Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7063 del 11/04/2016

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7063 Anno 2016
Presidente: BUCCIANTE ETTORE
Relatore: CRISCUOLO MAURO

SENTENZA
sul ricorso 3546-2012 proposto da!
DIMALTA VINCENZO DMLVCN48M01A662T, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA COSSER1A, 2, presso lo studio
dell’avvocato ALFREDO PLACIDI, rappresentato e difeso dagli
avvocati SANTE NARDELLI e GIOVANNI VITTORIO
NARDELLI, in virtù di procura speciale autenticata in data 24 ottobre
2011;
– ricorrente nonc.hè contro
AMORUSO ENRICO MRSNRC46C01L245T, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA DEL TRITONE 102, presso lo studio

61f7«

Data pubblicazione: 11/04/2016

dell’avvocato VITO NANNA, rappresentato e difeso dall’avvocato
ANDREA VIOLANTE giusta procura speciale a margine del
controricorso;

– ricorrente incidentale –

MARINUZZI DOMENICO;

– intimato avverso la sentenza n. 1180/2010 della CORTE D’APPELLO di
BARI, depositata il 21/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
16/03/2016 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;
udito l’Avvocato Giovanni Vittorio Nardelli per il ricorrente e
l’Avvocato Andrea Violante per il controricorrente;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
LUIGI SALVATO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale
con l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 20/9/1996, Dimalta
Vincenzo conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari Marinuzzi
Domenico e Amoruso Enrico affinché, prega declaratoria di
responsabilità dei convenuti, fossero condannati in solido al risarcimento
dei danni sofferti per aver acquistato un immobile gravato da procedura
esecutiva, nell’ambito della quale erano intervenuti numerosi creditori,
che l’attore aveva dovuto soddisfare.
Deduceva che in data 13/12/1991, con atto pubblico stipulato dal
notaio Amoruso, aveva acquistato dal Marinuzzi un villino sito in Bari
Ric. 2012 n. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -2-

nonché contro

alla via Fanelli per il prezzo di lire 512.459.998, interamente versato e
quietanzato, pur avendo il venditore garantito la piena proprietà e
l’assoluta libertà del bene ceduto, in quanto si assumeva che l’ipoteca
iscritta il 19/6/1985, a favore della Banca Popolare della Murgia, ed il

di Puglia, riguardassero debiti già estinti.
Tuttavia, dopo la stipula, l’attore era venuto a conoscenza che nella
procedura esecutiva R.G.E. n. 245 dcl 1989 conseguente al suddetto
pignoramento, erano intervenuti ben 11 creditori, ed in data anteriore alla
conclusione del contratto di vendita, creditori che erano stati soddisfatti
da parte dello stesso attore con il versamento della somma complessiva di
lire 547.598.070, per disporre della quale aveva dovuto vendere il villino
al prezzo di lire 750.000.000, di gran lunga inferiore rispetto al reale
valore commerciale.
Inoltre era venuto a conoscenza che l’immobile era stato interessato
da un ulteriore pignoramento nei confronti della Ma.R.Ni. di Marinuzzi &
Co. S.n.c., del quale non vi era menzione nell’atto di compravendita.
Si costituiva il solo notaio che assumeva non rientrasse tra i suoi
obblighi professionali la verifica circa l’esistenza di creditori intervenuti
nella procedura esecutiva, essendo solo tenuto all’accertamento
dell’esistenza di gravami mediante la consultazione dei registri
immobiliari, evidenziando che la seconda procedura esecutiva non

Ric. 2012 ti. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -3-

pignoramento trascritto il 18/4/1988, a favore della Cassa di Risparmio

riguardava il venditore, bensì altro soggetto, rispetto al quale non andava
eseguita alcuna verifica.
All’esito dell’istruttoria, il Tribunale con la sentenza n. 1022 del
9/5/2003 accoglieva la domanda dell’attore condannando i convenuti in

282.810,80, oltre rivalutazione ed interessi.
In motivazione, dopo essersi dato atto dell’assenza di pregiudizio
scaturente dalla mancata individuazione della procedura esecutiva
instaurata nei confronti della predetta società, ravvisava in primo luogo la
responsabilità dell’alienante ai sensi della disciplina in materia di evizione,
e, quanto alla posizione del notaio, riteneva che lo stesso era tenuto, non
solo ad accertare la trascrizione del pignoramento, ma anche a consultare
presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari, il relativo registro
generale onde verificare se alla data della stipula, la procedura fosse
ancora pendente ovvero estinta.
Poiché la prestazione del notaio non si limitava alla sola redazione
dell’atto di compravendita, ma si estendeva anche al contenuto ed agli
scopi dell’intero negozio, dovendo assicurare il controllo di legalità e
dovendo prestare idonea consulenza per la verifica dei presupposti
dell’atto, affinché questo raggiunga e conservi il suo effetto tipico, il
convenuto era risultato inadempiente, e come tale andava condannato, in
solido con l’altro convenuto, al risarcimento dei danni subiti da parte

