Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6852 del 24/03/2011

Cassazione civile sez. I, 24/03/2011, (ud. 28/02/2011, dep. 24/03/2011), n.6852

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VITRONE Ugo – Presidente –

Dott. FORTE Fabrizio – rel. Consigliere –

Dott. RAGONESI Vittorio – Consigliere –

Dott. SCALDAFERRI Andrea – Consigliere –

Dott. MERCOLINO Guido – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso iscritto al n. 7017 del Ruolo Generale degli affari

civili dell’anno 2005 proposto da:

PROVINCIA DI ROMA, in persona del presidente p.t., elettivamente

domiciliato in Roma, alla Via IV novembre n. 119/A, presso

l’Avvocatura provinciale che, a mezzo dell’avv. SIENI Massimiliano,

la rappresenta e difende, per procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

C.D., erede di + ALTRI OMESSI

tutti elettivamente domiciliati in Roma, alla Via XX

Settembre n. 4, nello studio dell’avv. UGOLINI Peter, che li

rappresenta e difende, per procura a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 648/04 del 28

gennaio – 9 febbraio 2004.

Udita la relazione del Cons. Dr. Fabrizio Forte e sentiti l’avv.

Sieni, per la Provincia di Roma, e l’avv. Stefano Galeoni per delega

dell’avv. Ugolini per i controricorrenti oltre che il P.G. Dr.

Pierfelice Pratis, che conclude per l’accoglimento del ricorso per

quanto di ragione.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 19 gennaio 1998, G.S. e altri venti conduttori eredi di assegnatari in locazione di alloggi per civili abitazioni edificati nel 1951 in Roma, individuati negli odierni controricorrenti di cui in epigrafe, convenivano in giudizio dinanzi al locale Tribunale la Provincia di Roma, proprietaria dei detti immobili di edilizia economica e popolare, deducendo di avere presentato domanda di riscatto per l’acquisto di tali alloggi nel 1961 e di averla confermata, ai sensi della L. n. 513 del 1977, art. 27, nel termine semestrale di cui a tale norma, avendo ciascuno degli attori ricevuto comunicazione dalla convenuta datata 22 aprile 1993 del prezzo di riscatto determinato sulla base del parere dell’U.T.E. e del Ministero dei Lavori pubblici, chiesto dalla stessa Provincia, la cui volontà di accettare la proposta delle controparti di comprare in seguito gli alloggi ancora riaffermata dagli assegnatari doveva così ritenersi espressa dall’ente locale.

Oggetto del giudizio è stato l’accertamento, in contraddittorio con l’ente locale, proprietario e gestore degli alloggi di edilizia economica e popolare, del diritto degli attori a stipulare l’atto di cessione al prezzo fissato ai sensi della L. n. 513 del 1977, indicato nella comunicazione del 1993 e non a quelli, rivalutati sulla base degli indici Istat di incremento dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati, decisi in sostituzione dei precedenti dal consiglio provinciale con Delib. 15 novembre 1996. La Provincia di Roma aveva eccepito il difetto di giurisdizione del giudice ordinario e chiesto il rigetto della domanda, che è stata accolta dal Tribunale di Roma con sentenza del 19 settembre 1999 la quale, disapplicata la delibera consiliare del 1996 di aumento dei corrispettivi di cessione sulla base degli indici Istat di incremento dei prezzi al consumo per le famiglie di operaie impiegati, dichiarava il diritto degli attori a acquistare gli alloggi ai prezzi di cui alle comunicazioni del 1993 da considerare vincolanti per la Provincia, ai sensi della L. n. 513, art. 27, comma 2, per il quale “si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita qualora l’ente proprietario abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato il relativo prezzo di cessione, qualora non previsto per legge”.

Il gravame principale della Provincia contro tale pronuncia è stato rigettato con sentenza della Corte di appello del 9 febbraio 2004, che ha accolto quello incidentale delle controparti di aumentare le spese di causa poste a carico dell’ente locale e liquidate in primo grado in violazione delle tariffe professionali.

Con ricorso notificato agli appellati il 16 marzo 2005, la Provincia di Roma ha chiesto la cassazione della sentenza ora citata della Corte di appello di Roma, che ha riconosciuto il diritto degli appellati al riscatto degli alloggi da loro detenuti, ai prezzi riportati nella raccomandata del 22 aprile 1993 e non a quelli nuovi, con rivalutazione dal 18 agosto 1977 al 31 marzo 1996, di cui alla Delibera n. 194 del 15 novembre dello stesso anno del consiglio provinciale, che aveva assegnato termine di otto mesi agli assegnatari per accettare il nuovo prezzo rivalutato degli immobili.

