Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 705 del 15/01/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 705 Anno 2014
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: PARZIALE IPPOLISTO

SENTENZA
sul ricorso 27574-2007 proposto da:
PANICONI ANTONIO, PNC NTN 40P22 FI501W, in proprio e
quale legale rappresentante della snc P. TRE LUCE, 01761631009,
elettivamente domiciliati in Roma, Via Oppido Mamertina 4, presso lo
studio dell’avvocato NEGRET11 GIANDOMENICO, rappresentato
e difeso dall’avvocato NIARINO GIORGIO, come da procura speciale
notaio Maria Cristina Ricci del 9 dicembre 2010, rep 38069;

– ricorrenti contro
Gs- o‘M
VIRGINIA SRI„ in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, Viale G. Nlazzini 11, presso lo
studio dell’avvocato TOBIA GIANFRANCO, che la rappresenta e
difende unitamente agli avvocati GINEX DOMENICO, ISNARDI
ENRICO, come da procura speciale a margine del controricorso;

– controrkorrente –

‘4’56(970

Data pubblicazione: 15/01/2014

avverso la sentenza n. 1281/2006 della CORTE D’APPELLO di
TORINO, depositata il 26/07/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
25/09/2013 dal Consigliere dott. Ippolisto Parziale;
uditi gli avvocati Giorgio Marino e Gianfranco Tobia, che si riportano

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
ANTONIETTA CARESTIA, che conclude per l’inammissibilità del
ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato in data 9 agosto 1999, Paniconi
Antonio e la società P. Tre Luce s.n.c. convenivano in giudizio dinanzi
al Tribunale di Vercelli la società Virginia srl, esponendo di aver
stipulato con la stessa un contratto) preliminare di compravendita
relativo ad un’unità immobiliare sita in Palau, per un corrispettivo di
340.000.000, di cui avevano pagato 190.000.000, mentre la restante
somma di 150.000.000 doveva essere versata entro il 30.08.1999, o
comunque alla data di consegna dell’immobile.
Nel contratto era altresì previsto che il promissario acquirente potesse,
in alternativa al pagamento) del saldo, accollarsi la corrispondente quota
del mutuo fondiario gravante sull’appartamento.
Gli attori dichiaravano di aver sospeso il pagamento dell’ultima franche
del prezzo, a causa dell’inadempimento della società venditrice, che
non aveva ottenuto la cancellazione dell’ipoteca. Pertanto, chiedevano
la pronuncia di una sentenza con effetto traslativo della proprietà, ai
sensi dell’articolo 2932 c.c., con condanna della convenuta società alla
cancellazione dell’iscrizione ipotecaria e all’esecuzione delle finiture
mancanti.

Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-2-

agli atti e alle conclusioni assunte;

La Virginia s.r.l. si costituiva in giudizio contestando la domanda
avversaria e spiegando, in via riconvenzionale, domanda di risoluzione
del contratto) per l’inadempimento del compratore, il quale non aveva
provveduto al saldo del prezzo entro il termine essenziale pattuito.
Il Tribunale. di Vercelli rigettava le domande attoree e accertava

2. Il signor Paniconi e la. società P. Tre Luce S.n.c. propo)nevano
appello avverso la sentenza che li vedeva totalmente soccombenti.
Secondo gli appellanti il Tribunale aveva violato le regole interpretative
del contratto laddove, travisando la volontà delle parti, non aveva
tenuto conto che l’immobile oggetto di compravendita doveva essere
trasferito libero da pesi e ipoteche, mentre alla data del 15 luglio 1998
risultava ancora gravato dall’ipoteca a garanzia del mutuo acceso dal
costruttore. Il Tribunale aveva errato nel non ritenere applicabile la
disciplina dell’articolo 1460 c.c. in materia di eccezione di
inadempimento, in base alla quale risultava legittimo il comportamento
del compratore che aveva sospeso il pagamento del prezzo a fronte
della mancata estinzione del mutuo. Inoltre, l’eccezione sollevata dal
sig. Paniconi e dalla P. Tre Luce s.n.c. aveva ad oggetto anche
l’inadempimento della società venditrice rispetto all’obbligo di
consegnare un immobile “finito”. Secondo gli appellanti l’abitazione,
alla data del 30 giugno 1999, non era ancora dotata di impianto
fognario.
La società appellata si costituiva nel giudizio di secondo grado,
contestando le affermazioni degli appellanti e chiedendo la conferma
della sentenza impugnata. In particolare, ribadiva che il Paniconi era
rimasto inadempiente all’obbligo di corrispondere il saldo del prezzo
entro il termine essenziale previsto, e che nessuna clausola contrattuale
prevedeva che il pagamento dell’ultima franche fosse subordinato alla
Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-3-

l’intervenuta risoluzione del contratto alla data del 15 luglio 1999.

