Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6474 del 14/03/2017


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Cassazione civile, sez. III, 14/03/2017, (ud. 19/10/2016, dep.14/03/2017),  n. 6474

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3773/2015 proposto da:

P.L., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CASSIODORO

15, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO VENTURI, che la

rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

RAB RISTORANTI ALBERGHI BAR SRL;

– intimata –

nonchè da:

R.A.B. RISTORANTI ALBERGHI BAR SRL, in persona dei legali

rappresentanti F.G.S. e M.S.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALARIA 292, presso lo studio

dell’avvocato FRANCESCO BALDI, rappresentata e difesa dagli avvocati

MARIA SERAFINA PASCUCCI, FRANCESCO ROMOLI, giusta procura a margine

del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

P.L., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CASSIODORO

15, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO VENTURI, che la

rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso principale;

– controricorrente all’incidentale –

avverso la sentenza n. 686/2014 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA,

depositata il 12/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/10/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l’Avvocato FRANCESCO VENTURI;

udito l’Avvocato FRANCESCO ROMOLI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso

principale, assorbito quello incidentale, condanna alle spese e

statuizione sul C.U..

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

P.L. (locatrice) intimò sfratto alla R.A.B. Ristoranti Alberghi e Bar S.r.l. (conduttrice) sfratto per morosità nel pagamento dei canoni, da giugno 2009 ad aprile 2010 in relazione al contratto di locazione per uso commerciale stipulato tra le parti il 13 gennaio 1999 ed inerente ad un immobile sito in (OMISSIS).

Il Tribunale di Orvieto convalidò lo sfratto e, su richiesta della locatrice, con decreto del 14 febbraio 2011, ingiunse alla conduttrice il pagamento, in favore della P., della somma di Euro 33.982,82, oltre interessi e spese di procedura, a titolo di canoni dovuti in relazione al richiamato contratto maturati da giugno 2009 ad aprile 2010, per Euro 23.137,18, nonchè degli ulteriori canoni maturati fino alla convalida.

Avverso tale decreto l’ingiunta propose opposizione esponendo che: 1) alla stipula del contratto, era stata “costretta” ad aumentare a Lire 24.000.000 il canone convenuto nel contratto in precedenza da essa stipulato, in data 5 luglio 1989, con P.L., del quale la P. era figlia ed erede e, a tale titolo, subentrata nel contratto che prevedeva un canone annuo di lIre 2.400.000; sosteneva che si trattava in realtà di una modifica – nulla per contrarietà a norme imperative (L. n. 392 del 1978, art. 79) – del precedente contratto che regolava il rapporto sicchè la conduttrice aveva versato in più, rispetto al dovuto, la somma di Euro 215.672,40; 2) il contratto del 13 gennaio 1999 era comunque simulato, in quanto, per giustificare la riduzione a Lire 24.000.000 della misura del canone per il primo anno di durata del contratto ed il suo graduale aumento, anno per anno sino all’importo di Lire 50.400.000, indicato come canone convenuto, per l’ultimo anno di durata del contratto, in esso si faceva riferimento a lavori di manutenzione che il locatario si apprestava ad eseguire e che, invece, erano stati già eseguiti nella vigenza del contratto stipulato con il P.; 3) in ogni caso, la somma richiesta era eccessiva, non avendo la locatrice tenuto conto nè dei depositi cauzionali di Lire 5.000.000 versati in relazione ai due contratti, da portare in compensazione, nè del fatto che i canoni non pagati alla data di proposizione del ricorso per sfratto (9 aprile 2010) ammontavano ad otto e non a dodici mensilità per un importo di Euro 21.400,00 e non di 33.982,82.

Tanto premesso l’opponente chiedeva la revoca del d.i. opposto e, in via riconvenzionale, la condanna dell’opposta al pagamento della somma di Euro 215.672,40, con accessori, a titolo di ripetizione d’indebito; in via subordinata, l’accertamento che la somma dovuta dalla conduttrice ammontava ad Euro 21.400,00, ulteriormente ridotta per compensazione dell’importo dei depositi cauzionali, maggiorati di accessori.