Il Tribunale aveva accolto la domanda perchè, a suo avviso, la Provincia aveva esaurito ogni suo potere discrezionale in ordine al diritto di riscatto degli assegnatari degli alloggi sui prezzi di cui alla missiva del 1993, e non poteva quindi rivedere o rivalutare tali prezzi fissati ai sensi della citata L. n. 513 del 1977, art. 27, come modificato dalla L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 52. Con l’appello, la Provincia ha in primo luogo dedotto che il primo giudice aveva errato nell’interpretare la missiva del 1993, come “accettazione” della “proposta” di acquisto con riscatto degli alloggi da parte degli assegnatari, ritenendo in tal modo perfezionato il contratto di vendita; la Provincia aveva pure eccepito nel gravame il difetto di legittimazione attiva di gran parte degli attori, con eccezione ritenuta inammissibile dalla Corte di merito perchè mai proposta in primo grado, domandando infine la sospensione del giudizio civile fino all’esito di quello pregiudiziale pendente dinanzi al T.A.R. per annullare la delibera del consiglio provinciale del 1996 che aveva disposto la rivalutazione dei prezzi.

La Corte di merito ha accolto l’appello incidentale degli appellati sulla liquidazione delle spese da loro sopportate nel primo grado e respinto il principale; a suo avviso, in conformità ai principi enunciati da Cass. 17 dicembre 1994 n. 10873, poichè con la lettera di comunicazione del prezzo dalla amministrazione provinciale di Roma si era avuto il riconoscimento del diritto di ciascuno degli assegnatari di riscattare l’alloggio detenuto in locazione e di stipulare il contratto di compravendita o cessione, al prezzo di cui alla missiva, era illegittimo l’atto della Provincia con cui il consiglio di questa imponeva di applicare a tale corrispettivo la rivalutazione dal 1977 al 1996, al di fuori di ogni previsione di legge e in riferimento ad anni precedenti alla comunicazione del 1993, perchè la conferma delle domande di comprare l’alloggio dall’assegnatario ha reso definitivo il diritto di questi di riscattare gli immobili, ottenendone la cessione ai prezzi offerti con la missiva che precede.

La Corte d’appello ha quindi riaffermato il diritto degli appellati all’acquisto degli alloggi ai prezzi fissati nella comunicazione del 1993 e, elevate in accoglimento del gravame incidentale le spese del primo grado di causa, ha condannato la Provincia a pagare alle controparti anche quelle del giudizio di appello.

L’Amministrazione provinciale di Roma ha proposto ricorso, notificato agli appellati il 16 marzo 2005 e illustrato da memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c., per la cassazione della sentenza che precede della Corte d’appello e si sono difesi gli intimati meglio individuati in epigrafe, con controricorso notificato alla ricorrente il 21 aprile 2005.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L’unico motivo di ricorso della Provincia di Roma denuncia violazione della L. 8 giugno 1990, n. 142, art. 32, comma 2, lett. m, della L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27, della L. 24 dicembre 1993, n. 560, art. 1, comma 27, e della L. 30 dicembre 1991, n. 412, art. 28, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, anche per illogica e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia del prezzo riportato per la cessione nella comunicazione del 22 aprile 1993.

Ad avviso della ricorrente, infatti, la lettera del 1993, sottoscritta da un funzionario della Provincia privo di poteri rappresentativi e contenente la comunicazione della accettazione della domanda di riscatto se nuovamente confermata e del prezzo di cessione, provenendo da soggetto che non era organo dell’ente locale, non era idonea a vincolare la Provincia a contrarre alle condizioni in essa indicate e quindi, correttamente e legittimamente, a novembre 1996, il consiglio provinciale aveva deliberato di procedere alle vendite degli alloggi ai prezzi rivalutati sulla base degli indici Istat di incremento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dal 1977, alla data della delibera consiliare che precede, provenendo dal solo organo con il potere di autorizzare i contratti dispositivi di immobili dell’ente, in modo vincolante per esso.

