno dell’appartamento dal medesimo occupato alla categoria degli
immobili di pregio), che avrebbero reso inapplicabile un Accordo Sindacale intervenuto
tra alcune organizzazioni degli inquilini e la società Pirelli S.p.a, frattanto succeduta ad
Unim S.p.a..
5. Con il quinto motivo il ricorrente ha prospettato la violazione e falsa applicazione di
norme di diritto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., sostenendo che la sentenza di appello
aveva violato il principio di diritto secondo cui il passaggio in giudicato di una pronuncia
intervenuta su una domanda risarcitoria soltanto generica non avrebbe potuto impedire la
riproposizione della stessa domanda, in altro processo, allorché la richiesta fosse
risultata articolata in più voci specifiche di danno.
6. Con il sesto ed ultimo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione di norme di
diritto, ex art. 360 n. 3 c.p.c., nella parte in cui la Corte d’Appello di Roma aveva
dichiarato il difetto di legittimazione passiva alla causa di Assicurazioni Generali S.p.a.,
nella veste di successore di Ina S.p.a. .
7. Rileva, innanzitutto, il collegio che bisogna ribadire, in questa sede, l’insussistenza dei
presupposti per l’accoglimento dell’istanza di differimento dell’udienza di discussione,
proposta dal ricorrente (il cui precedente difensore aveva, peraltro, già depositato — con
8

locazione (malgrado si fosse dovuto considerarlo contrario a norme imperative di legge o

riferimento all’udienza di discussione già in un primo tempo fissata — memoria ex art. 378
c.p.c.), perché non confortata dalla prova documentale dell’emergenza di un
impedimento assoluto a comparire e perché, in ogni caso, secondo il pacifico
orientamento della giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 6753 del 2010 e, da
ultimo, Cass., S.U., n. 4773 del 2012, ord.), l’istanza di rinvio dell’udienza di

disp. att. c.p.c., deve fare riferimento all’impossibilità di sostituzione mediante
delega conferita ad un collega (facoltà generalmente consentita dall’art. 9 del r.d.l.
27 novembre 1933, n. 1578 e tale da rendere riconducibile all’esercizio
professionale del sostituito l’attività processuale svolta dal sostituto), venendo
altrimenti a prospettarsi soltanto un problema attinente all’organizzazione
professionale del difensore, non rilevante ai fini del differimento dell’udienza.

8. Chiarito ciò, osserva il collegio che la prima censura (come variamente articolata) è
infondata e deve, pertanto, essere rigettata.
Il motivo, in effetti, è incentrato sulla questione principale della dedotta illegittimità
dell’esclusione dell’applicazione del diritto di prelazione in favore dello stesso ricorrente,
derivante dall’intervenuta dismissione degli immobili degli enti pubblici previdenziali.
A tal proposito occorre, in linea pregiudiziale, rilevare che l’Avv. Jezzi aveva, nelle sedi
di merito, dedotto di essere titolare del diritto di prelazione con riferimento alla previsione
di cui all’ad. 3, comma 109, della legge n. 662 del 1996 (così come modificato dalla
legge n. 488 del 1999 a far data dal 1° gennaio 2000), sul presupposto dell’asserita
nullità del contratto di compravendita tra l’Auriga Immobiliare (poi divenuta Iniziative
Immobiliari) e la Milano Assicurazioni in data 14 febbraio 2002.
Pertanto, il riferimento posto, nell’ambito dello svolgimento della doglianza in esame, alle
diverse norme contenute nel d. Igs. n. 104 del 1996 (ritenute di “contenuto imperativo” e,
come tali, violate da INA nel momento in cui aveva proceduto al conferimento in favore di
,

9

discussione della causa per grave impedimento del difensore, ai sensi dell’art. 115

Unim del proprio ramo di azienda immobiliare), a supporto del proprio supposto diritto al
riconoscimento della prelazione, è da considerare del tutto nuovo e, quindi, la questione
corrispondentemente implicata deve qualificarsi come inammissibile.
Concentrando, quindi, l’attenzione sulla contestata inapplicabilità del diritto di prelazione
come previsto dal citato art. 3, comma 109, della legge n. 662 del 1996 in considerazione

