Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6882 del 24/03/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 6882 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: MANNA FELICE

SENTENZA

sul ricorso 31386-2007 proposto da:
DE BELLIS FEDERICA C.F.DBLFRC82A52F839D, DE BELLIS
ALBERTO C.F.DBLLRT79A23F839E, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA GIUSEPPE PALUMBO 3, presso
lo studio dell’avvocato RONCHIETTO CLAUDIO,
rappresentati
2014

e

difesi

dall’avvocato

MAGLIONE

FRANCESCO;
– ricorrenti –

11
contro

GUERRIERO TIZIANA C.F.GRRTZN30L45F839P, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA DI TRASONE 8, presso lo
•

Data pubblicazione: 24/03/2014

studio dell’avvocato FORGIONE CIRIACO,
rappresenta

e

difende

unitamente

che la

all’avvocato

FORGIONE ERCOLE;
– controricorrente nonchè contro

PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;
– intimata –

avverso la sentenza n.

2729/2007 della CORTE

D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 04/09/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 08/01/2014 dal Consigliere Dott. FELICE
MANNA;
udito l’Avvocato Maglione Francesco difensore dei
ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito

l’Avv.

Forgione Ciriaco difensore della

controricorrente che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. SERGIO DEL CORE che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

CEPIS COOP EDIL PENSIONATI IMPIEGATI STATALI A RL, IN

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Maria Rosaria Maglione, comproprietaria per successione ereditaria di un
appartamento sito in Napoli, via Tito Livio, 1, realizzato dalla cooperativa
edilizia CEPIS — Cooperativa edilizia pensionati e impiegati statali a r.1.,

alloggio, ubicato al piano rialzato del medesimo stabile, affinché fosse
dichiarato inefficace l’atto notaio Trio 1 2 del 9.1.1975 col quale la cooperativa
aveva assegnato alla Guerriero un giardinetto sito innanzi al lato nord
dell’alloggio di lei. A sostegno della domanda deduceva che la cooperativa,
con una delibera del 1955, aveva stabilito che agli appartamenti al piano
rialzato, tra cui quello poi assegnato alla Guerriero, sarebbe stata annessa una
porzione di terreno antistante agli stessi, purché detti alloggi non fossero
risultati all’esito della costruzione ad un’altezza superiore a tre metri dal piano
di campagna. Nonostante l’unità immobiliare della convenuta fosse risultata
oltre tale altezza, la cooperativa, con altra delibera dell’assemblea adottata il
22.6.1973, aveva previsto che all’appartamento della Guerriero fosse
attribuito il giardinetto latistante, incorporato mediante una soletta poggiata su
appositi pilastri in c.a. già esistenti. Precisava, quindi, che con l’atto notaio
Triola del 9.1.1975, successivo a quello di assegnazione dell’alloggio
effettuato in favore del proprio dante causa, la cooperativa cedendo (anche) il
giardinetto alla Guerriero aveva disposto di un bene che in realtà doveva
considerarsi comune, in pregiudizio di tutti gli altri soci.
Nel resistere in giudizio la convenuta deduceva che l’attrice non aveva
impugnato la delibera 22.6.1973 con la quale la cooperativa aveva disposto

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agiva in giudizio nei confronti di Tiziana Guerriero, proprietaria di altro

l’assegnazione del giardinetto, il cui trasferimento in suo favore non era
pertanto contestabile.
La domanda era respinta dal Tribunale di Napoli, con sentenza poi
confermata dalla Corte d’appello.