Ai sensi della L. n. 142 del 1990, infatti, solo il consiglio provinciale è competente a deliberare l’alienazione degli immobili della Provincia, con la conseguenza che nessun rilievo giuridico avevano le comunicazioni precedenti del prezzo degli alloggi da parte del dirigente dell’ente preposto al servizio relativo agli alloggi popolari di proprietà dell’amministrazione, il quale non poteva vincolare l’ente locale a contrarre al prezzo comunicato, con una sorta di accettazione della istanza dell’assegnatario in risposta alla proposta-richiesta di riscatto dell’alloggio presentata dal conduttore nel 1961 e confermata nel 1977 in base alla L. n. 513 di 1977, art. 27, comma 2. Il prezzo infatti, secondo la Provincia, non doveva essere quello determinato ai sensi della L. n. 513 del 1977, art. 28, comma 1, corrispondente al valore venale dell’alloggio alla data di entrata in vigore di tale norma, con gli abbattimenti o le riduzioni di cui alla stesso articolo, ma quello della L. n. 412 del 1991, art. 28, comma 8, lett. b, corrispondente al valore catastale del D.M. 27 settembre 1991, moltiplicato 100, ovvero quello sancito dalla L. n. 560 del 1993, art. 1, comma 10, che ancora si collega a tale valore catastale rivalutato, da ridurre dell’1% per ogni anno di permanenza del richiedente nell’alloggio, fino al massimo del 20%.

In ogni caso, si afferma dalla ricorrente che la L. n. 513 del 1977, art. 28, comma 4, per il quale solo con il contratto di vendita o di cessione si perfeziona la procedura di trasferimento dell’immobile, deve leggersi in connessione con le norme generali dell’ordinamento che regolano gli atti negoziali degli enti locali, la loro deliberazione e il perfezionamento del trasferimento, che, per gli alloggi, si attua con l’atto di cessione da parte degli organi degli enti proprietari e gestori di essi.

Ad avviso della Provincia di Roma, erroneamente i giudici del merito hanno ritenuto che la comunicazione del prezzo, come accettazione della proposta di cessione dell’assegnatario, avrebbe perfezionato il contratto di vendita dell’alloggio, precludendo ogni modifica del prezzo, mentre tale assunto non è fondato, non essendovi norme regolatrici delle alienazioni di immobili per gli enti locali che lo giustifichino, qualora tali atti non siano deliberati dal consiglio provinciale, perfezionandosi il trasferimento solo a seguito di tale atto amministrativo dell’organo collegiale legittimato a disporre degli immobili, che nel caso era, ai sensi della L. n. 142 del 1990, art. 32, sull’autonomia locale, il consiglio provinciale che aveva disposto l’alienazione degli alloggi con la delibera dell’aprile 1996.

Alla data della comunicazione del prezzo del 22 aprile 1993, vigeva la L. n. 412 del 1991, art. 28, comma 8, che collegava alla rendita catastale il prezzo e, dal 1 gennaio 1994, lo stesso corrispettivo è stato determinato ai sensi della L. 31 dicembre 1993, n. 560, art. 1, comma 10, con la specificazione del moltiplicatore 100 della rendita catastale stessa e le riduzioni sancite da quest’ultima legge, in rapporto alla vetustà dell’alloggio fino ad un massimo del 20% (art. 1, comma 10).

Erroneamente il tribunale ha ritenuto applicabile della L. n. 560 del 1993, art. 1, comma 27, affermando di dover salvare “il diritto maturato dall’assegnatario alla data di entrata in vigore della presente legge, all’acquisto di alloggi pubblici alle condizioni di cui alle leggi vigenti in materia alla medesima data” (così virgolettato il testo della norma) e si è considerata in vigore la sola citata L. n. 560 del 1993, invece che quella L. n. 412 del 1991, per cui è da ritenere illegittima la disapplicazione della delibera consiliare del 1996, che aveva offerto di stipulare le vendite con i prezzi rivalutati come già chiarito.

Il prezzo di cui alla L. n. 513 del 1977, secondo la ricorrente, non era stato approvato da una delibera consiliare e non era quindi praticabile alla data della decisione oggetto di ricorso, dovendosi determinare in base alla rendita catastale di cui alla norma del 1991 rimasta disapplicata, per cui la sentenza della Corte d’appello deve essere cassata per violazione delle leggi sopra richiamate. I controricorrenti eccepiscono la inammissibilità del ricorso della Provincia che, per la prima volta in sede di legittimità, chiede di ritenere inapplicabili le leggi richiamate dai giudici di merito relative alla cessione degli alloggi di edilizia economica e popolare e comunque ne deducono l’infondatezza, perchè la lettera del 22 aprile 1993 contenente il prezzo degli alloggi è esecutiva d’una delibera della giunta provinciale vincolante per l’ente locale alla data in cui fu adottata, atto del quale il funzionario preposto al settore ha dato comunicazione con la missiva che comunica l’accettazione della domanda di riscatto al prezzo di cui al provvedimento giuntale attuativo della L. n. 513 del 1977, in esecuzione del quale s’è proceduto alla comunicazione che precede.

