Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6733 del 10/03/2020

Cassazione civile sez. II, 10/03/2020, (ud. 02/10/2019, dep. 10/03/2020), n.6733

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. COSENTINO Antonello – Presidente –

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7475-2015 proposto da:

V.G., NONSOLOMEETING NSM GROUP S.R.L. (già NONSOLOMEETING

DI M.C. & C. S.N.C.), ELLEPI S.R.L. (già ELLEPI

CONGRESSI S.R.L.) e R.D.G., rappresentati e difesi

dall’Avvocato V.G. ed elettivamente domiciliati a Roma,

piazzale R. ERDIGO’ 42, presso lo studio dell’Avvocato ROBERTO

BRAGAGLIA, per procure speciali in calce al ricorso;

– ricorrenti –

e

B.F., rappresentato e difeso dall’Avvocato GIOVANNI

SALVATI ed elettivamente domiciliato a ROMA, corso Vittorio Emanuele

II 18, per procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente incidentale –

contro

I.N.P.S. – ISTITUTO NAZIONALE DELLA PREVIDENZA SOCIALE, in proprio e

quale successore dell’I.N.P.D.A.I. e della S.C.I.P. SOCIETA’ DI

CARTOLARIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI PUBBLICI S.R.L., rappresentato e

difeso dall’Avvocato GAETANO DE RUVO, dall’Avvocato DANIELA ANZIANO

e dall’Avvocato SAMUELA PISCHEDDA ed elettivamente domiciliato a

ROMA, via Cesare Beccaria 29, per procura speciale a margine del

controricorso;

– controricorrenti –

e

MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE e MINISTERO DEL LAVORO E

DELLE POLITICHE SOCIALI, rappresentati e difesi per legge

dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, presso i cui uffici a Roma,

via dei Portoghesi 12, sono legalmente domiciliati;

– controricorrenti e ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 226/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 20/1/2014;

udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del

2/10/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;

sentito il Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto

Procuratore Generale della Repubblica Dott. CELESTE Alberto, il

quale ha concluso per il rigetto del ricorso principale,

l’inammissibilità del ricorso di B.F. e l’accoglimento

del secondo motivo del ricorso incidentale; sentito, per i

ricorrenti, l’Avvocato V.G.;

sentito, per il ricorrente incidentale, l’Avvocato GIOVANNI SALVATI;

sentito, per il controricorrente I.N.P.S., l’Avvocato DANIELA

ANZIANO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

V.G., la s.r.l. ELLEPI CONGRESSI, la s.n.c. Nonsolomeeting, la s.a.s. Il Righello e R.D.G., insieme ad altri, tra cui B.F., con citazione notificata in data 31/3/2014, hanno convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Milano, l’I.N.P.S., il Ministero del lavoro e delle politiche sociali, il Ministero dell’economia e delle finanze e la S.C.I.P. s.r.l., chiedendo la pronuncia, ai sensi dell’art. 2932 c.c., di sentenza costitutiva idonea a produrre gli effetti del contratto di compravendita che gli stessi, quali conduttori in locazione immobili ad uso residenziale e ad uso diverso, siti a (OMISSIS), già di proprietà dell’I.N.P.D.A.I., ora I.N.P.S., e trasferiti ex lege dal 28/11/2002 alla S.C.I.P. s.r.l., assumevano essersi perfezionato al momento della dichiarazione scritta con la quale ciascuno di loro aveva manifestato la propria volontà di acquistare, da considerarsi come accettazione della proposta irrevocabile di compravendita immobiliare contenuta nel diritto di opzione loro attribuito dalla L. n. 104 del 1996, sulla base del prezzo accertato nella perizia predisposta dall’I.N.P.D.A.I. il 2/5/2000 o, in subordine, del prezzo indicato nella predetta perizia, scontato del 30%, più il 13% sulla base del mandato collettivo all’acquisto da essi rilasciato.

I convenuti, costituendosi in giudizio, hanno contestato la fondatezza delle domande svolte dagli attori chiedendone il rigetto.

Il tribunale, dapprima, con sentenza parziale, ha ritenuto l’appartenenza della giurisdizione al giudice ordinario, e poi, con sentenza definitiva del 13/6/2007, ha ritenuto che le domande proposte dagli attori fossero infondate e le ha, quindi, rigettate.

Il giudice di primo grado, in particolare, ha evidenziato che, quando il diritto di opzione non deriva da un contratto preparatorio intercorso tra le parti ma viene attribuito direttamente dalla legge, in via astratta e generale ad una categoria di soggetti, il perfezionamento del contratto non può scaturire direttamente da un atto dell’opzionario, senza la cooperazione dell’altro contraente, ma presuppone la formulazione da parte di quest’ultimo di una proposta contenente gli elementi necessari per la conclusione del contratto per cui, in mancanza di tale proposta, contenente gli estremi essenziali del contratto da stipulare, la manifestazione da parte del titolare del diritto di opzione della volontà di esercitare il suo diritto, non può da sola determinare il perfezionamento di un vincolo negoziale, restando del tutto indeterminati gli elementi costitutivi dell’accordo negoziale come, in particolare, il prezzo, le modalità e i tempi del suo versamento. In presenza di un diritto di opzione ex lege, la manifestazione unilaterale di volontà dell’opzionario, che non sia stata preceduta da una proposta di vendita dell’ente previdenziale, contenente gli elementi costitutivi dell’accodo, nè sia stata seguita da un’accettazione del destinatario, con la specificazione di tali elementi, non può essere ritenuta idonea a perfezionare il vincolo contrattuale tra le parti.

