Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 710 del 14/01/2013


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 710 Anno 2013
Presidente: FELICETTI FRANCESCO
Relatore: MIGLIUCCI EMILIO

SENTENZA

sul ricorso 32972-2006 proposto da:
PORRELLI ANTONIETTA PRRNNT33R54B737U, DE BERNARDIS
ROSA

DBERS029E42B737Z,

PLMFNC46E13B737Z,
DBRVON68A65E716F,
DBRNCL62B16B737M,
2012
2470

DE

FRANCESCO

BERNARDIS

VINCENZA

BERNARDIS

DE
DE

PALMIERI

BERNARDIS

DBRFNC24E05B7371, domiciliati

NICOLA
FRANCESCO

ex lege in ROMA,

presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e

difesi dagli avvocati URSINI PIETRO, RICCARDI LUCIO;
– ricorrenti contro

Data pubblicazione: 14/01/2013

2R COSTRUZIONI S.R.L. P.I. 03205710720, in persona
del legale rappresentante pro tempore, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA COSSERIA 2, presso lo
studio dell’avvocato PLACIDI ALFREDO, rappresentata
e difesa dall’avvocato PANIZZOLO FILIPPO;

nonchè contro

CARMOSINO NICOLA, COMUNE DI BARI, in persona del
Sindaco pro tempore;
– intimati –

avverso la sentenza n. 1304/2005 della CORTE
D’APPELLO di RARI, depositata il 23/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 29/11/2012 dal Consigliere Dott. EMILIO
MIGLIUCCI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per
il rigetto del ricorso.

– controricorrente –

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Michele De Bernardis, Francesco De Bernardis, Rosa De Bernardis
Francesco Palmieri convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di
Bari la sec. 2R Costruzioni s.r.1., il Comune di Bari e Nicola

compreso tra via Fusco e via Vaccarella e contrassegnato dalla p.11a 2
del fg. 8, è vincolato a parcheggio e quindi costituisce pertinenza a
servizio del fabbricato con accesso dal n. 50/C di via Vaccarella
limitatamente alla zona larga mt. 8 circa lungo l’intero confine sud del
suolo stesso, giusta atto a rogito notar Sisto del 26/1/1971, e, per
l’effetto, condannare la società convenuta al ripristino dello stato dei
luoghi, eliminando la rampa e gli ulteriori manufatti realizzati su
detta zona; 2) sanzionare che il suolo in Carbonara di Bari alla via
Fusco e contrassegnato dalla stessa p.11a 2 fg. 8, è gravato da servitù
di veduta, di passaggio anche carrabile e di smaltimento delle acque
meteoriche a favore dello stesso finitimo fabbricato con accesso dai
civico 50/C di via Vaccarella e, per l’effetto condannare la società
convenuta al ripristino dello stato dei luoghi ed alla rimozione dei
manufatti che precludono l’esercizio di dette servitù; 3) ordinare alla
società convenuta il rispetto delle distanze legali previste. dall’art.
49 N.T.A. del P.R.G., con conseguente condanna alla rimozione delle
opere concretanti violazione di dette distanze; 4) sanzionare
l’invalidità e l’inefficacia della cessione operata dal Carmosino in
favore del Comune di Bari con scrittura privata autenticata per notar
Severo Vernice in data 14-12/2/1991 (in quanto operata a non domino)
3

Carmosino per sentire: 1) sanzionare che il suolo in Carbonara di Bar’,

nonché dell’atto di asservimento di cui alla successiva scrittura
autenticata dallo stesso notar in data 23/2/1991, e, quindi ritenuta
l’illegittimità della concessione edilizia n. 28144 dell’ 1 1/6/1991
limitatamente al fabbricato in corso di costruzione a cura della società

condannare detta società, in solido con il Carmosino, al risarcimento del
danni. da liquidarsi in separata sede, conseguenti anche alle dedotte
violazioni dei loro diritti dominicali.
Gli istanti, eredi di Vincenza Ventrella, esponevano: di essere
proprietari di distinte unità immobiliari del complesso edilizio in
Carbonara a via Vaccarella n. 50/C, edificato da Nicola Carmosino e
Giuseppe Topputo

i quali erano comproprietari con la Ventrella,

con atto

quote ideali del suolo alla p.11a 2 fq. 8, esteso mq. 2,534;
di compravendita a rogito notar