Affermata la preclusione di ogni questione non dedotta nel merito, i controricorrenti negano che, nella decisione oggetto di causa, si siano emesse statuizioni sulla legge applicabile per la determinazione del prezzo di cessione riportato nella comunicazione del 1993, identificandola nella L. n. 513 del 1977, in quanto ciò era accaduto nella sentenza di primo grado, con statuizione che non era stata neppure oggetto di appello, per cui la stessa doveva ritenersi essere divenuta giudicato su tale punto della controversia non più rivalutabile in sede di legittimità.

Secondo i controricorrenti, neppure in primo grado si era posta la questione della legge applicabile per la determinazione dei prezzi di vendita degli alloggi, perchè la controversia non aveva ad oggetto i criteri legali di liquidazione dei prezzi degli alloggi, ma la sola questione della legittimità della rivalutazione di tali prezzi anche per la fase antecedente la richiamata missiva, cioè fin dal 1977 e successivamente fino al 1996, come concretamente e illegittimamente deliberata dal consiglio provinciale.

2.1. Deve anzitutto rigettarsi l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti sul presupposto del passaggio in giudicato della sentenza del 1999 del Tribunale di Roma che aveva ritenuto vincolante, per la Provincia, il prezzo da questa comunicato con l’accettazione della domanda di riscatto di cui alla missiva del 22 aprile 1993, prezzo fissato su parere dell’U.T.E. ai sensi della L. n. 513 del 1977 e adottato nella delibera di giunta che aveva autorizzato le vendite degli alloggi, ritenuto applicabile anche dal Ministero dei lavori pubblici nel parere ad esso chiesto dalla Provincia nel 1995, per cui erano da disapplicare i corrispettivi rivalutati di cui alla delibera del consiglio provinciale del 1996, ritenuta in contrasto con le norme regolatrici del rapporto.

Invero si è affermato, sin dalle prime difese della odierna ricorrente, che il prezzo degli alloggi determinato ai sensi della L. n. 513 del 1977, era incongruo, in rapporto al tempo trascorso dalla data della sua determinazione al momento della cessione, per cui doveva applicarsi quello rivalutato di cui alla Delib. Consiglio Provinciale 15 novembre 1996, essendo oggetto del presente giudizio il solo accertamento, dai giudici aditi, della validità e vincolatività per la P.A., dell’accettazione della domanda di riscatto contenuta nella missiva del 22 aprile 1993 con indicazione del prezzo della futura vendita, come domandato dagli attori con la citazione del 19 gennaio 1998.

L’accoglimento della domanda dal Tribunale, con la sentenza n. 17037 del 1999, ha comportato il solo accertamento dal giudice adito della conformità alla legge del prezzo di vendita dell’alloggio popolare fissato dall’U.T.E. e approvato alla giunta provinciale in attuazione della L. n. 513 del 1977, alla data della cui entrata in vigore già vi era la domanda di riscatto dell’immobile, confermata poi dagli assegnatari in locazione.

Tale statuizione risulta interamente impugnata con l’appello e deve quindi negarsi ogni preclusione in ordine alla questione prospettata in ricorso della validità ed efficacia della missiva dell’aprile 1993, perchè “nuova” o coperta dal giudicato della pronuncia del Tribunale su tale punto decisivo, sul quale si è comunque pronunciata, in ragione del gravame di merito, anche la Corte d’appello, che, come il primo giudice, ha riaffermato la vincolatività della missiva citata per l’ente locale, escludendo che si fosse affermato, come falsamente dedotto dall’appellante, che la stessa comportasse il perfezionamento del contratto traslativo della proprietà dell’alloggio, da stipulare invece successivamente nelle forme di legge, alle condizioni in essa contenute.

3. Il ricorso è da rigettare perchè in parte è inammissibile, prospettando in sede di legittimità una censura che denuncia la mancata applicazione della L. n. 412 del 1991, senza fornire le necessarie precisazioni sulla sussistenza delle condizioni di fatto per la concreta applicabilità di essa (art. 28, commi 5 e 10, della citata Legge) e in parte infondato e da rigettare, perchè pretende di sostenere la legittimità, negata nel merito, della delibera del consiglio provinciale del novembre 1996, che ha rideterminato il prezzo con rivalutazione del corrispettivo “al fine di adeguarlo alle intervenute normative del settore dell’edilizia residenziale pubblica”, come dedotto in ricorso, senza indicare specificamente quali siano tali normative e le ragioni per le quali un siffatto adeguamento abbia integrato l’adozione dei nuovi prezzi di cessione degli alloggi in base ai valori catastali rivalutati con le riduzioni di cui alla L. n. 412 del 1991 e alla L. n. 560 del 1993, successiva comunque alla comunicazione della Provincia di Roma dell’aprile dello stesso anno e come tale non regolante il provvedimento dell’ente locale dispositivo degli alloggi. La comunicazione che precede, ricevuta da ciascuno dei controricorrenti o dei loro danti causa, è stata correttamente ritenuta dai giudici del merito vincolante per la Provincia, in ordine al prezzo in essa riportato per la successiva cessione, riportando comunque il corrispettivo fissato con una delibera della giunta provinciale.

