Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6725 del 24/03/2011

Cassazione civile sez. III, 24/03/2011, (ud. 28/10/2010, dep. 24/03/2011), n.6725

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere –

Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – rel. Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

LA CAFFETTERIA ESPOSITO ANNA & C. S.A.S. (OMISSIS), in persona

del suo legale rappresentante p.t., socio accomandatario, Sig.ra

E.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AUGUSTO

RIBOTI 21, presso lo studio dell’avvocato VITALI ALFREDO,

rappresentata e difesa dall’avvocato CAIA FRANCESCO giusta delega a

margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

PICCOLO ANTONIO S.R.L. (OMISSIS), in persona dell’amministratore

unico Sig. P.F., elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA NOMENTANA 299, presso lo studio dell’avvocato DE TILLA ROBERTO,

che la rappresenta e difende giusta delega a margine del

controricorso;

INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L. (OMISSIS), in persona del Dott.

S.E. (Consigliere) elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

DELLE TRE MADONNE 16, presso lo studio dell’avvocato RICCIO

GIANFRANCO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato

TROPIANO MARIA giusta delega in calce al controricorso;

– controricorrenti –

e contro

P.F., UNIPOL BANCA S.P.A.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 2768/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 30/092005, depositata il 18/10/2005

R.G.N. 5499/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

28/10/2010 dal Consigliere Dott. GIACOMO TRAVAGLINO;

udito l’Avvocato TROPIANO MARIA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso con l’accoglimento del

ricorso.

Fatto

IN FATTO

Nel marzo del 2004 il tribunale di Napoli respinse la domanda della s.a.s. La Caffetteria con la quale la sua titolare, E.A., in qualita’ di subconduttrice della conduttrice Antonio Piccolo srl di un immobile composto da tre vani ad uso commerciale, aveva chiesto il riconoscimento del relativo diritto di prelazione e di riscatto in conseguenza dell’alienazione dei locali a terzi da parte della proprietaria Iniziative Immobiliari srl.

Ritenne in particolare il tribunale la inoperativita’ della L. n. 392 del 1978, art. 32 in quanto, nonostante la concordata facolta’ del conduttore di sublocare, non risultava provata, nella specie, la contestuale cessione dell’azienda, onde l’attrice, nella veste di subconduttrice dell’immobile, non poteva essere riconosciuta titolare dei diritti di prelazione e riscatto spettanti al conduttore.

La sentenza fu impugnata da E.A. dinanzi alla corte di appello di Napoli, la quale ne rigetto’ il gravame.

Ricorre l’appellante per la cassazione della pronuncia della corte partenopea con 2 motivi di doglianza.

Resistono con controricorso la srl Iniziative Immobiliari e P. A., che ha depositato memoria illustrativa.

Diritto

IN DIRITTO

Il ricorso e’ infondato.

Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto (L. n. 392 del 1978, artt. 21, 36, 38, 39; art. 1595 c.c.); omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia.

Il motivo – che lamenta, dell’impugnata sentenza, una omessa individuazione dell’utilizzatore diretto del bene quale esercente l’attivita’ commerciale protetta a fronte dell’ulteriore circostanza rappresentata dalla rinuncia del conduttore alla prelazione – e’ privo di pregio.

Esso si infrange, difatti, sul corretto impianto motivazionale adottato dal giudice d’appello nella parte in cui ha condivisibilmente ritenuto che la quaestio iuris da risolvere, nella specie, fosse quella volta a stabilire se al subconduttore competano, a seguito dell’instaurarsi del rapporto di sublocazione, gli stessi diritti precedentemente spettanti al conduttore – sulla incontestata premessa della inesistenza di una contestuale cessione di azienda -, risolvendola (previa esclusione in fatto di ogni fenomeno interpositorio tra locatore originario, conduttore e subconduttore) nel senso che il rapporto di sublocazione non fa venir meno la continuita’ della locazione originaria con il conduttore, onde l’impossibilita’ di riconoscere (ad eccezione dell’ipotesi di cessione di azienda) un diritto paritario della subconduttrice rispetto a quello del conduttore (che aveva svolto nei locali una sua propria e diversa attivita’ commerciale), al di la’ ed a prescindere dalla (irrilevante in parte qua) rinuncia da parte di quest’ultimo al diritto di prelazione.

La motivazione, esente da vizi logico – giuridici, merita integrale conferma.

Con il secondo motivo, si denuncia l’omessa ed erronea valutazione sulla sussistenza della manifesta fondatezza della illegittimita’ costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 38 con riferimento agli artt. 2, 3, 35, 41 e 42 Cost..

Il motivo e’ anch’esso infondato.

La corte d’appello ha correttamente ravvisato nella non coincidenza tra titolarita’ della locazione e titolarita’ dell’attivita’ commerciale esercitata (di cui all’art. 38 della legge sull’equo canone) l’ostacolo non eludibile alla astratta predicabilita’ di una disparita’ di trattamento per situazioni analoghe alla stregua di un tertium comparationis nella specie neanche del tutto correttamente individuato, cio’ che rende manifestamente infondata la questione di costituzionalita’ si’ come rappresentata dalla difesa della ricorrente.

Il ricorso e’ pertanto rigettato.

La disciplina delle spese (che possono per motivi di equita’ essere in questa sede compensate) segue come da dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra tutte le parti costituite.

Cosi’ deciso in Roma, il 28 ottobre 2010.

Depositato in Cancelleria il 24 marzo 2011