cancellazione dell’ipoteca. Inoltre, la Virginia s.r.l. già nel maggio 1999
aveva comunicato via fax all’attore il regolare accatastamento
dell’immobile, nonché il consenso dell’istituto bancario mutuante alla
cancellazione dell’ipoteca.
3. La Corte d’Appello di Torino riteneva manifestamente infondato

conseguentemente, lo rigettava.
La Corte territoriale riteneva corretta la decisione del giudice di prime
cure, perché da nessuna clausola del contratto emergeva che il
pagamento dell’ultima franche del prezzo fosse subordinato alla
cancellazione dell’ipoteca: il pagamento dell’ultima rata era
condizionato solo all’avvenuta consegna.
In questo senso, la decisione del compratore di dilazionare il
pagamento dell’ultima rata del prezzo fino al momento del rogito
notarile, nell’intento di avere la certezza della cancellazione dell’ipoteca,
costituiva a tutti gli effetti una unilaterale modifica delle condizioni
contrattuali, in quanto non accettata dalla parte venditrice. Inoltre, la
società venditrice si era efficacemente adoperata per ottenere
dall’istituto bancario mutuante la cancellazione dell’ipoteca, quindi, non
vi erano ragioni per dubitare che al momento del rogito questa sarebbe
stata effettivamente eliminata. Pertanto, doveva escludersi che
l’obbligazione di consegnare l’immobile fosse rimasta inadempiuta per
il fatto che, alla data prevista per il pagamento del saldo, l’ipoteca non
fosse ancora stata materialmente cancellata.
Inoltre, secondo la Corte d’Appello, doveva escludersi che la questione
sollevata, inerente il preteso mancato completamento dell’impianto
fognario, potesse legittimare la proposizione di un’eccezione di
inesatto adempimento. Infatti, ai fini della valutazione del complessivo
comportamento processuale degli appellanti doveva tenersi conto della
Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-4-

l’appello proposto dal Paniconi e dalla P. Tre Luce s.r.l. e,

circostanza che essi, poco dopo la presa di possesso dell’immobile,
avevano proposto un procedimento possessorio dinnanzi al Tribunale
di Tempio Pausania lamentando l’interruzione dei servizi di luce acqua
e scarico fognario, il che dimostrava come all’atto della consegna
l’impianto fognario fosse funzionante.

ricorso per cassazione, articolando due motivi, il signor Paniconi
Antonio, in proprio e in qualità di rappresentante legale della società P
Tre Luce s.n.c.. Resiste con controricorso la società Virginia r.l. Le
parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DEL RICORSO
1. Con il primo motivo si deduce la “violaf\-ione e _falsa applitnione degli
arti. 1363 e 1460 c.c. in relnione all’art. 360 n. 3 c.p.c. omessa, insufficiente o
contraddittoria motivazione circa unfatto controverso e decisivo per il giudkio”.

La Corte d’Appello, aderendo alla prospettazione del Tribunale, ha
fatto errata applicazione delle norme in tema di ermeneutica
contrattuale. Infatti, non ha tenuto conto della clausola n. 3) del
contratto di compravendita che prevedeva per l’acquirente
un’obbligazione alternativa, con la possibilità di liberarsi versando il
saldo della terza rata oppure accollandosi una quota di pari importo del
mutuo fondiario acceso dal prominente alienante.
Tale clausola sottintendeva che in caso di pagamento in contanti della
terza rata entro il 30 giugno 1999, ovvero entro il precedente momento
di consegna dell’immobile completato, il promettente alienante
avrebbe dovuto estinguere l’ipoteca gravante sull’immobile, così come
precisato nella clausola n. 2) che identificava la qualità del bene oggetto
del preliminare di vendita come “libera”.
L’obbligazione alternativa consente al debitore di liberarsi eseguendo
una delle due prestazioni, e, attraverso l’esercizio della facoltà di scelta,
Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-5-

4. Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Torino propone

il debitore impone al creditore di eseguire l’obbligazione di sua
spettanza secondo le caratteristiche proprie della prestazione
contrattualmente dovuta; quindi, nel caso di specie tale prestazione
consisteva, per la Virginia s.r.1., nel trasferimento dell’immobile
“libero”.

sua scelta con il fax del 25 giugno 1999. L’accollo di una rata del
mutuo da parte del signor Paniconi costituiva solo un’eventualità di cui
il promissario acquirente non si è avvalso. Avendo optato per il
pagamento del saldo in contanti, egli aveva diritto di pretendere che
l’immobile gli fosse consegnato libero da vincoli ed oneri, senza che
ciò possa considerarsi una unilaterale modificazione delle condizioni
contrattuali, come preteso dai giudici di merito.
Senonché, alla data del 30 giugno 1999, prevista per il pagamento
dell’ultima tranche, l’immobile non risultava ancora liberato dall’ipoteca
su di esso gravante.
Da ciò discende la legittimità dell’eccezione di inadempimento
sollevata dal sig. Paniconi e dalla P. Tre Luce s.n.c.
Infine, non può considerarsi contraria a buona fede l’eccezione di
inadempimento formulata dai ricorrenti, nella misura in cui essi non
hanno sollevato la relativa questione per la prima volta in sede
processuale, bensì con una missiva del 21 luglio 1999 acquisita agli atti.
Ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. si formula il seguente quesito diritto:
“Viola o no la sentenza impugnata l’art. 1460 c. c. nella parte in cui il Giudice di
appello non ravvisa nel comportamento del Sig. Antonio Paniconi gli estremi
dell’esenizio legittimo dell’eccezione di inadempimento e con ciò determinando un
travisamento della vicenda, in ordine ad un fiuto decisivo della controversia?”

Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-6-

Dagli atti processuali emerge che il sig. Paniconi aveva comunicato la

2. Col secondo motivo di ricorso si deduce la “violazione e falsa
applicazione degli arti. 1453 e 2932 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n.3
c.p.”.
Non è condivisibile la sentenza impugnata nella misura in cui
conferma la pronuncia di risoluzione del preliminare di vendita

sarebbero incorsi i ricorrenti per non aver pagato entro il termine
pattuito il saldo del prezzo. Infatti, ai fini della pronuncia di risoluzione
di un contratto a prestazioni corrispettive, in caso d’inadempienze
reciproche, il giudice, per poter porre l’inadempimento a carico di uno
dei contraenti, non può limitarsi ad esaminare il comportamento di una
sola delle parti, ma deve procedere ad una valutazione della condotta di
entrambi i contraenti per valutare la loro incidenza sulla sorte del
contratto. Al contrario, la Corte Territoriale si è limitata a circoscrivere
il proprio esame alla condotta del sig. Paniconi e della P. Tre Luce
s.n.c., senza chiedersi se essa potesse trovare giustificazione in un
comportamento della controparte contrattuale. Proprio la fondatezza
dell’eccezione di inadempimento formulata dai ricorrenti priva di
fondamento giuridico la pronuncia di risoluzione per inadempimento.
Infatti, i ricorrenti non hanno voluto sottrarsi alle loro obbligazioni,
ma hanno preteso che il loro adempimento fosse subordinato alla
cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile promesso in vendita.
Ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. viene formulato il seguente quesito
di diritto: “Dica l’Ill.mo Collegio se il giudice di appello non abbia erroneamente
applicato l’art.1453c.c e se ciò non abbia comportato l’emanazione di una sentenza
in violazione dell’art. 2932 c.c. attesa la legittimità dell’offerta presentata dai
ricorrenti di adempiere la propria prestazione”.

Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-7-

sottoscritto dalle parti, a causa del presunto inadempimento in cui

2. Occorre rilevare in primo luogo che la costituzione del nuovo
difensore dei ricorrenti appare regolare, stante l’avvenuto
conferimento della procura con atto notarile regolarmente depositato.
3. Il ricorso va dichiarato inammissibile, perché, quanto alla
formulazione dei quesiti, non risponde alle prescrizioni contenute

conto delle sopra indicate date di pronunzia e pubblicazione della
sentenza impugnata, per effetto delle disposizioni regolanti il processo
di cassazione introdotte dall’art. 6 del decreto legislativo 2006 n. 40. In
particolare, l’articolo 366 bis c.p.c prevede che nei casi previsti
dall’articolo 360, primo comma, numeri 1, 2, 3, 4 c.p.c l’illustrazione di
ciascun motivo “si deve concludere a pena di inammissibilità con la
formulazione di un quesito di diritto” e nel caso di cui al 5 con la
“chiara indicazione del fatto controverso”.
3.1 In linea generale deve evidenziarsi che costituisce un dato ormai
ampiamente recepito nella giurisprudenza della S.C. che la previsione
dell’indispensabilità, a pena di inammissibilità, della individuazione dei
quesiti di diritto e dell’enucleazione della chiara indicazione del .”fatto
controverso” per i vizi di motivazione imposti dal nuovo art. 366 bis
cod. proc. civ., secondo una prospettiva volta a riaffermare la cultura
del processo di legittimità, risponde all’esigenza di soddisfare l’interesse
del ricorrente ad una decisione della controversia diversa da quella cui
è pervenuta il provvedimento impugnato, e, nel contempo, con più
ampia valenza, di estrapolare, collaborando alla funzione nomofilattica
della Corte di cassazione (costituente l’asse portante” della legge
delega presupposto dal d. lgs. n. 40 del 2006), il principio di diritto
applicabile alla fattispecie. Pertanto, il quesito di diritto integra il punto
di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione
del principio giuridico generale, risultando altrimenti inadeguata, e
Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-8-

nell’articolo 366 bis c.p.c, vigente e applicabile ratione tempolis-, tenuto

quindi inammissibile, l’investitura stessa del giudice di legittimità (in
questi termini v., ex multis, S.U. sent. nn. 14385/2007; 22640/2007,
3519/2008, 11535/2008, S.U., n. 26020/2008 e ordinanza, sez. 1, n.
20409/2008).
Quanto ai requisiti cd alle caratteristiche del quesito, che deve

motivo (Cass. SU 2007 n. 36), ulteriormente è stato precisato che il
quesito deve essere: a) esplicito (SU 2007 n. 7258; SU 2007 n. 23732;
SU 2008 n. 4646) e non implicito; b) specifico, e cioè riferibile alla
fattispecie e non generico (SU 2007 n. 36, SU 2008 n. 6420 e 8466); c)
conferente, attinente cioè al decisum impugnato e rilevante rispetto
all’impugnazione (SU 2007 n. 14235).
In sintesi il principio di diritto deve consistere in una chiara sintesi
logico-giuridica della questione sottoposta al vaglio del giudice di
legittimità, formulata in termini tali per cui dalla risposta – negativa od
affermativa – che ad esso si dia, discenda in modo univoco
raccoglimento od il rigetto del gravame.
3.2 Nel caso in esame, entrambi i quesiti, che denunciano violazioni di
legge, si risolvono in altrettanti interpelli alla Corte in ordine alla
fondatezza della censura così come illustrata. Sussiste la violazione del
366-bis cod. proc. civ., poiché la citata disposizione è finalizzata a
porre il giudice della legittimità in condizione di comprendere – in base
alla sola sua lettura – l’errore di diritto asseritamente compiuto dal
giudice e di rispondere al quesito medesimo enunciando una “regula
iuris” e con il mero interpello tale finalità non è raggiunta (Sez. U, n.
2658 del /2008 – Rv. 601602).
4. Le spese seguono la soccombenza.

P.T.M.

Ric. 2007 n. 27574 sez. 52 – ud. 25-09-2013

-9-

necessariamente essere presente nel ricorso con riferimento a ciascun

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la parte ricorrente
alle spese di giudizio, liquidate in 2.500,00 (ducmilacinquecento) curo
per compensi e 200,00 (duecento) curo per spese, oltre accessori di
legge.
Così deciso in Roma, Camera di Consiglio del 25 settcm rc 2013
IL PR

L’LSI’FNSORL