giudizio di merito in quanto svolto senza che fosse stata evocata in giudizio la
cooperativa CEPIS.
Riassunto il giudizio, senza che la cooperativa si costituisse, la domanda
era dapprima accolta dal Tribunale e poi nuovamente respinta dalla Corte
d’appello, con sentenza n. 2729/07. Contrariamente a quanto ritenuto dal
giudice di primo grado, la Corte partenopea escludeva che il giardino in
questione fosse mai divenuto pertinenza del fabbricato condominiale.
L’opposta volontà della cooperativa, infatti, era stata già espressa con la
delibera del 1955, che sia pure a certe condizioni aveva previsto che il
giardino fosse lasciato in proprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti
del piano rialzato. Per la formazione di un nesso pertinenziale mancava
comunque un atto di destinazione, e inoltre il giardino non aveva
caratteristiche tali da renderlo necessario all’uso comune, il che escludeva la
presunzione di appartenenza comune a;_ condomini ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Quindi, rilevava che la delibera del 22.6.1973 non poteva ritenersi nulla, ai
sensi dell’art. 2379 c.c., non essendo il suo oggetto né impossibile né illecito.
In particolare, l’illiceità per contrarietà all’interesse generale dei soci era da
escludere in quanto configurabile solo nel caso di deviazione dallo scopo
essenziale del rapporto societario, mentre l’assegnazione del giardino ad un
socio non si poneva in conflitto con lo scopo dell’assegnazione degli alloggi
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Proposto ricorso per cassazione, questa Corte dichiarava la nullità del

ai soci. Di conseguenza, non essendo nulla detta delibera — mai impugnata dal
socio dissenziente Nicola Maglione, dante causa di Maria Rosaria Maglione —
non poteva ritenersi nullo l’acquisto del giardino da parte della Guerriero.
Non solo, ma diveniva altresì irrilevante la circostanza che si fosse verificata

piano rialzato fossero risultati ad un’altezza non superiore a tre metri dal
piano di campagna, atteso che la delibera del 1973 costituiva una nuova e
diversa manifestazione di volontà della cooperativa (non senza osservare,
infine, che la minima differenza di quota rilevata, di appena 13 cm., ben
poteva essere derivata dalla giacitura non perfettamente pianeggiante del
terreno e dall’esecuzione dei pilastri in cemento armato su cui la Guerriero era
stata autorizzata -a poggiare la passerella di collegamento del suo alloggio col
giardino).
Per la cassazione di tale sentenza Alberto e Federica De Bellis, quali
procuratori generali della madre, Maria Rosaria Maglione, propongono
ricorso in base a tre motivi, seguiti da memoria.
Resiste con controricorso Tiziana Guerriero.
La cooperativa CEPIS è rimasta intimata.
La parte ricorrente all’esito della discussione ha presentato osservazioni
scritte sulle conclusioni del P.G.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.

–

Col primo motivo d’impugnazione è dedotta la violazione degli artt.

2697 e 2909 c.c., 112, 324, 342, 346 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.
Sostiene parte ricorrente che la Corte d’appello avrebbe delibato la natura
pertinenziale o non del giardino oggetto del contendere, nonostante il
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o non la condizione apposta dalla delibera del 1955, ossia che gli alloggi al

giudicato interno affermativo formatosi al riguardo e la relativa eccezione
sollevata dalla parte odierna ricorrente nel giudizio di secondo grado.
Formula al riguardo i seguenti quesiti di diritto ex art. 366-bis c.p.c.,
applicabile ratione temporis alla fattiRpecie: “dica la S.C. se, sollevata dalla

punto decisivo del tema processuale, ex adverso tuttavia non posta negli
specifici motivi d’appello e toccata solo in conclusionale, la Corte di merito
non violi il disposto dell’art. 112 c.p.c., incorrendo nel vizio di nullità della
sentenza di cui all’art. 360, n. 4, allorquando delibi la questione stessa,
omettendo ogni disamina dell’eccezione pregiudiziale di rito al riguardo
effettuata; dica, in particolare, la S.C. se, eccepita da parte della Maglione
l’inammissibilità di una delibazione da parte della Corte d’appello della
pertinenzialità in sé dell’area/giardino in questione, per non essere stata la
cosa, in tali termini, prospettata nel motivo di gravame sollevato dalla
Guerriero, la delibazione, di converso, dalla stessa effettuata, senza
minimamente valutare tale pregiudiziale obiezione posta, abbia integrato una
violazione del disposto dell’art. 112 c.p.c. determinando — così — la nullità
della sentenza resa; dica, altresì, codesta S.C. se, prospettata da una parte
l’esistenza di un giudicato interno su di un punto rilevante e decisivo del tema
processuale, non costituisca violazione degli artt. 2909 c.c., 112-324-342 e
346 c.p.c., sanzionabile ex art. 360, n. 3 c.p.c., la decisione adottata dalla
stessa, pretermettendo — invece — ogni disamina al riguardo; dica, infine,
codesta S.C. se, prospettata dalla Maglione l’esistenza di un giudicato interno
in ordine alla pertinenzialità in sé, all’intero edificio ed all’origine,
dell’area/giardinetto in parola, non costituisca violazione degli a’. 2909 c.c.,
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parte specifica eccezione di giudicato interno su di una questione, inerente un