Il tribunale, quindi, evidenziando che nessuna proposta di vendita è mai stata formulata e che non emerge alcuna indicazione sui tempi e le modalità di versamento del prezzo, ha ritenuto che, nella specie, mancavano le condizioni di legge per ritenere sorto un valido vincolo contrattuale tra le parti.

V.G. ha proposto appello, denunciando l’errore in cui sarebbe incorso il primo giudice a proposito del mancato riconoscimento di una valida opzione.

La s.r.l. ELLEPI CONGRESSI, la s.n.c. Nonsolomeeting, la s.a.s. Il Righello e R.D.G., insieme ad altri, tra cui B.F., hanno aderito alle critiche mosse alla sentenza impugnata dall’appellante principale ed hanno concluso per la modifica della stessa.

L’I.N.P.S., la S.C.I.P. s.r.l., il Ministero del lavoro e delle politiche sociali ed il Ministero dell’economia e delle finanze, dal loro canto, hanno dedotto l’infondatezza dei motivi addotti a sostegno dei proposti gravami ed hanno concluso per il loro rigetto. I due Ministeri, in particolare, hanno proposto appello incidentale con il quale hanno reiterato l’eccezione, già svolta in primo grado, di appartenenza della giurisdizione al giudice amministrativo e hanno lamentato la mancata dichiarazione, da parte del tribunale, del loro difetto di legittimazione passiva.

La corte d’appello, con la sentenza impugnata, ha rigettato gli appelli proposti ed ha, per l’effetto, confermato, per quanto ancora rileva, la sentenza impugnata.

La corte, in particolare, dopo aver premesso che: – la maggior parte degli attori ha impugnato il provvedimento di classificazione dello stabile in questione tra gli “immobili di pregio”; – l’istanza di sospensione è stata rigettata dal T.A.R. Lazio con ordinanza del 24/7/2003, confermata dal Consiglio di Stato con ordinanza del 4/11/2003; – gli attori hanno impugnato non solo la qualificazione quale immobile di pregio dello stabile in questione ma anche l’intero sistema di cessione degli immobili, ivi compresa la determinazione del prezzo di vendita nonchè i diritti di prelazione e di opzione dei conduttori; – tale impugnazione è stata, tuttavia, respinta dal T.A.R. Lazio con sentenza del 15/12/2004, ormai definitiva per il decorso del termine previsto dalla L. n. 1034 del 1971, art. 23 bis, comma 7; – l’inclusione del fabbricato di via Carducci n. 34 tra gli immobili di pregio in quanto ubicato in zona di alto valore di mercato è oramai indiscutibile, così come sono determinate le modalità di cessione degli appartamenti secondo la loro speciale disciplina; ha ritenuto che la tesi sostenuta dagli attori appariva infondata in quanto l’esercizio del loro diritto di opzione non poteva certamente perfezionarsi mancando totalmente ogni riferimento certo in ordine al prezzo applicabile alla vendita dell’immobile.

Nè, ha proseguito la corte, appare utile, in ordine a tale circostanza, il riferimento al prezzo di stima degli appartamenti così come individuato in base alle perizie interne dell’I.N.P.D.A.I. formulate nel 2000 e richiamate nelle conclusioni degli appellanti, posto che tale stima, da un lato, non risulta essere stata perfezionata sul piano formale e sostanziale con l’apposizione del previsto parere della commissione di congruità di cui al penultimo comma del D.P.R. n. 696 del 1979, art. 61 e, dall’altro lato, risulta comunque essere un atto interno all’amministrazione, privo di valore oggettivo e di opponibilità a terzi, alla stregua di un atto procedimentale che non integra – nè potrebbe farlo in alcun modo – una supposta manifestazione di volontà da parte della proprietà di vendere a quel prezzo. Non può essere, dunque, censurata la sentenza di primo grado, ha osservato la corte, lì dove ha ritenuto che nessuna proposta di vendita era stata mai formulata dall’ente previdenziale.

E neppure, ha aggiunto la corte, può essere condivisa l’altra argomentazione che gli appellanti hanno utilizzato lì dove sostengono la possibilità di determinare il prezzo all’epoca dell’espressione della loro volontà di acquistare i beni sulla base unicamente del richiamo alla normativa di riferimento, e cioè il D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 6. Tale norma, infatti, ha osservato la corte, risulta essere stata abrogata dalla L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 109, la quale, per la determinazione del prezzo di vendita degli alloggi, ha fatto riferimento al prezzo di mercato degli stessi fatta salva la possibilità, in caso di valutazione difforme, di ricorrere alla stima dell’Ufficio Tecnico Erariale.

D’altra parte, ha proseguito la corte, anche la normativa contenuta nel D.Lgs. n. 104 cit., che gli appellanti hanno invocato, prevedeva un meccanismo di protezione del valore dei beni pubblici da dismettere per il caso in cui fossero acquisiti elementi che facessero emergere una notevole discordanza tra il valore di mercato dell’immobile da alienare e quello determinato ai sensi del comma 2: come in effetti è accaduto nel caso in esame, quando l’alto valore commerciale del bene è stato segnalato al Ministero dell’economia che ha poi provveduto alla qualificazione degli edifici in questione come immobili di pregio.