per

Sisto del 13/2/1971 n. 29346 di

rep. La

Ventrella aveva trasferito al Carmosino ed al Topputo il suolo in
questione, riservandosi la quota proporzionale per n. 6 appartamenti;
con contratto di appalto per scrittura privata del 5/6/1971. reg.ta a
Bari il 18 successivo al n. 22486, la Ventrella aveva commesso al
Carmosino e al Topputo la costruzione delle sue unità immobiliari; con
atto di ricognizione a rogito notar Sisto del 5/2/1973, trascritto il
10 successivo al n. 18379, erano state individuate le unità di loro
proprietà; la Ventrella, al fine di conseguire il rilascio
licenza edilizia,

aveva

vincolato a parcheggio la fascia

larga circa mt. 8 lungo l’intero lato sud

del suolo

di

della

suolo

in questione, in

ottemperanza della disposizione di cui all’art. 18 della

legge

n.
2

convenuta e l’illecito civile correlato all’abusiva edificazione,

765/1967; con altro separato atto a rogito notar Sisto, in pari data,
rep. n. 29325, trascritto al successivo n. 5116, aveva operato la
cessione gratuita, a favore del Comune di Bari, di porzione del
proprio suolo, estesa mq. 238, ricadente in sede di strada di P.R.G.

del 13/2/1971, le parti, nel regolare i loro rapporti, tra l’altro
avevano attribuito al Carmosino e al Topputo la proprietà del residuo
suolo inedificato, con possibilità di utilizzarlo per la realizzazione
di altre costruzioni nell’ipotesi di aumento dell’indice di cubatura
per effetto di eventuali future previsioni urbanistiche; attribuivano,
altresì, alla Ventrella, suoi eredi ed aventi causa, la piena
proprietà di una zona di terreno scoperto sul lato sud, da adibirsi a
parcheggio di autovetture; a carico della zona vincolata a parcheggio
ed a favore del realizzando complesso edilizio erano state costituite
particolari servitù; a seguito della adozione della variante generale
del P.R.G.. approvato con decreto dal Presidente della G.R.
dell’8/7/1976, l’immobile era ricaduto in zona tipizzata, come “area di
rinnovamento urbano B/7″, con volumetria rimasta invariata, pari -cioè- a
3 mc/mq, per cui non era permessa la realizzazione dì ulteriori
costruzioni; ciò nonostante il Carmosino, tacendo l’avvenuto sfruttamento
della prevista volumetria, aveva fatto redigere, unitamente ai
proprietari dei fondi finitimi, un unico progetto per l’edificazione di
tre distinti fabbricati; che tale progetto era stato approvato dal Comune
di Bari con concessione edilizia n. 28144 dell’11/6/1991 illegittima,
relativamente alla costruzione prevista sul suolo del Carmosino, in
3

(via Fusco); con il citato atto di compravendita a rogito notar Sisto

conseguenza del precedente sfruttamento dell’intera sua volumetria;
inoltre il Carmosino, non rivelando la circostanza dell’operata cessione
dell’area di mq. 238 (p.11a 938), fatta al Comune dalla Ventrella ed
includendo tale zona nel progetto di costruzione, aveva nuovamente ceduto

15/2/1991 a ministero notar Severo Vernice, pur non avendone più la
titolarità; con altra separata scrittura privata autenticata dallo stesso
notar Vernice il 23/2/91 egli aveva asservito alla realizzanda volumetria
l’area già sfruttata in precedenza e quindi venduto il suolo in
questione, esteso mq. 1.146, alla soc. 2R Costruzioni srl, che aveva
successivamente intrapreso la costruzione del nuovo corpo di fabbrica.
Si costituivano i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda; in
via riconvenzionale, la soc. 2R Costruzioni srl chiedeva la
condanna degli attori al risarcimento dei danni provocati
dalla trascrizione del domanda.
Con sentenza dep. 1 1 11 marzo 2002 il Tribunale rigettava le
domanda con le quali era stata chiesto l’accertamento del vincolo a
parcheggio di natura pertinenziale costituito sull’area della complessiva
estensione di mq. 2.772 con il ripristino dei luoghi e di accertamento
che la stessa fosse gravata dalle servitù invocate dagli attori;
accoglieva la domanda di demolizione dei fabbricati costruiti in
violazione delle distanze legali e di condanna al risarcimento dei
conseguenti danni; rigettava le altre domande.
Il Tribunale riteneva che la area, sulla quale la Ventrella aveva
costituito il vincolo destinato a parcheggio, era stata dalla medesima
4

al Comune detta area con scrittura privata autenticata in data 14-

ceduta con l’atto del 13-2-1971, mentre alla medesima e ai suoi eredi era
stata attribuita in proprietà esclusiva una zona da adibirsi a parcheggio
per sei autovetture, da gravarsi di alcune servitù, zona che peraltro
avrebbe dovuto essere successivamente individuata dai medesimi

