Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7067 del 24/03/2010

Cassazione civile sez. II, 24/03/2010, (ud. 23/02/2010, dep. 24/03/2010), n.7067

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. MENSITIERI Alfredo – Consigliere –

Dott. MALZONE Ennio – rel. Consigliere –

Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 3419-2005 proposto da:

M.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA BONCOMPAGNI 61 C/O SOC IGECO, difeso dall’avvocato CIOFFI ENNIO;

– ricorrente –

contro

HANDLINVEST SRL P.I. (OMISSIS), in persona del legale

rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA

DELLA LIBERTA’ 20, presso lo studio dell’avvocato MANFREDONIA

PIERLUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

MANIGLIO ALESSANDRA;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3136/2003 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 18/11/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/02/2010 dal Consigliere Dott. ENNIO MALZONE;

udito l’Avvocato MANFREDONIA Pierluigi difensore del resistente che

ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CENICCOLA Raffaele che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 16.4.97 la Handlivest srl,deducendo che con contratto (OMISSIS) aveva promesso in vendita a M.A. un complesso immobiliare di sua proprietà in (OMISSIS) per il prezzo di L. 700.000.000 da versarsi in quattro rate, ma che costui, dopo il versamento della prima rata, le aveva comunicato che non avrebbe pagato le successive rate nè avrebbe stipulato il definitivo, lo conveniva in giudizio,davanti al Tribunale di Milano, chiedendo, prima, il pagamento della rata scaduta e, poi, la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto.

Il M., costituitosi, chiedeva l’annullamento o la risoluzione del contratto o, in subordinerà riduzione del prezzo.

L’adito Tribunale con sentenza 21.1.02,depositata il 4.2.02, dichiarava risolto il preliminare senza addebito ad alcune delle parti,condannava alle restituzioni e ponendo a carico dell’attrice la metà delle spese di lite. La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 3136/03, depositata il 18.11.03, in accoglimento dell’appello proposto dalla Handlivest srl, dichiarava risolto il contratto preliminare per inadempimento del M. e condannava lo stesso alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Rilevava la Corte di merito che il comportamento tenuto dal convenuto- appellato non poteva ritenersi giustificato dal principio “inadempienti non est adimplendum”, perchè le lamentele attinenti alle componenti strutturali, indicate come frutto di abusi edilizi, erano state richiamate nel preliminare di vendita e successivamente sanate, mentre quelle riguardanti la strada poderale erano risultate infondate perchè la medesima non era di proprietà della promittente, ma del Comune; infine, che il fatto sopravvenuto della realizzazione dell’impianto di depurazione della rete fognaria comunale non poteva giustificare la sospensione o il rifiuto dei pagamenti, in quanto la realizzazione del medesimo, oltre ad essere un fatto sopravvenuto per factum principis, avrebbe migliorato,sotto il profilo ambientatela zona,sino ad allora interessata dalla fogna a cielo aperto del Comune di (OMISSIS).

Per la cassazione della decisione ricorre la parte soccombente esponendo due motivi, cui resiste l’intimata con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si censura la sentenza impugnata per violazione del principio di intangibilità del preliminare enucleabile dalla disposizione dell’art. 2932 c.c., comma 1 laddove, pur riconoscendo che il bene oggetto del preliminare era diverso da quello che sarebbe stato oggetto del definitivo, ha dichiarato contraddittoriamente inapplicabile in favore del promissario il principio “inadimplenti non est adimplendum”. Si sostiene che la presenza di vizi nella cosa promessa in vendita legittima il promissario acquirente alla sospensione del pagamento del prezzo e a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Con il secondo motivo di ricorso si censura la sentenza impugnata per difetto di motivazione nei punti in cui, pur ammettendo che nel preliminare non si faceva cenno agli abusi edilizi nè alla proprietà della strada,assume che il promissario acquirente aveva il dovere di appurare la situazione di fatto, facendosi consegnare l’atto di provenienza, del complesso edilizio (atto per notar Rescio del (OMISSIS)), ma, al tempo stesso, asserisce che gli abusi edilizi erano in corso di sanatoria o già sanate; disconosce l’incidenza del disvalore del complesso edilizio determinato dalla realizzazione del depuratore, ma, al tempo stesso, prima afferma che il depuratore doveva essere realizzato in sostituzione di una fogna a cielo aperto e poi asserisce,contrariamente al vero, che si tratta di un factum principis sopravvenuto mentre, invece, risultava per tabulas che il vincolo oblatorio era stato imposto molto prima con la Delib. Comunale del 1975, mentre al tempo stesso, disconosce l’incidenza del disvalore del complesso edilizio causato dalla realizzazione del depuratore, prima affermando senza alcun fondamento che il depuratore doveva essere realizzato in sostituzione di una fogna a cielo aperto e, poi, asserendo, contrariamente al vero, che si trattava di un factum principis sopravvenuto, mentre, invece, risultava per tabulas che il vincolo oblatorio era stato imposto molto prima con la Delib. del 1975.