L’opposta chiese il rigetto dell’opposizione e della domanda riconvenzionale dell’opponente nonchè la condanna di quest’ultima al pagamento degli ulteriori canoni e/o indennità di occupazione relativi al periodo tra la data di emissione del d.i. opposto e quella del rilascio (6 giugno 2011).

Il Tribunale di Orvieto, con sentenza depositata il 20 novembre 2012, rigettò l’opposizione, rigettò la domanda riconvenzionale dell’opponente, condannò quest’ultima al pagamento dell’ulteriore somma di Euro 8.779,78, con interessi dalla pubblicazione della sentenza al saldo, e compensò tra le parti le spese di lite.

Avverso tale decisione R.A.B. Ristoranti Alberghi e Bar S.r.l. propose gravame, del quale l’appellata chiese il rigetto.

La Corte di appello di Perugia, con sentenza del 12 dicembre 2014, dichiarò che la scrittura del 13 gennaio 1999 documentava un nuovo contratto di locazione stipulato tra le parti; dichiarò la nullità della clausola di detto contratto nella parte in cui stabiliva il progressivo aumento del canone stabilito per il primo anno in Lire 24.000.000 e dichiarò che questo era il canone dovuto per tutta la durata del contratto fino al rilascio dell’immobile locato e, conseguentemente, revocò il d.i. opposto, condannò la P. al pagamento, in favore della conduttrice della somma in curo pari alla differenza tra l’ammontare dei canoni versati, aumentato, secondo quanto riconosciuto dal primo giudice, dell’importo di Lire 4.000.000 versato a titolo di deposito cauzionale all’atto della stipula del contratto del 13 gennaio 1999 e le minori somme dovute in base a quanto indicato in quella sentenza circa la misura del canone dovuto dalla R.A.B. Ristoranti Alberghi e Bar S.r.l. in virtù del contratto del 13 gennaio 1999, con gli interessi di mora al tasso legale dalla domanda giudiziale al saldo, e compensò per intero tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio di merito.

Avverso la sentenza della Corte territoriale P.L. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

La R.A.B. Ristoranti Alberghi e Bar S.r.l. ha resistito con controricorso, illustrato da memoria e contenente ricorso incidentale articolato in due motivi nonchè ricorso incidentale condizionato basato su un unico motivo.

La P. ha resistito con controricorso ai ricorsi incidentali proposti ex adverso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va, seguendo l’ordine logico, esaminato anzitutto il primo motivo del ricorso incidentale, con cui, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1230 e 1231 c.c., la società conduttrice censura la sentenza appellata nella parte in cui ha ritenuto che il contratto del (OMISSIS) costituisca una novazione del precedente rapporto di locazione.

1.1. Il motivo va disatteso.

Ed invero, poichè la novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente con nuove ed autonome situazioni giuridiche, di tale contratto sono elementi essenziali, oltre ai soggetti e alla causa, l’animus novandi, consistente nella inequivoca, comune intenzione di entrambe le parti di estinguere l’originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e l’aliquid novi, inteso come mutamento sostanziale dell’oggetto della prestazione o del titolo del rapporto; l’esistenza di tali specifici elementi deve essere in concreto verificata dal giudice del merito, con un accertamento di fatto che si sottrae al sindacato di legittimità solamente se è conforme alle disposizioni contenute nell’art. 1230 c.c., commi 1 e 2 e art. 1231 c.c. e se risulta congruamente motivato (Cass. 11/10/2012, n. 17328; Cass. 9/03/2010, n. 5665; Cass. 9/07/1998, n. 6680). E nella specie tale accertamento di fatto è stato effettuato dalla Corte di merito che ha fornito al riguardo adeguata motivazione.