potevano essere riconosciuti né il vincolo a parcheggio né le servitù ch2
avrebbero dovuto gravare su un’ area mai determinata.
Con sentenza dep. il 23 dicembre 2005 la Corte di appello di Bari,
in parziale riforma della decisione impugnata e in accoglimento
dell’appello incidentale proposto al riguardo dalla società convenuta,
rigettava la domanda di demolizione per violazione delle distanze legali
formulata dagli attori rigettava l’impugnazione principale proposta
dagli attori con la quale era stata gravata la decisione di primo grado
laddove aveva rigettato la domanda di riconoscimento del vincolo
pertinenziale di

parcheggio

su tutta la striscia di terreno oggetto

dell’atto del 26-1-1971.
Per quel che ancora interessa nella presente sede, con motivazione
diversa da quella del Tribunale, i Giudici di appello rilevavano
d’ufficio che l’atto unilaterale d’obbligo, con il quale l’originaria
unica proprietaria del suolo aveva sottoposto al vincolo di parcheggio
l’intera area di metri 6 x 100 posta sul lato sud del fondo
originariamente di sua proprietà e che per metà della sua estensione era
stata distrutta dalla convenuta, non era sufficiente per

la creazione

del predetto vincolo di destinazione in quanto esso sorge solo con la
licenza edilizia con la quale la P.A. verifica la sussistenza dei
5

acquirenti, ma tale individuazione non era mai avvenuta, per cui non

parametri previsti dall’art. 18 legge n. 765 del 1967; gli attori non
avevano dimostrato se e in quali limiti tale atto fosse stato oggetto di
un provvedimento amministrativo. In ogni caso, era esclusa la esistenza
dell’invocato vincolo pertinenziale, posto che l’area de qua non aveva
destinazione

a parcheggio, posto che il viale di

transito e parcheggio realizzato era soltanto quello antistante
l’edificio di proprietà Ventrella, Carmosino e Topputo e non il suo
prolungamento ideale ad est, tant’ è vero che esso era stato chiuso con
muro di recinzione sul confine est in adiacenza con l’area inedificata
trasferita con l’atto del 13-2-1971 : il che aveva trovato conferma nella
missiva inviata dalla Vaccarella e dal coniuge, con la quale si chiedeva
la riduzione a passo pedonale del passo carraio relativo all’ accesso che
sboccava in un suolo abbandonato. Dall’ atto divisorio del 19-1-1976
intercorso fra il Carmosino e il Topputo, lo stesso Carmosino
aveva chiarito

1) che sul viale con accesso da via Vaccarella 50

vi era servitù di accesso carrabile con passaggio di tubi e cavi
in sotterraneo in favore del retroposto fondo; 2) che il viale di
accesso di via Vaccarella 50, di proprietà comune dei due
condividenti, era gravato da vincolo di parcheggio per le macchine
del condominio con accesso da via Vaccarella 50.
La domanda di rivendica della zona di terreno de quo era
respinta sul rilievo che con l’atto del 13-2-1971 la Ventrella
ebbe a cedere anche la intera striscia di terreno unilateralmente
vincolata a parcheggio che faceva parte della superficie di are
25,34. Per quel che concerneva le servitù, le stesse – secondo
6

mai ricevuto la

t{

quanto previsto nel rogito del 23- 2-1971 – dovevano gravare
esclusivamente sul viale di accesso da attribuire in proprietà
esclusiva alla Ventrella. Quindi i Giudici rilevavano che, rimasto
inattuato il vicolo di parcheggio sull’area in questione, gravando

in favore dello stesso Condominio sia in favore
inedificato dal Carmosino,

del retranio suolo

quest’ultimo fondo non poteva ritenersi

fondo servente delle dette servitù in favore del Condominio di via
Vaocarella 50: peraltro, l’alterità di detto fondo rispetto alle
proprietà solitarie di detto condominio era assicurata dal fatto che
il viale di accesso a detto condominio risultava anch’esso di
proprietà Carmosino.
Era respinta la domanda di risarcimento dei danni che gli
attori avevano chiesto in relazione all’illegittimo rilascio
della concessione edilizia per la realizzazione dei fabbricati
costruiti dalla convenuta sul rilievo che il Carmosino avrebbe
inéluso nel progetto di costruzione area già ceduta al Comune in
precedenza dalla Ventrella e con separata scrittura aveva
asservito alla realizzanda costruzione.
Pur rilevando che la concessione era affetta da gravi vizi e
che comunque non erano risultati comportamenti colposi o dolosi
della P.A. la sentenza osservava che eventuali condotte collusive
non rientravano nella cognizione del giudice ordinario; peraltro,
sotto il profilo del danno da illecito civile, non erano stati
evidenziati e provati specifici profili di diritto soggettivo lesi
7

