Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 6313 del 10/03/2017


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Cassazione civile, sez. VI, 10/03/2017, (ud. 10/02/2017, dep.10/03/2017),  n. 6313

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 28463-2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ZANARDELLI 23,

presso lo studio dell’avvocato FILIPPO TURRIO BALDASSARRI,

rappresentato e difeso dall’avvocato MADIA MONTANARO;

– ricorrente –

contro

A.E., F.C., rappresentati e difesi dagli

avvocati GEMMA MARIA, PALEOLOGO ELIO;

B.V., S.G., rappresentati e difesi

dall’avvocato ROBERTO NASUTI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1320/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,

depositata il 24/10/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

10/02/2017 dal Consigliere Dott. SCARPA ANTONIO.

Fatto

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) di Pietra Ligure (SV), composto dai condomini (OMISSIS), ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 24 ottobre 2014, n. 1320/2014, resa dalla Corte d’Appello di Genova, che ha riformato la sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, il 16 giugno 2008, accogliendo l’impugnazione principale di F.C. ed A.E..

Resistono con distinti controricorsi S.G. e B.V., nonchè F.C. ed A.E., quali eredi del notaio A.G..

Il Tribunale di Savona, sezione di Albenga, in accoglimento della domanda dei condomini costituenti il complesso (OMISSIS), aveva dichiarato la nullità del contratto del (OMISSIS) con cui P.U., procuratore di P.A., costruttore ed originario unico proprietario del complesso edilizio, aveva venduto ai coniugi S.G. e B.V. i posti auto nn. 576, 577 e 578, compresi in area condominiale circostante gli edifici, area colorata in giallo nella planimetria allegata agli atti di vendita delle singole unità immobiliare, e ciò sin dalla prima alienazione avvenuta con rogito del 4 marzo 1972. Nel giudizio era stato chiamato in garanzia il Notaio A., che aveva autenticato la scritta privata del (OMISSIS).

La Corte d’Appello di Genova, riformando la decisione di primo grado, ha però affermato che nell’atto di vendita del 4 marzo 1972, nè nei successivi atti di vendita, vi fosse prova che la proprietà dell’area di cui si discute fosse stata trasferita in capo al condominio dall’impresa costruttrice.

Il primo motivo di ricorso del (OMISSIS) deduce violazione degli artt. 1117 e 1117 – bis c.c., in relazione all’art. 2697 c.c..

Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1369 c.c., per l’errata interpretazione del contratto.

Ritenuto che il ricorso principale potesse essere accolto per manifesta fondatezza del suo primo motivo, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I controricorrenti F. ed A. hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380 – bis c.p.c., comma 2.

Il primo motivo di ricorso è fondato, assorbendo il secondo motivo.

Non è stata oggetto di censure in questa sede la qualificazione del contesto proprietario come condominio di edifici, nella specie costituito da una pluralità di edifici ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose in rapporto di accessorietà con i singoli fabbricati. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti c.c., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze documentali del giudizio, (OMISSIS), composto dai condomini (OMISSIS), deve intendersi sorto con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà P. in data 4 marzo 1972. Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva reputarsi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c., di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 4 marzo 1972 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla venditrice o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti (Cass. Sez. 2^, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014). Nella specie, si ha riguardo ad aree cortilizie destinate a verde o a posti auto. Tanto il cortile, quanto gli spazi destinati a verde, le zone di rispetto, i parcheggi, le aree di manovra o di passaggio delle autovetture (sia pure oggetto del vincolo di natura pubblicistica imposto dalla L. n. 1150 del 1941, art. 41 sexies, come introdotto dal L. n. 765 del 1967, art. 18), fanno parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). Tali beni, pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi univoco riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, devono essere ritenuti parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi del medesimo art. 1117 c.c., cedute in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c. (altresì in considerazione del relativo vincolo pertinenziale pubblicistico: Cass. 28 gennaio 2000, n. 982; Cass. 18 luglio 2003, n. 11261; Cass. 16 gennaio 2008, n. 730).

Ne consegue che, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Genova non ha considerato come, essendo sorto (OMISSIS) del complesso dei condomini (OMISSIS), “ipso iure et facto”, nel momento in cui l’originario proprietario e costruttore P. ebbe ad alienare a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, lo stesso avrebbe perso, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni ai singoli edifici (tra i quali rientravano le aree destinate a verde ed a parcheggio delle autovetture), in mancanza di titolo diverso, non servendo affatto a tal fine un espresso trasferimento in proprietà agli acquirenti. Conseguentemente, lo stesso P. non avrebbe potuto in seguito più disporre quale proprietario unico di detti beni, giacchè ormai divenuti comuni, nè concedere o creare su di essi diritti reali limitati come le servitù.

Il ricorso va pertanto accolto, limitatamente al suo primo motivo, assorbito il restante motivo, e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, la quale procederà ad un riesame della causa uniformandosi agli enunciati principi e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 6 – 2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 10 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2017

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