In seguito, poi, è intervenuto il D.L. n. 351 del 2001, conv. con la L. n. 410 del 2001, che ha disciplinato il procedimento di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli enti pubblici, facendo salve le classificazioni di pregio già operate o future. In definitiva, ha concluso la corte, stante le citate modificazioni normative, sono venuti meno i presupposti dell’esistenza di quella proposta di vendita irrevocabile asseritamente contenuta nella legge.

Nè, ha proseguito la corte, può essere invocata, nella fattispecie in esame, stante la nuova classificazione dell’immobile, la disciplina dettata dal comma 20 dell’art. 3 del D.L. n. 351 cit. in quanto l’abbattimento del prezzo, a norma dell’comma 8 dello stesso articolo, non è previsto per unità immobiliari che, come quella per cui è causa, sono definite di pregio.

Inoltre, ha aggiunto la corte, per far fronte alle discordanze venutesi a creare con la legislazione formatasi nel tempo, il D.L. n. 41 del 2004, conv. con la L. n. 104 del 2004, ha stabilito, all’art. 1, comma 1, che, relativamente ai conduttori che abbiano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal D.L. n. 351 del 2001m art. 3, comma 20 secondo periodo, la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale è determinato al momento dell’offerta in opzione e sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre del 2001, così come determinati sulla base di parametri indicati al comma 2.

Da ciò consegue, ha osservato la corte, che, pur a fronte dell’incontestata esistenza in capo ai conduttori di un diritto di prelazione, “non può certamente considerarsi perfezionato alcun effetto traslativo con la semplice manifestazione di volontà all’acquisto unilateralmente espressa, in quanto le disposizioni di legge, indeterminate in ordine al prezzo da attribuire ai beni, non costituiscono alcuna proposta irrevocabile mancando all’epoca nello schema contrattuale un elemento costitutivo del negozio”, e cioè il prezzo, che solo di recente è stato definitivamente stabilito. Peraltro, ha aggiunto la corte, nessuna comunicazione, eccezion fatta per le lettere formali di proposta da ultimo inviate ad alcuni conduttori, è mai stata inviata dalla proprietà. La corte, in definitiva, ha ritenuto che la tesi proposta dagli appellanti, che ravvisa nella stessa una proposta irrevocabile di acquisto, non può essere condivisa poichè conduce alla conseguenza, dalla stessa corte giudicata inaccettabile, che, “pur in assenza di specifica offerta di parte venditrice, sarebbe sufficiente una unilaterale ed informale dichiarazione di volontà di acquistare alle condizioni di legge per indurre il perfezionamento dell’effetto traslativo e produrre in tal guisa gli effetti tipici del contratto di compravendita”: intanto, perchè l’ordinamento non prevedeva l’automatico trasferimento della proprietà degli immobili per effetto della semplice dichiarazione di volontà di acquisto, delineando, piuttosto, un complesso procedimento per la determinazione del prezzo in funzione della formazione di una successiva proposta da comunicare ai conduttori ai fini dell’eventuale esercizio dell’opzione; in secondo luogo, perchè, in forza dei principi generali dell’ordinamento, una dichiarazione unilaterale, peraltro generica, del potenziale acquirente non può ottenere gli effetti tipici di un negozio bilaterale di compravendita in assenza della proposta del proprietario ed in assenza della necessaria determinazione del prezzo, tanto più che il prezzo di vendita degli immobili destinati alla cartolarizzazione è stabilito unilateralmente dall’Amministrazione e non costituisce oggetto di trattativa tra i potenziali acquirenti.

La corte, in conclusione, ha ritenuto che, in assenza di una proposta irrevocabile d’acquisto contenuta nella legge alla quale un eventuale esercizio del proprio diritto di opzione possa utilmente collegarsi ed in considerazione della mancata conclusione, quantomeno all’epoca dei fatti, del procedimento di necessaria determinazione del prezzo, la domanda proposta a norma dell’art. 2932 c.c. fosse infondata.

La corte, infine, ferma tale dirimente conclusione per tutti gli appellanti, ha precisato, quanto a V.G., che, in ragione dei rilievi in fatto e in diritto svolti da I.N.P.S. e dalla S.C.I.P. con una eccezione reiterata in appello e ritenuti pienamente condivisibili, lo stesso manca dei requisiti soggettivi per accedere all’acquisto degli immobili indicati e conseguentemente a svolgere la domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c..

Con ricorso notificato il 4.5/3/2015, V.G., la Nonsolomeeting NSM Group s.r.l. (già Nonsolomeeting di M.C. & C. s.n.c.), la Ellepi s.r.l. (già ELLEPI CONGRESSI s.r.l.) e R.D.G. hanno chiesto, per sei motivi, la cassazione della sentenza resa dalla corte d’appello, dichiaratamente non notificata.

Hanno resistito tanto l’I.N.P.S., in proprio e nella qualità di successore del soppresso I.N.P.D.A.I. e di successore ex lege dei diritti della S.C.I.P. s.r.l., con controricorso notificato il 13/4/2015, quanto il Ministero dell’economia e delle finanze ed il Ministero del lavoro e delle politiche sociali, con controricorso notificato il 23.24/3/2015. Questi ultimi, inoltre, hanno proposto, per due motivi, ricorso incidentale.

La Ellepi s.r.l. (già ELLEPI CONGRESSI s.r.l.) e la Nonsolomeeting NSM Group s.r.l., con atti notificati in data 5/4/2019, hanno dichiarato di rinunciare al ricorso.