2. Con il primo motivo, lamentando “violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice dell’appello ha ritenuto nulla la clausola con cui il canone, pur concordato espressamente nell’importo annuo di Lire 50.400.000, sarebbe stato poi ridotto per i primi anni di durata del contratto in ragione dei lavori di manutenzione dell’immobile locato che avrebbero dovuto essere eseguiti dal conduttore, ritenendo che tale previsione “non fosse idonea ad integrare i requisiti in materia richiesti per la legittima previsione di un canone “a scalettà, fondando, ad avviso della ricorrente, la sua decisione su una propria autonoma valutazione di inidoneità dei lavori di manutenzione contrattualmente previsti a legittimare un aumento del canone di locazione nel corso degli anni, così frustrando la diversa libera volontà delle parti.

3. Con il secondo motivo si deduce “violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79 e/o degli artt. 1362 c.c. e segg., in tema di interpretazione del contratto, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”.

Assume la ricorrente che la Corte di merito avrebbe ritenuto di potersi “surrogare alla volontà delle parti in causa, pur in presenza di una volontà delle stesse chiara e cristallizzata in contratto, in assenza altresì di ulteriori elementi che potessero suffragare una siffatta interpretazione”. Secondo la P., “in totale spregio di quanto previsto dagli artt. 1362 c.c. e segg., il Giudice, lungi dall’aver analizzato il contratto nel suo complesso e la condotta complessiva delle parti sotto la vigenza del contratto, al fine di valutare se le stesse abbiano o meno consapevolmente e liberamente voluto inserire la clausola determinativa del canone a scaletta nel contratto, giustificata in virtù della possibile esecuzione dei lavori di manutenzione dell’immobile locato da parte del conduttore”, avrebbe “per converso autonomamente sindacato l’idoneità di detta possibile esecuzione dei lavori a giustificare la previsione de canone “a scalettà, sarebbe pertanto “evidente l’illegittimità della pronuncia impugnata soprattutto in considerazione del fatto che la legittimità degli aumenti frazionati nel tempo non è peraltro subordinata neanche al verificarsi degli eventi di cui i contraenti abbiano tenuto conto allorchè abbiano optato per un certo assetto di interessi”.

Sostiene conclusivamente la ricorrente che, alla luce del chiaro tenore letterale del contratto di locazione in questione, della condotta delle parti durante la vigenza del contratto, in assenza di elementi ulteriori che potessero far presumere la natura simulatoria della clausola in parola e facendo applicazione degli artt. 1362 c.c.e segg., nell’interpretazione del contratto, la Corte di merito non avrebbe che potuto ritenere legittima la clausola contrattuale.

4. Con il terzo motivo, rubricato “violazione o falsa applicazione sotto altro profilo della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79 e/o degli artt. 1362 c.c. e segg., in tema di interpretazione del contratto, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”, la P. censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di merito ha ritenuto che il canone effettivamente pattuito e di cui tener conto nel caso di specie fosse, per effetto della ritenuta illegittimità del canone “a scaletta”, quello previsto per il primo anno di locazione (1999), pari a Lire 24.000.000, non rispondendo una siffatta interpretazione – secondo la ricorrente – ad alcuno dei criteri ermeneuti di cui agli artt. 1362 c.c. e segg.. Secondo la locatrice la Corte territoriale avrebbe errato anche nel trarre le proprie conclusioni, atteso che l’eventuale esecuzione dei lavori sarebbe stata valutata dalle parti non al fine di legittimare un aumento del canone annuale ma al fine di legittimare una riduzione dello stesso che, per espressa previsione, sarebbe stato pari a Lire 50.4000.000, con conseguente legittimità dei minori importi pretesi dalla ricorrente.

