Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6947 del 23/03/2010

Cassazione civile sez. III, 23/03/2010, (ud. 19/02/2010, dep. 23/03/2010), n.6947

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MORELLI Mario Rosario – Presidente –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 24840/2005 proposto da:

R.V. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA VALADIER 44, presso lo studio dell’avvocato SCHILLACI

FRANCESCO, rappresentato e difeso dall’avvocato CHIARENZA Luigi con

delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

PROVINCIA REGIONALE di CATANIA MINEO (OMISSIS), elettivamente

domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 1, presso lo studio

dell’avvocato NAPOLITANI SIMONA, rappresentato e difeso dall’avvocato

MINEO Francesco con delega a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 359/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

Sezione Seconda Civile, emessa il 4/04/2005; depositata il

23/04/2005; R.G.N. 266/2003;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

19/02/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l’Avvocato CHILLACI FRANCESCO (per delega Avvocato CHIARENZA

LUIGI);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 17 febbraio 1997 R.V., premesso che la Provincia Regionale di Catania aveva continuato ad occupare, pur dopo la disdetta dei relativi contratti di locazione, immobili di sua proprietà destinati a sede di istituti scolastici, senza dare seguito nè alla richiesta di rilascio, nè a quella di stipulazione di nuovi contratti, chiedeva la condanna della controparte al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., o per indebito arricchimento della P.A., quantificando il pregiudizio subito in misura pari alla differenza tra il canone corrente di mercato dei predetti edifici e il corrispettivo effettivamente versato nel periodo successivo alla cessazione dei rapporti locativi.

Con sentenza del 7 marzo 2002 il Tribunale di Catania, esclusa la rinnovazione dei contratti per la tempestività delle disdette inviate dal locatore, rigettava tuttavia la domanda di risarcimento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ., per mancanza di prova sulla sua esistenza e sul suo concreto ammontare, dichiarando anche improponibile la domanda subordinata di arricchimento senza causa, stante l’esistenza, in astratto, dello specifico rimedio di cui all’art. 1591 cod. civ..

Proposto gravame, la Corte d’appello di Catania con sentenza depositata il 23 aprile 2005, lo rigettava.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione R. V. articolando quattro motivi.

Resiste con controricorso la Provincia Regionale di Catania.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Col primo motivo l’impugnante lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 324 cod. proc. civ., artt. 1591 e 2043 cod. civ., nonchè mancanza di motivazione su un punto decisivo della controversia, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5, per non avere la Corte territoriale applicato i principi generali in tema di risarcimento del danno derivante da occupazione senza titolo di un cespite immobiliare, benchè fosse passata in giudicato l’affermazione secondo cui la permanenza della conduttrice nel godimento degli immobili dopo le scadenze contrattuali costituiva occupazione di fatto. In tale contesto aveva dunque errato il giudice d’appello nel ritenere la fattispecie dedotta in giudizio disciplinata esclusivamente dall’art. 1591 cod. civ., in contrasto, peraltro, con consolidata giurisprudenza del Supremo Collegio (confr.

Cass. 10 luglio 1997, n. 6270).

1.2 Col secondo mezzo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 832, 1591 e 2043 cod. civ., insufficienza e contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia, perchè il giudice di merito, pur avendo riconosciuto, in astratto, la possibilità di concorso tra responsabilità contrattuale e responsabilità extracontrattuale, aveva tuttavia escluso la sussistenza della seconda, erroneamente affermando che la fattispecie doveva ritenersi regolata esclusivamente dall’art. 1591 cod. civ., senza considerare che tale norma non osta alla configurabilità di un danno di carattere aquiliano soprattutto laddove la permanenza del conduttore nella detenzione dell’immobile integri una occupazione abusiva.

Avrebbe altresì errato il giudice d’appello nel negare il ricorso alla valutazione presuntiva del danno, in ragione della destinazione degli immobili locati a sede di istituti scolastici, in realtà niente affatto irrinunciabile, con conseguente difficoltà di ipotizzare un uso diverso degli immobili in contestazione.