B.F., in data 5/4/2019, nella dichiarata qualità di litisconsorte necessario, ha depositato un atto intitolato “ricorso integrativo – ricorso incidentale” ed, in data 26/9/2019, una memoria integrativa.

I ricorrenti principali e l’I.N.P.S. hanno depositato memorie.

Fissata l’udienza pubblica del 9/4/2019, la causa, su richiesta dei ricorrenti, è stata rinviata all’udienza del 2/10/2019.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. In via preliminare, la Corte deve esaminare l’eccezione di nullità della notifica del ricorso per cassazione, sollevata dai Ministeri controricorrenti, per essere stata eseguita presso l’Avvocatura Distrettuale dello Stato di Milano.

1.2. L’eccezione è infondata. La formale costituzione in giudizio, a mezzo dell’Avvocatura Generale dello Stato, da parte dei Ministeri resistenti, ha, infatti, determinato la sanatoria, per conseguimento dello scopo, della nullità della notifica del ricorso a suo tempo eseguita presso l’Avvocatura distrettuale dello Stato di Milano, con effetto ex tunc (Cass. n. 12596 del 2001; Cass. n. 18454 del 2003).

2.1. Il ricorso “incidentale” depositato da B.F. in data 5/4/2019 non risulta notificato.

2.2. In effetti, poichè l’impugnazione proposta per prima assume carattere ed effetti di impugnazione principale e determina la pendenza dell’unico processo nel quale sono destinate a confluire, per essere decise simultaneamente, tutte le successive impugnazioni eventualmente proposte contro la medesima sentenza, il ricorso per cassazione successivo al primo assume sempre carattere di ricorso incidentale ed è, pertanto, ammissibile solo se ed in quanto proposto, ai sensi dell’art. 370 c.p.c., con atto che, anche a voler prescindere (in difetto di notifica del ricorso principale) dal termine di cui all’art. 371 c.p.c., dev’essere comunque notificato.

2.3. Il “ricorso” in questione, del resto, è del tutto privo della formulazione di motivi di censura avverso la sentenza della corte d’appello. Ed è, invece, noto che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360 c.p.c., comma 1, dev’essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione.

3.1. Con il primo motivo, i ricorrenti principali, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che V.G. era privo dei requisiti soggettivi per accedere all’acquisto degli immobili indicati e svolgere domanda costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c..

3.2. Così facendo, però, hanno osservato i ricorrenti, la corte non ha considerato che, nel processo di primo grado, nè l’I.N.P.S. nè la S.C.I.P. avevano sollevato la questione della carenza dei requisiti soggettivi di legge in capo al V. e che l’I.N.P.S. soltanto nella comparsa di risposta nel giudizio d’appello aveva per la prima volta eccepito la mancanza, in capo all’appellante V.G., dei requisiti soggettivi necessari ad accedere all’acquisto degli immobili indicati e, quindi, a svolgere la domanda costitutiva prevista dall’art. 2932 c.c..

3.3. Tale eccezione, però, in quanto nuova, era inammissibile poichè, a norma dell’art. 345 c.p.c., nel giudizio d’appello non possono essere proposte eccezioni nuove che, come quella in questione, non sono rilevabili d’ufficio.

3.4. La sentenza impugnata, quindi, hanno concluso i ricorrenti, avendo accolto tale eccezione, ha violato l’art. 345 c.p.c..

4.1. Con il secondo motivo, i ricorrenti principali, lamentando l’omesso esame circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, n. 5 e all’art. 132 c.p.c., n. 4, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto V.G. privo dei requisiti soggettivi per accedere all’acquisto dell’immobile, senza avere, però, corredato la propria decisione di quel minimo di estrinsecazione del percorso logico-giuridico che, a norma dell’art. 132 c.p.c., n. 4, deve stare alla base di ogni provvedimento decisorio giurisdizionale.

4.2. La corte, infatti, hanno proseguito i ricorrenti, non ha minimamente spiegato le ragioni per cui ha ritenuto che V.G. fosse privo dei requisiti soggettivi per accedere all’acquisto dell’immobile da lui condotto in locazione.

5.1. Con il terzo motivo, i ricorrenti principali, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 3 del D.L. n. 351 del 2001, conv. in L. n. 410 del 2001, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che lo stabile di (OMISSIS), doveva essere definitivamente considerato come un immobile di pregio.

5.2. Così facendo, però, hanno osservato i ricorrenti, la corte d’appello non ha considerato che il predetto immobile è stato classificato come di pregio solo con D.M. dell’1/4/2003, per cui, fino a quella data, lo stesso non era da considerarsi come tale.

5.3. Trovano, quindi, applicazione, le norme previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, commi 8 e 20, le quali, con riguardo agli immobili ad uso residenziale non di pregio, prevedono, da un lato, che il prezzo di vendita è pari a quello di mercato, diminuito del 30%, e, dall’altro, che le unità immobiliari per le quali i conduttori, in assenza di offerta in opzione, abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre del 2001 a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto.

5.4. L’inclusione dello stabile di (OMISSIS) tra gli immobili di pregio, quindi, hanno proseguito i ricorrenti, attuata con il citato D.M. dell’1/4/2003, non ha potuto modificare la situazione di fatto e di diritto riferibile ai quei beni alla data del 31/10/2001, fissata come termine ultimo, dai ricorrenti puntualmente rispettato, per l’invio della manifestazione della volontà di acquisto a mezzo di lettera raccomandata e l’esercizio del diritto di opzione previsto dalla legge da parte dei conduttori.