112-324-342 e 346 c.p.c., sanzionabile ex art. 360, n. 3 c.p.c., la decisione
assunta — invece — dalla Corte di merito, pretermettendo ogni disamina al
riguardo”.
2. – Il secondo motivo espone la violazione e/o falsa applicazione degli artt.

nn. 3 e 5 c.p.c.
Parte ricorreilie deduce che la Corte territoriale non ha considerato che
proprio con la delibera del 1955 la cooperativa aveva “divisato” ab origine la
pertinenzialità del giardino, eccetto l’unico caso che si fosse verificata la
condizione ivi prevista e in realtà non occorsa, atteso che l’appartamento della
Guerriero è stato realizzato con un’altezza in eccesso di 13 cm. rispetto al
limite di tre metri previsti nella delibera stessa. Con la successiva delibera del
22.6.1973 la cooperativa non solo non superò la condizione originariamente
imposta, ma neppure avrebbe potuto farlo legittimamente.
A dimostrazione di ciò, prosegue parte ricorrente, il fatto che anche dopo
l’atto notaio Triola del 1975, la cooperativa continuò a darsi carico della
manutenzione del giardino in oggetto, come dimostrato da due ricevute di
spesa che la Corte territoriale non ha esaminato.
Seguono i quesiti: “dica la S.C. se non risulti violato il canone dell’art. 115
c.p.c. in una decisione in cui sia stata pretermessa ogni disamina di documenti
ritualmente affluiti in atti, inerenti un punto decisivo della controversia ed, in
tali sensi, se nella specie la decisione della Corte d’appello venga ad essere
strutturalmente inficiata dall’omesso esame ed — eo magis — dall’omessa
valutazione in chiave probatoria del “Verbale” del 30.12.1969 di immissione
della Guerriero nell’appartamento (senza il giardino in contestazione) e delle
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817, 818, 1117, 1353 e 1362 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360,

ricevute di pagamento dell’11.12.1979 e del 2.11.1981 da parte
dell’Amministrazione condominiale degli oneri di manutenzione del

“giardino” in parola; dica, poi, la S.C. se in un atto giuridico, in presenza di
una “condizione” apposta, l’evento condizionato possa ritenersi comunque

dall’effettiva verificazione della stessa ed in tali sensi se, nello specifico del
caso in esame, costituisca corretta applicazione dei canoni degli artt. 1353 e
1362 c.c. un’interpretazione della “volontà” dell’assemblea dei soci del
27.7.1955 secondo cui la mera e sola previsione di un evento condizionante la
scissione del naturale vincolo pertinenziale tra l’erigendo fabbricato e
l’area/giardino in questione, comportasse e dimostrasse cc=nque

la

“volontà” di escludere in ogni caso lo stesso, indipendentemente dalla sua
verificazione; dica, altresì, la S.C. se in un atto giuridico, di fronte ad
un’univoca “condizione” apposta e contemplata per la determinazione di uno
specifico effetto negoziale, non sia assolutamente precluso all’interprete di
inferirne, una volta accaduta la stessa,

“l ‘irrilevanza” ai fini della

verificazione dell’evento medesimo, così violando la volontà espressa
dall’autore; dica, ancora, la S.C. se, di fronte a un dato oggettivo di prova in
atti, quale una misura accertata in loco da un c.t.u., non sia da parte
dell’interprete violato il canone dell’art. 115 c.p.c. il supporne ipotetiche e
non dimostrate, modificazioni in chiave di a7zeramento nel processo della
valenza obiettiva istruttoria del dato stesso”.
3. – Col terzo motivo è dedotta la violazione e/o falsa applicazione degli
artt. 2379, 1422, 2511, 817, 1117 e 2644 c.c. e 45 Cost., in relazione all’art.
360, nn. 3 e 5 c.p.c.
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voluto in ragione della sua mera ipnotizzazione ed indipendentemente