Pic. 2012 n. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -4-

solido al pagamento in favore del Dimalta della somma di curo

dell’attore, quantificati nell’importo corrispondente alle somme versate ai
creditori intervenuti nella procedura esecutiva al fine di tacitarli
A seguito di appello proposto da parte del notaio _Amoruso, la Corte
di appello di Bari con la sentenza n. 1180 del 21/12/2010, in riforma

confronti dell’appellante, condannando l’attore altresì al rimborso delle
spese del doppio grado di giudizio.
A sostegno della propria decisione la Corte distrettuale rilevava che
l’indagine circa la responsabilità del professionista non poteva fermarsi,
come invece aveva fatto il giudice di primo grado alla sola considerazione
dell’effetto tipico del contratto di compravendita, consistente nello
scambio tra il bene ed il prezzo, ma doveva considerare anche il
complessivo contenuto negoziale, ivi inclusi i profili di alea che le parti
contraenti abbiano eventualmente inteso includere nell’economia
complessiva dcl contenuto contrattuale. Infatti, a voler diversamente
opinare, si dovrebbe giungere alla conclusione secondo cui, in presenza di
trascrizioni ovvero di iscrizioni pregiudizievoli, il notaio dovrebbe
astenersi dallo stipulare l’atto, nonostante la volontà espressa in senso
contrario dalle parti, occorrendo invece ribadire che incombe al
professionista solo il dovere di informazione e di consulenza, incluso
l’invito a desistere dal perfezionamento dell’affare in presenza di alto
rischio, dovendo in ogni caso prevalere la volontà delle parti.

Ric. 2012 n. 03546

sez.

52 – ud. 16-03-2016 -5-

della sentenza impugnata, rigettava la domanda risarcitoria avanzata nei

Nella fattispecie emergeva che il notaio aveva effettuato le visure
ipo-catastali rilevando sull’immobile oggetto di compravendita sia
l’iscrizione ipotecaria che la trascrizione del pignoramento, formalità delle
quali l’acquirente era stato reso pienamente edotto.

particolare le deposizioni rese da Ladisa Giuseppe, avevano evidenziato
che il notaio, una volta rilevate le formalità pregiudizievoli in esame,
aveva convocato presso il proprio studio, e con un congruo anticipo, il
Dimalta informandolo della loro esistenza ed avvisandolo altresì del
rischio legato al fatto che nella procedura esecutiva potevano esserci stati
degli interventi di altri creditori. Per l’effetto doveva ritenersi che l’attore
fosse stato posto nelle condizioni di conoscere i rischi concreti ai quali
andava incontro e che, ciò malgrado, aveva in ogni caso inteso procedere
alla stipula della compravendita, avendo ritenuto particolarmente
conveniente l’affare.
Per l’effetto, in difetto di uno specifico incarico conferito al notaio
per il riscontro degli eventuali interventi avvenuti nella procedura
esecutiva, non poteva essere mosso alcun addebito nei confronti
dell’appellante, con il conseguente rigetto della domanda proposta.
Per la cassazione di tale pronunzia ha proposto ricorso Dimalta
Vincenzo sulla base di due motivi, illustrati da memorie ex art. 378 c.p.c..
Amoniso Enrico ha resistito con controricorso proponendo ricorso
incidentale condizionato affidato a sua volta a due motivi.
Ric. 2012 n. 03546 sez. 52 ud. 16-03-2016 -6-