5.5. Del resto, in forza della norma del comma 13 dell’art. 3 cit., alcuni immobili erano già considerati di pregio, in quanto ubicati nei centri storici urbani, mentre altri beni di pregio, diversi da quelli, avrebbero potuto essere individuati con appositi decreti Ministeriali entro il termine stabilito per l’invio della dichiarazione unilaterale da parte dei conduttori che non occupavano immobili già considerati di pregio.

5.6. L’immobile di (OMISSIS), hanno concluso i ricorrenti, alla fine di ottobre non era incluso tra gli immobili di pregio: solo con il D.M. dell’1/4/2003 l’immobile in questione è stato inserito tra gli immobili di pregio, ma tale circostanza sopravvenuta, in base alle norme generali sulla successione di leggi nel tempo, non può certo pregiudicare i diritti già acquisiti e consolidati in capo ai ricorrenti.

6.1. Con il quarto motivo, i ricorrenti principali, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1346 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la manifestazione di volontà operata dagli stessi con lettere raccomandate inviate nel rispetto del termine fissato dall’art. 3 del D.L. n. 351 cit., non possa assurgere a configurare come esercizio di un diritto di opzione legale sul rilievo che all’epoca era del tutto incerto, perchè indeterminato e indeterminabile, il prezzo della cessione, elemento essenziale della stessa. Secondo la corte, infatti, l’esercizio del loro diritto di opzione, non poteva perfezionarsi mancando totalmente ogni riferimento certo in ordine al prezzo applicabile alla vendita dell’immobile.

6.2. Così facendo, però, hanno osservato i ricorrenti, la corte d’appello non ha considerato che la L. n. 662 del 1996, art. 1, comma 109, prevedeva espressamente che il corrispettivo della cessione degli immobili in dismissione fosse determinato sulla base del prezzo di mercato degli alloggi liberi, ridotto del trenta per cento, salva la possibilità, in caso di difforme valutazione, di ricorrere ad una stima dell’Ufficio Tecnico Erariale. L’opzione prevista dalla legge, quindi, conteneva in sè tutti gli elementi necessari e indicava compiutamente i criteri per la determinazione del prezzo, che sarebbe stato successivamente precisato, o in via consensuale oppure, in caso di dissenso tra le parti, con ricorso alla valutazione dell’U.T.E..

6.3. Del resto, il contratto si considera concluso non già nel momento in cui l’oggetto determinabile è stato in concreto determinato ma quando le volontà delle parti si sono incontrare accordandosi sugli elementi essenziali, tra i quali spiccano i criteri per la determinazione successiva del prezzo.

6.4. Gli altri elementi del contratto, come il tempo ed il modo del pagamento del prezzo, hanno concluso i ricorrenti, sono determinati, nel silenzio delle parti sul punto, dalla legge, vale a dire, rispettivamente, l’art. 1283 c.c. e l’art. 1277 c.c..

7.1. Con il quinto motivo, i ricorrenti principali, lamentando la violazione e la falsa applicazione del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, conv. con L. n. 410 del 2001, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che, in mancanza della proposta d’acquisto da parte dell’Ente proprietario, non era configurabile alcun accordo, essendoci solo una unilaterale dichiarazione di volontà all’esercizio del diritto d’opzione.

7.2. Così facendo, però, hanno osservato i ricorrenti, la corte d’appello – confondendo lo schema dell’opzione legale, che ricorre nella fattispecie, con quello dell’incontro tra una proposta d’acquisto (che nel caso di specie è indubbiamente mancata da parte dell’Ente proprietario) e la sua accettazione ha omesso di considerare che, a norma dell’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351 cit., le unità immobiliari non di pregio per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001 a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto.

7.3. Si tratta di un diritto di opzione di natura legale, direttamente ed immediatamente attribuito dalla legge ai conduttori che abbiano inviato la manifestazione scritta della volontà d’acquisto entro il termine stabilito, che non richiede alcuna manifestazione positiva da parte dell’Ente proprietario, essendo sufficiente la sola manifestazione di volontà da parte del beneficiario del diritto medesimo. La norma, quindi, ha previsto espressamente la possibilità che una proposta di vendita da parte dell’Ente proprietario manchi ma ha egualmente stabilito che, a fronte di una manifestazione formale e tempestiva di volontà d’acquisto da parte dei conduttori, l’Ente medesimo è obbligato a vendere alle condizioni stabilite dalla legge.

8.1. Con il sesto motivo, i ricorrenti principali, lamentando la violazione e la falsa applicazione del D.P.R. n. 696 del 1979, art. 61, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, nello sminuire l’importanza della relazione di stima che l’I.N.P.D.A.I. aveva fatto pervenire agli aspiranti acquirenti nell’anno 2000, ha malamente citato la norma dell’art. 61 cit. per farne discendere l’inidoneità di quell’atto per la mancanza del parere di congruità dell’apposita commissione.

8.2. Così facendo, però, hanno osservato i ricorrenti, la corte d’appello ha provveduto ad un’errata interpretazione della norma la quale, per espressa dizione del legislatore, è dettata in funzione non della semplice stima del valore del patrimonio, ma del procedimento di vendita dei beni ed è, quindi, utilizzabile, nell’iter di dismissione normativamente previsto, ai fini della determinazione del prezzo di vendita.