5. I motivi, che ben possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro stretta connessione, sono infondati.

Rileva il Collegio che la Corte di merito ha fatto corretta applicazione del principio già affermato da questa Corte e che va in questa sede ribadito, secondo cui la libera determinazione del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo consente di concordare il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purchè la misura, ex art. 32 della legge sull’equo canone, sia ancorata ad elementi predeterminati nel contratto, idonei a regolamentare l’equilibrio economico del rapporto senza incidere sulla disciplina delle variazioni annue del potere di acquisto della moneta, mentre è contra legem, e come tale nulla per violazione di norma imperativa, se costituisce un espediente per neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in violazione dei limiti quantitativi previsti dal sistema normativo; l’interpretazione di tale clausola, pertanto, deve tener conto dell’intero contesto delle clausole del contratto e del comportamento contrattuale ed extracontrattuale delle parti contraenti” (Cass. 28/07/2014, n. 17061; Cass., ord., 23/06/2011, n. 13887; Cass., ord., 17/05/2011, n. 10834).

Contrariamente a quanto assume la ricorrente, la Corte di merito con decisione immune dai vizi denunciati, ha precisato che nel contratto in questione manca la previsione di fatti predeterminati tali da influire sull’equilibrio economico del rapporto, non potendosi ritenere tali semplici lavori di manutenzione – peraltro genericamente indicati e la cui realizzazione sarebbe stata prevista, secondo quanto assume in ricorso (v. p. 11 e 13) la ricorrente, solo come meramente eventuale – che, secondo la clausola contrattuale, il conduttore avrebbe eseguito nell’immobile, in quanto lavori che non sembrano poter incrementare apprezzabilmente il valore dell’immobile locato e quindi atti a giustificare un aumento del canone.

A quanto precede va peraltro aggiunto che le opere di piccola manutenzione sono, ai sensi dell’art. 1576 c.c., di norma, salvo patto contrario, poste a carico della parte conduttrice e che, nella specie, “le riparazioni di piccola manutenzione” sono state peraltro specificamente indicate all’art. 6 del contratto (riportato a p. 16 del controricorso con ricorso incidentale) e poste espressamente a carico della conduttrice.

Alla luce di quanto sopra evidenziato risulta evidente la conseguente infondatezza delle ulteriori censure proposte dalla P..

6. Il ricorso principale, deve, pertanto, essere rigettato.

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., la R.A.B. Ristoranti Alberghi e Bar S.r.l. si duole che la Corte territoriale, nonostante lo specifico motivo di appello da essa proposto al riguardo, abbia compensato per intero tra le parti le spese del primo grado ed abbia così disposto anche in relazione alle spese del secondo grado, pur avendo accolto l’appello proposto da detta società e rigettato le tesi difensive della P., fornendo a tal proposito solo una succinta motivazione laddove, invece, avrebbe dovuto condannare la controparte alle spese del doppio grado del giudizio di merito.

7.1. Il motivo è infondato.

Non sussiste la lamentata violazione dell’art. 92 c.p.c., nella formulazione vigente ratione temporis, avendo la Corte di merito indicato esplicitamente nella motivazione le “gravi ed eccezionali ragioni” che ne legittimano la compensazione totale, e che riguardano specifiche circostanze o aspetti della controversia decisa (Cass. 31/05/2016. n. 11217; Cass. 19/10/2015, n. 21083), nella specie esplicitamente ravvisati dalla Corte territoriale nella oggettiva incertezza della causa, che ha in effetti dato luogo ad esiti alterni nel giudizio di merito, evidenziandosi peraltro che l’appello è stato ritenuto fondato solo nei limiti precisati nella sentenza impugnata.

8. Anche il ricorso incidentale deve, quindi, essere rigettato.

9. Stante il rigetto del ricorso principale, resta assorbito l’esame del ricorso incidentale condizionato pure proposto dalla R.A.B. Ristoranti Alberghi e Bar S.r.l..

10. Sussistendo la reciproca soccombenza, vanno compensate per intero tra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.

11. Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e della ricorrente incidentale, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso principale e il ricorso incidentale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale; dichiara assorbito l’esame del ricorso incidentale condizionato; compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità; ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale e per quello incidentale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 19 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 14 marzo 2017

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