Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6991 del 03/03/2022

Cassazione civile sez. II, 03/03/2022, (ud. 25/01/2022, dep. 03/03/2022), n.6991

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. LA BATTAGLIA Luigi – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2930/2017 proposto da:

L.S., in proprio e quale legale rappresentante della

HEART OF ITALY R.E. S.R.L., rappresentato e difeso dall’Avvocato

VALERIO MARCHETIELLO, e dall’Avvocato PASQUALE BERTONE, per procura

in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

MEDIAHOUSE S.R.L., rappresentata e difesa dall’Avvocato GIORGIO

ALVINO, per procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA N. 2469/2016 della CORTE D’APPELLO DI MILANO,

depositata il 17/6/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non

partecipata del 25/1/2022 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1.1. La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, in parziale accoglimento della domanda proposta da G. di Media House Imm.re s.r.l., ha condannato L.S., in proprio e nella qualità di rappresentante della Heart of Italy R.E. s.r.l., al pagamento della somma di Euro 33.400,00, oltre interessi, quale provvigione maturata dalla società attrice per aver determinato, attraverso la sua attività d’intermediazione, la conclusione, tra il convenuto e la Europe Real Estate s.r.l., del contratto preliminare in data 19/11/2007 avente ad oggetto la cessione, ad opera di quest’ultima, del contratto di leasing immobiliare precedentemente stipulato (il 6/6/2006) dalla stessa, quale utilizzatrice, con la Locat s.p.a., oggi Unicredit Leasing s.p.a., come concedente.

1.2. La corte, in particolare, dopo aver accertato, per quanto ancora d’interesse, che la conclusione di tale affare era stata interamente imputabile all’attività d’intermediazione svolta dalla società appellata, ha ritenuto che la stessa avesse fornito la prova idonea a dimostrare l’avveramento della condizione sospensiva prevista dall’art. 3.1. del contratto preliminare del 19/11/2007, che ne aveva espressamente subordinato l’efficacia, tra l’altro, al “… rilascio dell’assenso da parte di Locat s.p.a. al subentro di parte promittente l’acquisto nel contratto di locazione immobiliare” “… entro 150 giorni dalla stipula della… scrittura”.

1.3. La corte, sul punto, dopo aver rilevato che la Heart of Italy R.E. s.r.l. e la Europe Real Estate s.r.l. avevano sottoscritto in data 14/3/2008 una scrittura integrativa del contratto preliminare di cessione stipulato tra le stesse il 19/11/2007 e che le parti, all’art. 1 di tale scrittura integrativa, si erano date “reciprocamente atto che la Locat s.p.a. ha espresso il proprio favorevole parere riguardo al subentro della Heart of Italy R.E. s.r.l. di L.S. nel contratto di leasing…” e che, “per effetto di quanto detto”, “… la relativa condizione apposta al preliminare di cessione di leasing sottoscritto dalle stesse parti in data 19 novembre 2007 è da intendersi avverata”, ha ritenuto come tale scrittura non lasciasse alcuno spazio a dubbi interpretativi circa “l’effettiva volontà dei contraenti… di considerare avverata la condizione sospensiva dell’efficacia del contratto preliminare di cessione di leasing del 19.11.2007”, e che tale contratto doveva ritenersi, pertanto, senz’altro “efficace” a prescindere dal fatto che la Locat s.p.a. avesse o meno prestato il suo consenso alla cessione del contratto di leasing. Le parti, infatti, ha aggiunto la corte, hanno indicato come fosse sufficiente la consegna dei beni al L. per ritenere come avverata la condizione sospensiva del contratto preliminare di cessione “a prescindere dall’assenso della società di leasing nel subentro nel contratto di leasing”.

1.4. E poiché, ha concluso la corte, la stipulazione di un efficace contratto preliminare di compravendita risulta idonea al fine di potersi ritenere concluso, ai fini di cui all’art. 1755 c.c., l’affare in relazione al quale l’intermediario è intervenuto, la società appellata ha maturato il diritto alla relativa provvigione.

2.1. L.S., in proprio e nella qualità di rappresentante della Heart of Italy R.E. s.r.l., subentrata in tutti i rapporti in essere della Heart of Italy Re di L.S. per effetto del conferimento della relativa azienda per atto del 28/11/2011, con ricorso notificato il 17/1/2017, ha chiesto, per due motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello.

2.2. Media House s.r.l. ha resistito con controricorso notificato il 21/2/2017 nel quale ha, tra l’altro, dedotto che l’art. 7 del contratto preliminare aveva espressamente previsto che la stipula del contratto definitivo di cessione avverrà non oltre trenta giorni dall’avveramento della condizione sospensiva ovvero del ricevimento della raccomandata con la quale la parte promittente l’acquisto comunica la volontà di non avvalersi della predetta condizione e che in tutti e due tali momenti, il contratto preliminare acquisterà efficacia.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

3.1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione degli artt. 1353,1376,1406 e 1757 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la condizione sospensiva prevista dall’art. 3.1 del contratto preliminare di cessione del leasing si era verificata sul rilievo che le parti contraenti ne avevano dato espressamente atto con la scrittura integrativa del 14/3/2008 e che, di conseguenza, il predetto contratto, ai fini previsti dall’art. 1757 c.c., doveva ritenersi senz’altro efficace a prescindere dal fatto che la Locat avesse effettivamente prestato il suo consenso alla cessione del contratto.

