Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6945 del 23/03/2010

Cassazione civile sez. III, 23/03/2010, (ud. 16/02/2010, dep. 23/03/2010), n.6945

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. TALEVI Alberto – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 30475/2006 proposto da:

PAVIA CASE DI ANGELO CERTANI (OMISSIS), elettivamente domiciliata

in ROMA, LUNGOTEVERE FLAMINIO 46 PAL IV SC 8, presso lo studio

dell’avvocato GREZ GIANMARCO, rappresentata e difesa dall’avvocato

GENEROSO CLAUDIO con delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

IMMOBILIARE EFFEPI DI FACCANI Andrea & C SNC in

persona

dell’Amministratore pro tempore Sig. R.N. (OMISSIS),

elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE MEDAGLIE D’ORO 157, presso

lo studio dell’avvocato CIPRIANI ROMOLO GIUSEPPE, che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato SAVIA ORAZIO con delega sul retro

della prima pagina del controricorso;

RAS SPA in persona dei legali rappresentanti Sig. A.L.

A. e il Sig. G.A. (OMISSIS), elettivamente

domiciliata in ROMA, LUNGOTEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio

dell’avvocato ZUCCHINALI PAOLO C/O ST TRIFIRO’-PARTNERS, che la

rappresenta e difende unitamente agli avvocati TRIFIRO’ SALVATORE,

PROVERA VITTORIO con delega a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2551/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

Sezione Terza Civile, emessa il 2/11/2005; depositata l’08/11/2005;

R.G.N. 4042/03;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

16/02/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;

udito l’Avvocato CLAUDIO GENEROSO;

udito l’Avvocato PAOLO ZUCCHINALI;

udito il P.M., in persona dell’Avvocato Generale Dott. IANNELLI

Domenico, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con citazione del 23 novembre 2000 la PAVIA CASE-DITTA INDIVIDUALE DI Angelo Certani – conduttrice di un immobile con destinazione commerciale, sito in (OMISSIS), conveniva dinanzi al Tribunale di Pavia la società EFFEPI di Faccani A. e C. società in nome collettivo, quale acquirente dell’immobile (di cui era proprietaria l’assicuratrice RAS) chiedendo il riscatto ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 39. Si costituiva la società acquirente e contestava il fondamento delle domande. Era disposta la chiamata in lite della RAS che si costituiva contestando la pretesa di riscatto. Veniva disposto dal giudice il mutamento del rito e la causa era istruita con espletamento di CTU sulle condizioni dell’edificio al tempo della vendita.

2. Il Tribunale di Pavia,con sentenza del 22 luglio 2003 accoglieva la domanda di riscatto previo pagamento del prezzo; rigettava la domanda dell’acquirente nei confronti della venditrice RAS, compensava per la metà le spese di lite, ponendo il resto a carico del terzo acquirente.

3. La decisione era appellata dalla EFFEPI che ne chiedeva la riforma; resisteva Pavia Case chiedendo il rigetto del gravame e spiegava appello incidentale in punto di compensazione delle spese processuali e di CTU; la RAS si costituiva aderendo all’impugnazione principale e proponeva appello incidentale.

4. La Corte di appello di Milano, con sentenza 8 novembre 2005, così decideva: accoglie l’appello principale EFFEPI e quello incidentale della RAS ed in riforma della sentenza del tribunale rigetta le domande di prelazione e di riscatto, compensa tra le parti le spese dei due gradi del giudizio. Per quanto qui ancora interessa la Corte accertava la vendita in blocco come fatto impeditivo allo esercizio del diritto di prelazione e di riscatto (ff. 6 e 7 della motivazione).

Contro la decisione ricorre Pavia Case deducendo quattro motivi di censura illustrati da memoria; resistono le controparti con controricorso e memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

5. Il ricorso non merita accoglimento per le seguenti considerazioni.

Per chiarezza espositiva i quattro motivi vengono riassunti in sintesi descrittiva.