che la richiamata norma è stata correttamente interpretata dalla Corte capitolina nel
senso che la vendita fosse unicamente una opzione di dismissione e non un obbligo dei
soggetti ad essa tenuti.
Del resto, la stessa giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 13560 del 2008)
ha osservato che il diritto di prelazione contemplato dalla predetta norma è esercitabile
solo quando sia validamente ed adeguatamente manifestata la specifica volontà dell’ente
preposta alla dismissione di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato
normativo, in tal modo negando che costituisca un diritto potestativo.
Peraltro, in dipendenza di tale presupposto, la Corte territoriale ha esattamente
interpretato ulteriormente il disposto di cui alla lett. a) della medesima norma — quale
risultante dalla modifica introdotta dall’art. 2 della legge 23 dicembre 1999, n. 488 — nel
senso che, anche nel caso di vendita in blocco, non si sarebbe potuta configurare
l’insorgenza di un diritto di prelazione in favore del singolo conduttore.
La censura in esame pone l’altra questione della dedotta sussistenza del diritto di
prelazione anche in relazione all’atto di scissione parziale realizzato da INA in data 20
ottobre 1998.
Tale ricostruzione non è meritevole di pregio perché la Corte di secondo grado, con
motivazione logica ed adeguata, ha — sulla scorta di un primo percorso argomentativo —
affermato che il trasferimento da Unim ad Auriga non si era realizzato attraverso la
vendita degli immobili, bensì mediante conferimento effettuato all’atto della sottoscrizione
10

della modalità di alienazione dell’immobile detenuto dal ricorrente, bisogna evidenziare

dell’aumento di capitale e, quindi, con modalità che esulava dall’ipotesi della “vendita”, la
quale condizionava l’insorgenza del diritto di prelazione; in relazione ad un secondo
percorso argomentativo, la stessa Corte distrettuale ha asserito che l’insussistenza del
diritto di prelazione e la corrispondente inapplicabilità dell’art. 3, comma 109, della legge
n. 662 del 1996 trovavano ulteriore conferma nella circostanza che i passaggi di

Orbene, alla luce di detta impostazione, deve rilevarsi che esattamente la Corte
territoriale ha ritenuto che ci si trovasse in presenza di una legittima modalità attuativa
della dismissione diversa dalla vendita in senso proprio, alla quale solo la predetta legge
riconduceva il riconoscimento del diritto di prelazione e senza alcuna possibilità, sul
piano ermeneutico, di estendere tale presupposto al di là di questa figura contrattuale.
Infatti, per conferimento si intende l’operazione mediante la quale un immobile (od
un’azienda) viene apportato in un ente giuridicamente diverso dalla società conferente e
la caratteristica peculiare di questa operazione consiste nella circostanza che la
conferente non riceve denaro in cambio ma una contropartita “sui generis”, ovvero un
pacchetto azionario della società in favore della quale ha effettuato l’apporto. Del resto,
la rara giurisprudenza di questa Corte pronunciatasi sul tema del conferimento societario
(cfr. Cass. n. 7039 del 1992 e Cass. n. 26044 del 2005) ha attestato che tale operazione
inerisce alla fattispecie societaria e non concreta propriamente un contratto di scambio,
prevedendo, peraltro, la legge (cfr. l’art. 9, comma 5, del T.U.I.R di cui al d.P.R. n. 917
del 1986) l’equiparazione dei conferimenti alle “cessioni a titolo di oneroso”. Al riguardo,
è opportuno ricordare come questa stessa Corte (cfr. Cass. n. 9592 del 2000), con
riferimento alla legge n. 392 del 1978 nell’ambito delle locazioni, ha ritenuto
manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 della
citata legge nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso il
conferimento in proprietà a una società dell’immobile, costituendo la vendita ed il
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proprietà erano avvenuti medianti trasferimenti “in blocco”.

conferimento situazioni diverse, tali che la differente disciplina non comporta la violazione
dell’art. 3 della Costituzione (v., per ulteriori riferimenti, Cass. n. 23856 del 2008 e, da
ultimo, Cass. n. 12230 del 2012).
In virtù dei riferiti argomenti deve, perciò, trovare applicazione, nel caso di specie,
l’affermazione del principio di diritto secondo cui il conferimento nel capitale sociale di

proprietà di un immobile oggetto di dismissione del patrimonio degli enti
previdenziali pubblici, dietro la cessione di una partecipazione azionaria in favore
del conferente, non è riconducibile alla fattispecie della vendita, quale tipo
contrattuale propriamente legittimante la configurazione del diritto di prelazione a
vantaggio del titolare del contratto di locazione del medesimo immobile, in
relazione alla previsione trasparente dall’art. 3, comma 109, della legge n. 662 del
1996 (così come modificato dalla legge n. 488 del 1999, a far data dal 1° gennaio
2000).