Secondo gli aventi diritto al riscatto controricorrenti in questa sede, il corrispettivo stabilito con delibera della giunta provinciale, proveniva dall’organo dell’ente locale cui la legge conferiva il potere di alienare gli immobili, al momento in cui aveva deliberato la cessione, circostanza che non risulta contestata dalla Provincia.

3.1. La questione proposta in questa sede dalla ricorrente circa la mancanza di vincolatività per essa della sua comunicazione del 22 aprile 1993 di accettazione della domanda di riscatto e del prezzo in tale missiva indicato, è inammissibile per la parte in cui si fonda sull’erroneo presupposto che i giudici del merito avrebbero affermato che essa costituiva il momento perfezionativo del contratto di vendita degli alloggi o del preliminare di tale atto, statuizione del tutto diversa da quella contenuta nella sentenza impugnata, che nega si sia perfezionato un contratto traslativo per effetto di tale comunicazione, costituente per i giudici di merito solo il provvedimento finale del procedimento amministrativo che aveva portato al riconoscimento del diritto, attribuito dalla legge agli assegnatari in locazione semplice, di acquistare l’alloggio da essi occupato al prezzo precisato nella missiva stessa, salvo che esso fosse già predeterminato per legge.

In fatto è da rilevare che oggetto del riscatto sono stati alloggi di edilizia economica e popolare realizzati in Roma nel 1951, per i quali, ai sensi del D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2 e della L. 14 febbraio 1963, n. 60, i loro assegnatari in locazione semplice, avevano già fatto nel 1961 una prima domanda di riscatto, così esercitando il loro diritto di acquistare gli immobili da essi detenuti, confermandola più volte e da ultimo dopo la comunicazione del 1993.

Da tale diritto al riscatto attribuito per legge a ciascuno degli assegnatari in locazione semplice, i controricorrenti non erano decaduti a seguito della L. n. 513 del 1977 per avere confermato, nel termine di sei mesi dall’entrata in vigore di essa la domanda stessa, conservando con l’osservanza tempestiva di tale onere, il diritto a concludere il contratto di cessione con la Provincia, in quanto in precedenza era mancata una comunicazione di accettazione della domanda di riscatto dei danti causa degli odierni controricorrenti da parte dell’ente locale, proprietario e gestore degli immobili che lo vincolasse a stipulare la vendita al prezzo in essa indicato.

E’ incontestata l’affermazione contenuta in controricorso, che prima dell’aprile 1993, la Giunta provinciale aveva deliberato la stipula delle vendite degli alloggi con gli assegnatari inquilini aventi diritto al riscatto e può presumersi che tale delibera si sia adottata anteriormente alla L. n. 142 del 1990, nel vigore della previgente normativa, che legittimava la giunta a deliberare i contratti anche su delega del consiglio (R.D. 30 dicembre 1923, n. 1839, art. 87, come sostituito dalla L. 19 ottobre 1951, n. 1165, art. 1), fissando la stessa giunta il prezzo della vendita ai sensi della L. 17 gennaio 1959, n. 2, art. 6, sulla base di quanto stabilito dall’U.T.E. per la L. n. 513 del 1977 più volte citata.

La comunicazione del 22 aprile 1993 di accettazione della istanza di riscatto, sottoscritta da un funzionario dell’ente locale, era idonea a vincolare la Provincia, in base a quanto deliberato dalla sua giunta in precedenza, in ordine alla conclusione del successivo contratto traslativo, determinando un prezzo che non poteva che essere quello di cui alla L. n. 513 del 1977, che riaffermava il diritto al riscatto degli assegnatari, già esistente in precedenza.

