Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6742 del 24/03/2011

Cassazione civile sez. III, 24/03/2011, (ud. 11/02/2011, dep. 24/03/2011), n.6742

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere –

Dott. D’ALESSANDRO Paolo – rel. Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

B.A. (OMISSIS), BO.RI.

(OMISSIS), BO.CA. (OMISSIS),

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MONTELLO 30, presso lo studio

dell’avvocato BOAZZELLI CLAUDIO, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato BOAZZELLI DANIELA giusta delega a margine del

ricorso;

– ricorrenti –

contro

GIRAUTO S.A.S. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro

tempore Sig.ra BO.GI., elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA SAVONAROLA, 6, presso lo studio dell’avvocato TORRI SERGIO,

che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1266/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 25/3/2008, depositata il 06/05/2008,

R.G.N. 529/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

11/02/2011 dal Consigliere Dott. PAOLO D’ALESSANDRO;

udito l’Avvocato CLAUDIO BOAZZELLI;

udito l’Avvocato SERGIO TORRI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per manifesta fondatezza del 2

e in subordine del 1 motivo di ricorso; rigetto ex art. 384 c.p.c.

della domanda riconvenzionale proposta da Giraudo sas e sua condanna

alle spese nei suoi 2 gradi di giudizio.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

B.A., Bo.Ca. e Bo.Ri.

propongono ricorso per cassazione, fondato su due motivi ed illustrato da successiva memoria, avverso la sentenza della Corte di appello di Roma che, rigettando il loro appello principale e quello incidentale della conduttrice Girauto s.a.s. contro la sentenza di primo grado, ha confermato la loro condanna al pagamento della somma di Euro 93.000,00 in favore della Girauto s.a.s. a titolo di indennizzo per l’aumento di valore dell’immobile oggetto di locazione.

La Girauto s.a.s. resiste con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, sotto i concorrenti profili del vizio di motivazione e della violazione dell’art. 2041 cod. civ., le ricorrenti si dolgono che la mera pendenza del procedimento di sanatoria dei manufatti abusivi realizzati dalla conduttrice sia stata ritenuta tale da escludere la precarieta’ dell’incremento di valore del fondo.

1.1.- Il mezzo e’ fondato. Si legge nella sentenza che dall’elaborato peritale emerge che sono state richieste le autorizzazioni in sanatoria per tutte le opere realizzate, la cui istruttoria era ancora in corso all’epoca della consulenza. Cio’ sembra bastare, per i giudici di appello, per considerare le opere come condonate e dunque valutabili ai fini dell’incremento di valore del fondo, senza tuttavia che emerga alcuna motivazione sul punto.

2.- Con il secondo motivo, sotto i concorrenti profili del vizio di motivazione e della violazione degli artt. 1575, 1576, 1587 e 1590 cod. civ., le ricorrenti assumono che il giudice di secondo grado non avrebbe tenuto conto dell’obbligo del conduttore di restituire il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava all’atto della locazione e che il locatore non ha l’obbligo di modificare o trasformare la cosa locata per renderla idonea all’uso pattuito.

2.1.- Anche il secondo motivo e’ fondato, nei sensi di seguito precisati.

Il giudice di merito giunge ad escludere che le opere realizzate dalla societa’ conduttrice fossero da considerarsi migliorie ed addizioni essendo risultato dalla espletata istruttoria che il terreno locato era un campo incolto e che il conduttore aveva espletato una attivita’ materiale di adattamento del bene allo scopo per il quale era stato locato, ed a sostegno del proprio assunto (secondo il quale tali modificazioni costituirebbero alterazioni strutturali profonde non suscettibili di essere considerate miglioramenti o addizioni) cita la sentenza di questa Corte n. 5747/88.

Nella sentenza richiamata l’affermazione della inapplicabilita’ del regime dei miglioramenti e’ peraltro funzionale a statuire che, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ., il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta e la realizzazione di opere che ne mutino la natura e la destinazione puo’ essere causa di risoluzione del contratto.

In definitiva, il precedente non puo’ essere invocato — come sembra fare il giudice di appello – per escludere che, nella specie, sia applicabile la disciplina di cui all’art. 1592 cod. civ. piuttosto che quella dell’ingiustificato arricchimento.

3. Accolto il ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma in diversa composizione.

PQM

LA CORTE accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma in diversa composizione.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza civile, il 11 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 24 marzo 2011