Quanto alla prospettata incidenza della scissione parziale avvenuta in data 20 ottobre
1998 per effetto del conferimento da parte dell’INA s.p.a. ad Unim del ramo di azienda
immobiliare (comprendente l’intero stabile nel quale era incluso l’appartamento concesso
in locazione al ricorrente, con esclusione dei soli edifici direttamente utilizzati dalla
stessa INA), deve rilevarsene l’insussistenza dal momento che essa era venuta a
verificarsi in un’epoca anteriore a quella in cui era intervenuta la manifestazione di
volontà da parte dell’Avv. Jezzi, tanto è vero che, nella sentenza qui impugnata, si è
correttamente affermato che lo stesso ricorrente non aveva formulato alcuna specifica
domanda in ordine alla dismissione del patrimonio INA nel 1998.
9. Anche il secondo motivo non è meritevole di accoglimento.
Con la relativa censura risultano proposte due distinte questioni: – l’una relativa alla
circostanza se Unim dovesse o meno ritenersi società privata non controllata o sotto il
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una società (per effetto della sottoscrizione di un aumento di capitale) della

dominio di altra società pubblica o controllata (alla cui verifica era finalizzata la dedotta
richiesta di acquisizione della inerente documentazione della Consob); – l’altra
riguardante la supposta spettanza del diritto di prelazione — di cui al più volte citato art. 3,
comma 109, della legge n. 662 del 1996 – anche nel caso di vendita “in blocco”.
La prima doglianza è da ritenere inammissibile perché la sentenza impugnata non ha

controllo, ritenendola implicitamente assorbita per l’accoglimento della preliminare
questione sull’inapplicabilità, nel caso di specie, della disciplina in tema di diritto di
prelazione. Pertanto, il motivo — sotto questo profilo – non risulta sorretto da un specifico
interesse ad agire, in quanto, una volta esclusa dalla sentenza della Corte capitolina
l’esistenza di una fattispecie che avrebbe potuto legittimare la configurazione della
prelazione in favore del locatario, la questione in discorso rimaneva priva di rilievo, donde
anche l’inconferenza della ravvisata necessità dell’acquisizione della documentazione
della Consob per l’accertamento della posizione di Unim.
La seconda doglianza (ripresa, poi, anche nella prima parte del terzo motivo) è, invece,
priva di fondamento perché il diritto di prelazione in questione è — sulla scorta del dato
normativo — inequivocabilmente previsto, in via esclusiva, nel caso di vendita frazionata e
solo in favore degli inquilini soci di cooperative di abitazioni nell’ipotesi di vendita in
blocco. Nel caso di cui trattasi, la Corte di merito ha pacificamente accertato in fatto che,
in data 15 maggio 2000, la Unim (poi divenuta Prelios) aveva conferito ad Auriga (poi
diventata Iniziative Immobiliari) in blocco gli immobili, in tal modo rimanendo esclusa ogni
forma di vendita frazionata. In altri termini, la modifica apportata all’art. 3, comma 109,
della legge n. 662 del 1996, per effetto dell’art. 2 della legge n. 448 del 1999, ha
esteso il diritto di prelazione alla ipotesi di vendita in blocco, collegandolo, però,
univocamente al richiamo alle cooperative di abitazione cui era riconosciuta la
prelazione e non già riconoscendola in favore del singolo inquilino non rivestente
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rilevato la necessità sul piano logico-giuridico di pronunciarsi sulla relativa questione del

la qualità di socio di dette cooperative, salvo che non si fosse proceduto a vendita
frazionata (cfr. Cass. n. 30 del 2002; Cass. n. 13750 del 2002 e Cass. n. 3233 del 2008,

n.m.; con riferimento all’omologo settore delle locazioni v. nello stesso senso, v. Cass. n.
23747 del 2008).
10. Anche la terza censura non coglie nel segno e deve, quindi, essere respinta.