Deve quindi ritenersi osservato il principio invocato in ricorso, che esattamente collega alla delibera degli organi competenti dell’ente proprietario, la validità della cessione (in tal senso la risalente Cass. 4 febbraio 1969 n. 347), senza affermare peraltro, come deduce invece la ricorrente, che il trasferimento dell’alloggio sarebbe avvenuto per effetto della comunicazione dell’aprile 1993, ritenuta accettazione di una proposta dell’assegnatario inquilino e non costituente invece una mera ricognizione del diritto, sorto in precedenza e prima della stessa legge del 1977, al trasferimento dell’alloggio, con successivo atto da stipularsi dal legale rappresentante dell’ente locale e dai singoli assegnatari conduttori degli alloggi, in base a quanto deliberato dagli organi competenti della Provincia. Oggetto della controversia era l’accertamento del diritto di riscatto dell’alloggio in capo all’assegnatario in locazione semplice, ritenuto sussistente dal Tribunale di Roma, che, alla data dell’atto introduttivo del giudizio del gennaio 1998, aveva giurisdizione sulla controversia perchè dalla domanda (art. 386 c.p.c.) risultava relativa al diritto soggettivo di ciascuno degli attori a riscattare l’alloggio dallo stesso locato, come deliberato dalla giunta provinciale e riconosciuto con la missiva del funzionario preposto della Provincia di Roma del 22 aprile 1993 (sul problema, cfr. S.U. ord. 11 febbraio 2003 n. 2063).

La lunga storia dell’edilizia economica e popolare poi divenuta residenziale pubblica, evidenzia come la L. n. 513 del 1977, abrogando la pregressa legislazione nella materia, abbia confermato il diritto al riscatto degli assegnatari in locazione semplice degli alloggi assegnati, come sancito tra l’altro dal D.P.R. 30 dicembre 1972, n. 1035, neppure abrogato; si è comunque mantenuto distinto il procedimento amministrativo di accertamento dei presupposti per ottenere dai locatari assegnatari in locazione la cessione degli alloggi da loro occupati, avente carattere solo ricognitivo del “diritto” al riscatto sorto per legge in precedenza e confermato nel 1977 per il caso di mancato analogo atto ricognitivo pregresso, al fine di dar luogo al successivo acquisto dai locatari degli alloggi alle condizioni fissate nella legge dello stesso anno che rinviava ad un prezzo corrispondente al valore venale del bene da cedere determinato dall’U.T.E. e ripreso nel provvedimento dell’organo legittimato a autorizzare l’alienazione degli immobili, che nel caso era la giunta provinciale dall’entrata in vigore della L. n. 513 del 1977 fino alla L. n. 142 del 1990.

La legge citata del 1977 escludeva soltanto la perdita per decadenza del diritto degli assegnatari al riscatto dell’alloggio, se avessero confermato la loro domanda di riscatto nei sei mesi dall’entrata in vigore della legge stessa, conferma non necessaria nel caso al conduttore fosse già stato riconosciuto in via amministrata il diritto a procedere alla stipula della vendita, con una comunicazione anteriore alla indicata novella normativa, possibile anche successivamente ad essa e nella fattispecie concreta intervenuta solamente nel 1993.

Nel caso non è contestato che vi era stata la conferma degli assegnatari in locazione semplice che non avevano quindi perso il diritto al riscatto riconosciuto dall’ente proprietario per il prezzo determinato dalla amministrazione con la delibera di giunta che ha disposto la cessione, in base alla legge che aveva fatto sorgere tale diritto a comprare l’alloggio e al prezzo determinato ai sensi della stessa L. n. 513 del 1977, corrispondente al valore venale dell’immobile alla data di entrata in vigore di tale normativa fissato dall’U.T.E., salvo il caso in cui il corrispettivo non fosse stato in concreto già fissato prima in via amministrativa o direttamente dalla legge.

Come più volte affermato in sede di legittimità, con principio enunciato cui esattamente si conforma la decisione di merito infondatamente impugnata, entro il termine richiamato di cui alla L. n. 513 del 1977, non era necessaria alcuna conferma della domanda di riscatto di cui all’art. 27, comma 2, e non si decadeva dal diritto di comprare l’alloggio assegnato in locazione, qualora vi fosse stato già il contratto di cessione ovvero si fosse concluso in precedenza il procedimento amministrativo di riconoscimento dei presupposti per l’esercizio del riscatto, con la comunicazione della accettazione della domanda di acquisto dell’assegnatario in locazione e del prezzo dell’immobile nei sensi sopra indicati.