9.1. Con il primo motivo di ricorso incidentale, i Ministeri controricorrenti, lamentando la violazione delle norme sulla giurisdizione, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 1, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha implicitamente ritenuto la sussistenza della giurisdizione del giudice ordinario laddove, in realtà, nella fattispecie si discute di interessi legittimi.

9.2. Escluso che sulla questione si sia formato il giudicato, poichè la questione è stata riproposta in appello con impugnazione incidentale, hanno osservato i controricorrenti, le questioni proposte dagli attori concernono la qualificazione dell’immobile come immobile di pregio e la determinazione del prezzo ed appartengono, quindi, come già affermato dalle Sezioni Unite, alla giurisdizione del giudice amministrativo.

10.1. Con il secondo motivo di ricorso incidentale, i Ministeri controricorrenti, lamentando la nullità della sentenza per violazione degli artt. 75,81 e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello non si è pronunciata sulla questione di difetto di legittimazione passiva in capo alle Amministrazioni resistenti che le stesse avevano sollevato, tanto in primo, quanto, a mezzo di appello incidentale, in secondo grado, per non essere titolari del rapporto sostanziale dedotto in giudizio.

10.2. Gli immobili per cui è causa, infatti, non sono mai appartenuti nè al Ministero del lavoro e delle politiche sociali nè al Ministero dell’economia e delle finanze, essendo stati, originariamente, di proprietà dell’I.N.P.D.A.I., poi assorbito dall’I.N.P.S., ed, in seguito, alienati alla S.C.I.P..

11. In via preliminare, la Corte ritiene che, sebbene il primo motivo del ricorso incidentale investa la questione pregiudiziale di giurisdizione, il relativo esame debba, tuttavia, essere posposto all’esame del ricorso principale. La corte d’appello, invero, avendo deciso nel merito, si è implicitamente pronunciata sulla questione di giurisdizione, disattendendo l’eccezione di difetto di giurisdizione ordinaria avanzata dai Ministeri ricorrenti incidentali: l’interesse all’impugnazione incidentale sorge, quindi, solo nella ipotesi di fondatezza del ricorso principale. Come, infatti, questa Corte ha reiteratamente ribadito (cfr., da ultimo, Cass. n. 6138 del 2018), alla stregua del principio costituzionale della ragionevole durata del processo, il cui fine primario è la realizzazione del diritto delle parti ad ottenere risposta nel merito, il ricorso incidentale proposto dalla parte totalmente vittoriosa nel giudizio di merito, che investa questioni pregiudiziali di rito, ivi comprese quelle attinenti alla giurisdizione, o preliminari di merito, ha natura di ricorso condizionato, indipendentemente da ogni espressa indicazione di parte, e deve essere esaminato con priorità solo se le questioni pregiudiziali di rito o preliminari di merito, rilevabili d’ufficio, non siano state oggetto di decisione esplicita o implicita da parte del giudice di merito. Qualora, invece, sia intervenuta detta decisione, tale ricorso incidentale va esaminato dalla Corte di cassazione solo in presenza dell’attualità dell’interesse, sussistente unicamente nell’ipotesi della fondatezza del ricorso principale.

12.1. Il terzo, il quarto ed il quinto motivo del ricorso principale, da trattare congiuntamente, sono infondati, con assorbimento degli altri.

12.2. Il quadro normativo di riferimento può essere così ricostruito.

La L. n. 335 del 1995, art. 3, comma 27, ha delegato il governo ad emanare uno o più decreti legislativi volti a regolamentare le dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici.

Il D.Lgs. n. 104 del 1996, emanato in attuazione della delega, ha previsto una ricognizione del patrimonio immobiliare da realizzarsi dagli enti previdenziali proprietari, seguendo criteri e parametri omogenei fissati dal ministro del lavoro e della previdenza sociale, sulla base della quale gli stessi enti avrebbero dovuto determinare i programmi di cessione del patrimonio immobiliare.

L’art. 2, comma 3, lett. b), in particolare, ha stabilito che, nei programmi di cessione, si sarebbe dovuta prevedere, tra l’altro, l’alienazione dei beni, con riferimento ai conduttori degli stessi ed in applicazione dei criteri di cui all’art. 6.

L’art. 6, al comma 5, infatti, ha previsto che “agli attuali conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di prelazione, che può essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori”.

Il comma 6, infine, ha stabilito che “nel caso che l’immobile ad uso residenziale sia locato ad un conduttore che non eserciti l’opzione per l’acquisto dell’immobile stesso, l’ente proprietario dell’immobile condiziona la vendita all’obbligo dell’acquirente al rinnovo del contratto…”.

Il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, conv. con L. n. 410 del 2001, ha previsto, al comma 20, per un verso, che “le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 sono vendute, anche successivamente al 31 ottobre 2001, al prezzo e alle altre condizioni indicati nell’offerta”, e, per altro verso, che “le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto”.

12.3. In effetti, in ragione del fatto che le dismissioni previste in via ordinaria (dal D.Lgs. n. 104 del 1996) ed in via straordinaria (dal D.L. n. 79 del 1997, art. 7, conv. con L. n. 140 del 1997 e successive modificazioni ed integrazioni) avevano avuto solo parziale attuazione, è intervenuta la disciplina di cui al D.L. n. 351 del 2001, art. 3, commi 10, 11 e 20.