la problematica intorno all’applicabilità della prelazione con riferimento alla vendita in
blocco; – la seconda investe la circostanza se Unim fosse assoggettabile o meno alla
legge n. 662 del 1996; – la terza riguarda la questione inerente l’assunta nullità del
trasferimento da Unim ad Auriga sull’asserito presupposto della sua avvenuta
conclusione in frode alla legge.
Quanto alla prima questione, deve ritenersi che essa rimane superata sia per la ritenuta
legittimità della dismissione operata con mezzi diversi dalla vendita (nel caso di specie,
mediante un atto di conferimento societario) sia perché, in ogni caso, pur vertendosi — in
ipotesi — nel caso di una vendita in “blocco”, il ricorrente sarebbe stato privo
dell’indefettibile requisito soggettivo (come poc’anzi ricordato) imposto dal citato art. 103,
comma 9, della legge n. 662 del 1996, come modificato dall’art. 2, comma 5, della
menzionata legge n. 488 del 1999.
Con riferimento alla seconda questione deve riconfermarsene, in questa sede,
l’inammissibilità poiché — come già visto – la scissione parziale con cessione del ramo di
azienda in favore della Unim era venuta a realizzarsi in un’epoca anteriore a quella in cui
era intervenuta la manifestazione di volontà da parte dell’Avv. Jezzi, tanto è vero che,
nella sentenza di appello, si è affermato che lo stesso ricorrente non aveva formulato
alcuna specifica domanda in ordine alla dismissione del patrimonio INA nel 1998. In ogni
caso, va rilevato che la Unim non poteva essere qualificata come una società controllata

14

Con essa risultano dedotte essenzialmente tre questioni: – con la prima viene riproposta

da società privatizzata e, quindi, non avrebbe potuto rivestire la qualità di soggetto
destinatario degli obblighi di prelazione discendenti dalla norma appena richiamata.
La terza questione attinente alla supposta natura fraudolenta dei negozi di trasferimento
da Unim (oggi Prelios) ad Auriga (oggi Iniziative Immobiliari) e da quest’ultima alla Milano
Assicurazioni è destituita di fondamento avendo la Corte territoriale — in consonanza con

operazione di conferimento, in luogo di una compravendita, non era esclusa dalla
normativa in tema di dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico (e, pertanto era da
qualificarsi come legittima). Va, peraltro, osservato che — diversamente da quanto
previsto in tema di locazioni di immobili urbani dalla legge n. 392 del 1978 — la disciplina
relativa al diritto di prelazione in questione non può annoverarsi propriamente tra quelle
dotate di una efficacia imperativa non essendo prevista, in favore dei terzi, una tutela
reale (come il diritto al retratto, invero non contemplato nello specifico settore) per
l’eventualità della sua mancata osservanza, ma semplicemente una tutela di tipo
risarcitorio.
11. Il quarto motivo è da ritenere inammissibile perché, oltre a non essere riferito
specificamente ad uno dei distinti motivi enucleati nell’art. 360 c.p.c., involge una
questione da ritenersi assorbita per effetto dell’esclusione del diritto di prelazione in
favore del ricorrente alla stregua delle ragioni già riportate nel corso dell’esame delle
precedenti censure. In ogni caso la stessa deve considerarsi irrilevante poiché la
disciplina relativa agli immobili di pregio era identica a quella degli immobili ordinari salvo
che per la fissazione del prezzo di vendita e l’accordo sindacale che li escludeva dalla
prelazione concerneva la vendita in blocco.
12. Anche il quinto motivo non ha pregio giuridico.
Con tale censura, il ricorrente ha inteso contestare la sentenza di appello anche nella
parte in cui, in accoglimento delle eccezioni preliminari sollevate dalla Milano
15

i principi precedentemente indicati — statuito che la realizzazione della presupposta

Assicurazioni, aveva rilevato la violazione del principio del “ne bis in idem”, sia con
riguardo alla domanda di accertamento del diritto di prelazione, sia in relazione alla
domanda di risarcimento del danno (deducendo che il risarcimento del danno per
equivalente e del danno morale costituiva domanda diversa da quella di risarcimento dei
danni per i canoni di locazione), oltre ad un assunto vizio di ultrapetizione con riferimento