dette servitù, in favore del detto condominio sul viale di accesso, sia

da tale condotta.
2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione Francesco De
Bernardis, Rosa De Bernardis, Francesco Palmieri nonché Antonietta
Porrelli, Nicola De Bernardis e Vincenza De Bernardis, gli ultimi tre

quattro motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso la soc. 2 R Costruzioni s.r.l.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Primo motivo : ” nullità della decisione per manifesta extrapetizione, avendo
la Corte di merito pronunciato su eccezioni non sollevate

dalle

parti, né

rilevabili d’ufficio, con conseguente violazione della norma di cui all’art. 112
c.p.c., nonché

di

quella di cui all’art. 329, 2 ° comma,c.p.c., attesa la

formazione del giudicato interno in ordine all’accertamento del vincolo di
destinazione a parcheggio (art. 360, n. 4, c.p.c.); violazione di legge per
falsa applicazione

delle norme di cui agli arte_ 18 L. n. 765/1967, 26 ult.

comma L. n. 47/1985, 817 e segg. c.c.

e per omessa applicazione di quella di cui

all’art. 2697 c. c. (art. 360 n. 3 c.p.e.); motivazione errata e lacunosa con
riguardo a un punto decisivo, rilevabile d’ufficio

e, comunque, prospettato dai

ricorrenti, quali l’inderogabilità del vinco-lo di destinazione a parcheggio
nella misura prevista legislativa-mente (ant. 360 o.

5 c.p.c.) – .

I ricorrenti censurano la decisione gravata laddove d’ufficio aveva
rilevato l’assenza di prova che l’atto, con il quale era stata vincolata
a parcheggio l’area indicata dalla Ventrella con la dichiarazione
unilaterale di obbligo del 26-1-1971, fosse stato recepito nella licenza
8

quali eredi di Michele De Bernardis, nelle more deceduto sulla base di

edilizia’ o in altro provvedimento amministrativo, trattandosi
questione che non poteva essere rilevata d’ufficio, non essendo stata
tale circostanza mai contestata da controparte secondo quanto al riguardo
prescritto dall’art. 167 cod. proc. civ. e, come tale,era da considerarsi

adibita a parcheggio non fosse stata mai realizzata : circostanza,
quest’ultima, che non avrebbe potuto portare a escludere l’asservimento,
posto che la area esisteva

e

non aveva

subito alcuna irreversibile

trasformazione. La sentenza era stata emessa in violazione dell’art. 2697
cod. civ., posto che nessuna delle controparti aveva dedotto e provato
il trasferimento su una diversa zona del vincolo contemplato nell’atto
di obbligo del 26 gennaio 1971.
In ordine all’esistenza del vincolo sull’intera area destinata a
parcheggio si era formato il giudicato posto che la pronuncia del
Tribunale, il quale aveva fatto riferimento al progetto approvato che
prevedeva l’asservimento dell’area di cui all’atto del 26 gennaio 1971,
non aveva formato oggetto di impugnazione.
1.2. – Il motivo è infondato.
Innanzitutto deve escludersi che, in relazione alla

costituzione del

vincolo di destinazione di cui si discute, si sia formata la cosa
giudicata, posto che il Tribunale aveva rigettato la domanda proposta
dagli attori e tale pronuncia 5i era fondata sulla circostanza che la
area sulla quale sarebbe stato creato il vincolo non era stata
individuata secondo quanto stabilito dalle parti; dunque il riferimento,
pure compiuto dal primo Giudice al vincolo di destinazione a parcheggio
9

non controversa così come non era stata mai prospettato che la zona

di cui al progetto approvato, integra una affermazione che è priva di
valore decisorio, in guanto non costituisce la premessa logico-giuridica
posta a fondamento della decisione (che, come detto, è stata di rigetto
della domanda proposta dagli attori), dovendo qui ricordarsi che, pur se