Peraltro la prova testimoniale raccolta in corso di causa, ed in

Dimalta Vincenzo ha replicato con controricorso al ricorso
incidentale_

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si denunzia la violazione e falsa applicazione degli

del n. 3 dell’articolo 360 c.p.c..
Nel motivo, il ricorrente dopo aver richiamato il contenuto della sentenza
del giudice di primo grado, la quale aveva ritenuto che il notaio avrebbe
dovuto verificare anche l’effettivo numero degli interventi avvenuti nella
procedura esecutiva interessante il bene oggetto di causa, deduce

che

erroneamente i giudici di secondo grado avrebbero escluso l’esistenza di
un obbligo in capo al notaio di compiere la verifica in oggetto.
Infatti, compito del notaio è quello di verificare la condizione di libertà
del bene, ed a tal fine deve adempiere la propria prestazione in ossequio
alla prescrizione di cui all’articolo 1176 secondo comma c.c.
Non può peraltro sostenersi che le indagini in esame potessero essere
validamente sostituite da una mera informativa circa i potenziali rischi
connessi all’acquisto del bene, cosicché il convenuto avrebbe dovuto in
ogni caso accertare che alla data della stipula del contratto definitivo
erano già intervenuti numerosi creditori.
Né appare possibile affermare, come invece fatto nella sentenza gravata,
che l’accertamento relativo allo stato della procedura esecutiva dovesse
formare oggetto di uno specifico ed ulteriore incarico, atteso che,
Pie. 2012 n. 03546 sei. 52 – ud. 16-03-2016 -7-

articoli 2232 e seguenti c.c., in relazione all’articolo 1716 co. 2 c.c., ai sensi

rivestendo il notaio la qualità di mandatario di entrambe le parti
interessate alla vendita, era perfettamente legittimato ad accedere ai
registri delle esecuzioni immobiliari.

contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il
giudizio consistente nell’erronea valutazione delle risultanze istruttorie ad
opera della sentenza impugnata.
In particolare sì sostiene che erroneamente la Corte distrettuale avrebbe
ritenuto dimostrata un’informativa da parte del notaio circa i rischi
connessi all’acquisto nonché la volontà del Dimalta di comunque
stipulare l’atto di compravendita, pur in presenza di un rischio connesso
all’ipotetico intervento di creditori nella procedura esecutiva, ciò
sull’altrettanto erroneo presupposto che il valore effettivo del bene era
pressoché doppio rispetto al prezzo pattuiti).
A tal fine si deduce che i giudici di appello avrebbero fondato il loro
convincimento unicamente sulle deposizioni del teste Ladisa, trascurando
tuttavia di considerare una serie di plurimi dati oggettivi che militavano
per l’assoluta inattendibilità delle dichiarazioni rese dal teste, quali la
mancata menzione nell’atto di acquisto ovvero in una dichiarazione a sé
stante, del fatto che l’acquirente intendeva procedere all’acquisto, sebbene
informato dei rischi ai quale andava incontro, ovvero l’insussistenza di
una situazione di urgenza per la stipula dell’atto, in considerazione del
valore dichiarato, di gran lunga superiore anche al valore cosiddetto
Ric. 2012 n. 03546 sei 52 – ud. 16-03-2016 -8-

Con il secondo motivo di ricorso si deduce l’insufficiente e

automatico risultante dall’applicazione dei dati catastali. Ancora sarebbe
estremamente sospetta la coincidenza tra le dichiarazioni rese dal
suddetto teste e quelle rese dall’Amoruso in sede di interrogatorio

dell’atto, il valore venale del villino era pari a circa il doppio del prezzo
pattuito.
L’intimato a sua volta ha proposto ricorso incidentale condizionato e con
il primo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2
cid DM n. 264 del 2000 assumendo che, nell’ipotesi in cui venga accolto il
ricorso principale, e si ritenga competere al notaio anche l’obbligo di
verificare la sussistenza di eventuali interventi di creditori nella procedura
esecutiva immobiliare, in realtà tale obbligo non sarebbe suscettibile di
adempimento in quanto il fascicolo di ufficio delle procedure esecutive è
accessibile solo alle parti ed ai loro difensori, e non anche al notaio, che
non è parte del procedimento esecutivo, atteso che il registro delle
esecuzioni non può essere considerato un registro pubblico aperto alla
libera consultazione.
Con un secondo motivo di ricorso incidentale, sempre condizionato, si
deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1223 e 1227 c.c. in
quanto sussisterebbe il difetto del nesso di causalità tra il comportamento
del professionista ed il danno lamentato dall’attore, atteso che
quest’ultimo, nella piena consapevolezza della possibilità delle
conseguenze giuridiche scaturenti da eventuali interventi di creditori nella
Ric_ 2012 n. 03546 sez.

52 –

ud. 16-03-2016 -9-

formale, risultando altresì erronea la conclusione secondo cui, all’epoca

procedura, ha voluto egualmente, e contro il parere del notaio, procedere
alla stipula, accettando le conseguenze economiche negative
eventualmente derivanti dall’aver acquistato un bene assoggettato alle

evidenzia altresì che, ancor prima della stipula del rogito, il Dimalta aveva
già versato al venditore la somma di

L.