NEL PRIMO MOTIVO si deduce error in iudicando (per la violazione degli artt. 2195, 229 e 2082 c.c., della L. n. 392 del 1978, artt. 2 e 3, della L. n. 3929 del 1978, artt. 30, 40 e 42. La tesi è che C.A., non esercita attività professionale e come ditta individuale ha diritto ad esercitare prelazione e riscatto. Il quesito di diritto (ff 10) è nei seguenti termini: “Dica la Corte se il mediatore professionale, soggetto all’obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio e non riconducibile agli appartenenti ad un albo, debba essere equiparato al libero professionista”.

NEL SECONDO MOTIVO si deduce omessa e insufficiente motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5) e si propone (FF 11) il seguente quesito “se la qualifica di mediatore immobiliare debba essere desunta dalla L. n. 39 del 1989”.

Nel TERZO MOTIVO si deduce error in iudicando (per la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38, 39 e 41) ed il difetto di motivazione su punto decisivo, sostenendosi che la prova orale (testi F., C. e S.) rendeva evidente la circostanza che la agenzia immobiliare aveva contatti con il pubblico. Il quesito (ff 15) è il seguente “se la attività svolta da Pavia Case abbia comportato contatti diretti con il pubblico e se dalla medesima attività discenda o meno il diritto alla indennità per la perdita dello avviamento commerciale e all’esercizio della prelazione e riscatto”.

Nel QUARTO MOTIVO si deduce error in iudicando e insufficiente motivazione in punto di accertamento da parte della Corte di appello di una vendita in blocco, sul rilievo che la vendita di tre unità presenti nel medesimo stabile non riguardando l’intero edificio non poteva considerarsi tale. Il quesito (ff 11 del ricorso) è proposto come segue “se nel caso di vendita di alcune unità immobiliari nel medesimo stabile concesso in distinte locazioni, l’indicazione del prezzo unitario sia sufficiente a qualificare la vendita in blocco,nel caso di mancata identità tra l’immobile locato e quello compravenduto”.

La Corte condivide le argomentazioni del Procuratore generale che considera come punto pregiudiziale l’accertamento compiuto dalla Corte di appello in punto di vendita “cumulativa” (ff 7 della motivazione) che ritiene insussistente nella fattispecie concreta il diritto di prelazione e riscatto proposto dal mediatore professionale, che la Corte considera implicitamente come abilitato ad esercitare liberamente l’attività di intermediazione immobiliare (ma sul punto esistono ancor oggi contrasti giurisprudenziali che attendono una pronuncia di filonomachia delle sezioni unite civili).

Il punto decisivo, che si risolve in una questio facti, poichè attiene al prudente apprezzamento dell’oggetto della vendita unitaria del bene oggetto del contratto, che costituisce un unicum diverso dalle singole unità che lo compongono, è che il bene compravenduto tra Ras e Immobiliare Effepi ha un oggetto più ampio e diverso dal minor bene di cui Pavia Case esige invece la prelazione e il riscatto. Nel conflitto di interessi, la giurisprudenza di questa Corte, concordando con le indicazioni date dalla Corte Costituzionale (incipit 5 maggio 1983 n. 129), ha costantemente affermato il principio della priorità della tutela della vendita cumulativa di più immobili, quando risulti accertato, in concreto e con riferimento a fattori di carattere obbiettivo, una vendita unitaria di più unità immobiliari, strutturalmente omogenei e coordinati, così da costituire una entità patrimoniale diversa dal bene locato.

(Cfr. Cass. 25 settembre 2005 n. 18784 e 4 febbraio 2004 n. 2069 per la insidacabilità dell’accertamento compiuto dal giudice del merito).

L’accertamento negativo del diritto di prelazione o di riscatto del ricorrente, in relazione alla fattispecie accertata della vendita cumulativa, rende superfluo l’esame dei restanti motivi, in ordine ai quali sono state svolte pregevoli argomentazioni dalle parti in lite.

I motivi devono intendersi assorbiti.

Sussistono giuste ragioni in considerazione della delicatezza delle questioni esaminate per compensare tra le parti costituite le spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra le parti costituite.

Così deciso in Roma, il 16 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 23 marzo 2010

 

 

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