rigetto della domanda, a tutte le statuizioni inerenti all’esistenza e
alla validità del rapporto dedotto in giudizio, l’operatività di tale
efficacia deve peraltro intendersi limitata alle statuizioni necessarie
ed indispensabili per giungere alla decisione, non estendendosi, invece,
alle enunciazioni puramente incidentali, nonché alle considerazioni prive
di relazione causale con quanto abbia formato oggetto della pronuncia,
ovvero di collegamento con il contenuto del dispositivo, trattandosi di
affermazioni prive di efficacia decisoria.
D’altra parte, deve escludersi la violazione dell’art. 112 cod. proc.
civ.
In primo luogo, appare fuori luogo l’accenno all’onere imposto al
convenuto dall’art. 167 cod. proc. civ., nel testo novellato dalla legge
n. 353 del 1990 ed entrato in vigore dal 30 aprile 1995, posto che la
citata norma nella formulazione invocata non trova applicazione al
presente giudizio instaurato nel 1992.
Ciò posto, gli attori avevano chiesto la declaratoria dell’esistenza del
vincolo di destinazione a parcheggio, invocando l’atto di asservimento
posto in essere dalla Ventrella in occasione della richiesta della
licenza edilizia secondo quanto imposto dall’art. 18 legge n. 765 del
1967, nonché il successivo atto pubblico del 13-2-1971: pertanto, la
10

gli effetti del giudicato sostanziale si estendono, anche in caso di

verifica circa la valida costituzione del vincolo di destinazione a
parcheggio ovvero della esistenza dei requisiti di legge in proposito
previsti rientrava nell’indagine circa la esistenza dei
della pretesa azionata che il giudice

d’ufficio

fatti costitutivi

deve compiere. Ed al

laddove ha escluso la prova della esistenza del summenzionato vincolo,
avendo i Giudici ritenuto che non era stato possibile accertare il suo
recepimento nella licenza edilizia, che non era stata prodotta, atteso
che la costituzione del vincolo discende dal provvedimento dell’ autorità
che identifica e assoggetta alla destinazione a parcheggio la superficie

riguardo, deve ritenersi corretta la decisione della Corte di appello

1 1,

nella misura richiesta dalla legge. Tale statuizione è evidentemente
assorbente rispetto a quella – evidentemente formulata ad abundantiam sulla mancata realizzazione del viale destinato a parcheggio, di guisa
che la mancanza del vincolo rende inutile discutere in merito a eventuali
errori compiuto al riguardo dalla Corte
Secondo motivo :
questione decisiva

all’assegnazione in

“Motivazione insufficiente ed illogica con riguardo a

espressamente prospettata, quale il diritto della Ventrella
proprietà esclusiva di

porzione dell’area destinata a

parcheggio (art. 360 n. 5 c.p.c.); violazione e falsa applicazione delle norme
di cui agli artt.

1362 e segg.

c.e., nonché di quella di cui all’art. 2720

stesso codice (art. 360 n. 3 c.p.c.)”.

I ricorrenti censurano la sentenza impugnata laddove, nel rigettare la
domanda di rivendicazione dell’ area destinata a parcheggio, aveva fatto
riferimento al’atto di vendita del 13-2-1971 senza considerare che in
quell’atto la Ventrella aveva ceduto la quota di due terzi del suolo,

11

rimanendo titolare di un terzo e che alla medesima i costruttori
avrebbero dovuto attribuire la piena proprietà di un’ area da destinare a
parcheggio, da individuarsi successivamente e distaccarsi dalla ulteriore
zona che costituiva la prosecuzione del viale antistante le costruzioni

comportato il diritto di comunione quanto alla quota proporzionale alla
volumetria dei sei appartamenti di proprietà della Ventrella, per cui
gli attori avevano il diritto imprescrittibile di chiedere lo
scioglimento della comunione ai tini dell’assegnazione in proprietà
esclusiva di detta area.
Osservano ancora come del tutto inconferenti
argomentazioni tratte

fossero state le

dall’istanza proposta dai coniugi De Bernardis

Ventrella a proposito della richiesta di trasformazione del passo da
carraio a pedonale, avendo d’ufficio i Giudici tratto al riguardo nere
illazioni. Il rigetto del autorizzazione confermava la destinazione a
parcheggio dell’intera striscia di terreno. La Corte non aveva esaminato
quanto emerso dagli atti del 5-2-1973 e del 21-7-1972.
Andava dunque affermato a favore degli attori, il diritto di comproprietà
per una estensione proporzionale alla volumetria dei sei
appartamenti,sulla prosecuzione del viale antistante le due palazzine
contigue, secondo quanto contrattualmente convenuto dalle parti che mai
avevano ‘ modificato tale regolamentazione e una eventuale modifica
sarebbe stata da formalizzare con atto scritto. D’altra parte, la
previsione di attribuzione delle aree libere annesse al complesso
edilizio non poteva ritenersi in contrasto con tale clausola, non
12

realizzate sul lato sud. La mancata individuazione dell’area aveva

essendovi alcuna incompatibilità. La Corte non aveva accertato, secondo i
criteri di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., la comune intenzione
delle parti contraenti.
2.2. -Il motivo va rigettato.