400.000.000, così che prima

ancora dell’intervento del notaio il danno si era in gran parte già prodotto
nel patrimonio del ricorrente.
Ritiene la Corte che per evidenti connessioni di ordine logico debba
procedersi alla disamina congiunta dei due motivi del ricorso principale.
Le argomentazioni del ricorrente sono prevalentemente incentrate nel
lamentare l’errore nel quale sarebbe incorso il giudice di secondo grado
ritenendo che a carico del notaio non incombeva anche l’obbligo di
riscontrare la presenza di eventuali creditori intervenuti nella procedura
esecutiva conseguente alla trascrizione del pignoramento, di cui si dà
puntualmente atto del contratto di compravendita.
Reputa il Collegio che tuttavia non venga colta la reale ratio decidendi
della pronuncia impugnata che fa leva essenzialmente sull’argomento per
il quale, anche a fronte dell’intervenuta segnalazione da parte del notaio
della possibilità che nel corso della procedura si fossero verificati gli
interventi di ulteriori creditori, il ricorrente aveva comunque manifestato
la volontà di procedere in ogni caso all’acquisto, c ciò in considerazione
sia dell’acconto già versato in sede di preliminare (e quindi prima
kic. 2012 n. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -10-

pretese di creditori intervenuti. Nella seconda parte del motivo, si

dell’intervento del notaio ) sia in ragione della valutazione di particolare
convenienza dell’affare, tenuto conto del divario esistente tra il prezzo
pattuito ed il valore di mercato dell’immobile, avendo peraltro dichiarato,

dover provvedere personalmente a definire le eventuali pendenze
debitorie ancora gravanti sul bene.
In effetti, sebbene non possa essere condivisa l’affermazione in diritto,
pur contenuta nella sentenza impugnata secondo cui non vi sarebbe un
obbligo del notaio di dover indagare circa l’esistenza di altri creditori
intervenuti mediante la consultazione degli atti della procedura esecutiva,
occorrendo invece darsi continuità al pur risalente indirizzo di questa
Corte per il quale invece la diligenza media richiesta al professionista, e
nella specie al notaio, implica che questi debba anche accertare che
l’eventuale procedimento esecutivo gravante sul bene oggetto dell’atto da
stipulare, si sia estinto, con il conseguente riacquisto della piena
disponibilità del bene da parte del venditore, accertamento questo che
devesi estendere anche alla verifica dell’inesistenza di creditori intervenuti
( cfr. Cass. n. 525/1964), tuttavia le ragioni del rigetto della domanda
attorea appaiono supportate da un’ulteriore argomentazione munita di
autonoma efficacia causale quanto a giustificare la pronunzia presa.
In tal senso, infatti si è rimarcato come, alla luce del tenore della
deposizione testimoniale, di cui si dirà anche in prosieguo, il Dimalta pur
a fronte della prospettazione del rischio dell’esistenza di altri creditori
Rio. 2012 n. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -11-

come precisato dal teste Ladisa, che il ricorrente aveva messo in conto di

intervenuti nella procedura espropriativa in questione, dovesse reputarsi
che il ricorrente in ogni caso sarebbe addivenuto alla vendita, assumendo
che, ove anche l’informazione offerta dal notaio fosse risultata completa,

contratto di compravendita.
Il ragionamento che ha ispirato di fatto la Corte distrettuale nel pervenire
al rigetto si fonda sulla convinzione, non attinta dalle critiche mosse in
ricorso, secondo cui pur a fronte della segnalazione dei pericoli legati
all’acquisto, la risolutezza dell’acquirente era tale, per le varie ragioni
evidenziate in motivazione ( convenienza dell’affare, acconto già versato)
che appariva di fatto superflua un’ulteriore indagine circa l’esistenza di
interventori nella procedura esecutiva.
Anche a voler ritenere imposto dai doveri di diligenza professionale il
suggerimento del notaio al cliente di procedere ad ulteriori verifiche,
eventualmente conferendogli apposito mandato, onde superare eventuali
ostacoli all’accesso ai registri delle esecuzioni immobiliari, tuttavia nella
fattispecie deve ritenersi che la Corte dì merito, con un apprezzamento di
i. .
fatto, insindacabile in questa sede, abbituitenuto offerta la prova della
precisa ed irremovibile volontà del ricorrente di procedere in ogni caso
all’acquisto, senza quindi la necessità di dover indagare circa l’esistenza di
inteiventori, e ciò malgrado l’informativa in chiave dissuasiva del
controricorrente.