3.2. Così facendo, tuttavia, ha osservato il ricorrente, la corte d’appello ha omesso di considerare che le parti non possono in alcun modo disporre di una condicio iuris, qual è il consenso del contraente ceduto previsto dall’art. 1406 c.c., se non nel senso di poter fissare un limite temporale per la sua verificazione, senza poterla, tuttavia, né superare né eliminare in forza di un successivo accordo per cui il suo definitivo mancato avveramento rende irrimediabilmente inefficace il contratto a prescindere dalla volontà delle parti.

3.3. D’altra parte, ha aggiunto il ricorrente, il documento dal quale la corte ha dedotto l’avveramento della condizione sospensiva dedotta nel preliminare del 19/11/2007, è costituito da una mera scrittura integrativa nella quale i soli contraenti, allo scopo di attuare l’immissione anticipata nel possesso in pendenza del termine per la definitiva efficacia del preliminare di cessione, si sono limitate a dare atto della prestazione del consenso da parte del contraente ceduto senza, tuttavia, riprodurre o allegare il documento scritto a mezzo del quale, anche a norma dell’art. 18 del contratto di leasing, tale consenso doveva essere necessariamente espresso.

3.4. La Locat s.p.a., del resto, ha proseguito il ricorrente, costituitasi nel giudizio introdotto dal L. per l’esecuzione in forma specifica del preliminare stipulato con la Europe Reale Estate s.r.l., ha espressamente dedotto di non aver mai prestato il proprio consenso, richiesto dall’art. 18 del contratto di leasing in forma necessariamente scritta, alla cessione di tale contratto, e che, pertanto, non si era verificata la condizione alla quale il contratto di leasing e la scrittura del 19/11/2007 subordinavano la possibilità della cessione. Il tribunale, in effetti, con sentenza n. 1188/2015, pronunciata nelle more del giudizio d’appello e prodotta all’udienza di precisazione delle conclusioni del 18/1/2016, ha espressamente affermato che, nonostante la concorde affermazione delle parti contenuta nella scrittura privata del 14/3/2008, la Locat non aveva, in realtà, mai prestato, nella forma scritta richiesta dall’art. 18 del contratto di leasing, il proprio consenso alla cessione dello stesso in favore del L., ed ha, pertanto, rigettato la domanda che lo stesso aveva proposto per l’esecuzione in forma specifica del preliminare di cessione.

3.5. Il riconoscimento del diritto alla provvigione, quindi, ha concluso il ricorrente, è stato riconosciuto dalla corte d’appello sulla base di una errata rappresentazione della realtà poiché il contraente ceduto non ha nemmeno preso parte alla scrittura integrativa del 14/3/2008 per cui tale scrittura non poteva contenere il consenso alla cessione da parte della società concedente.

4. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la condizione sospensiva prevista dall’art. 3.1 del contratto preliminare di cessione del leasing si era verificata e che, pertanto, il diritto alla provvigione era diventato conseguentemente esigibile, omettendo, tuttavia, di considerare che la società attrice non aveva fornito alcuna prova dell’avveramento della condizione sospensiva apposta nel contratto preliminare per la conclusione del quale la stessa aveva richiesto la provvigione pur trattandosi di fatto costitutivo della pretesa così azionata.

5.1. Il primo motivo è fondato, con assorbimento del secondo.

5.2. La corte d’appello, invero, ha ritenuto che la società attrice avesse maturato il diritto alla provvigione per aver determinato, con la sua attività d’intermediazione, la conclusione, in data 19/11/2007, tra L.S., nelle indicate qualità, e la Europe Real Estate s.r.l., del contratto preliminare avente ad oggetto la cessione, ad opera di quest’ultima, del (contratto di) leasing immobiliare precedentemente stipulato (il 6/6/2006) dalla stessa, quale utilizzatrice, con la Locat s.p.a., oggi Unicredit Leasing s.p.a., quale concedente.