La sottrazione della parte di giardino in questione, sostiene parte ricorrente,
e la sua arbitraria assegnazione in proprietà ad uno solo dei soci, avrebbe
violato il principio di parità fra i soci stessi, travalicando la natura e l’oggetto
del patto sociale. Da ciò la violazione degli interessi generali tiei soci e la

dell’oggetto del deliberato assembleare in contestazione, ai sensi dell’art.
2379 c.c.
Segue il quesito: “dica la S.C. se non sia nulla per illiceità dell’oggetto
una delibera di società cooperativa edilizia che, oggettivamente pregiudicando
quantitativamente e qualitativamente l’interesse generale dei soci alla
fruizione tutti di un immobile naturalmente pertinenziale e condominiale, a
maggioranza lo assegni — invece — in p,A)prietà esclusiva ad uno solo di essi”.
4. – Quest’ultimo motivo, che va esaminato con priorità per la sua
pregiudizialità logica, è infondato.
In disparte la poco corretta formulazione del quesito, in cui sono inserite,
nell’erroneo presupposto che ciò valga a ipotecarne la soluzione, valutazioni
in fatto non derivate dalla ricostruzione operata dalla sentenza impugnata, ma
proprie della parte ricorrente e per di più erronee in diritto (sulle quali v. infra
il paragrafo 4.2. che segue); ciò a parte, la censura dilata in maniera gratuita
l’ambito della nullità delle delibere assembleari per illiceità dell’oggetto.
La giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che
nell’ambito dell’autonoma disciplina dell’invalidità delle deliberazioni
dell’assemblea delle società per azioni – nella quale, con inversione dei
principi comuni (artt. 1418, 1441 c.c.), la regola generale è quella
dell’annullabilità (art. 2377 c.c.) – la previsione della nullità è limitata ai soli
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violazione degli artt. 45 Cost. e 2511 c.c., con conseguente illiceità

casi, disciplinati dall’art. 2379 c.c., di impossibilità o illiceità dell’oggetto,
che ricorrono quando il contenuto della deliberazione contrasta con norme
dettate a tutela degli interessi generali, che trascendono l’interesse del singolo
socio, risultando dirette ad impedire deviazioni dallo scopo economico-pratico
del rapporto di società (cfr. Cass. mi. 15721/05, 928/03, 14799/00, 3457/99 e
3458/93; analogamente, in motivazione, Cass. n. 16390/07).
Limitando l’esame alla sola fattispecie evocata dalla parte ricorrente, ossia
la contrarietà della delibera all’interesse generale della società e al suo scopo
pratico-economico, deve rilevarsi che le cooperative edilizie perseguono lo
scopo di costruire alloggi e di assegnarli dapprima in godimento e poi in
proprietà individuale ai soci.
Nell’attuare tale oggetto sociale, la previsione di spazi deputati al
godimento comune dei soci è più o meno necessitata dalla natura stessa del
corpo di fabbrica realizzato e dall’applicazione ad esso dell’art. 1117 c.c. in
tema di parti comuni dell’edificio; ma rientra in ogni caso nella discrezionalità
dell’ente individuarli e delimitarli, e così ampliare o ridurre
corrispondentemente aree e volumi destinati all’assegnazione in proprietà
singola, contemperando fra loro gli interessi individuali e collettivi dei soci.
Non mette conto ai fini del decidere stabilire se tale potere privato esprima
una discrezionalità volitiva o solo tecnica. Nell’un caso come nell’altro il
potere esiste, ripete la propria fonte dal contratto sociale e, quanto all’edificio
costruito dalla cooperativa, non incontra limiti ulteriori rispetto a quelli
desumibili dalle norme imperative dettate nell’ambito della disciplina sul
condominio. Ipotizzatone un esercizio illegittimo da parte dell’assemblea, il
rimedio è, pertanto, solo l’impugnazione della delibera per annullabilità,
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■

essendo per contro esclusa quella per nullità ai sensi dell’art. 2379 c.c., che
suppone statuizioni incompatibili con l’oggetto sociale.
4.1. – Traslando le considerazioni appena esposte al caso di specie, è di
tutta evidenza che l’assegnazione di un’area esterna al fabbricato in favore di