La comunicazione, come affermato nel merito, costituisce mero riconoscimento del diritto al riscatto degli assegnatari al prezzo in essa indicato e fissato dagli organi competenti, alla data in cui lo stesso diritto alla cessione è sorto per legge, perchè, ai sensi della L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 52, integrativo della L. n. 513 del 1977, art. 27, va ritenuto come “stipulato e concluso il contratto di compravendita, qualora l’ente proprietario e gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato all’assegnatario il relativo prezzo di cessione, se non previsto per legge”, con un atto che impedisce ogni decadenza del diritto al riscatto anche senza conferma dall’assegnatario della domanda di comprare l’alloggio assegnato in locazione. Invero se in caso di pregresso contratto di vendita il trasferimento intervenuto rende inutile ogni disciplina del diritto a concludere lo stesso e del già esercitato diritto potestativo di riscatto, avendo la P.A. adempiuto il suo obbligo di cessione, può ritenersi equivalente a tale contratto traslativo, al solo fine della successiva stipula di esso, l’atto amministrativo di riconoscimento del diritto dell’assegnatario contenuto nella comunicazione dell’ente proprietario e gestore degli alloggi – nel caso la missiva del 22 aprile 1993 – preceduto dalla delibera degli organi legittimati a trasferire gli immobili, attuativa della pregressa attribuzione per legge di tale posizione soggettiva tutelabile all’epoca dinanzi al solo giudice ordinario.

La soluzione che ritiene vincolante per l’ente proprietario e gestore dell’alloggio la comunicazione dell’accettazione della domanda di riscatto, come riconoscimento del diritto degli assegnatari già sorto in precedenza di riscattare l’alloggio, per il quale essi sono legittimati a comprare l’immobile al prezzo fissato dagli organi preposti per legge in conformità a quanto sancito dalla normativa che disciplina tali cessioni ovvero a quello dovuto per legge alla data in cui il diritto stesso è sorto, non significa che tale atto amministrativo costituisca il momento perfezionativo della vendita dell’immobile o d’un preliminare di essa, come erroneamente dedotto in ricorso, che censura una statuizione inesistente della Corte di appello sul perfezionamento del contratto di trasferimento dell’alloggio concluso dalla pretesa accettazione della proposta dell’assegnatario dall’ ente locale, non cogliendo quindi nel segno l’oggetto stesso dell’ impugnazione, che non è un siffatto vincolo contrattuale mai rilevato nel merito, per cui il ricorso è, per tale profilo, inammissibile.

La comunicazione, se si è in precedenza validamente deliberato il trasferimento dell’alloggio dall’organo dell’ente proprietario per legge legittimato a deciderlo, come non è contestato sia avvenuto nella nostra fattispecie ad opera della giunta provinciale, da luogo al riconoscimento del diritto a riscattare l’alloggio, acquisito per effetto della legge del 1977 e della normativa sugli enti locali vigente alla data di delibera della cessione.

In tale contesto, l’acquisto degli alloggi dagli assegnatari che hanno chiesto il riscatto, alle condizioni determinate o al prezzo fissato nella comunicazione, nei limiti di quanto sancito per legge alla data in cui il diritto è stato attribuito, si avrà solo successivamente al riconoscimento contenuto nella comunicazione e idoneo a rendere incontestabile la posizione soggettiva dell’assegnatario a conseguire, con la stipula di un successivo valido contratto privatistico, la cessione dell’alloggio alle condizioni di cui a tale comunicazione, rispondenti a quelle che la legge imponeva alla data in cui il diritto a comprare è sorto (con Cass. n. 10873 del 1994, citata nella sentenza impugnata, cfr. Cass. 14 luglio 1994 n. 6621, S.U. 17 maggio 2007 n. 11334, e Cass. 30 maggio 2008 n. 14561, tra molte altre tutte nel senso ora riportato).

La comunicazione che precede conclude quindi solamente il procedimento amministrativo di riconoscimento del diritto alla stipula della cessione per l’assegnatario conduttore dell’alloggio, cui corrisponde l’obbligo per l’ente locale proprietario di stipulare l’atto, ineseguibile coattivamente ai sensi dell’art. 2932 c.c., ma vincolante, perchè il suo inadempimento comporta il risarcimento del danno conseguente alla lesione del diritto dell’assegnatario alla cessione dell’alloggio detenuto in locazione semplice (Cass. 26 settembre 2005 n. 18732, 29 novembre 2004 n. 22471 e 18 giugno 2003 n. 9718 e le S.U. del 2007 già citate).

Accertato l’intervenuto riconoscimento del “diritto” dei privati controricorrenti al riscatto al prezzo di cui alla comunicazione, correttamente è stata accolta la domanda di costoro, essendo invece certamente infondata e da rigettare la pretesa della Provincia dell’applicazione alla fattispecie della L. n. 560 del 1993, comunque successiva alla data della comunicazione dell’aprile precedente, come infondatamente domandato dalla ricorrente nell’impugnazione. E’ poi inammissibile il ricorso anche per la parte in cui pretende sostituire al prezzo indicato nella comunicazione, fissato dall’U.T.E. ai sensi della L. n. 513 del 1977, quello stabilito dal consiglio provinciale nel 1996, tenendo conto della rivalutazione liquidata in base agli indici ISTAT dei prezzi già fissati sulla base del valore venale degli immobili alla data d’entrata in vigore di detta legge.