riguardo dagli attori, ha esaminato la pretesa azionata anche sotto il
profilo strettamente civilistico, interpretando la volontà negoziale
consacrata con l’atto del 13-2-1971 alla stregua delle clausole
contrattuali ovvero verificando se fosse stata o meno oggetto
dell’alienazione di cui al predetto rogito, nella quota proporzionale
stabilita, la striscia di terreno che rappresentava la prosecuzione di
quella antistante al condominio : è pervenuta al rigetto anche sotto tale
profilo, che è evidentemente indipendente da quello pubblicistico di cui
si , è detto sopra.
Se è vero, secondo quanto risulta dalla sentenza impugnata, che – come
denunciato dai ricorrenti – con l’atto del 13-2-1971 la Ventrella si
era riservata la quota ideale di un terzo del suolo oggetto di vendita a
Carmosino e Topputo, proporzionale alla volumetria necessaria per la
realizzazione di 6 appartamenti, è altrettanto pacifico che con tale
atto, da un canto, era attribuita la proprietà al Carmosino e al Toppunto
delle aree libere annesse al complesso immobiliare e alla Ventrella una
zona di proprietà esclusiva da adibire al parcheggio di autovetture, che
peraltro sarebbe stata individuata a cura dei costruttori e che non è
stata mai determinata. Orbene, l’interpretazione data dai Giudici della
volontà contrattuale non è certamente illogica, posto che l’affermazione
13

La sentenza, qualificando come rivendicazione la domanda proposta al

secondo cui l’intera striscia di terreno era stata trasferita ai
costruttori era una conseguenza logica che discendeva dalla clausola
contrattuale in base alla quale sarebbero stati i costruttori a dovere
individuare l’area da attribuire in proprietà esclusiva alla Ventrella:

proprietari della maggiore superficie da cui quella zona sarebbe stata
distaccata in base a una scelta ai medesimi conferita dai contraenti.
In effetti le doglianze, pur denunciando tra l’altro la violazione delle
norme di cui agli att. 1362 e ss., si risolvono nella formulazione di una
soggettiva

interpretazione del contenuto degli atti esaminati dalla

Corte in contrapposizione con quella accolta dalla sentenza impugnata.
Al riguardo,

va considerato che l’ nterprea. iene

del

conLratt.

consistendo in un’operazione di accertamento della volontà dei
contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di
merito, il cui accertamento è censurabile in cassazione soltanto per
inadeguatezza della motivazione
ermeneutiche, che

o per violazione delle regole

deve essere specificamente indicata in modo da

dimostrare – in relazione al contenuto del testo contrattuale – l’erroneo
risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione

è

giunta la decisione, chè altrimenti sarebbe stata con certezza diversa
la decisione. Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di
legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale
operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella
prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto
già dallo stesso esaminati: occorre ricordare che per sottrarsi

al
14

evidentemente tale previsione postulava che i costruttori erano divenuti

sindacato di legittimità, l’interpretazione data dal giudice di merito ad
un contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la
migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili,
interpretazioni; sicché, quando di una clausola contrattuale sono

aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito,
dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata
l’altra.(Cass.7500/2007; 24539/2009).
3.1. – Terzo motivo :

“Violazione e falsa applicazione delle norme di cui agii

artt. 1027, 1029, 1058 e 1079 c.c., nonché delle norme di ermeneutica contrattuale di cui agli arti:. 1362 e seqg. stesso codice (art. 360 n. 3 c.p.c.);
motivazione insufficiente ed illogica con riguardo a questione decisiva P .
espressadente prospettata, comunque rilevabile d’ufficio, quale l’identificazione
del fondo

dominante

e di quello servente in relazione alla proposta domanda

confessoria servitutis (art. 360 n. 5, c.p.c.)”.

Si censura la sentenza impugnata laddove, nel rigettare la

confessoria

servitutis pure azionata dagli attori, aveva ritenuto che il suolo sul

quale avrebbero dovuto essere costituite le previste servitù a favore dei
condomini era antistante le costruzioni, non avendo considerato che lo
stesso aveva natura condominiale, per cui non poteva costituire il fondo
servente, godendone i condomini

iure proprietatis e non iure servitutis.