In particolare, i commi 10 e 11 dell’art. 3 cit. hanno disciplinato la sorte dei beni non venduti alla data del 31 ottobre 2001, stabilendo, in sostanza, che i beni immobili degli enti previdenziali pubblici ricompresi nei programmi di dismissione, che non erano stati aggiudicati alla data del 31/10/2001, dovevano essere alienati con le modalità di cui al medesimo decreto n. 351.

Il comma 20, invece, pure riferibile ai beni non venduti entro tale data, ha dettato una norma di salvezza delle procedure già avviate sulla base della precedente disciplina, prevedendo che, in deroga a quanto stabilito in generale dai commi 10 e 11 sopra ricordati, i beni che ne avevano formato oggetto, e rimasti invenduti, non sarebbero stati assoggettati alle disposizioni del D.L. n. 351 cit. nel caso in cui le unità immobiliari fossero state già definitivamente offerte in opzione entro il 26/9/2001 dall’ente proprietario ai conduttori ovvero questi ultimi, in assenza dell’offerta in opzione, avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, a condizione, in quest’ultimo caso, che non si trattasse di unità di pregio ai sensi del comma 13.

12.4. La norma, a carattere indubbiamente transitorio, ha introdotto, quanto alla prima ipotesi, un’opzione legale, cioè un diritto di opzione che non era pattizio ma discendeva dalla legge (così come d’altronde quello previsto dall’art. 3, comma 3), ove ne sussistevano le condizioni previste dalla legge stessa: in tanto la vendita restava disciplinata dal prezzo e dalle altre condizioni dell’offerta, in quanto vi era stata già un’offerta in opzione entro il 26/9/2001.

Il secondo inciso (quale risulta dopo la prima modifica apportata con la D.L. n. 269 del 2003, art. 26, comma 9, conv. nella L. n. 326 del 2003, e la seconda apportata con l’art. 3, comma 134, della L. n. 350 del 2003) si è limitato, invece, a stabilire che, se invece l’offerta in opzione non vi fosse stata, era data ai conduttori la possibilità di avvalersi dei benefici della precedente normativa, se ed in quanto avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, e sempre che non si fosse trattato di unità immobiliari considerate di pregio ai sensi del comma 13 dello stesso art. 3.

Ora, questa Corte ha ripetutamente affermato che, in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, “il diritto di prelazione dei conduttori di immobili appartenenti ad enti previdenziali, riconosciuto dal D.Lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, è esercitabile esclusivamente quando l’ente abbia validamente ed adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell’Ente di cedere l’immobile”, con la conseguenza che “non può configurarsi un obbligo di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti discendente direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore, in quanto tale prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative” (Cass. n. 21988 del 2011; Cass. n. 6055 del 2012, in motiv.; Cass. n. 21596 del 2013; Cass. n. 20550 del 2014).

L’insussistenza di un autonomo diritto potestativo dei conduttori di acquistare la proprietà degl’immobili condotti in locazione è stata, peraltro, ribadita anche a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351 cit., che, come visto, ha disciplinato la vendita delle unità immobiliari per le quali i conduttori abbiano manifestato la loro volontà di acquisto entro il 31/10/2001, sul rilievo, pienamente condiviso dal collegio, secondo il quale tale disposizione non prevede affatto una procedura di acquisto anche per i cespiti non offerti in opzione dal soggetto proprietario ma si limita semplicemente a stabilire che tali immobili saranno venduti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà (cfr. Cass. n. 21988 del 2011; conf., Cass. n. 21596 del 2013; Cass. n. 20550 del 2014; Cass. n. 19211 del 2016).

L’ultima parte del comma 20 dell’art. 3 D.L. 351 cit., in sostanza, non attribuisce ai conduttori degli immobili degli enti previdenziali pubblici un diritto di acquistare l’immobile locato che prescinda da una manifestazione della volontà di vendere da parte dell’ente proprietario: la norma, piuttosto, si limita ad attribuire ai conduttori di immobili rientranti in un programma di dismissione, per i quali alla data del 26/9/2001 non fosse stata ancora formulata l’offerta di opzione da parte dell’ente proprietario, la possibilità di determinare, mediante la formulazione di una manifestazione di volontà di acquisto entro il 31/10/2001, il prezzo e le condizioni di acquisto in base alla normativa vigente alla data non già della (comunque necessaria) offerta dell’ente proprietario, ma della predetta manifestazione di volontà (vedi, in termini Cass. n. 6055 del 2012, in motiv., dove si chiarisce che la seconda parte del ripetuto comma 20 “non conferiva ai conduttori un incondizionato diritto di opzione e/o di prelazione, ma prevedeva che l’unità abitativa locata dovesse essere loro venduta, se ed in quanto oggetto di un programma di dismissione, al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della manifestazione di volontà di acquisto, purchè intervenuta entro il 31 ottobre 2001, con le modalità ivi previste, e non riferita ad immobili di pregio”.

12.5. Tale interpretazione, peraltro, come correttamente evidenziato dalla sentenza impugnata, trova un’inequivoca, sia pur indiretta, conferma nel D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, conv. con L. n. 104 del 2004.