1.3 Col terzo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1591 e 2729 cod. civ., art. 113 cod. proc. civ., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte Territoriale erroneamente affermato che la prova specifica della esistenza del danno e del suo concreto ammontare, necessaria ai fini dell’applicazione dell’art. 1591 cod. civ., postula l’esistenza di ben precise proposte di affitto o di acquisto ovvero di altre forme di utilizzazione, essendo all’uopo insufficiente la mera deduzione che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantire al proprietario un reddito più elevato di quello rappresentato dal canone originariamente pattuito. Siffatto argomentare ignorerebbe invero il principio consolidato per cui la prova può ben essere fornita anche per presunzioni e che, in pratica, la concreta instaurazione di trattative per la locazione di un locale detenuto dal vecchio conduttore trova ostacoli proprio nella indisponibilità dell’immobile. Non tenendo conto della documentazione versata in atti, e segnatamente della previsione di un canone di locazione maggiore del 260% rispetto al precedente, il giudice di merito avrebbe dunque fatto malgoverno del materiale probatorio acquisito.

2.1 Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate.

La Corte territoriale, ricordato che le parti, in data (OMISSIS), avevano stipulato un nuovo contratto di locazione, avente ad oggetto anche gli immobili in questione, per il canone annuo aggiornabile di L. 727.808.000, ha rilevato che, se in linea astratta è ben possibile il concorso di responsabilità di diversa natura, i pregiudizi prodotti dalla mora del conduttore nella restituzione della cosa locata, una volta cessato il rapporto di locazione, sono disciplinati dall’art. 1591 cod. civ., che li predetermina nella misura del canone convenuto, salvo il diritto al maggior danno. Ha segnatamente evidenziato il giudice di merito che le pronunce citate dall’appellante avevano riguardo a casi in cui alle spalle della illegittima detenzione non vi era un contratto di locazione (trattandosi, evidentemente di casi di occupazione pura e semplice dell’immobile), di modo che non v’era possibilità di fare riferimento ad alcun canone convenzionalmente convenuto.

In ogni caso – ha argomentato – anche a volere ipotizzare una responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ., il riferimento al valore locativo medio di mercato degli immobili in contestazione, ai fini di una valutazione presuntiva del danno, risultava, nella fattispecie di difficile applicazione, in ragione della destinazione degli stessi a sede di istituti scolastici e della istituzionale preposizione dell’Ente conduttore alla loro provvista.

All’esito di una diffusa esposizione dei principi enunciati nella sentenza 10 febbraio 1996, n. 1032, richiamata dall’appellante, ha quindi ribadito il decidente che la condanna del conduttore in mora nella restituzione dell’immobile al pagamento del maggior danno postula la prova della esistenza di ben precise proposte di affitto o di acquisto ovvero di altri concreti propositi di utilizzazione, non essendo sufficiente la generica deduzione che l’immobile era suscettibile di impieghi economicamente più vantaggiosi rispetto all’utile rappresentato dal canone pattuito, nè potendo valorizzarsi, ai medesimi fini, la stipula di un nuovo contratto di locazione, a distanza di cinque-sette anni dal precedente. Ha infine ricordato la Corte territoriale che il R., dopo essere decaduto in primo grado dalla prova testimoniale volta a dimostrare che la protratta, abusiva occupazione degli immobili, gli aveva impedito di concludere nuovi contratti di locazione con terzi, che avevano offerto canoni superiori a L. 80.000 al metro quadro, aveva in appello sostenuto di non avere intavolato alcuna trattativa per la locazione degli immobili, in ragione proprio del protrarsi della detenzione da parte del vecchio conduttore e della esistenza di trattative con lo stesso, specificamente evidenziando che siffatto revirement si ritorceva a danno dell’appellante.

2.2 A fronte di tale impianto motivazionale, non giova anzitutto al ricorrente il richiamo al preteso giudicato formatosi sulla qualificazione, come occupazione di fatto, della permanenza della conduttrice nel godimento degli immobili locati, pur dopo la scadenza e la disdetta del contratto, con conseguente applicabilità della disciplina dell’illecito aquiliano.