5.3. La corte, infatti, ha accertato, per un verso, che la conclusione di tale contratto era interamente imputabile all’attività d’intermediazione svolta dalla società appellata e, per altro verso, che si era avverata la condizione sospensiva itg5 alla quale, a norma dell’art. 3.1., l’efficacia del predetto contratto preliminare era stata subordinata dalle parti, costituita dal “… rilascio dell’assenso da parte di Locat s.p.a. al subentro di parte promittente l’acquisto nel contratto di locazione immobiliare””… entro 150 giorni dalla stipula della… scrittura”, in tal senso deponendo scrittura integrativa, sottoscritta dalla Heart of Italy R.E. s.r.l. e la Europe Real Estate s.r.l. in data 14/3/2008, con la quale le parti si erano date “reciprocamente atto che la Locat s.p.a. ha espresso il proprio favorevole parere riguardo al subentro della Heart of Italy R.E. s.r.l. di L.S. nel contratto di leasing…” e che, “per effetto di quanto detto”, “… la relativa condizione apposta al preliminare di cessione di leasing sottoscritto dalle stesse parti in data 19 novembre 2007 è da intendersi avverata”.

5.4. Secondo la corte, in effetti, tale scrittura non lasciava alcuno spazio a dubbi interpretativi circa “l’effettiva volontà dei contraenti… di considerare avverata la condizione sospensiva dell’efficacia del contratto preliminare di cessione di leasing del 19.11.2007”, per cui, ha concluso, il contratto preliminare in questione doveva ritenersi, ai fini previsti dall’art. 1755 c.c., senz’altro “efficace” a prescindere dal fatto che la Locat s.p.a. avesse o meno prestato il suo consenso alla cessione del contratto di leasing. Le parti, infatti, ha aggiunto la corte, hanno indicato come fosse sufficiente la consegna dei beni al L. per ritenere come avverata la condizione sospensiva del contratto preliminare di cessione “a prescindere dall’assenso della società di leasing nel subentro nel contratto di leasing”.

5.5. Rileva, tuttavia, la Corte che, nel caso in cui le parti di un contratto (preliminare) abbiano dedotto un determinato fatto futuro ed incerto, pur se dipendente dalla volontà di un terzo (qual è la prestazione del suo consenso alla futura cessione, tra i predetti contraenti, di un diverso contratto del quale sia parte) come condizione sospensiva dell’efficacia del contratto stesso (avente ad oggetto la futura stipulazione del contratto definitivo di cessione del contratto del quale il terzo stesso sia parte), la condizione può ritenersi giuridicamente verificata solo se il giudice di merito accerti, in concreto, che quel fatto, in tutte le componenti in cui è stato dedotto in contratto, si è effettivamente realizzato nella realtà: non anche perché le parti di quel contratto abbiano semplicemente dato atto che quel fatto (e cioè, nel caso in esame, il consenso del contraente ceduto) si è verificato pur se ciò, in ipotesi, non corrisponda al vero (perché il consenso dedotto in condizione non è mai stato, in realtà, prestato).

5.4. La corte d’appello, pertanto, lì dove ha ritenuto che la condizione “apposta al preliminare di cessione di leasing sottoscritto… in data 19 novembre 2007” (vale a dire il “… rilascio dell’assenso da parte di Locat s.p.a. al subentro di parte promittente l’acquisto nel contratto di locazione immobiliare” “… entro 150 giorni dalla stipula della… scrittura”) doveva “intendersi avverata” e che, pertanto, il contratto preliminare in questione doveva ritenersi, ai fini previsti dall’art. 1755 c.c., senz’altro “efficace”, solo perché le stesse parti, con una successiva scrittura integrativa, si erano date “reciprocamente atto che la Locat s.p.a. ha espresso il proprio favorevole parere riguardo al subentro della Heart of Italy R.E. s.r.l. di L.S. nel contratto di leasing…”, senza, invece, accertare se la Locat s.p.a. avesse effettivamente prestato il suo consenso alla (futura) cessione del contratto di leasing dalla stessa a suo tempo stipulato con la promittente cedente, si è posta, evidentemente, in contrasto con le norme che, nei termini esposti, regolano la verificazione della condizione sospensiva (come, in particolare, richiesto, al fine del compenso del mediatore, dall’art. 1757 c.c., comma 1: cfr. Cass. n. 7332 del 2009) e la sua necessaria emergenza a livello probatorio quale fatto (non semplicemente dichiarato come verificato dalle parti, ma) realmente verificatosi nella realtà oggettiva: e dev’essere, pertanto, cassata con rinvio alla stessa corte onde verificare se, al di là di quanto abbiano attestato le parti del preliminare di cessione del contratto, la Locat s.p.a. abbia, o meno, effettivamente prestato il suo consenso alla futura cessione del contratto di leasing ovvero, in mancanza, se la scrittura integrativa del 2008 non possa essere altrimenti interpretata, se e nella misura in cui tali questioni possano ritenersi devolute al giudice d’appello, quale rimozione consensuale della clausola sulla condizione sospensiva contenuta nel contratto preliminare ovvero quale inequivoca rinunzia delle parti (o della parte nel cui interesse sia stata prevista) ad avvalersi della relativa previsione o come dichiarazione di non volersi avvalere della stessa (o della sua mancata verificazione).

6. Il ricorso dev’essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Milano che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente procedimento.

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa, in relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Milano che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente procedimento.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 25 gennaio 2022.

Depositato in Cancelleria il 3 marzo 2022