Tale norma, infatti, con espresso riferimento ai conduttori che avevano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20 secondo periodo, la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, ha stabilito che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale deve essere determinato “al momento dell’offerta in opzione (della quale quindi, evidentemente, postula la necessaria sussistenza) e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001”: vale a dire, alla luce del disposto del citato comma 2, “… applicando, al prezzo determinato ai sensi del comma 7 dell’art. 3 del citato D.L. n. 351 del 2001 (e cioè in forza dei valori correnti di mercato), coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore degli immobili tra la data della suddetta offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001…”).

12.6. Nel caso di specie, la sentenza impugnata, con statuizione rimasta, in ricorso, del tutto incensurata, ha escluso, in fatto, che l’ente previdenziale proprietario dello stabile di (OMISSIS), abbia formulato ai ricorrenti un’offerta in opzione delle unità immobiliari rispettivamente condotte in locazione.

I ricorrenti, del resto, hanno espressamente ammesso che, nel caso in questione, la proposta d’acquisto da parte dell’ente proprietario “è indubbiamente mancata” (v. il ricorso, p. 30) per cui senz’altro tardivi e, quindi, inammissibili, sono i rilievi con i quali gli stessi, nella memoria depositata a norma dell’art. 378 c.p.c. (p. 8 e p. 11 ss.), hanno dedotto che il medesimo ente avrebbe manifestato la volontà di vendere con comportamenti e manifestazioni scritte inequivocabili.

13. Il ricorso principale, pertanto, dev’essere, rigettato.

14.1 Il primo motivo del ricorso incidentale resta assorbito dal rigetto del ricorso principale.

14.2 Il secondo motivo del ricorso incidentale è, invece, inammissibile: tal è, in effetti, la doglianza concernente la violazione dell’art. 112 c.p.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa omettendo di pronunciarsi sull’eccezione di difetto di legittimazione passiva dei Ministeri qui ricorrenti incidentali, non essendo configurabile il vizio di omessa pronuncia su questioni processuali (v. Cass. n. 25154 del 2018; Cass. n. 1876 del 2018).

14.3. La censura concernente la violazione delle norme previste dagli artt. 75 e 81 c.p.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa pronunciandosi nel merito nei confronti dei ricorrenti incidentali, invece che dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei medesimi, è inammissibile per carenza di interesse. Questa Corte, infatti, ha già chiarito che la soccombenza che determina l’interesse ad impugnare dev’essere valutata non soltanto alla stregua del dispositivo della sentenza, ma anche tenendo conto delle enunciazioni contenute nella motivazione che siano suscettibili di passare in giudicato in quanto presupposti logici necessari della decisione (Cass. n. 8148 del 1998; Cass. n. 10498 del 2001). Nel caso di specie, al contrario, i ricorrenti incidentali non indicano alcuna enunciazione presupposta al rigetto della domanda attorea deciso dalla corte distrettuale che incida sulla loro sfera giuridica e risulti idonea ad acquisire autorità di cosa giudicata.

15. La Corte prende atto che la Ellepi s.r.l. (già ELLEPI CONGRESSI s.r.l.) e la Nonsolomeeting NSM Group s.r.l., con atti notificati il 5/4/2019, hanno dichiarato di rinunciare al ricorso. Il giudizio per cassazione, pertanto, va dichiarato, nei loro confronti, estinto a norma dell’art. 390 c.p.c. e art. 391 c.p.c., comma 1.

16. I ricorrenti (compresi quelli che hanno dichiarato di rinunciare al ricorso, non risultando l’adesione delle altre parti, ai sensi dell’art. 391 c.p.c., u.c.) sono condannati al rimborso delle spese di lite, come liquidate in dispositivo, in ragione della soccombenza, nei confronti dell’I.N.P.S., ed, in ragione della loro prevalente soccombenza, nei confronti dei Ministeri controricorrenti.

Nulla, invece, sulle spese di lite nei confronti di B.F., in difetto di attività difensiva da parte dei controricorrenti nei confronti dello stesso.

17. La Corte, infine, dà atto, con riguardo ai ricorrenti principali V.G. e R.D.G. ed al ricorrente incidentale B.F., della sussistenza dei presupposti per l’applicabilità del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17. Tali presupposti, invece, non ricorrono per i ricorrenti principali Nonsolomeeting NSM Group s.r.l. ed Ellepi s.r.l., in quanto rinuncianti al ricorso (Cass. 23175 del 2015), nè per i ricorrenti incidentali Ministero del lavoro e delle politiche sociali e Ministero dell’Economia e delle Finanze, trattandosi di Amministrazioni dello Stato (Cass. n. 1778 del 2016).

P.Q.M.

La Corte così provvede: rigetta il ricorso principale di V.G. e R.D.G.; dichiara assorbito il primo motivo del ricorso incidentale dei Ministeri controricorrenti e dichiara l’inammissibilità del secondo; dichiara l’inammissibilità del ricorso incidentale di B.F.; dichiara estinto il giudizio per cassazione nei confronti di Nonsolomeeting NSM Group s.r.l. e di Ellepi s.r.l.; condanna i ricorrenti V.G., R.D.G., Nonsolomeeting NSM Group s.r.l. ed Ellepi s.r.l. a rimborsare, in solido, ai controricorrenti le spese di lite che liquida, per l’I.N.P.S., nella somma di Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, e, per i due Ministeri, nella somma di Euro 9.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali nella misura del 15%; dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali V.G. e R.D.G. e del ricorrente incidentale B.F. di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale di B.F., a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, a seguito di riconvocazione, il 19 novembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2020