I due motivi, essendo sostanzialmente connessi,possono essere esaminati congiuntamente e vanno accolti perchè sono fondati.

Il promissario acquirente ha diritto a vedere riprodotto nell’atto definitivo di compravendita l’esatto contenuto del preliminare, con la conseguenza che, se ciò non è più possibile, ha diritto a sentire dichiarare la risoluzione del preliminare per l’inadempimento della controparte.

Il principio di intangibilità del preliminare comporta che ai fini dell’esecuzione del contratto si debba guardare alle obbligazioni assunte con il preliminare,tenendo conto della situazione di fatto e di diritto in essa richiamata. Contraddittoria sul punto è la motivazione della sentenza impugnata se attribuisce al promissario l’obbligo di prendere conoscenza della situazione di fatto e di diritto esistente al momento della stipula del preliminare mediante l’esame del titolo di provenienza del bene in capo al promittente venditore e al tempo stesso,asserisce che le irregolarità edilizie erano in corso di sanatoria o già sanate e,a un tempo, che la strada poderale, oggetto del preliminare, non è di proprietà della promittente venditrice, bensì del Comune. A maggior ragione non è giustificabile sul piano logico-giuridico la motivazione che accompagna il giudizio di pretestuosità della dedotta realizzazione di un impianto di depurazione della rete fognaria comunale su parte del suolo promesso in vendita.

Asserisce, infatti, la Corte di merito che è pur vero che “con decreto prefettizio 14.2.97 era stata autorizzata l’occupazione di urgenza (a favore del Consorzio Ravennate delle Cooperative) di una porzione di terreno facente parte del complesso immobiliare promesso in vendita dalla Handlinvest srl al M., ma si trattava di un factum principis sopravvenuto al contratto preliminare che riguardava porzione esigua (mq. 8000 circa)in raffronto a mq 70.000 promessi in vendita”; inoltre, che la costruzione del depuratore avrebbe migliorato la zona,sino ad allora interessata dalla fogna a cielo aperto.

Vale, invece, osservare che la decisione sul punto della Corte di merito,da un lato,non tiene conto che fin quando non venga stipulato il contratto definitivo i rischi della cosa promessa in vendita permangono al promittente venditore, dall’altrochè già la minore estensione del terreno promesso in vendita, di non trascurabile entità, trattandosi di ben 8.000 mq, viene ad incidere negativamente sul prezzo della vendita; inoltre che il mancato accertamento della localizzazione dello stesso impianto rispetto alla zona residenziale del complesso edilizio impedisce di esprimere un giudizio circa l’incidenza negativa o positiva del medesimo sulle condizioni ambientali dello stesso complesso edilizio. Per le ragioni suesposte,in accoglimento del ricorsola cassata la sentenza impugnata,con rinvio,anche per le spese del presente giudizio,ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

PQM

accoglie il ricorso;cassa la sentenza impugnata e rinvia,anche per le spese del presente giudizio,ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

Così deciso in Roma, il 23 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 24 marzo 2010