E’ infatti a dir poco ovvio che non può il giudicato formarsi su espressioni meramente descrittive, prive di contenuto decisorio, essendo anzi assolutamente chiaro l’intendimento del giudicante di ricondurre tutta la vicenda nell’area normativa dell’art. 1591 cod. civ..

Inconferente è poi il richiamo alla sentenza n. 6270 del 1997, peraltro enunciativa di un orientamento successivamente smentito dalle sezioni unite (Cass. civ. sez. un. 15 novembre 2000, n. 1177):

è sufficiente rilevare in proposito che le affermazioni contenute in tale arresto attengono agli effetti del mancato pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento sull’efficacia esecutiva del provvedimento di rilascio, e cioè a fattispecie affatto diversa da quella dedotta in giudizio.

In realtà il punto centrale della causa è l’adempimento degli oneri probatori gravanti sul locatore che agisca per il risarcimento del maggior danno. E in relazione a tale profilo della controversia, anche a volere ritenere giuridicamente scorretta, in via di mera ipotesi, l’affermata operatività del (solo) disposto dell’art. 1591 cod. civ., a coprire i pregiudizi prodotti dalla mora del conduttore nella restituzione della cosa locata, neppure si vede quale giovamento potrebbe il ricorrente trarre, in parte qua, dall’applicazione dell’art. 2043 cod. civ., a fronte della negativa valutazione, da parte del giudice di merito, della prova del danno da lui offerta in giudizio.

2.3 A quest’ultimo riguardo va osservato che le argomentazioni svolte dalla Corte territoriale, oltre ad evidenziare l’insufficiente e confuso approccio dell’appellante con gli oneri probatori a suo carico, appaiono improntate a criteri di elementare buon senso.

Affatto plausibilmente, invero, nell’apprezzamento, anche presuntivo, del danno conseguente al mancato rilascio degli immobili in questione, il giudice di merito ha tenuto conto della difficoltà e della dispendiosità di una eventuale conversione della loro destinazione, rimarcando anche, attraverso il riferimento alle funzioni istituzionali dell’Ente conduttore, la inevitabile limitazione della platea dei possibili conduttori.

In definitiva la sentenza impugnata resiste alle critiche del ricorrente che, attraverso la surrettizia evocazione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, mirano a sollecitare una rivalutazione del materiale istruttorie preclusa in sede di legittimità.

3.1 Col quarto motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonchè omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per non avere la Corte d’appello dato risposta alcuna al motivo di gravame volto a denunciare la contraddittorietà delle scelte processuali del primo decidente il quale, da un lato, non si era pronunciato sulla richiesta di entrambe le parti di essere rimesse in termini per la indicazione delle persone da escutere come testi; e, dall’altro, aveva disposto una consulenza tecnica d’ufficio al fine di accertare il valore locativo di mercato degli immobili in contestazione, così in sostanza riconoscendo che il danno poteva considerarsi in re ipsa.

3.2 La censura non ha pregio.

Correttamente la Corte Territoriale ha rilevato che le critiche formulate in parte qua dall’appellante avevano ad oggetto, più che la sentenza gravata, l’operato istruttorie del giudice di prime cure ed erano, come tali, inammissibili.

In realtà la doglianza, da un lato, reintroduce il tema dell’estensione dell’impegno probatorio gravante sul locatore che voglia essere risarcito dei danni a lui derivati dalla tardiva riconsegna dell’immobile locato, già oggetto di esame nei precedenti motivi”, dall’altro, evoca l’istituto della rimessione in termini senza minimamente esplicitare, come pur sarebbe stato necessario, in ottemperanza al principio dell’autosufficienza del ricorso per cassazione, le ragioni addotte a sostegno dell’invocato mezzo.

4 La ritenuta infondatezza di tutti gli esaminati motivi di ricorso impone di ritenere assorbito il quinto, col quale l’impugnante lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 96 cod. proc. civ., in relazione alla condanna al pagamento delle spese processuali, frutto, all’evidenza, di una corretta applicazione del principio della soccombenza.

5 Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 8.200,00 (di cui Euro 200,00 per spese), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.

Così deciso in Roma, il 19 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 23 marzo 2010

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