Erroneamente ritenendo che il tondo servente dovesse identificarsi in
parte con il viale di accesso antistante il condominio e in parte in
quello attribuito in proprietà esclusiva della Ventrella, i Giudici non
avevano tenuto conto che la mancata individuazione di tale area e quindi
15

possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che

del fondo servente

non aveva consentito la valida costituzione delle

servitù. Respingendo in modo semplicistico la relativa domanda, la Corte
non aveva considerato che i costruttori, pur riservandosi la proprietà
delle aree libere, avevano ceduto agli acquirenti delle singole unità

e sull’area antistante le costruzioni. Il riferimento compiuto alla
valida costituzione delle servitù per l’alterità del fondo servente,
essendo il viale di accesso al complesso condominiale rimasto in
proprietà del Carmosino, era in contrasto con l’avvenuta cessione a
favore dei condomini dei diritti sul viale di accesso e sull’area
antistante le costruzioni. Si censura ancora la sentenza laddove aveva
ritenuto che le servitù dovessero gravare esclusivamente sull’area di
proprietà esclusiva della Ventrella, quando le stesse dovevano ritenersi
costituite anche sull’ulteriore zona destinata a parcheggio: la mancata
individuazione dell’area di proprietà esclusiva della Ventrella non
poteva precludere la costituzione delle servitù che, a stregua del tenore
delle espressioni letterali usate, gravava sull’intera area destinata a
parcheggio. Il che aveva trovato conferma nell’ operato asservimento
dell’area ceduta gratuitamente al Comune,ubicata all’estremo limite est
del comprensorio, atteso che le parti avevano inteso assicurarne
l’accesso e l’esecuzione degli allacci in previsione della realizzazione
della nuova strada, cioè la via Fusco : tale questione, seppure
prospettata, non era stata esaminata dai Giudici così come non erano stai
presi in considerazione le argomentazioni relative allo smaltimento
delle acque meteoriche e alla servitù di veduta. In base a tali elementi
16

imMobiliari i proporzionali diritti di condominio sul viale di accesso

doveva ritenersi che il fondo servente era quello acquistato dalla 2R
Costruzioni srl, ubicato a est del complesso condominiale: il che aveva
trovato conferma nella modifica della servitù di veduta.
Si denuncia che, nel verificare l’effettivo intento dei contraenti, non

parti, mentre sarebbe stata necessaria l’interpretazione delle clausole
le une per mezzo delle altre e, nel dubbio, nel senso in cui potevano
avere un effetto.
3.2. – Il motivo è infondato.
La sentenza ha escluso che le servitù fossero state costituite a favore
del Condominio sulla intera striscia di terreno, destinata secondo l’atto
/ l l

di asservimento a parcheggio, avendo ritenuto che, per effetto della
mancata individuazione della zona da attribuire in proprietà esclusiva
alla Ventrella, le stesse gravavano sul viale di accesso ed antistante
il Condominio di via Vaccarella n. 50 a favore anche del fondo
inedificato del Carmosino, il quale peraltro era rimasto comproprietario
anche del detto viale di accesso, sicchè era configurabile a favore del
predetto fondo la predetta servitù.
La doglianza, lamentando l’erroneità e illogicità delle determinazioni
della sentenza sulla identificazione del fondo servente, si risolve nella
censura dell’interpretazione di atti negoziali – laddove si denuncia
che, in base alle clausole contrattuali, si sarebbe dovuta evincere la
natura condominiale del viale antistante, sul quale sarebbero stati
ceduti dai costruttori agli acquirenti delle singole unità immobiliari i
proporzionali diritti di condominio – e dell’ apprezzamento delle altre
17

si era tenuto conto del comportamento successivo posto in essere dalle

risultanze processuali:

in sostanza,

i ricorrenti formulano una

ricostruzione dei fatti difforme da quella accertata dalla sentenza
impugnata.
Orbene, vanno qui innanzitutto ribadite le considerazioni formulate a

quali la relativa censura può essere fatta valere in sede di
legittimità;d ‘altra parte, va sottolineato che il vizio deducibile ai
sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ. deve consistere in un errore
intrinseco al

esame del

ragionamento del giudice che va verificato in base al solo

contenuto

del provvedimento impugnato

e

non può risolversi

nella denuncia della difformità della valutazione delle risultanze
processuali compiuta dal giudice di merito rispetto a quella a cui,
secondo il ricorrente, si sarebbe dovuti pervenire: in sostanza, ai
sensi dell’art. 360 n. 5 citato, la ( dedotta ) erroneità della
decisione non può basarsi su una ricostruzione soggettiva del fatto che
il ricorrente formuli procedendo a una diversa lettura del materiale
probatorio, atteso che tale indagine rientra nell’ambito degli
accertamenti riservati al giudice di merito ed è sottratta al controllo
di legittimità della Cassazione.
4.1. – Quarto motivo :

“Violazione e falsa applicazione della norma

di cui al

2 ° comma dell’art. 872 c.c., nonchè dell’art. 2043 c.c., stante l’esclusione del
dedotto illecito civile e il disposto rigetto della domanda risarcito-ria

(art.