assegnate, piuttosto che la destinazione di essa al servizio o all’ornamento
dell’edificio comune, esprime la normale attuazione proprio dello scopo della
cooperativa edilizia.
Una tale scelta non intacca l’interesse generale dei soci, cui non compete
un diritto alla massima estensione possibile delle parti comuni, né lede di per
sé il principio di parità di trattamento fra loro, previsto dall’art. 2516 c.c., che
si limita a dettare agli organi sociali una regola di comportamento la cui
ipotetica violazione non altera il nesso fra la causa cooperativistica e quella di
scambio propria del contratto di cessione dell’alloggio singolo (cfr. su
quest’ultimo aspetto, Cass. n. 5724/04).
4.2. – Infine, la stessa questione della “pertinenzialità” del bene conteso
dimostra da un lato l’assoluta inconsistenza della dedotta causa d’invalidità
della delibera dz-.1 22.6.1973, e dall’altro la sua non inerenza a profili che
involgano l’interesse generale dei soci al perseguimento dell’oggetto sociale.
Si basa su considerazioni del tutto prive di fondamento giuridico la tesi per
cui l’area in questione sarebbe connotata rispetto al fabbricato comune da una
“pertinenzialità originaria”, che secondo parte ricorrente sarebbe stata
“divisata” (espressione ambigua e atecnica che si legge a pag. 16 del ricorso)
dalla cooperativa proprio con la delibera del 27.7.1955. Delibera che pure ne
aveva previsto il venir meno in favore dell’appartamento oggi di proprietà
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uno o più soci come complemento delle unità immobiliari loro singolarmente

Guerriero, ove quest’ultimo a seguito dell’edificazione fosse risultato ad un
livello non superiore a tre metri rispetto alla quota del terreno adiacente.
Infatti, escluse le pertinenze pubbliche (destinate al servizio dei beni
demaniali e patrimoniali indisponibili) e quelle di natura privata ma aventi

principale), ogni pertinenza richiede un atto negoziale di destinazione ad un
bene principale (art. 817, cpv. c.c.), atto che come può essere posto in essere
dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale sulla cosa principale, così
può essere successivamente posto nel nulla assoggettando il bene principale e
quello pertinenziale a rapporti giuridici separati (art. 818, 2° comma c.c.).
Non è configurabile, pertanto, mia

res che sia “oggettivamente” o

“naturalmente” pertinenziale, poiché la maggiore o minore sua vocazione al
servizio o all’ornamento di altro bene non ne implica l’assoggettamento ipso

iure al relativo regime giuridico.
Il nesso pertinenziale può essere costituito e può essere sciolto senza altro
limite che quello derivante dalla volontà del titolare del bene principale,
giacché l’atto di destinazione non imprime alla cosa secondaria un’indelebile

qualitas iuris (cfr. sull’argomento Cass. nn. 2702/78 e 1763/66, secondo cui il
regime delle pertinenze, in base al quale gli atti e i rapporti giuridici aventi a
oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, non può essere
utilmente invocato quando la pertinenza sia stata separata dalla cosa cui era
funzionalmente legata, con un autonomo atto di disposizione). Pertanto,
sostenere che la circolazione separata del bene secondario espressamente
disposta dal titolare della cosa principale sia invalida in ragione della

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una destinazione di tipo pubblicistico (e perciò soltanto vincolate al bene

pregressa destinazione, è un non senso giuridico che contraddice frontalmente
il disposto dell’art. 818, 20 comma c.c.
5. – La reiezione del terzo mezzo d’annullamento assorbe l’esame dei primi
due motivi.

giardino in oggetto sia stato in origine destinato al servizio del fabbricato
comune o se si sia formato il giudicato interno su tale qualità asseritamente
primigenia, perché detta delibera ha ad ogni modo disposto del giardino
separatamente dal fabbricato comune.
6. – In conclusione il ricorso va respinto.
7. – Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della
parte ricorrente.
P. Q. M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alle spese, che
liquida in € 3.700,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre IVA e CA come per
legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile
della Corte Suprema di Cassazione, 1’8.1.2014.

Esclusa la nullità della delibera del 22.6.1973, è vano stabilire se il