di declaratoria di nullità del trasferimento da Unim ad Auriga del 15 maggio 2000 che, nel
giudizio di primo grado iscritto al N.R.G. 15534/05, era stata rinunciata espressamente
dalla stesso Avv. Jezzi.
Orbene, al di là della carenza di interessare in capo al ricorrente a sollevare tali profili per
effetto del rigetto della sua domanda principale, deve porsi in risalto come la sentenza
qui impugnata abbia congruamente rilevato che i danni chiesti nel primo giudizio erano
costituiti da canoni ulteriormente corrisposti, affermando, tuttavia, che nel secondo
giudizio la domanda risarcitoria era riconducibile in ogni caso alla prospettata violazione
del diritto di prelazione, con la conseguenza che, nella specie, avrebbe dovuto trovare
applicazione il principio della ordinaria infrazionabilità del procedimento di liquidazione
del danno, non risultando, nel caso in questione, che fosse stata fatta riserva di rinviare
ad altro procedimento il soddisfacimento delle ulteriori ragioni di credito.
A tal proposito, la Corte territoriale ha applicato correttamente i principi già affermati dalla
condivisa giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 7275 del 1997 e Cass. n. 26687 del
2005), secondo i quali il carattere normalmente unitario della domanda risarcitoria
per equivalente pecuniario – il cui oggetto è, di regola, rappresentato dalla perdita
patrimoniale e non patrimoniale subita dal danneggiato nella sua globalità e non
nei singoli elementi che lo compongono – implica la necessità di considerare la
domanda risarcitoria, fondata sul dedotto illecito del convenuto, comprensiva di
tutte le possibili voci di danno da esso originate (e non solo alcune di esse) in tutti
16

alla sentenza di primo grado del Tribunale di Roma n. 77 del 2009, rispetto alla richiesta

i casi in cui non risulti il contrario attraverso una manifestazione esplicita,
intervenuta “ah origine” e concretantesi nella precisazione che la somma
•

globalmente pretesa, ovvero i singoli importi riferiti a specifiche voci, non
esauriscono l’intero danno patito, nonché nella esplicita riserva di rinviare ad altro
procedimento il soddisfacimento delle ulteriori ragioni di credito temporaneamente

del suo potere dispositivo, abbia inteso agire solo per una parte del suo credito; in
assenza di una tale univoca dichiarazione, dovrà ritenersi preclusa la possibilità di
una nuova azione, funzionale al risarcimento di altri danni derivanti dal medesimo
illecito pur se in relazione a voci nuove e diverse da quelle esposte nel precedente
giudizio, attesa la preclusione derivante dal primo giudicato.
Quanto al supposto vizio di ultrapetizione, la sua infondatezza risulta agevolmente
dall’accertata circostanza, riscontrata dalla Corte capitolina, secondo cui l’Avv. Jezzi,
nelle conclusioni rassegnate con riferimento al giudizio di primo grado iscritto al N.R.G.
15534/05 aveva esplicitamente rinunciato sia alla domanda di trasferimento ex art. 2932
c.c. che a quella di nullità del trasferimento da Unim ad Auriga del 15 maggio 2000.
13. Il sesto ed ultimo motivo è inammissibile.
Con esso il ricorrente assume, in sostanza, che la sentenza di appello sarebbe errata in
fatto ed in diritto con riferimento alla dichiarata estromissione dal giudizio della società
Assicurazioni Generali (quale soggetto successore universale di INA s.p.a. e di INA Vita),
in accoglimento dell’appello incidentale con il quale la stessa società aveva lamentato
l’omessa pronuncia sull’eccezione di difetto di legittimazione passiva (nel giudizio iscritto
al N.R.G. 545/’05) e sulla sua condanna alla rifusione delle spese processuali in favore
del medesimo Jezzi, atteso che l’INA aveva dismesso il suo patrimonio fin dal 1998 e
nessuna domanda era stata rivolta dall’attore che attenesse alla validità dell’atto di
dismissione.
.

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accantonate, di modo che sia inequivocamente rivelato che la parte, avvalendosi

Senonché, la doglianza è priva di ogni idoneo riferimento ad uno o più vizi previsti
dall’art. 360 c.p.c. (come prescritto, a pena di inammissibilità, dall’art. 366, comma 1, n.
3), c.p.c.) ed inoltre si presenta del tutto generica, non emergendo dal suo svolgimento
alcuna specifica censura all’impianto argomentativo adottato nella sentenza impugnata
con riferimento alla disposta estromissione della società Assicurazioni generali,

dell’esattezza della sentenza di primo grado e dell’erroneità di quella di appello.
14. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso deve essere
integralmente respinto, con conseguente condanna del società ricorrente al pagamento,
in favore di ciascuna delle parti controricorrenti (come distintamente difese), delle spese
del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi
parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20 luglio 2012, n. 140
(applicabile nel caso di specie in virtù dell’art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n.
17405 del 2012).
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente
giudizio di legittimità, liquidate, in favore di ciascuna delle parti controricorrenti, in euro
12,200,00 (euro dodicimiladuecento/00), di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori
nella misura e sulle voci come per legge.

Così deciso nella camera di consiglio della 2″ Sezione civile in data 26 novembre 2013.

risolvendosi, in effetti, nella mera esposizione della vicenda, nell’affermazione