Ric. 2012 n. 03546 sez. 52 – uci. 16-03-2016 -12-

in ogni caso non avrebbe impedito la successiva conclusione del

La situazione, sebbene con le dovute differenziazioni, appare
sostanzialmente assimilabile alla diversa ipotesi, pure esaminata in
giurisprudenza, nella quale il notaio si sia imbattuto in un quadro non

diligenza del notaio si esplica anche mediante l’obbligo di adeguata
informazione del cliente, rimettendo poi a quest’ultimo le decisioni sul da
farsi, in merito al compimento di indagini particolarmente defatiganti
cfr. Cass. n. 1330/2004 ).
La formulazione del motivo di ricorso, come detto, non investe in alcun
modo questa parte del ragionamento del giudice di appello, con la
conseguenza che il motivo stesso deve essere disatteso, dovendosi quindi
escludere che la sentenza abbia violato i principi di diritto evidenziati cda
parte del ricorrente.
Tale affermazione però si fonda sulla affermata valenza probatoria della
deposizione resa dal teste Ladisa, sulla quale si sofferma invece il secondo
morivo di ricorso, che del pari non appare meritevole di accoglimento,
risolvendosi in sostanza nell’indebita pretesa di ottenere una nuova
rivalutazione di circostanze fattuali ed in particolare del materiale
istruttorio, compito questo che non compete al giudice di legittimità.
Ed invero, quanto alla valutazione di attendibilità dei testi, valga il
richiamo ai principi reiteratamente affermati da questa Corte ( cfr. Cass.
n. 15205/2014) per i quali, qualora le deposizioni testimoniali, ancorché
ritualmente portate all’esame del giudice di legittimità, affermino o
Ric. 2012 n. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -13-

aggiornato dei registri immobiliari, laddove si è ritenuto che il dovere di

neghino obiettivamente fatti costitutivi dei diritti controversi e non siano
state esaminate dal giudice di merito, è configurabile il vizio di
motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod, proc. civ, (nel

di. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134), mentre
qualora comportino comunque valutazioni ed apprezzamenti di fatto, ivi
compresa la maggiore o minore attendibilità dei testi, suffragata da non
illogici argomenti, ovvero presunzioni ex art. 2727 cod. civ., il motivo è
inammissibile, soprattutto laddove si pretenda una valutazione atomistica
delle singole deposizioni e non già il necessario esame complessivo delle
stesse, non essendo consentito alla S.C. di procedere ad un nuovo esame
di merito attraverso una autonoma valutazione delle risultanze degli atti di
causa ( in senso conforme Cass. n. 11933/2003, secondo cui il giudizio
sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri,
come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più
idonee a sorreggere la motivazione, involge apprezzamenti di fatto
riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della
propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra
altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento,
senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte
le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i
rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono
logicamente incompatibili con la decisione adottata).
Ric. 2012 n. 03546 sez. 52 – ud. 16-03-2016 -14-

testo anteriore alle modifiche apportate dall’art. 54, comma 1, lett b), del

Reputa il Collegio che nella fattispecie, la Corte di merito con
motivazione congrua ed immune da vizi di natura logica, abbia

credibilità ed attendibilità del teste, non essendo sufficiente la sola
esistenza del rapporto di collaborazione, ad inficiarle.
D’altronde la lamentata coincidenza tra quanto riferito dal teste e quanto
dichiarato dal notaio, lungi dal denotare l’inattendibilità potrebbe essere
conferma della veridicità della deposizione, dovendosi in ogni caso
concludere nel senso che le doglianze del ricorrente si risolvono II,. una
serie di critiche in merito a valutazioni riservate però esclusivamente al
giudice di merito.
Il ricorso incidentale condizionato deve ritenersi assorbito per il rigetto
del ricorso principale.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Nulla a disporre per le spese nei confronti dell’intimato che non ha svolto
difese in questa fase.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale, e previo assorbimento del ricorso
incidentale condizionato, condanna il ricorrente al rimborso delle spese
del presente grado in favore di Amoruso Enrico che liquida in C
7.200,00, di cui e, 200,00 per esborsi, oltre 15 % per spese generali, ed
accessori come per legge.
Ric, 2012 n. 03546 sez. 52 – ud, 16-03-2016 -15-

adeguatamente argomentato in ordine alle ragioni circa la ravvisata

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

Civile, il 16 marzo 2016