360 n. 3 c.p.c.),. motivazione contraddittoria e lacunosa con riguardo a un punto
decisivo, quale l’avvenuto progresso esaurimento della volumetria espressa
dall’area di intervento, oltre l’omesso adempimento dell’obbligazione di

18

l

proposito dell’interpretazione del contratte e delle modalità con le

assegnazione in proprietà esclusiva di porzione

dell’area destinata a parcheggio

(art. 360 n. 5 c.p.c.)”.

Si censura la sentenza impugnata laddove aveva respinto la domanda di
risarcimento dei danni relativamente all’illegittimo rilascio della

nuovo fabbricato, pur avendo accertato i gravi vizi della concessione
edilizia rilasciata, tenuto conte che non vi era alcun dubbio sul dolo
della condotta posta in essere, attesa la consapevolezza della
insuscettibilità edificatoria del suolo e la macchinazione ordita:
mentre la domanda di risarcimento non postula la preventiva impugnazione
della concessione, il danno ingiusto non poteva essere escluso, attesa la
,


potenzialità del danno, essendo stata chiesta la condanna generica, in
considerazione del pregiudizio correlato al minor ingombro
volumetrico,alla diminuzione di aria e luce,

al maggior carico

urbanistico nonché alla compromissione del futuro assetto della zona.
9.2.- Il motivo è fondato.
La sentenza, pur avendo rilevato i gravi vizi della concessione
edilizia rilasciata, ha escluso il risarcimento dei danni invocati dagli
attori : da un lato, rilevando

erroneamente

che la concessione non era

stata impugnata – l’impugnazione dell’atto e la declaratoria di
illegittimità da parte del giudice amministrativo non condizionano la
proposizione dinanzi al giudice ordinario della domanda di danni
derivanti dall’illegittimità del provvedimento e che eventuali
condotte collusive con l’Amministrazione non erano suscettibili di
sindacato da parte del giudice ordinario, dall’altro, affermando che g l i
19

concessione in base alla quale la 2R Costruzioni srl aveva edificato il

i

attori non avevano evidenziato e provato la lesione di diritti soggettivi
perfetti.
Orbene, premesso che l’azione risarcitoria è stata proposta nei
confronti delle parti private e non nei confronti del Comune – per cui

che gli attori avevano chiesto la condanna generica dei danni, qui
occorre rilevare che i Giudici avrebbero dovuto :a) verificare la
condotta – colposa o dolosa – tenuta dai convenuti per ottenere il
rilascio della concessione edilizia in base alla quale la “2 R
Costruzioni aveva realizzato il fabbricato, onde accertare i presupposti
di cui alli art. 2043 cod. civ. ;
la potenzialità

b) in caso di esito positivo, accertare

dannosa del fatto addebitato, dovendo qui considerarsi

che nell’atto di citazione gli attori, pur con riferimento alla
violazione delle distanze legali ( poi esclusa dalla sentenza di appello
per effetto dello

ius superveniens),

avevano comunque lamentato che la

costruzione sul confine aveva comportato diminuzione di aria e luce
nonchè deprezzamento del valore degli immobili di loro proprietà,
circostanze che avrebbero potuto

e

dovuto assumere rilievo sotto il

profilo della violazione dell’art. 872 cod. civ. e dell’ eventuale
conseguente lesione del diritto fatto valere dagli attori : tale indagine
non è stata in alcun modo compiuta dai Giudici di appello.
Pertanto, vanno rigettati i primi tre motivi mentre

la

sentenza

impugnata va cassata in relazione al quarto motivo, con rinvio, anche per
le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di
Bari.
20

appare inutile esaminare questioni relative alla posizione della P.A.- e

P.Q.M.

Accoglie il quarto motivo del ricorso rigetta i primi tre cassa la

spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di
Bari
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 29 novembre 2012
Il Cons. estensore

Il Presidente

sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia,anche per le

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