Nessun fondamento trova infatti nella L. n. 412 del 1991, tale adeguamento di prezzo che, per la ricorrente, fisserebbe in modo vincolante il corrispettivo da applicare alla futura vendita nella concreta fattispecie, e quindi la delibera del 1996 del consiglio provinciale correttamente è stata disapplicata nel giudizio di merito, perchè non fondata su alcuna norma di legge e quindi illegittima.

Le omissioni del ricorso che chiede di applicare il prezzo fissato in base alla rendita catastale rivalutata di cui alla L. n. 412 del 1991, con le riduzioni previste nella stessa legge, senza chiarire la data della delibera della Regione Lazio che ha approvato i “piani di cessione degli alloggi” della Provincia, ai sensi del comma 5 dell’art. 28 di detta legge e soprattutto senza precisare se, prima di essa, erano state: o meno autorizzate tali vendite dalla Regione, con eventuale applicabilità della sola normativa previgente e quindi della legge del 1977 in concreto applicata (in tal senso è chiaro la L. n. 412 del 1991, art. 28, comma 10), comporta per i detti altri profili, la inammissibilità della impugnazione della Provincia.

Essendo incerta l’applicabilità della normativa di cui alla L. n. 412 del 1991, per essere il ricorso non autosufficiente sui punti indicati, decisivi per la controversia sulla stessa applicabilità di tale legge in ragione della già intervenuta definitività del diritto al riscatto sorto in precedenza e solo accertato dalla Provincia con la comunicazione relativa anche al prezzo fissato in base alla legge vigente alla data di nascita del diritto, non può che confermarsi la decisione di merito e rigettarsi il ricorso della Provincia di Roma.

E’ infatti inapplicabile la L. n. 412 del 1991, art. 28 e il prezzo in esso previsto, alla comunicazione del 22 aprile 1993 dell’accettazione pregressa dell’istanza di riscatto deliberata prima della legge che precede in risposta ad una domanda di riscatto degli assegnatari proposta nel 1969 e confermata nel 1977, accolta con delibera della giunta precedente al 1990 e comunicata dopo circa 32 anni dalla domanda dell’avente diritto, cui si è data risposta solo con la missiva dell’aprile 1993, che non poteva che applicare i prezzi previsti alla data della legge che aveva attribuito in via definitiva il diritto, cioè quella L. n. 513 del 1977.

Invero il “prezzo” della vendita dell’alloggio è e resta per le parti del rapporto espressione di un obbligo di valuta e non di valore, come preteso invece nella delibera consiliare del 1996, illegittima anche per tale profilo e quindi correttamente si è applicata la normativa citata del 1977 in un procedimento concluso in ritardo dalla P.A. per palesi suoi inadempimenti, ricevendo nelle more i canoni locativi. Il ricorso deve quindi rigettarsi perchè infondato per la parte in cui non è inammissibile, dovendosi affermare il seguente principio di diritto: “La comunicazione dell’ente proprietario e gestore degli alloggi di edilizia economica e popolare della accettazione della domanda di riscatto degli assegnatari in locazione degli stessi, costituisce mero riconoscimento della sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi che per legge danno diritto al riscatto e vincola la P.A. al prezzo fissato per le future vendite, alla data in cui tale diritto è sorto con la delibera degli organi competenti dell’ente proprietario relativa alla cessione, anche se lo stesso diritto è riconosciuto successivamente con la indicata comunicazione, non potendo l’ente proprietario e gestore dell’immobile, anche ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c., lucrare a suo vantaggio i propri ritardi nel rispondere alla domanda di esercizio del diritto dell’assegnatario, elevando, senza alcuna norma che lo consenta, i corrispettivi delle cessioni da stipulare in base agli indici ISTAT di incremento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.

Il ricorso deve quindi rigettarsi e le spese, per la soccombenza, devono porsi a carico della ricorrente, che dovrà rimborsarle ai controricorrenti in solido, nella misura che si liquida in dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la Provincia di Roma a pagare in solido ai controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 10.200,00 (diecimila duecento/00), di cui Euro 200,00 (duecento/00) per esborsi, oltre alle spese generali e accessorie come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 28 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 24 marzo 2011

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